ilegitimidade passiva administradora do condominio
Jurisprudência Selecionada

1 - TJRS Responsabilidade civil do condomínio. Legitimidade passiva. Contratação, pelo condomínio, de empresa administradora. Pagamentos de despesas efetuados por esta a terceiros, a título de adiantamento, sem ressarcir-se junto aos condôminos. Ação de cobrança proposta contra o condomínio. Descabimento. Despesas que devem ser cobradas dos próprios condôminos. Ilegitimidade passiva configurada.

2 - TJDF Apelação cível. Direito civil e processual civil. Taxa condominial. Cobrança. Administradora do condomínio. Ilegitimidade passiva arguida em contestação. Indicação de terceiro legitimado. Responsabilidade do condomínio e da administradora. Ausência de prazo para inclusão de litisconsorte. Sentença cassada. CPC/2015, art. 339.

«1. A legitimidade do réu para figurar no polo passivo da demanda deve ser analisada à luz da relação jurídica de direito material deduzida nos autos pelo autor, situação capaz de revelar a pertinência subjetiva da demanda, isto é, a possibilidade do sujeito responder em face do direito alheio. ... (Continua)

3 - TJSP Agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva de administradora de condomínios em ação que discute a regularidade de taxas condominiais e existência de dano moral decorrente dessa cobrança. Administradora apenas age como mandatária do condomínio, sendo parte ilegítima para figurar na demanda. Agravo desprovido. Sentença mantida pelos seus próprios Ementa: Agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva de administradora de condomínios em ação que discute a regularidade de taxas condominiais e existência de dano moral decorrente dessa cobrança. Administradora apenas age como mandatária do condomínio, sendo parte ilegítima para figurar na demanda. Agravo desprovido. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos.

4 - TJSP CONDOMÍNIO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL AJUIZADA EM FACE DA ADMINISTRADORA E DO CONDOMÍNIO, AO ARGUMENTO DE QUE A AUTORA FOI INJUSTAMENTE IMPEDIDA DE INGRESSAR NA UNIDADE - ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA - MERA INTERMEDIADORA - RECONHECIMENTO - MANUTENÇÃO DO JULGADO NESTE PONTO.

Evidenciada a ilegitimidade passiva da administradora condominial, por ter atuado como mera mandatária do ente condominial, daí advém a declaração de extinção do processo sem julgamento do mérito, na forma do CPC, art. 485, VI. ... (Continua)

5 - TJSP Condomínio horizontal. Demanda declaratória de nulidade de ato de convocação de assembleia extraordinária, levada a efeito por administradora destituída, cumulada com indenização por danos materiais e morais. Autores que são síndico e conselheiro fiscal. Tutela cautelar deferida em caráter antecedente, para impedir a realização da assembleia. Reconhecimento, pela r. decisão agravada, da ilegitimidade ad causam passiva da administradora, determinando sua exclusão da relação processual e impondo aos autores a emenda da petição inicial, com inclusão do condomínio no polo passivo, sob pena de indeferimento da preambular. Inconformismo dos autores. Pertinência. Tutela cautelar que foi requerida e deferida em face da ex-administradora, que naturalmente deve ficar no polo passivo da demanda principal. Existência de pedido indenizatório diretamente voltado contra a ex-administradora, claramente legitimada para responder a ele. Autores que não discutem ato do condomínio, propriamente dito, mesmo porque negam haver qualquer ato regular em tal sentido, mas a conduta específica da administradora em, não sendo condômina ou sequer persistir a relação de prestação de serviços administrativos, pretender mobilizar os condôminos contra a gestão condominial. Decisão agravada reformada. Agravo de instrumento dos autores provido.

6 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Legitimidade passiva. Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Legitimidade passiva do proprietário que não detém a posse direta. Obrigação «propter rem. Compromisso particular de compra e venda não registrado. Ausência de prova de ciência efetiva do condomínio ou da administradora sobre a alienação do imóvel e transmissão da posse. Responsabilidade daquele que consta no registro imobiliário pelas despesas condominiais inadimplidas. Recurso não provido.

7 - STJ Condomínio em edificação. Ação de prestação de contas em face do condomínio. Ilegitimidade passiva ad causam. Legitimidade passiva do síndico. Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, «f. CPC/1973, art. 914. CCB/2002, art. 1.348.

