Legislação

- Os parcelamentos de imóveis urbanos são regidos, precipuamente, pela Lei 6.766/1979, pela Lei 10.257, de 10/07/2001, que [regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências], e pela legislação municipal, enquanto os parcelamentos de imóveis rurais o são pela legislação agrária. [[CF/88, art. 182. CF/88, art. 183.]]

- Na hipótese de o imóvel objeto do parcelamento não se encontrar matriculado no registro geral, o proprietário deverá providenciar abertura de matrícula em seu nome, devendo esta descrever o imóvel com todas as características e confrontações anteriores ao parcelamento e, na matrícula aberta, o oficial de registro efetuará o registro do loteamento ou a averbação do desmembramento, com observância do disposto neste Capítulo.

- A área ou descrição do imóvel a ser parcelado deverá corresponder à área ou descrição constante da matrícula.

Parágrafo único - Não ocorrendo a correspondência mencionada no caput deste artigo, deverá, para tanto, ser previamente promovida sua fusão, unificação, seu desmembramento ou sua retificação.

- O parcelamento de imóvel rural para fins urbanos será precedido de averbação de alteração de sua destinação, a qual, por sua vez, depende de certidão do órgão municipal competente que ateste a inclusão do imóvel em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, conforme lei local.

Parágrafo único - Averbada a descaracterização do imóvel rural na matrícula, o oficial de registro de imóveis comunicará essa alteração ao INCRA, sendo dispensada a anuência prévia do proprietário.

- O parcelamento de imóvel urbano dependerá, em qualquer hipótese, de prévia anuência do Município.

- O parcelamento de imóvel rural independe de prévia anuência do órgão municipal competente, sendo exigida a manifestação do INCRA apenas nos casos expressamente previstos em lei.

- O município poderá estabelecer, por lei, normas sobre o parcelamento de imóveis urbanos, observados os requisitos mínimos previstos na Lei 6.766/1979, e na Lei 10.257/2001.

- O parcelamento de imóveis rurais respeitará a fração mínima de parcelamento constante do respectivo Certificado de Cadastro do Imóvel Rural, salvo os casos previstos em norma federal.

- Nos casos previstos em lei, o parcelamento dependerá, ainda, da prévia aprovação da entidade ou órgão metropolitano ou estadual competente.

- O parcelamento será feito com base em planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de responsabilidade técnica do órgão profissional competente.

- O parcelamento de imóvel onerado será requerido também pelo titular do direito real, com anuência expressa do proprietário, devendo o ônus ser transportado para as novas matrículas.

- São dispensados do registro especial previsto no art. 18 da Lei 6.766/1979: [[Lei 6.766/1979, art. 18.]]

I - o simples desdobro, assim considerada a subdivisão de gleba ou lote que não implique, cumulativamente:

a) a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes;

b) a necessidade de execução de obras ou melhoramentos públicos, conforme certidão expedida pelo município;

II - as divisões entre vivos celebradas anteriormente a 20/12/1979;

III - as divisões entre vivos extintivas de condomínios formados antes da vigência da Lei 6.766/1979;

IV - as divisões consequentes de partilhas judiciais, qualquer que seja a época de sua homologação ou celebração;

V - as cartas de arrematação, de adjudicação ou mandados, expedidos em cumprimento de decisões definitivas transitadas em julgado;

VI - as alienações ou promessas de alienação de partes de glebas, desde que, no próprio título ou em requerimento que o acompanhe, seja requerida, pelo adquirente ou compromissário, a fusão ou unificação do imóvel com outro contíguo de sua propriedade, casos em que a observância dos limites mínimos de área e de testada para a via pública não é exigível para a parcela desmembrada, mas sim para o remanescente do imóvel que sofreu o desmembramento;

VII - os negócios que cumpram compromissos formalizados até 20/12/1979;

VIII - as cessões e as promessas de cessão integral de compromissos de compra e venda formalizados anteriormente a 20/12/1979;

IX - os terrenos que, até o exercício de 1979, tenham sido individualmente lançados para pagamento de imposto territorial, o que será comprovado mediante certidão expedida pelo Município.

