Legislação

- Consideram-se atos de formação do condomínio edilício os registros de instituição, da convenção, as aberturas de matrículas de cada uma das unidades autônomas, a averbação da construção e a da certidão negativa de contribuições previdenciárias e de terceiros referente à obra, na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.

- O registro da instituição de condomínio edilício importa no fracionamento ideal do solo e outras partes comuns em várias novas propriedades, correspondentes a cada uma das unidades autônomas constituídas, que serão identificadas em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

- Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejarem erigir mais de uma edificação, deverá ser observado:

I - em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns que corresponderão às unidades;

II - em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de 2 (dois) ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e, ainda, a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderão a cada uma das unidades;

III - serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;

IV - serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

- Incumbirá ao oficial de registro o exame de correspondência entre as medidas do terreno constantes do registro e as configuradas no projeto aprovado.

Parágrafo único - Havendo divergência, deverá ser exigida a correspondente retificação.

- É indispensável a fusão de imóveis, com a abertura de nova matrícula, para o registro da instituição do condomínio quando mais de um lote ou terreno, constante de matrículas distintas, for utilizado para a instituição.

§ 1º - Inversamente, quando o futuro condomínio restar assentado apenas em parte do imóvel registrado, deverá ser feito previamente o respectivo desmembramento.

§ 2º - Serão abertas matrículas novas em ambos os casos previstos neste artigo para o registro da instituição.

- Em caso de desmembramento ou de fusão do imóvel, servirá como prova de sua aprovação pelo município o projeto arquitetônico ou de construção devidamente aprovado.

- A instituição do condomínio prescinde da averbação da construção.

- O proprietário ou os proprietários deverão, para o registro da instituição do condomínio, apresentar os seguintes documentos, que serão autuados e numerados:

I - memorial de instituição de condomínio, que poderá ser por instrumento público ou particular com firmas reconhecidas, subscrito por todos os proprietários;

II - projeto arquitetônico de construção, devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

III - da NBR 12.721/2006 a folha preliminar e os quadros I, II, III, IV-A, IV-B (ou quadro IV-B.1, se for o caso) e V, subscritos por um ou mais proprietários e pelo profissional responsável pelos cálculos, com firmas reconhecidas;

IV - ART/CREA ou RRT/CAU, relativamente aos cálculos e os correspondentes comprovantes de pagamento, quando a anotação o exigir;

V - alvará de construção em vigor para o empreendimento, quando este estiver em fase de construção, ou, caso as obras já estejam concluídas, os documentos previstos no art. 1.040 deste Provimento Conjunto. [[Provimento Conjunto CGJ/MG 93/2020, art. 1.040.]]

§ 1º - O memorial de instituição de condomínio, mencionado no inciso I do caput deste artigo, deverá conter:

I - quanto aos proprietários:

a) se pessoas físicas, nome, nacionalidade, estado civil, profissão, número do documento de identidade oficial, número do CPF e endereço tanto dos proprietários quanto de seus cônjuges, se houver, e, nesse caso, regime de bens e data do casamento;

b) se pessoa jurídica, o requerimento deverá estar instruído com o contrato social, original ou cópia autenticada, devidamente registrado na Junta Comercial ou no Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, juntamente com certidão atualizada dos atos constitutivos, por meio dos quais se verificará a capacidade dos signatários do requerimento;

II - quanto ao terreno, a descrição completa de acordo com o registro respectivo;

III - quanto à origem e disponibilidade, a indicação do registro imobiliário correspondente e declaração da existência ou não de ônus ou gravames;

IV - quanto à caracterização do prédio a ser construído, a descrição da construção que se pretende registrar, finalidade das unidades (comercial, residencial ou mista), número de pavimentos, área total do empreendimento, áreas de uso comum e de uso privativo, endereço, etc.;

V - quanto às unidades autônomas, descrição que compreenda as informações contidas no quadro IV-B (ou quadro IV-B.1, se for o caso) da NBR:

a) designação da unidade (se apartamento, loja, vaga de garagem, etc.);

b) área privativa (principal);

c) outras áreas privativas (acessórias);

d) área privativa total;

e) área de uso comum;

f) área real total;

g) coeficiente de proporcionalidade ou fração ideal;

h) vagas de garagens, com respectivo número e correspondência a cada unidade (quando acessórias);

i) discriminação da área de terreno de uso exclusivo, se for o caso, com a utilização do quadro IV-B.1 da NBR;

VI - quanto às áreas de uso comum, área coberta ou descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos titulares de direito sobre as unidades autônomas;

VII - quanto à garagem, declaração indicando sua área, número e tipo de veículos que comporta e a forma de utilização de seu espaço;

VIII - ainda quanto à garagem, sua caracterização segundo a NBR, que define as vagas de garagem como áreas destinadas ao estacionamento de veículo automotor, da seguinte forma:

a) área de vaga de garagem vinculada à unidade autônoma, assim considerada a área coberta ou descoberta de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade autônoma por direito de propriedade, sem atribuição de fração ideal específica no terreno e partes comuns do edifício, podendo ser identificada como unidade acessória;

b) área de vaga de garagem como unidade autônoma, assim considerada a área coberta ou descoberta de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico, com acesso que independe da ocupação das demais vagas consideradas unidades autônomas ou de uso comum e indeterminado, que será identificada como unidade autônoma, com fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício;

c) área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado, assim considerada a área coberta ou descoberta de estacionamento privativo de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto tão somente para efeito de quantificação e disponibilidade e que pertence à área de uso comum do empreendimento;

IX - quanto ao custo do empreendimento, a soma do valor da construção (quadro III da NBR 12.721/2006 atualizado) mais o valor do terreno;

X - quanto ao custo de cada unidade, o resultado que será obtido com a multiplicação do custo total do empreendimento pela fração ideal da unidade.