«O Lei 4.591/1964, art. 22, § 1º, «f, que tem por objeto o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, expressamente, dispõe que, § 1º Compete ao síndico: «f) prestar contas à assembléia dos condôminos. Logo, não há dúvidas a respeito da responsabilidade do síndico, na qualidade de representante e administrador do condomínio, de prestar contas de sua gestão, já que lhe cabe administrar e gerir valores e interesses alheios. Forçoso, portanto, reconhecer a ilegitimidade do condomínio para figurar no polo passivo da demanda. Recurso Especial conhecido em parte e, nessa parte, provido.... (Continua)

8 - TJSP PRESTAÇÃO DE CONTAS - ALEGAÇÃO DE MÁ ADMINISTRAÇÃO PELO SÍNDICO E ADMINISTRADORA - CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO - AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO DE OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA AMPLA DEFESA E CONTRADITÓRIO - ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA NÃO CARACTERIZADA - PROVA PERICIAL CONTÁBIL VÁLIDA - APURADA EXISTÊNCIA DE SALDO EM FAVOR DO CONDOMÍNIO AUTOR - RECURSOS DE APELAÇÃO NÃO PROVIDO

9 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de prestação de contas. Legitimidade passiva. Ilegitimidade passiva ad causam. Ação de prestação de contas ajuizada por condômina em face do condomínio. Sentença de procedência na primeira fase. CCB/2002, art. 1.348, VIII. CPC/1973, arts. 267, § 3º e 914, II. Lei 4.591/1964, art. 22, § 1º, «f.

1. Sendo do síndico, na qualidade de representante e administrador, o dever legal de prestar contas aos proprietários da coisa comum, o condomínio é parte ilegítima para figurar no pólo passivo da demanda CCB/2002, art. 1.348, VIII;CPC/1973, art. 914, II). 2. A ilegitimidade passiva, ainda que não alegada em contestação, pode ser conhecida em grau de apelo, incumbindo, contudo, ao réu o pagamento das custas de retardamento (CPC, art. 267, § 3º). 3. Apelo ao qual se dá provimento.... (Continua)

10 - TJSP EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DO AUTOR - OMISSÃO - CONTRADIÇÃO - OBSCURIDADE - ERRO MATERIAL - INOCORRÊNCIA - Acórdão combatido que não apresenta vício de qualquer natureza a justificar o acolhimento dos embargos - Propósito de modificação do julgado, inviabilidade - Temática relativa à ilegitimidade passiva da administradora condominial bem fundamentada no aresto - Inadmissível pretensão do autor em Ementa: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DO AUTOR - OMISSÃO - CONTRADIÇÃO - OBSCURIDADE - ERRO MATERIAL - INOCORRÊNCIA - Acórdão combatido que não apresenta vício de qualquer natureza a justificar o acolhimento dos embargos - Propósito de modificação do julgado, inviabilidade - Temática relativa à ilegitimidade passiva da administradora condominial bem fundamentada no aresto - Inadmissível pretensão do autor em reabrir o debate por meio de embargos declaratórios - Nítido inconformismo quanto ao entendimento do colegiado - ACÓRDÃO MANTIDO - Embargos de declaração rejeitados. 

11 - TJSP Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Danos morais. Decisão agravada que não acolheu a impugnação apresentada. Bloqueio de numerário pelo sistema SISBAJUD. Agravante que é a administradora do condomínio executado e que não é parte no processo. Título executivo judicial que não foi formado contra a administradora. Reconhecimento. Bloqueio indevido. Devolução do valor bloqueado. Necessidade. Alegação de excesso de execução não conhecida, em razão da ilegitimidade passiva ora reconhecida. Agravo, na parte conhecida, provido.

12 - TJSP Processual. Demanda anulatória de multa imposta a condôminos, por infração ao regimento interno, cumulada com pedido de consignação de valores. Demanda ajuizada em desfavor do condomínio e da sua administradora. Sentença de parcial procedência, com acolhimento da pretensão de consignação. Insistência da administradora exclusivamente no tema da ilegitimidade passiva. Pertinência. Discussão em torno da validade da multa que, a rigor, nada interessa à administradora, já que aplicada pelo condomínio. Pedido cumulativo de consignação de valores, da mesma forma, dirigido em termos concretos ao condomínio, efetivo credor das quotas condominiais. Inexistência de justificativa racional plausível para a inclusão da administradora no polo passivo, ou de pedidos diretamente voltados contra sua esfera jurídica. Demanda mal proposta em face dela. Falta de legitimação reconhecida. Sentença reformada, com julgamento sem resolução de mérito em face dessa ré, nos termos do CPC, art. 485, VI. Apelo da administradora provido para tal fim.

