Capítulo II - DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO INCORPORADOR

Art. 34

- O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

§ 1º - A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea «n», do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.

§ 2º - Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.

§ 3º - Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.

§ 4º - A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis (...) VETADO (...) e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

§ 5º - Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.

§ 6º - O prazo de carência é improrrogável.

4 jurisprudências neste artigo


Doc. LEGJUR 190.8963.9003.3200
STJ
- Recurso especial. Direito civil e processual civil. Incorporação imobiliária. Prazo de tolerância fixado em dias úteis. Validade. Limite de 180 dias corridos. Julgado específico desta corte superior. Lucros cessantes. Dano material presumido. Precedentes desta corte superior. «juros no pé». Incidência durante o atraso da obra. Ausência de indicação da questão federal controvertida. Óbice da Súmula 284/STF.
«1 - Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária.

2 - Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no CCB/2002, art. 132.

3 - Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos.

4 - Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária.

5 - Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (Lei 4.591/1964, art. 33 e Lei 4.591/1964, art. 34, § 2º, e Lei 4.864/1965, art. 12). Julgado específico desta Turma.

6 - Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo. Precedentes.

7 - Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de «juros no pé» durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF.

8 - RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.»

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Doc. LEGJUR 177.2825.1002.9600
STJ
- Compromisso de compra e venda. Construção. Imóvel. Consumidor. Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Atraso da obra. Entrega após o prazo estimado. Cláusula de tolerância. Validade. Prazo de 180 dias. Prazo superior a 180 dias. Invalidade. Previsão legal. Peculiaridades da construção civil. Atenuação de riscos. Benefício aos contratantes. CDC. Aplicação subsidiária. Informação. Observância do dever de informar. Prazo de prorrogação. Razoabilidade. Abuso de direito não caracterizado. Recurso especial. Civil. Considerações do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva sobre o tema. CCB/2002, art. 187. CCB/2002, art. 927. Lei 4.591/1964, art. 33, II. Lei 4.591/1964, art. 34, § 2º. Lei 4.591/1964, art. 43, II. Lei 4.591/1964, art. 48, § 2º. Lei 4.864/1965, art. 12. CDC, art. 18, § 2º.
«[...]. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a permitir a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

1. Da cláusula de tolerância para atraso de obra

De início, impende asseverar que a compra de um imóvel «na planta» com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei 4.591/1964 e 927 do CCB/2002, Código Civil).

Ademais, no contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a conhecida cláusula de tolerância.

É certo que a esses contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei 4.591/1964) , também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.

Com efeito, o incorporador pode ser enquadrado no conceito de fornecedor, vinculando-se a uma obrigação de dar (transferência definitiva) e de fazer (construir), ao passo que o adquirente, sendo destinatário final da unidade habitacional, caracteriza-se como consumidor.

De qualquer modo, apesar de o Código de Defesa do Consumidor incidir na dinâmica dos negócios imobiliários em geral, não há como ser reputada abusiva a cláusula de tolerância.

Isso porque existem no mercado diversos fatores de imprevisibilidade que podem afetar negativamente a construção de edificações e onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

Assim, a complexidade do negócio justifica a adoção no instrumento contratual, desde que razoáveis, de condições e formas de eventual prorrogação do prazo de entrega da obra, o qual foi, na realidade, apenas estimado, tanto que a própria lei de regência disciplinou tal questão.

Confira-se a redação do Lei 4.591/1964, art. 48, § 2º.

Logo, observa-se que a cláusula de tolerância para atraso de obra possui amparo legal, não constituindo abuso de direito (CCB/2002, art. 187).

Por outro lado, não se verifica também, para fins de mora contratual, nenhuma desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas.

É que a disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversas obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente.

De fato, quanto maior o risco do empreendimento, maior o preço final ao consumidor.

[...] .

No tocante ao tempo de prorrogação, deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (CDC, art. 18, § 2º).

Assim, a cláusula de tolerância que estipular prazo de prorrogação superior a 180 (cento e oitenta) dias será considerada abusiva, devendo ser desconsiderados os dias excedentes para fins de não responsabilização do incorporador.