§ 2º - O construtor ou os construtores que instituírem o condomínio antes da emissão do [habite-se], conforme regras dos arts. 7º e 8º da Lei 4.591/1964, ou do art. 1.332 do Código Civil, terão, obrigatoriamente, que apresentar declaração em requerimento escrito, com firma reconhecida, de que não farão oferta pública das unidades até que elas obtenham, cada uma, seu respectivo [habite-se], devidamente averbado no Ofício de Registro de Imóveis, ficando cientificados de que a venda, promessa ou cessão de direitos antes da conclusão da obra só poderá ser feita mediante arquivamento, na serventia, dos documentos previstos no art. 32 da Lei 4.591/1964. [[CCB/2002, art. 1.332. Lei 4.591/1964, art. 7º. Lei 4.591/1964, art. 8º. Lei 4.591/1964, art. 32.]]

§ 3º - A declaração prevista no § 2º deste artigo é dispensada em caso de apresentação conjunta dos documentos para o registro da incorporação.

§ 4º - Os documentos poderão ser apresentados em 2 (duas) vias, com as firmas de seus subscritores reconhecidas quando de origem particular, ou, apresentados em apenas uma via, esta ficará arquivada na serventia.

§ 5º - Se o terreno onde for erigida a construção se tratar de imóvel já matriculado, desde que sua descrição preencha os requisitos do art. 176, § 1º, II, 3, [b], da Lei 6.015/1973, para atender ao disposto no § 1º, II, deste artigo, basta a menção de que a descrição do terreno é aquela constante da matrícula do imóvel, indicando-se o respectivo número. [[ Lei 6.015/1973, art. art . 176.]]

- Caso o prédio já esteja com a construção concluída ou o alvará de construção com data vencida, para o registro da instituição de condomínio, deverão ser apresentados os documentos especificados no art. 1.039 deste Provimento Conjunto, acrescidos dos seguintes: [[Provimento Conjunto CGJ/MG 93/2020, art. 1.039.]]

I - certidão de baixa e [habite-se] para o empreendimento, em via original;

II - certidão negativa de débitos relativos a contribuições previdenciárias e de terceiros referente à obra (construção e/ou demolição), também em via original.

Parágrafo único - A certidão mencionada no inciso II deste artigo, para fins de averbação de construção ou demolição, é válida a qualquer tempo, independentemente da data de sua emissão ou vencimento.

- Será feito o registro da instituição do condomínio edilício, nos termos definidos no art. 1.332 do Código Civil, constituindo-se novos direitos reais referentes às unidades autônomas, exigindo-se, também, o registro da convenção de condomínio, consoante o disposto no art. 1.333 do Código Civil. [[CCB/2002, art. 1.332. CCB/2002, art. 1.333.]]

- O registro da instituição de condomínio edilício conterá os seguintes dados:

I - nome e qualificação dos proprietários e sua respectiva fração ideal em forma decimal ou ordinária;

II - denominação e caraterização do prédio, contendo finalidade das unidades, número de pavimentos, endereço e área total;

III - identificação e individualização das unidades autônomas, compreendendo:

a) o número e a designação da unidade, se apartamento, loja ou vaga de garagem, etc.;

b) a área privativa, principal;

c) outras áreas privativas, acessórias;

d) área privativa total;

e) área de uso comum;

f) área real total;

g) coeficiente de proporcionalidade, ou fração ideal;

h) vagas de garagens, com respectivo número e correspondência a cada unidade (quando acessórias);

i) discriminação da área de terreno de uso exclusivo, se for o caso, com a utilização do quadro IV-B.1 da NBR;

IV - indicação das partes comuns;

V - indicação das vagas de garagem, contendo área, número, tipo e forma de utilização e se são vinculadas, unidades autônomas ou de uso comum;

VI - valor atribuído ao empreendimento.

§ 1º - É dispensada a descrição interna das unidades autônomas no memorial, no registro e na individualização.

§ 2º - As informações constantes do inciso III deste artigo poderão ser apresentadas em forma de tabela.

- Registrada a instituição de condomínio, deverão ser abertas tantas matrículas quantas forem as unidades autônomas integrantes do empreendimento.

§ 1º - O registro da convenção de condomínio no Livro 3 - Registro Auxiliar será averbado nas matrículas das unidades autônomas e da matriz.

§ 2º - O transporte dos ônus e gravames porventura existentes será averbado nas matrículas das unidades autônomas, de ofício.

§ 3º - Uma vez transportados os ônus e gravames, todos os atos passam a ser praticados nas matrículas das unidades autônomas e não mais na matrícula matriz.

§ 4º - Excetuam-se da regra contida no § 3º deste artigo os atos de rerratificação da instituição de condomínio e da incorporação imobiliária, noticiando-se, nas matrículas filhas, apenas as alterações e modificações que alterem ou modifiquem elementos nelas contidos.

§ 5º - Na hipótese de unidades autônomas em construção, será averbada nas matrículas a ressalva de que se trata de imóvel em construção pendente de regularização registral quanto a sua conclusão, informando-se ainda:

I - a data de validade do alvará de construção, após a qual não se efetuará, nas matrículas, nenhum ato de transmissão voluntária, nem mesmo os de garantia, até que sejam apresentadas a certidão de [habite-se] e a certidão negativa de débitos relativos a contribuições previdenciárias e de terceiros referente à obra, para averbação;

II - no caso de haver incorporação, o número e a data do registro da incorporação e se alguma das certidões previstas em lei foi positiva;

III - no caso de grupo de pessoas, a menção de que os proprietários apresentaram declaração de ciência de que a venda, promessa ou cessão de direitos antes da conclusão da obra só poderá ser feita mediante arquivamento, na serventia, dos documentos previstos no art. 32 da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

IV - que a matrícula poderá ser encerrada nas hipóteses previstas em lei.