13 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Dano moral. Responsabilidade Civil. Condomínio. Administração. Pessoa jurídica a quem imputados falta de honestidade e «roubo (sic) em e-mail remetido pela ré, condômina, a terceiro, novo administrador do condomínio. Legitimidade passiva da ré para a demanda. Apelante que confirma o teor do «e-mail. Divulgação das ofensas que se comprova apenas com a sua remessa. Preliminar de ilegitimidade de parte rejeitada.

14 - TJSP Apelação. Direito Processual Civil. Prestação de serviços advocatícios. Execução de título extrajudicial. Embargos à execução. Ilegitimidade passiva dos executados bem decretada. Acolhimento dos embargos à execução mantido.

15 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Ação de cobrança de despesas condominiais. Obrigação de caráter «propter rem. Possibilidade do demandante cobrá-los de quem preferir, seja da construtora promitente vendedora, que consta como proprietária no Registro de Imóveis, seja do promissário comprador. Demonstração, entretanto, de que o promissário comprador nunca deteve a posse direta do imóvel, bem como informou a administradora do condomínio sobre tal fato e também sobre o ajuizamento da ação de rescisão contratual contra a construtora que produz efeitos «ex tunc. Ilegitimidade passiva do promissário comprador para figurar no pólo passivo da ação. Reconhecimento. Recurso desprovido.

16 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência. Reconsideração. Ação declaratória de nulidade. Anulação de assembleia de condomínio. Legitimidade passiva da administradora constatada. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

1 - Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração. ... (Continua)

17 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS - PAGAMENTO VOLUNTÁRIO E SEM OPOSIÇÃO PELO CONDÔMINO DEVEDOR - ALEGAÇÃO DE QUE O IMÓVEL JÁ SE ENCONTRAVA NA POSSE DO CREDOR FIDUCIÁRIO - RESTITUIÇÃO EM DOBRO - DEFICIÊNCIA PROBATÓRIA - DANOS MORAIS INEXISTENTES - AUSÊNCIA DE REPERCUSSÃO - ART. 373, I DO CPC/2015.

Não obstante a administradora do condomínio, assumir a condição de mandatária, tem-se que é contratualmente responsável pelos atos praticados em nome do mandante (condomínio), inclusive pelos atos que lhes sejam desfavoráveis, dependendo do caso. Isso porque o mandatário deve agir como se o mandante fosse, com o zelo esperado no cumprimento do encargo para o qual foi contratado, tendo em conta o disposto no CCB, art. 667, não havendo que se falar em sua ilegitimidade passiva para responder por eventuais danos materiais e morais, deduzidos em ação indenizatória por ex-condômino. Nos termos do CCB/2002, art. 186, somente haverá responsabilidade civil subjetiva se houver a culpa, dano e nexo de causalidade. O ônus da prova tem equivalência bipolar, conforme previsto no CPC/2015, art. 373, sendo incumbência do autor, no que concerne ao fato constitutivo do seu direito, e do réu, no tocante à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Não havendo comprovação de cobrança indevida, da alegada coação para quitação de dívida de responsabilidade do credor fiduciário e consequente repercussão na esfera subjetiva do autor, impõe-se afastar a responsabilização da administradora e do condomínio demandados, pelo pagamento de restituição em dobro dos valores pagos a título de taxas condominiais e indenização a título de danos morais.... (Continua)

18 - TJRJ Condomínio em edificação. Responsabilidade civil. Ofensas e agressão física à condômina por funcionária do condomínio. Legitimidade passiva da administradora do condomínio. Teoria da asserção. Responsabilidade civil objetiva do condomínio-empregador por ato do preposto em razão de seu trabalho. Ônus da prova. CCB/2002, arts. 932, III e 933. Exegese. CPC/1973, art. 333, II. CCB/2002, art. 186.

«Funcionária que se valeu da condição especial para abordar a primeira autora no interior das dependências do condomínio. Excludentes de responsabilidade civil não demonstradas. Responsabilidade da ré-agressora que é subjetiva e extracontratual. Subsunção aos arts. 927 «caput c.c. 186 do CCB. Prova da culpa. Testemunhas. Depoimento idôneo em sede policial. Lesões corporais comprovadas. Ré que não provou fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da primeira autora, a teor do art. 333, IICPC/1973. Solidariedade. Segunda ré que prestava serviços ao condomínio. Ausência de prova de que a Administradora tenha participado do processo seletivo da funcionária. Ilegitimidade que se afasta. Causa madura. Improcedência do pedido autoral em face da segunda-ré por inexistência de prova da culpa in eligendo. Danos morais. Indenização devida apenas à vítima, e não ao seu filho menor que nada presenciou. Ausência de danos morais reflexos na hipótese. Quantum indenizatório que se reduz para melhor se adequar às peculiaridades do caso concreto. Provimento parcial do primeiro e segundo apelos, tão somente para reduzir a indenização por danos morais. Desprovimento dos demais recursos.... (Continua)

19 - TJSP APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CDHU. DEMONSTRADA A IMISSÃO NA POSSE DA CESSIONÁRIA/PROMITENTE COMPRADORA. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO QUANTO À OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA OCUPANTE.