Parágrafo único - Consideram-se formalizados, para fins dos incisos II, III, VII e VIII deste artigo, os instrumentos que tenham sido registrados no Ofício de Registro de Títulos e Documentos, aqueles em que a firma de pelo menos um dos contratantes tenha sido reconhecida, aqueles em que tenha havido o recolhimento antecipado do imposto de transmissão ou, enfim, quando, por qualquer outra forma segura, esteja comprovada a anterioridade dos contratos.

- É vedado proceder ao registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio geral, caracterizadoras, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos que desatendam aos princípios da legislação civil.

- Em casos de desmembramentos voluntários, para a perfeita caracterização do imóvel deverão ser descritas no título todas as circunstâncias do art. 176, § 1º, II, item 3, e do art. 225 da Lei 6.015/1973, tanto do imóvel desmembrado quanto do remanescente. [[Lei 6.015/1973, art. 176. Lei 6.015/1973, art. 225.]]

- O desmembramento, desde que o imóvel resultante se destine à anexação com o imóvel vizinho, poderá não atender às dimensões mínimas estabelecidas em norma federal ou municipal se o imóvel for urbano, ou à fração mínima de parcelamento se o imóvel for rural, observando-se, nesses casos, o seguinte:

I - no caso de imóvel urbano, o projeto de desmembramento será aprovado pelo município;

II - o requerimento de averbação de desmembramento mencionará a finalidade de anexação e o número da matrícula do imóvel vizinho;

III - a averbação de desmembramento será feita com menção à finalidade de anexação sem abertura de novas matrículas;

IV - a averbação de desmembramento será feita mencionando-se a finalidade de anexação com abertura de nova matrícula para a área remanescente.

V - a averbação da área a ser anexada será feita mediante a apresentação de planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de responsabilidade técnica do órgão profissional competente, e a devida aprovação municipal, caso a legislação local assim o exija.

VI - ato contínuo, deverá ser aberta a matrícula do imóvel resultante da junção.

Parágrafo único - Em todos os casos, os imóveis resultantes deverão ter área igual ou superior ao mínimo estabelecido em lei.

- O desmembramento de imóvel rural dependerá de apresentação do último CCIR quitado e da certidão negativa de débitos relativos ao ITR dentro de seu prazo de validade ou das guias e respectivos comprovantes de recolhimento do ITR dos últimos 5 (cinco) exercícios fiscais.

- O desmembramento de imóvel rural não implicará alteração da reserva legal já averbada, seja de sua área, localização ou descrição, conforme já aprovadas pela entidade ou órgão ambiental competente.

§ 1º - No caso previsto no caput deste artigo, o oficial de registro averbará, em todas as novas matrículas, que a reserva legal dos respectivos imóveis se encontra especializada na matrícula de origem.

§ 2º - Fica facultado ao proprietário obter, na entidade ou órgão ambiental competente, posteriormente ao desmembramento, o cancelamento do termo original e a expedição de novos termos - inclusive de compensação, se for o caso - para averbação nas novas matrículas.

- O requerimento de registro de loteamento ou desmembramento deve ser feito pelo proprietário da gleba dentro de 180 (cento e oitenta) dias da aprovação municipal, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos, respeitado o princípio da concentração:

I - certidões de inteiro teor, ônus e ações atualizadas há, pelo menos 30 (trinta) dias, ressalvada a dispensa de certidão de inteiro teor na hipótese de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, pelos Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação;

II - certidão vintenária do imóvel, expedida pelo Registro de Imóveis da situação do bem;

III - certidões negativas:

a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;

b) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública;

IV - certidões dos cartórios de protestos de títulos em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;

VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26, da Lei 6.766/1979; [[Lei 6.766/1979, art. 26.]]

VII - declaração do cônjuge, se for o caso, de que consente no registro do loteamento, salvo nas hipóteses de casamento pelos regimes da separação total de bens ou participação final nos aquestos com dispensa de outorga em pacto antenupcial.