§ 6º - Os atos negociais referentes especificamente a uma futura unidade autônoma, seus ônus e gravames serão registrados nas matrículas próprias das unidades, abertas com as ressalvas acima.

§ 7º - O [habite-se] será averbado na matrícula de cada unidade autônoma, bem como a certidão negativa de débitos relativos a contribuições previdenciárias e de terceiros referente à obra, abrangendo, inclusive, eventuais alterações decorrentes da construção.

§ 8º - Nos casos do art. 6º-A, § 1º, da Lei 11.977/2009, e art. 63, § 3º, da Lei 4.591/1964, bem como nos casos em que forem reservadas, no ato de instituição de condomínio, unidades autônomas para exploração em favor do condomínio, a matrícula será aberta em nome deste. [[Lei 11.977/2009, art. 6º-A. Lei 4.591/1964, art. 63.]]

- Demolido o prédio objeto de condomínio de unidades autônomas, ou se a construção não for concluída, a requerimento dos proprietários, serão averbados, em ato contínuo, o cancelamento da instituição na matrícula matriz e em cada uma das matrículas das unidades autônomas e, se for o caso, a demolição, encerrando-se as matrículas e abrindo-se outra com novo número, relativamente ao terreno.

- Os registros de atribuição ou divisão de unidades autônomas podem ocorrer nas seguintes hipóteses:

I - havendo condomínio geral, previsto no art. 1.314 do Código Civil, e pretendendo os proprietários ou titulares de direito e ação sobre o imóvel instituir condomínio edilício, previsto no CCB/2002, art. 1.332 do mesmo Código, e dividir tais unidades entre si, deverá constar do memorial de instituição de condomínio, ou em instrumento próprio desde que apresentado concomitantemente, a divisão e atribuição de propriedade sobre as unidades autônomas, verificando-se se há incidência tributária e procedendo-se ao registro de tais atos, nos termos do art. 167, I, itens 17 e 23, da Lei 6.015/1973; [[CCB/2002, art. 1.314. CCB/2002, art. 1.332. Lei 6.015/1973, art. 167.]]

II - a atribuição de unidades autônomas em razão de cumprimento de contrato de permuta de terreno por unidade construída insere-se na regra do inciso I deste artigo.

Parágrafo único - A atribuição de propriedade para cada condômino será registrada, nos termos do art. 167, I, item 23, da Lei 6.015/1973, devendo ser feito um registro para cada unidade, nos termos do art. 176, § 1º, I, da referida lei, sendo permitido que todas as unidades autônomas atribuídas aos mesmos proprietários sejam objeto de um único número de ordem de registro, se este se der em ato contínuo. [[Lei 6.015/1973, art. 167. Lei 6.015/1973, art. 176.]]

- A solicitação da atribuição de propriedade, não efetuada concomitantemente à instituição de condomínio, configura alienação de unidades autônomas, devendo o ato ser praticado com as formalidades pertinentes, na qual deverá constar a apresentação da certidão de quitação ou não incidência do imposto de transmissão.

- Faculta-se a averbação parcial da construção mediante apresentação de [habite-se parcial], fornecido pelo órgão municipal competente, bem como da certidão negativa de débitos relativos a contribuições previdenciárias e de terceiros referente à obra.

Parágrafo único - A averbação parcial da construção, por unidade, independentemente da expedição de [habite-se parcial] ou [total], também é possível em hipóteses como as seguintes:

I - construção de uma ou mais casas em empreendimento do tipo [vila de casas] ou [condomínio fechado];

II - mediante requerimento formulado pela Comissão de Representantes a que se referem o art. 31-C e seguintes da Lei 4.591/1964, quando da ocorrência da hipótese contida no art. 31-F da referida lei; [[Lei 4.591/1964, art. 31-C e ss. Lei 4.591/1964, art. 31-F.]]

III - mediante requerimento do interessado, nos casos de condomínios instituídos antes da vigência do Código Civil, conforme dispõe o art. 1.094 deste Provimento Conjunto. [[Provimento Conjunto CGJ/MG 93/2020, art. 1.094.]]

- Nos casos mencionados no art. 1.046 deste Provimento Conjunto, quando da concessão de outro [habite-se], seja novamente parcial ou de todas as unidades restantes, será promovida, na matrícula da unidade autônoma respectiva, nova averbação de [habite-se parcial] e de certidão negativa de débitos relativos a contribuições previdenciárias e de terceiros referente à obra, procedimento este que será repetido tantas vezes quantas forem necessárias até a averbação do [habite-se] em todas as unidades do empreendimento. [[Provimento Conjunto CGJ/MG 93/2020, art. 1.046.]]

- O registro da convenção de condomínio será feito no Livro 3 - Registro Auxiliar e será precedido da conferência do quórum e do atendimento das regras fixadas em lei.

§ 1º - A convenção de condomínio, a ser elaborada conforme as normas contidas no art. 1.333 e seguintes do Código Civil, será subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais, com firma reconhecida de todos, devendo conter, no mínimo, as seguintes cláusulas: [[CCB/2002, art. 1.333, e ss.]]

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam;

IV - o modo de usar as coisas e serviços comuns;

V - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

VI - a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

VII - sua forma de administração e o modo de escolher o administrador;

VIII - as atribuições do síndico, além das legais, bem como a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

IX - a competência das assembleias, a forma e o prazo de sua convocação e quórum exigido para as diversas deliberações;

X - as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores;

XI - o regimento interno;

XII - a forma e o quórum para as alterações da própria convenção;

XIII - no caso de conjunto de edificações, os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo haver estipulação de formas como se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.

§ 2º - Após o registro da convenção, previsto no art. 178, III, da Lei 6.015/1973, será procedida a sua averbação na matrícula matriz e em cada uma das matrículas das unidades autônomas. [[Lei 6.015/1973, art. 178.]]

- A convenção poderá ainda autorizar que os abrigos de veículos sejam alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, nos termos do art. 1.331, § 1º, do Código Civil. [[CCB/2002, art. 1.331.]]