Ação julgada procedente em primeira instância. ... (Continua)

20 - TJSP APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA COMPANHIA DE HABITAÇÃO (CDHU) RECONHECIDA. DEMONSTRADA A IMISSÃO NA POSSE DO CESSIONÁRIO / COMPROMISSÁRIO COMPRADOR E A CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO QUANTO À OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO OCUPANTE PELO DÉBITO.

Ação julgada procedente em primeira instância.... (Continua)

21 - TJSP APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA COMPANHIA DE HABITAÇÃO (CDHU) RECONHECIDA. DEMONSTRADA A IMISSÃO NA POSSE DO CESSIONÁRIO / COMPROMISSÁRIO COMPRADOR E A CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO QUANTO À OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO OCUPANTE PELO DÉBITO.

Ação julgada procedente em primeira instância. ... (Continua)

22 - TJSP "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - RECURSO INOMINADO - GOLPE DO BOLETO FALSO. COBRANÇA DE COTA DE CONDOMÍNIO. 1. Alegação de necessidade de perícia apenas em grau de recurso. Inovação recursal. Impossibilidade. 2. Ilegitimidade passiva. Pertinência subjetiva do credor e da administradora recorrente na relação jurídica, diante da alegação de vício no serviço de cobrança do rateio condominial por Ementa: «JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - RECURSO INOMINADO - GOLPE DO BOLETO FALSO. COBRANÇA DE COTA DE CONDOMÍNIO. 1. Alegação de necessidade de perícia apenas em grau de recurso. Inovação recursal. Impossibilidade. 2. Ilegitimidade passiva. Pertinência subjetiva do credor e da administradora recorrente na relação jurídica, diante da alegação de vício no serviço de cobrança do rateio condominial por boleto. Preliminar afastada. 3. Pagamento de boletos adulterados mediante fraude perpetrada por terceiro. Responsabilidade dos réus afastada. Recebimento de boleto falso por meio de e-mail alegadamente enviado pela credora. Ausência de prova de que os fraudadores tenham obtido dados por vazamento junto aos réus ou que tais boletos tenham sido gerados ou alterados no âmbito de atuação dos réus. Ausência de prova de vazamento de dados, por não haver informação da fraude haver atingido boletos de outros condôminos. Circunstância de infecção por vírus no sistema de mensageria eletrônica ou de internet banking da recorrida que não pode ser descartada, em razão da inexistência de notícia da fraude haver atingido boletos de outros condôminos. 4. Relevância da conduta da recorrida para o sucesso do golpe do boleto fraudado, por deixar de conferir, no momento de seu pagamento, os dados dos beneficiários respectivos. 5. Pedido contraposto. Afastada a responsabilidade dos recorrentes pela fraude no pagamento da dívida, esta se revela exigível, caracterizada a mora da recorrida. Por consequência, a recorrida deve pagar as despesas condominiais vencidas em julho e agosto de 2020, com os acréscimos de mora. Recurso provido para julgar improcedente a ação e procedente o pedido contraposto.

23 - TJSP Responsabilidade civil. Condomínio. Roubo de veículo dentro da área comum do condomínio. Sentença de parcial procedência. Apelação dos réus.

24 - TJSP Apelação. Direito Civil. Cobrança de despesas condominiais. Reconhecimento de ilegitimidade passiva da companhia de habilitação (CDHU). Imissão na posse de cessionários / compromissários compradores, com ciência do condomínio quanto à ocupação do imóvel. Responsabilidade do ocupante pelo débito.