- O requerimento e os documentos serão autuados pelo oficial de registro, na ordem estabelecida no art. 996 deste Provimento Conjunto, em processo que terá suas folhas numeradas e rubricadas. [[Provimento Conjunto CGJ/MG 93/2020, art. 996.]]

Parágrafo único - Após o último documento integrante do processo, serão certificados a data da apresentação do requerimento e o correspondente número de protocolo.

- Também serão certificados a expedição e publicação dos editais, o decurso do prazo para impugnações, as comunicações à Prefeitura Municipal e o registro.

- As datas da apresentação e da protocolização jamais poderão coincidir com a do registro, tendo em vista o intervalo temporal necessariamente decorrente da publicação dos editais.

- Quando o loteador for pessoa jurídica, incumbirá ao oficial de registro verificar, com base no estatuto social, a regularidade da representação societária, especialmente se quem requer o registro tem poderes para tanto.

- Os documentos apresentados para registro do loteamento deverão vir, sempre que possível, no original.

Parágrafo único - Se o oficial de registro suspeitar da autenticidade de quaisquer das cópias apresentadas, poderá exigir a exibição do original.

- As certidões mencionadas no art. 996 deste Provimento Conjunto devem referir-se ao loteador e a todos aqueles que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel nos prazos ali previstos. [[Provimento Conjunto CGJ/MG 93/2020, art. 996.]]

§ 1º - Quando o loteador e os titulares de direitos reais sobre o imóvel forem pessoas naturais casadas, as certidões deverão se referir a ambos os cônjuges.

§ 2º - Tratando-se de pessoa jurídica, as certidões dos distribuidores criminais deverão referir-se, além da loteadora, também aos respectivos representantes legais.

§ 3º - Tratando-se de empresa constituída por outras pessoas jurídicas, tais certidões deverão referir-se também aos representantes legais destas últimas.

§ 4º - Sempre que for expedida certidão positiva de ônus e ações relativamente ao imóvel ou à pessoa dos proprietários tabulares, deverá ser exigida certidão de objeto e pé ou histórico de tramitação extraída dos sítios eletrônicos oficiais dos tribunais em que conste, no mínimo, a identificação do processo, das partes, da fase processual e do valor da causa.

§ 5º - Tal complementação será desnecessária quando se trate de ação que, por sua própria natureza, desde logo aferida pela certidão do distribuidor judicial, não tenha qualquer repercussão econômica ou relação com o imóvel objeto do loteamento.

- Os loteamentos ou desmembramentos requeridos pelas entidades político-administrativas (União, Estados e Municípios) estão sujeitos ao processo do registro especial, dispensando-se, porém, os documentos mencionados nos incisos II, III, IV e VII do art. 996 deste Provimento Conjunto. [[Provimento Conjunto CGJ/MG 93/2020, art. 996.]]

- Desde que o registro do loteamento ou desmembramento seja requerido com o cronograma de execução das obras, o Ofício de Registro também providenciará, conforme o caso, o registro da garantia real oferecida nas matrículas dos imóveis ou lotes correspondentes.

Parágrafo único - A circunstância também será, de forma resumida, averbada na matrícula em que registrado o loteamento ou desmembramento.

- O edital de loteamento será publicado por 3 (três) dias consecutivos em jornal de circulação local, ou, não havendo, em jornal da região.

§ 1º - Se o jornal de circulação local não for diário, a publicação nele será feita em 3 (três) edições consecutivas.

§ 2º - Na capital, a publicação se fará, também, no Diário Oficial do Estado.

§ 3º - As publicações poderão ser feitas exclusivamente por meio de Central Eletrônica de Registro de Imóveis.

- As restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público, inclusive o acesso controlado, deverão ser obrigatoriamente mencionadas na matrícula-mãe e nas matrículas dos imóveis afetados, não cabendo ao oficial de registro, porém, fiscalizar a observância daquelas restrições.

- O oficial de registro abrirá matrículas individualizadas referentes às áreas públicas.