De qualquer modo, devem ser observados o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, mesmo não sendo em si abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável (até 180 dias), já que, como visto, possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial, constituindo previsão atenuadora dos riscos inerentes à construção civil, o que acaba por favorecer ambas as partes contratantes.

Dessa forma, o incorporador terá que cientificar claramente o consumidor, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do eventual prazo de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob pena de haver publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Durante a execução do contrato, igualmente, deverá notificar o adquirente acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.

Na espécie, a Corte estadual assinalou que era válida a cláusula de tolerância, tal como contratada, pelo período de 120 (cento e vinte) dias, e por isso condenou as demandadas a indenizar os autores pelo atraso na entrega do imóvel somente após o término de tal lapso (fevereiro/2010) até a efetiva entrega do bem (abril/2010).

[...] .

Logo, como nas construções de grande expressão há uma série de obstáculos, muitas vezes imprevistos que se interpõem à execução da obra, sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias e cumpridos pelo fornecedor o dever de informar e demais regras do CDC, não há como prosperar a pretensão recursal.

[...] .» (Min. Ricardo Villas Bôas Cueva).»

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Doc. LEGJUR 177.2825.1002.9500
STJ
- Compromisso de compra e venda. Construção. Imóvel. Consumidor. Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Atraso da obra. Entrega após o prazo estimado. Cláusula de tolerância. Validade. Prazo de 180 dias. Prazo superior a 180 dias. Invalidade. Previsão legal. Peculiaridades da construção civil. Atenuação de riscos. Benefício aos contratantes. CDC. Aplicação subsidiária. Informação. Observância do dever de informar. Prazo de prorrogação. Razoabilidade. Abuso de direito não caracterizado. Recurso especial. Civil. CCB/2002, art. 187. CCB/2002, art. 927. Lei 4.591/1964, art. 33, II. Lei 4.591/1964, art. 34, § 2º. Lei 4.591/1964, art. 43, II. Lei 4.591/1964, art. 48, § 2º. Lei 4.864/1965, art. 12. CDC, art. 18, § 2º.
«1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

2. A compra de um imóvel «na planta» com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei 4.591/1964 e CCB/2002, CCB, art. 927).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei 4.591/1964) , também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.

5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (Lei 4.591/1964, art. 48, § 2º), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.

7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (CDC, art. 18, § 2º).

8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.

9. Recurso especial não provido.»

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Doc. LEGJUR 190.9751.3000.3800
STJ
- Recurso especial repetitivo. Proposta de afetação. Recurso especial representativo da controvérsia. Tema 996. Compromisso de compra e venda. Compra e venda de imóvel na planta. Controvérsias envolvendo os efeitos do atraso na entrega do bem. Enriquecimento sem causa. Recurso especial contra acórdão proferido em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – IRDR (IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000/TJSP). RISTJ, art. 256-H c/c o CPC/2015, art. 1.037. Processamento sob o rito dos recursos especiais repetitivos. CPC/2015, art. 313, IV. CPC/2015, art. 927. CPC/2015, art. 976, I e II. CPC/2015, art. 977, I. CPC/2015, art. 982, I. CPC/2015, art. 987, § 2º. CCB/2002, art. 186. CCB/2002, art. 402. CCB/2002, art. 403. CCB/2002, art. 421. CCB/2002, art. 477. CCB/2002, art. 884. CCB/2002, art. 944. Lei 10.192/2001, art. 2º. Lei 4.591/1964, art. 34. CF/88, art. 105, III. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC/1973, art. 543-C. CPC/2015, art. 927. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC/2015, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.036. CPC/2015, art. 1.037. CPC/2015, art. 1.038. CPC/2015, art. 1.039. CPC/2015, art. 1.040.
« Tema 996 - 1.) As questões controvertidas consistem em definir se:

1-1) na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.

1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.

1.3) é lícito o repasse dos «juros de obra», ou «juros de evolução da obra», ou «taxa de evolução da obra», ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4) o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2 - recurso especial afetado ao rito do CPC/2015, art. 1.036.

Não há determinação de suspensão nacional de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos. (acórdão publicado no DJe de 18/9/2018) »

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