§ 1º - Na ausência de estipulação expressa, será aplicada a regra geral de que os abrigos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio.

§ 2º - Nos condomínios instituídos antes da vigência da Lei 12.607, de 4/04/2012, que [altera o § 1º do art. 1.331 ( Lei 10.406, de 10/01/2002 - Código Civil), no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em condomínios edilícios], até que a convenção seja adequada, serão observados, quanto à permissividade de alienação ou locação dos abrigos de veículos, os usos e costumes do condomínio ou sua destinação, como nos [edifícios-garagem], edifícios comerciais, etc.

§ 3º - Havendo alienação de vaga acessória a terceiros estranhos ao condomínio, deverá ser procedida a retificação da convenção de condomínio e/ou instituição, alterando-se a natureza da vaga de acessória para vaga autônoma.

- Para o registro da compra e venda ou permuta de vagas acessórias entre as unidades autônomas de um edifício, torna-se necessária a apresentação dos seguintes documentos:

I - título aquisitivo com recolhimento de ITBI;

II - Quadro IV-B da NBR ou declaração do responsável técnico com firma reconhecida, informando as novas áreas e fração ideal das unidades, se for o caso;

III - ART dos quadros ou da declaração;

IV - requerimento dos proprietários das duas unidades, solicitando a alteração das vagas;

V - comprovante de notificação do síndico quanto à alteração da titularidade da unidade acessória.

§ 1º - Quando não houver baixa de construção averbada e ainda não tiver ocorrido alienação das unidades autônomas a terceiros ou divisão amigável, podem os condôminos alterar a disposição das vagas por meio de rerratificação dos instrumentos de instituição, convenção e incorporação, se for o caso.

§ 2º - Tratando-se a vaga de garagem de área de uso comum, a alteração de seu direito de uso exclusivo por determinada unidade dependerá de rerratificação da convenção de condomínio.

§ 3º - Caso a alteração de que trata o § 2º deste artigo resulte em alteração das frações das unidades, deverão ser apresentados os documentos mencionados nos incisos I a III deste artigo.

- Quando da apuração do quórum necessário para a aprovação ou alterações da convenção de condomínio, para fins de registro, serão considerados apenas os nomes dos figurantes no registro como proprietários ou promitentes compradores ou cessionários destes, presumindo-se representante do casal qualquer um dos cônjuges signatários.

- Ao registrar convenção de condomínio edilício, o oficial de registro deverá mencionar expressamente o número do registro da instituição de condomínio feito na matrícula do imóvel e fará, nas matrículas das unidades, as averbações de remissão ao número do registro da convenção.

- A alteração da convenção de condomínio edilício depende de aprovação, em assembleia regularmente convocada, de pelo menos 2/3 (dois terços) dos titulares dos direitos reais registrados, salvo se a convenção a ser alterada exigir quórum superior.

- A alteração da instituição exige a anuência da totalidade dos condôminos, presumindo-se representante do casal qualquer um dos cônjuges signatários.

- A incorporação imobiliária é regulada pela Lei 4.591/1964, a partir do seu art. 28, sendo a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas para a alienação total ou parcial. [[Lei 4.591/1964, art. 28, e ss.]]

- A incorporação imobiliária será registrada na matrícula matriz, após o registro da instituição de condomínio e das atribuições de unidades autônomas, se houver, e será informada por averbação nas matrículas das unidades autônomas.

- Para fins de arquivamento, os documentos de registro de incorporação serão autuados e numerados.

- O incorporador deverá apresentar, no Ofício de Registro de Imóveis, os seguintes documentos, organizados nesta ordem:

I - memorial de incorporação, assinado pelo incorporador, com firma reconhecida, requerendo o registro da incorporação e contendo as seguintes informações:

a) se pessoas físicas:

1. se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento;

2. se apenas um dos cônjuges for incorporador, somente este assinará o requerimento, mas, nesse caso, deverá apresentar o instrumento de mandato outorgado pelo outro cônjuge, conforme mencionado no art. 31, § 1º, c/c art. 32 da Lei 4.591/1964, devendo ser observada a mesma exigência em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores; [[Lei 4.591/1964, art. 31. Lei 4.591/1964, art. 32.]]

b) se pessoa jurídica, o requerimento deverá estar instruído com cópia autenticada da última alteração contratual e com certidão simplificada da Junta Comercial ou do Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, na qual se verificará a capacidade de representação dos signatários do requerimento;

II - título de propriedade do terreno, ou de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda, de cessão de direitos ou de permuta, da qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, desde que não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, e haja consentimento para demolição e construção devidamente registrado, nos termos do art. 32, [a], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

III - as seguintes certidões negativas referentes aos atuais proprietários do terreno e aos incorporadores:

a) federais, conforme o art. 32, [b], da Lei 4.591/1964: [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

1. certidão conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e Secretaria da Receita Federal do Brasil;

2. do distribuidor cível e criminal da Justiça Federal;

3. dos Juizados Especiais Federais;

4. de ações trabalhistas da Justiça do Trabalho;

b) estaduais, conforme o art. 32, [b], da Lei 4.591/1964: [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

1. da Fazenda Estadual;

2. do distribuidor cível e criminal da Justiça Estadual;

3. dos Juizados Especiais Estaduais;

c) certidão negativa de tributos municipais, relativa a tributos diversos, com quitação plena ou total, nos termos do art. 32, [b], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

d) certidão negativa de débitos relativos a contribuições previdenciárias, nos termos do art. 32, [f], da Lei 4.591/1964: [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

1. do proprietário do terreno e do incorporador, sempre que for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições - pessoa jurídica ou equiparada;

2. não sendo pessoa jurídica ou equiparada, apresentar declaração de que não é contribuinte obrigatório, na qualidade de empregador, nem a ele equiparado;