§ 1º - Uma vez aberta a matrícula, o oficial de registro deverá averbar que se trata de área afetada em razão da instituição do loteamento ou desmembramento de solo urbano.

§ 2º - É vedado o registro de qualquer título de alienação ou oneração das áreas do município, sem que, previamente, seja averbada, após regular processo legislativo, a respectiva desafetação e esteja a transação autorizada por lei.

- O registro de escrituras de doação de ruas, espaços livres e outras áreas destinadas a equipamentos urbanos, salvo quando o sejam para fins de alteração do alinhamento das vias públicas, mesmo que ocorrido anteriormente a 20/12/1979, não eximirá o proprietário doador de proceder, de futuro, ao registro especial, obedecidas as formalidades legais.

- No registro do loteamento, não será necessário descrever todos os lotes com suas características e confrontações, bastando elaborar um quadro resumido, indicando o número de quadras e a quantidade de lotes que compõem cada uma delas.

- Aplicam-se aos loteamentos de imóveis rurais, no que couber, as normas constantes deste Capítulo.

- Para os fins previstos na Lei 6.766/1979, os oficiais de registro somente aceitarão e farão intimações se o respectivo loteamento ou desmembramento estiver regularmente registrado.

- Do requerimento do loteador e das intimações devem constar, necessária e discriminadamente, o valor da dívida, incluindo juros e despesas, e o prazo para o pagamento, além da informação de que o pagamento deverá ser efetuado diretamente no Ofício de Registro de Imóveis, cujo endereço completo será escrito de forma destacada.

Parágrafo único - Constarão, também, o valor do contrato, o número das parcelas pagas e o seu montante, para que o Ofício de Registro possa, ao efetuar o eventual cancelamento, proceder na forma do disposto no art. 35 da Lei 6.766/1979. [[Lei 6.766/1979, art. 35.]]

- As intimações serão efetuadas pessoalmente pelo oficial de registro, preposto regularmente autorizado, ou, ainda, por meio de Ofício de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio dos intimados, sendo absolutamente vedadas as intimações postais, ainda que por carta com serviço de AR.

§ 1º - Cuidando-se de vários compromissários compradores ou cessionários, inclusive cônjuges, necessária a promoção da intimação de cada um deles, sem exceção.

§ 2º - As intimações às pessoas jurídicas serão feitas aos seus representantes legais, exigindo-se a apresentação, pelo loteador, de certidão atualizada do contrato ou estatuto social, fornecida pela Junta Comercial ou pelo Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas.

§ 3º - As intimações de compromissário comprador ou cessionário que não for encontrado no endereço indicado no requerimento deverão ser feitas mediante a procura pelo interessado no endereço de seu domicílio, constante do próprio contrato, e, ainda, no do respectivo lote.

- Na impossibilidade de intimação pessoal, devidamente certificada a circunstância, a intimação será feita por edital, publicado em jornal de circulação local na comarca da situação do imóvel ou, não havendo, em jornal da região.

§ 1º - No edital, individual ou coletivo, deverão constar, além dos elementos especificados para as intimações, o número do registro do loteamento, o número do registro ou averbação do compromisso de venda e compra, ou da cessão, bem como o nome, a nacionalidade, o estado civil, o número do CPF ou CNPJ, casos constantes do registro, e o local de residência do intimado.

§ 2º - Decorridos 10 (dez) dias da publicação, fato devidamente certificado pelo oficial de registro, a intimação será considerada aperfeiçoada.

§ 3º - Os prazos serão contados a partir do primeiro dia útil seguinte ao do aperfeiçoamento da intimação e, recaindo o último dia em sábado, domingo ou feriado, serão prorrogados até o primeiro dia útil subsequente.

§ 4º - As publicações também poderão ser feitas exclusivamente por meio de Central de Registro de Imóveis.

- O cancelamento só será feito, mediante requerimento do loteador, se o compromissário comprador ou cessionário não efetuar o pagamento até 30 (trinta) dias depois do aperfeiçoamento da intimação.