3. em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes a ela própria, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios;

e) relativamente a protesto de títulos, nos termos do art. 32, [b], da Lei 4.591/1964: [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

1. certidão negativa de protesto de título abrangendo 5 (cinco) anos; ou,

2. caso haja, na localidade, Ofício de Registro de Distribuição, certidão negativa de distribuição; ou

3. certidão positiva de distribuição acompanhada de certidão do Tabelionato de Protesto para o qual o título ou documento tenha sido distribuído;

IV - certidões do imóvel, nos termos do art. 32, [b] e [c], da Lei 4.591/1964: [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

a) certidão negativa de ônus reais;

b) certidão negativa de inscrição de ações reais e pessoais reipersecutórias do registro de imóveis;

V - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, nos termos do art. 32, [c], da Lei 4.591/1964, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, acompanhado de certidões integrais dos respectivos registros, mencionando-se somente os atos translativos e eventuais ônus; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

VI - projeto arquitetônico de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes e, em caso de aprovação de projeto simplificado, deverá também ser apresentado o projeto completo, nos termos do art. 32, [d], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

VII - da NBR 12.721/2006, a folha preliminar e os quadros I, II, III, IV-A, IV-B (ou quadro IV-B.1, se for o caso), V, VI, VII e VIII, assinados pelo profissional responsável e por um ou mais proprietários, com firmas reconhecidas, nos termos do art. 32, [e], [g], [h] e [i], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

VIII - a ART do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros mencionados no inciso VII deste artigo;

IX - alvará de construção com prazo de validade vigente;

X - atestado de idoneidade financeira, em via original, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de 5 (cinco) anos, com firma do signatário reconhecida, bem como comprovada sua representação, nos termos do art. 32, [o], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

XI - facultativamente, contrato-padrão, que ficará arquivado na serventia, conforme determina o art. 67, §§ 3º e 4º, da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 67.]]

XII - declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, salvo se as plantas constarem expressamente do projeto aprovado, nos termos do art. 32, [p], da Lei 4.591/1964;

XIII - declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o art. 39, II, da Lei de Condomínio e Incorporação, nos termos do art. 32, [l], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32. Lei 4.591/1964, art. 39.]]

XIV - certidão de instrumento público de mandato quando o incorporador não for o proprietário, outorgando ao construtor/incorporador poderes para a alienação de frações ideais do terreno, nos termos da Lei 4.591/1964, art. 31, § 1º, c/c Lei 4.591/1964, art. 32, [m]);

XV - declaração expressa em que se defina se o empreendimento está ou não sujeito a prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, nos termos do art. 32, [n], da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

- Os documentos poderão ser apresentados em 2 (duas) vias, com as firmas de seus subscritores reconhecidas quando de origem particular, sendo a segunda via devolvida ao apresentante com as anotações do ato praticado.

§ 1º - As certidões da Justiça Federal, da Justiça Estadual, da Justiça do Trabalho e do Tabelionato de Protesto:

I - serão referentes aos proprietários do terreno (atuais proprietários e promitentes compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) e ao incorporador e, em caso de pessoa jurídica, basta a apresentação das certidões referentes à pessoa jurídica, dispensada a exigência de apresentação de certidões relativas aos sócios;

II - serão extraídas nos domicílios atuais do proprietário, do incorporador e na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado.

§ 2º - As certidões de débitos trabalhistas serão emitidas e validadas no sítio eletrônico oficial do Tribunal Superior do Trabalho - TST.

§ 3º - As certidões podem ser emitidas e validadas por meio da internet, caso o respectivo tribunal, órgão ou serviço notarial e de registro disponha de tal serviço.

§ 4º - As certidões positivas da Justiça Federal, da Justiça Estadual ou da Justiça do Trabalho não impedem o registro da incorporação, mas nele devem ser mencionadas.

§ 5º - Os quadros da NBR 12.721/2006 devem atender aos seguintes requisitos do art. 32 da Lei 4.591/1964: [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

I - cálculo das áreas das edificações, discriminando-se, além da global, a área das partes comuns e indicando, em cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída, nos termos do art. 32, [e], da Lei 4.591/1964;

II - memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV do art. 53 da Lei 4.591/1964, nos termos do art. 32, [g], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32. Lei 4.591/1964, art. 53.]]

III - avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, ambos da Lei 4.591/1964, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra, nos termos do art. 32, [h], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32. Lei 4.591/1964, art. 53. Lei 4.591/1964, art. 54.]]

IV - discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que corresponderão a elas, nos termos do art. 32, [i], da Lei 4.591/1964; [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

§ 6º - O oficial de registro não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento, em obediência ao disposto nas alíneas [e], [g], [h], [i], [l] e [p] do art. 32 da Lei 4.591/1964, desde que assinados pelo profissional habilitado, devendo o oficial conferir tais documentos apenas em seu aspecto formal, sendo vedada análise do conteúdo, que está sob a responsabilidade de profissional habilitado. [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

§ 7º - Os quadros III e IV-A da NBR devem estar atualizados, nos termos do art. 54 da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 54.]]

§ 8º - A apresentação dos documentos será feita à vista dos originais, admitindo-se cópias reprográficas autenticadas.

§ 9º - Caso os documentos sejam apresentados em apenas uma via, esta ficará arquivada.

§ 10 - Os incisos XI a XIV do art. 1.059 deste Provimento Conjunto podem ser aplicáveis ou não de acordo com as circunstâncias de cada incorporação. [[Provimento Conjunto CGJ/MG 93/2020, art. 1.059.]]

§ 11 - Será de 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo órgão expedidor.

§ 12 - A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impede o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

§ 13 - No caso de empresas com sedes administrativas em várias cidades, as certidões a serem apresentadas devem se referir apenas ao endereço da matriz e da localização do empreendimento.

- No prazo de carência de até 180 (cento e oitenta) dias, caso o incorporador venha a desistir da realização da obra, deverá informar expressamente ao Ofício de Registro de Imóveis, indicando o motivo e solicitando o cancelamento do registro da incorporação imobiliária, na forma do art. 34 da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 34.]]

§ 1º - Caso não seja feito o cancelamento dentro do prazo de carência, a incorporação considera-se concretizada para os fins do art. 33 da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 33.]]

§ 2º - Para o cancelamento do registro nos termos do caput deste artigo, não é necessário comprovar anuência ou comunicação aos adquirentes, caso existentes.

- O cancelamento do registro da incorporação após o prazo de carência será feito a requerimento do incorporador e mediante declaração, sob responsabilidade civil e criminal, de que não houve alienação ou oneração de unidades.

Parágrafo único - Em caso de alienação ou oneração de unidade, registrada ou não, ficará também condicionado o cancelamento à anuência dos compromissários, cessionários ou credores.

- O incorporador deverá declarar, no memorial, de forma expressa, a qual regime está submetida a incorporação:

I - regime de preço global, na forma dos arts. 41 a 43 da Lei 4.591/1964, podendo o incorporador, no decorrer das obras, promover a alienação das [unidades autônomas futuras], a preço fixo ou reajustável, em índices previamente determinados, englobando, na alienação, a respectiva fração ideal de terreno, sendo, no entanto, de sua inteira responsabilidade o encargo da construção até sua conclusão, incluindo o registro de [baixa e habite-se]; [[Lei 4.591/1964, art. 41. Lei 4.591/1964, art. 42. Lei 4.591/1964, art. 43.]]

II - regime de empreitada, na forma dos arts. 55 a 57 da Lei 4.591/1964, podendo a incorporadora, no decorrer das obras, promover a alienação de frações ideais vinculadas à contratação de construção por empreitada em valores preestabelecidos, passíveis de reajuste por índices previamente determinados, sendo, no entanto, de sua inteira responsabilidade o risco da construção até sua conclusão, incluindo o registro de [baixa e habite-se]; [[Lei 4.591/1964, art. 55. Lei 4.591/1964, art. 56. Lei 4.591/1964, art. 57.]]

III - regime de administração, na forma dos arts. 58 a 62 da Lei 4.591/1964, podendo a incorporadora, no decorrer das obras, promover a alienação de frações ideais vinculadas à contratação de construção por administração [a preço de custo], conforme valores estimados, assumindo os adquirentes a responsabilidade pelo pagamento do custo integral da construção que vier a ser apurado ao longo da obra, até sua conclusão.[[Lei 4.591/1964, art. 58. Lei 4.591/1964, art. 59. Lei 4.591/1964, art. 60. Lei 4.591/1964, art. 61. Lei 4.591/1964, art. 62.]]

- São requisitos para o registro da incorporação, além de outros previstos em lei:

I - o registro da instituição e da convenção de condomínio;

II - a apresentação do memorial de incorporação acompanhado dos documentos acima elencados.

- Somente após o registro da incorporação, feito de acordo com as normas previstas na Lei 4.591/1964, e na Lei 6.015/1973, serão aceitos e examinados os pedidos de registro ou de averbação dos atos negociais do incorporador sobre unidades autônomas.

- O registro da incorporação conterá os seguintes dados específicos:

I - nome e qualificação do incorporador, com indicação de seu título, se não for o proprietário;

II - denominação do edifício;

III - definição sobre o prazo de carência e, quando fixado, as condições a autorizarem o incorporador a desistir do empreendimento;

IV - regime de incorporação;

V - custo global da construção e custos de cada unidade autônoma;

VI - preço das frações ideais do terreno.

§ 1º - É dispensada a descrição interna das unidades autônomas no memorial, no registro e na individualização.

§ 2º - No registro da incorporação, ficará consignada, como ato de averbação, a existência das certidões positivas e as positivas com efeito de negativas.

- Aplicam-se essas normas nos casos de retificações ou alterações no registro de incorporação, devendo ser apresentados somente os documentos que eventualmente tenham sofrido alteração, entre os arrolados neste Capítulo e no art. 32 da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 32.]]

- Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Ofício de Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno, assim considerados o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário do terreno ou o promitente cessionário, nos termos do art. 31, [a], da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 31.]]

§ 1º - A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.

§ 2º - Depois da averbação, a incorporação fica submetida ao regime da afetação nos termos dos arts. 31-A e seguintes da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 31-A.]]

§ 3º - É dispensável a anuência dos adquirentes de unidades imobiliárias no termo de afetação da incorporação imobiliária.

- O requerimento para a averbação da constituição do regime de patrimônio de afetação poderá ser feito por instrumento particular firmado pelo incorporador e com firma reconhecida.

- O oficial de registro de imóveis não é fiscal do controle financeiro do patrimônio de afetação, não sendo sua atribuição exigir a formação da respectiva comissão de representantes dos adquirentes.

- Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

- O patrimônio de afetação será extinto pela:

I - averbação da construção, com o registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;

II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36 da Lei 4.591/1964) , ou de outras hipóteses previstas em lei;

III - liquidação deliberada pela assembleia geral, nos termos do art. 31-F, § 1º, da Lei 4.591/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 31-F.]]

- Quando, sobre um mesmo terreno, houver a construção de mais de um imóvel sem possibilidade legal de seu desdobro, será admitida a instituição do condomínio para possibilitar o registro do título aquisitivo, em obediência ao princípio da unicidade da matrícula, conforme disposto neste Capítulo.

Parágrafo único - Por absoluta impossibilidade física do desdobro, igual procedimento se adotará quando a construção for sobreposta, ou quando se tratar de casas térreas, assobradadas, geminadas, condomínios de laje ou assemelhados, em empreendimentos de pequeno porte, assim consideradas, para esse fim, as construções de até 6 (seis) unidades e/ou máximo 3 (três) pavimentos.