§ 1º - Decorrido o prazo de 120 (cento e vinte) dias da expedição da certidão de não purgação da mora, os autos serão arquivados, anotando-se no protocolo.

§ 2º - Ultrapassado o prazo previsto no § 1º deste artigo, será exigido novo procedimento para o ato de cancelamento.

- A averbação de cancelamento do registro por inadimplemento do comprador consignará se ocorreu ou não a hipótese prevista no art. 35 da Lei 6.766/1979. [[Lei 6.766/1979, art. 35.]]

- As intimações referidas no art. 33 da Lei 6.766/1979, só serão feitas se o interessado apresentar, com o requerimento, cheque administrativo nominal ao credor. [[Lei 6.766/1979, art. 33.]]

- A restituição ou o depósito previstos no art. 35 da Lei 6.766/1979, serão feitos sem qualquer acréscimo, não importando o tempo transcorrido da data do cancelamento do registro ou da averbação. [[Lei 6.766/1979, art. 35.]]

Parágrafo único - Os juros e a correção monetária só terão incidência na hipótese do depósito efetuado na forma do § 2º do art. 35 da Lei 6.766/1979. [[Lei 6.766/1979, art. 35.]]

- O registro do loteamento só poderá ser cancelado:

I - por decisão judicial;

II - a requerimento do loteador, com anuência do Município, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;

III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência do Município e do Estado.

§ 1º - Nas hipóteses dos incisos II e III deste artigo, o oficial do registro de imóveis fará publicar, em resumo, edital, por 3 (três) dias consecutivos, do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última publicação.

§ 2º - As publicações devem observar os procedimentos constantes no art. 1.005 deste Provimento Conjunto. [[Provimento Conjunto CGJ/MG 93/2020, art. 1.005.]]

§ 3º - Findo o prazo indicado no parágrafo primeiro, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz de direito com jurisdição em Registros Públicos ou, onde não houver vara especializada, ao juízo cível, para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público.

- Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, se houver, bem como da aprovação pelo Município, devendo esta ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original, para sua devida averbação.

Parágrafo único - Nos casos previstos em lei, a alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá, ainda, da prévia aprovação da entidade ou órgão metropolitano ou estadual competente.

- As normas constantes deste Capítulo aplicam-se, no que couber, aos loteamentos de imóveis rurais.

- O depósito previsto no art. 38, § 1º, da Lei 6.766/1979, só será admissível quando o loteamento não se achar registrado ou regularmente executado pelo loteador. [[Lei 6.766/1979, art. 38.]]

§ 1º - Em qualquer das hipóteses, o depósito mencionado no caput deste artigo estará condicionado à apresentação de prova de que o loteador foi notificado pelo adquirente do lote, pela Prefeitura Municipal ou pelo Ministério Público, dispensada, entretanto, se o interessado demonstrar ter sido notificado pela municipalidade para suspender o pagamento das prestações.

§ 2º - Tratando-se de loteamento não registrado, o depósito dependerá, ainda, da apresentação do contrato de compromisso de compra e venda, ou de cessão, e de prova de que o imóvel está transcrito, matriculado ou registrado em nome do promitente vendedor.

- Admitidos os depósitos, o adquirente do lote poderá efetuar os recolhimentos independentemente de pagamento de juros ou quaisquer acréscimos, mesmo que em atraso com as prestações.

Parágrafo único - De todos os recolhimentos efetuados devem ser fornecidos recibos ou cópias das guias correspondentes, para os fins do art. 41 da Lei 6.766/1979. [[Lei 6.766/1979, art. 41.]]

- Se ocorrer o reconhecimento judicial da regularidade do loteamento antes do vencimento de todas as prestações, o adquirente do lote, uma vez notificado pelo loteador através do Ofício de Registro de Imóveis, passará a pagar as parcelas remanescentes diretamente ao vendedor, retendo consigo os comprovantes dos depósitos até então efetuados.

Parágrafo único - O levantamento dos depósitos, nesse caso, dependerá do procedimento previsto no § 3º do art. 38 da Lei 6.766/1979. [[Lei 6.766/1979, art. 38.]]