- O proprietário ou proprietários deverão, para o registro da instituição do condomínio, nos termos deste Capítulo, apresentar ao Ofício de Registro de Imóveis requerimento de instituição do condomínio, contendo:

I - a qualificação completa dos instituidores;

II - a indicação precisa do respectivo título de domínio e seu registro, sua procedência e disponibilidade;

III - a indicação da procedência e disponibilidade, com a menção do registro imobiliário correspondente e a declaração da existência ou não de ônus ou gravames;

IV - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns;

V - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

VI - o fim a que se destinam as unidades.

- O requerimento de instituição deverá ser acompanhado dos seguintes documentos:

I - certidão de [baixa de construção e habite-se] ou documento equivalente, no original e com firmas reconhecidas, com a respectiva certidão negativa de débitos relativos a contribuições previdenciárias e de terceiros referente à obra, caso a construção já esteja concluída, ou projeto arquitetônico de construção, devidamente aprovado pelas autoridades competentes, no original ou em cópia autenticada, caso a construção não esteja concluída;

II - quadros preliminar e I a IV-B (ou quadro 4-B.1, se for o caso) da NBR 12.721/2006, subscritos por um ou mais proprietários e pelo profissional responsável pelos cálculos, com a respectiva ART, com firmas reconhecidas, sendo que, caso a obra esteja concluída, os quadros poderão ser substituídos por declaração determinando a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns;

III - instrumento de convenção de condomínio, ou, caso os proprietários entendam desnecessária a elaboração da convenção de condomínio em razão da simplicidade do condomínio de pequeno porte, poderá este instrumento ser dispensado no requerimento ou em documento apartado contendo:

a) a dispensa expressa quanto à elaboração de uma convenção de condomínio e da indicação de um síndico, cabendo aos proprietários resolver os casos em comum;

b) se existem despesas em comum e, nesse caso, como serão rateadas;

c) se existem áreas de uso comum e, nesse caso, como será definido seu uso;

d) como será o rateio de despesas extraordinárias relacionadas às áreas e coisas comuns, tais como o terreno onde se acha a edificação, paredes em comum, muros divisórios, as despesas estruturais, etc.

Parágrafo único - O oficial de registro de imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados em razão da aplicação do disposto neste artigo.

- Os documentos poderão ser apresentados em 2 (duas) vias, com as firmas de seus subscritores reconhecidas nos documentos de ordem particular, dispensada nos documentos públicos, e, sendo apresentada apenas uma via dos documentos, esta ficará arquivada na serventia.

§ 1º - Caso o empreendimento venha a ser construído em mais de um lote, deverá ser apresentado requerimento assinado por todos os proprietários, com firma reconhecida, solicitando a unificação dos lotes.

§ 2º - Caso a matrícula ou a transcrição do imóvel não informe seus limites e confrontações ou as áreas constantes do projeto sejam divergentes da constante da matrícula ou da certidão de origem, deverá ser procedida a prévia retificação de área do imóvel, nos termos do art. 213 da Lei 6.015/1973. [[Lei 6.015/1973, art. 213.]]

- Após o registro da instituição do condomínio, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver.

- As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.

- Quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou cômodos, poderá ser instituído condomínio urbano simples, sendo discriminadas a parte do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Parágrafo único - O condomínio urbano simples não é instituto exclusivo de Regularização Fundiária Urbana - REURB, devendo ser instituído pela unanimidade dos proprietários, por instrumento particular, com firma reconhecida.

- A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo e as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas.

Parágrafo único - Não é requisito obrigatório à instituição do condomínio urbano simples a existência de partes comuns, sejam elas ao nível do solo ou internas à edificação.

- O proprietário ou proprietários deverão, para o registro da instituição do condomínio, nos termos deste Capítulo, apresentar ao Ofício de Registro de Imóveis instrumento de instituição do condomínio, contendo:

I - a qualificação completa dos instituidores;

II - a indicação precisa do respectivo título de domínio e seu registro, sua procedência e disponibilidade;

III - a indicação da procedência e disponibilidade, com a indicação do registro imobiliário correspondente e a declaração da existência ou não de ônus ou gravames;

IV - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns, se existirem;

V - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns, se existirem;

VI - o fim a que se destinam as unidades.

- O instrumento de instituição deverá ser acompanhado dos seguintes documentos:

I - certidão de [baixa de construção e habite-se] ou documento equivalente, no original, com a respectiva certidão negativa de débitos relativos a contribuições previdenciárias e de terceiros referente à obra, caso a construção já esteja concluída, ou projeto arquitetônico de construção, devidamente aprovado pelas autoridades competentes, no original ou cópia autenticada, caso a construção não esteja concluída;

II - quadros preliminar e I a IV-B (ou quadro 4-B.1, se for o caso) da NBR 12.721/2006, subscritos por um ou mais proprietários e pelo profissional responsável pelos cálculos, com a respectiva ART, com firmas reconhecidas, sendo que, caso a obra esteja concluída, os quadros poderão ser substituídos por declaração determinando a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns;

III - instrumento de convenção de condomínio ou sua dispensa no requerimento ou em documento apartado dispondo:

a) da dispensa expressa quanto à elaboração de uma convenção de condomínio e da indicação de um síndico, cabendo aos proprietários resolver os casos em comum;

b) se existem despesas em comum e como serão rateadas;

c) se existem áreas de uso comum e como será definido seu uso;

d) como será o rateio de despesas extraordinárias relacionadas às áreas e coisas comuns, se houver, tais como o terreno onde se acha a edificação, paredes em comum, muros divisórios, as despesas estruturais, etc.

§ 1º - No caso de REURB, a documentação exigida será em consonância com a aprovação municipal.

§ 2º - O oficial de registro de imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados em razão da aplicação do disposto neste artigo.

- Os documentos poderão ser apresentados em 2 (duas) vias, com as firmas de seus subscritores reconhecidas nos documentos de ordem particular, dispensado o procedimento nos documentos públicos e, sendo apresentada apenas uma via dos documentos, esta ficará arquivada na serventia.

§ 1º - Caso o empreendimento venha a ser construído em mais de um lote, deverá ser apresentado requerimento assinado por todos os proprietários, com firma reconhecida, solicitando a fusão dos imóveis.

§ 2º - Caso a matrícula ou a transcrição do imóvel não informe seus limites e confrontações ou as áreas constantes do projeto sejam divergentes da constante da matrícula ou da certidão de origem, deverá ser procedida a prévia retificação de área do imóvel, nos termos do art. 213 da Lei 6.015/1973. [[Lei 6.015/1973, art. 213.]]

- Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se houver.

- As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares.

- Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso, direto ou indireto, ao logradouro público.

- A implantação do condomínio de lotes submete-se à configuração estabelecida pelo art. 1.331 e seguintes do Código Civil e aos parâmetros urbanísticos. [[CCB/2002, art. 1.331, e ss.]]

- Para o registro da instituição do condomínio de lotes, tanto em imóvel rural quanto urbano, deverá ser comprovada a aprovação do órgão municipal competente.

- A unidade imobiliária autônoma é formada por lote e quadra, com sua respectiva denominação, características, área, limites, logradouro, número e confrontações definidos, se houver, e, ainda, por uma fração ideal nas áreas comuns, como ruas, avenidas ou outras partes ou espaços comuns existentes, fração esta que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Parágrafo único - A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

- Aplicam-se ao condomínio de lotes as disposições relativas à incorporação imobiliária.

§ 1º - Quando houver incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

§ 2º - Havendo, na incorporação, o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, estas também serão de responsabilidade do incorporador.

- A conclusão das obras de infraestrutura será averbada na matrícula matriz do empreendimento.

- As limitações convencionais previstas na instituição do condomínio, bem como as administrativas e urbanísticas, deverão ser reproduzidas por extrato nas matrículas dos lotes.

- A convenção do condomínio de lotes deverá ser elaborada de acordo com as normas do Código Civil e registrada no Livro 3 - Registro Auxiliar.

- Consideram-se devidamente instituídos os condomínios edilícios formalizados anteriormente ao Código Civil vigente mesmo sem o registro da instituição de condomínio, desde que:

I - tenha havido o registro da incorporação imobiliária ou da convenção de condomínio;

II - tais registros contenham os elementos essenciais de instituição do condomínio previstos no art. 1.332 do Código Civil; [[CCB/2002, art. 1.332.]]

III - tenha sido averbada a construção e já tenham sido abertas uma ou mais matrículas para as unidades autônomas.

- A multipropriedade consiste no regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Parágrafo único - O condomínio edilício poderá adotar a multipropriedade em parte ou na totalidade das unidades autônomas.

- A instituição da multipropriedade será registrada mediante a apresentação do respectivo instrumento público ou particular.

Parágrafo único - O instrumento de instituição da multipropriedade identificará a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo e disporá sobre os critérios a serem estabelecidos para a fixação da fração de tempo se for adotado o sistema flutuante, ainda que de forma mista com o sistema fixo.

- Não cabe ao oficial de registro de imóveis fiscalizar o direito de preferência que for previsto na instituição ou conversão do condomínio em multipropriedade.

- Não serão admitidos registros de frações de tempo inferiores a 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados.

- A convenção da multipropriedade será registrada no Livro 3 - Registro Auxiliar e observará as disposições legais.

- O direito real de laje será instituído no espaço aéreo ou no subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidades imobiliárias autônomas.

§ 1º - Quando recair sobre parte da construção-base, o título deverá descrever a área total da laje e a área cedida.

§ 2º - A descrição da laje deverá conter, além das características comuns, o posicionamento da construção-base em relação ao terreno, a especificação de se tratar de laje de subsolo ou de espaço aéreo, bem como o gabarito de altura ou profundidade máxima da edificação na laje.

§ 3º - O instrumento de instituição deve estabelecer a forma de partilha das despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum.

- A instituição do direito de laje não implica a atribuição de fração ideal do terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

- A instituição do direito de laje poderá ser feita por concreção ou por cisão.

§ 1º - O registro da instituição depende da averbação da edificação da construção-base, bem como da edificação da laje.

§ 2º - Na hipótese de a laje não estar edificada, sua instituição depende de aprovação do órgão municipal competente.

§ 3º - Caso a construção-base tenha dimensão inferior à laje projetada, deverá ser averbado o projeto de plataforma a esta correspondente, precedente ou concomitantemente à instituição do direito da laje.

§ 4º - Na instituição por cisão, em imóveis em situação de condomínio geral, é facultado, no próprio instrumento de instituição, a atribuição da construção-base e da laje a condôminos diversos, com abertura das matrículas próprias e registro da divisão.

- A abertura da matrícula para a laje deverá ser averbada na matrícula do terreno ou construção-base e nas matrículas das lajes anteriores, com remissões recíprocas.

§ 1º - Ressalvados os casos em que houver autorização prévia no instrumento de instituição, a constituição de laje sucessiva pelo titular da laje deverá contar com o consentimento expresso do titular da construção-base e dos demais titulares de direito de laje, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

§ 2º - Faculta-se ao titular da construção-base reservar para si, nos instrumentos de instituição de laje, o direito de instituir lajes sucessivas, sem necessidade de autorização dos demais titulares de laje.

- A laje pode ser alienada por todas as formas previstas em direito, por contrato gratuito ou oneroso, não cabendo ao oficial de registro de imóveis aferir o cumprimento do direito de preferência.

Parágrafo único - No instrumento de instituição da laje, pode haver renúncia prévia ao direito de preferência, circunstância que deverá ser objeto de averbação após a abertura da matrícula de laje.