25 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. Indenização por danos materiais e morais cumulada com lucros cessantes. Corte de energia elétrica de loja situada em shopping. Sentença de parcial procedência da ação. Recurso dos réus. Ilegitimidade de parte passiva da corré administradora do shopping Gemaxi. Afastamento em decisão interlocutória. Impugnação em preliminar de recurso de apelação (CPC, art. 1.009, § 1º). Mera reprodução das deduções já contidas na contestação, para sustentar a ilegitimidade de parte passiva da administradora do shopping, sem ataque específico aos fundamentos adotados no decisum recorrido. Não conhecimento. Mérito. Inadimplência de fatura de consumo de energia elétrica pela loja/autora, constante do boleto de condomínio. Suspensão do fornecimento dos serviços (energia elétrica), por desligamento realizado pelos réus (condomínio Shopping e administradora do shopping), através de seus prepostos. Coação em razão de inadimplemento da loja autora, referente a sua cota-parte de consumo de energia, rateada entre lojistas do shopping e vinculada por meio de boleto de condomínio. Caracterização. Dano moral. Caracterização. Valor fixado em R$ 20.000,00. Manutenção. Valor que se mostra adequado e razoável. Juros de mora. Incidência desde a data do evento danoso (Súmula 54 do C. STJ). Manutenção. Lucros cessantes. Loja que ficou sem energia elétrica por 10 dias, impossibilitada de funcionamento e venda de seus produtos. Nexo causal bem caracterizado pelo conjunto probatório produzido nos autos. Valor dos lucros cessantes. Determinação para apuração em fase de liquidação da sentença. Possibilidade. Manutenção. Contrarrazões. Pleito de aplicação de multa por litigância de má-fé às apeladas. Não cabimento. Ausentes requisitos autorizadores previstos no CPC, art. 80. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. Majorados honorários advocatícios sucumbenciais (CPC, art. 85, § 11).

26 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS ASSOCIATIVAS. TUTELA DE URGÊNCIA. CONCESSÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO - REJEIÇÃO. PRINCÍPIO DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO E NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA A JUSTIFICAR A REVOGAÇÃO DA TUTELA CONCEDIDA.

Preliminar de ilegitimidade passiva que não merece prosperar. Condomínio que não detém personalidade jurídica, mas nos termos do CPC, art. 75, XI, possui capacidade processual, com legitimidade para a defesa dos interesses comuns dos condôminos. ... (Continua)

27 - TJSP Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos. Desfazimento do negócio por iniciativa dos Autores. Ilegitimidade passiva da Natos Administradora Ltda, pois não firmou o contrato, apenas administra o condomínio em que está situada a unidade adquirida pelo Autor. Retenção de 50% dos valores pagos à vendedora, eis que a incorporação fora submetida ao regime de patrimônio de afetação. Inteligência do Lei 4.591/1967, art. 67-A, §5º. Devolução do restante de uma só vez, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Recurso da Ré parcialmente provido

28 - TJSP Execução por título extrajudicial - Legitimidade passiva - Ação de execução por quantia certa, fundada em contrato de prestação de serviços, em nota fiscal de prestação de serviços e em respectivo boleto bancário - Agravante executada que é administradora do condomínio que firmou o contrato de prestação de serviços com a agravada - Condomínio que figurou como tomador dos serviços na nota fiscal, assim como pagador no boleto bancário - Agravante que é mera mandatária do condomínio, não tendo atuado em nome próprio - Precedentes do TJSP - Reconhecida a ilegitimidade passiva da agravante.

29 - TJSP Ação de rescisão contratual com pedido cumulado de restituição de valores e indenização por danos morais. Aquisição de fração ideal de imóveis de finalidade hoteleira mediante uso na modalidade «time-sharing". Multipropriedade. Alegação de grupo econômico não comprovada. Reconhecimento da legitimidade passiva da administradora condominial apenas quanto às taxas condominiais. Aplicação do CDC sem inversão do ônus da prova. Venda «ad corpus, a afastar possibilidade de rescisão contratual por suposta área menor. Irregularidades na gestão do condomínio que tampouco justificavam o desfazimento do negócio. Inexistência de propaganda enganosa. Contrato quitado e unidade entregue, configurando ato jurídico perfeito. Princípios da segurança jurídica e boa-fé objetiva que impedem a rescisão com restituição de valores. Recurso não provido

30 - STJ Recurso especial. Civil. Promessa de compra e venda de unidade de apart-hotel. Paralisação das obras. Ação resolutória. CDC. Aplicabilidade. Consumidor final. Afastamento. Investidor. Teoria finalista mitigada. Vulnerabilidade. Aferição. Necessidade. Futura administradora de serviços hoteleiros. Legitimidade passiva ad causam. Cadeia de fornecimento. Descaracterização. Oferta e publicidade. Responsabilidade solidária. Inexistência. Informação clara. Atuação especificada. Adquirente. Ciência efetiva. Pool de locação. Sociedade em conta de participação. Contratação.

«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência, do CPC/2015 (Enunciados Administrativos s 2 e 3/STJ). ... (Continua)

31 - STJ Agravo interno em agravo em recurso especial. Loteamento fechado X condomínio fechado. Associação de moradores. Representação processual. Exigência legal de autorização expressa. Ilegitimidade ativa afastada. Loteamento irregular. Responsabilidade solidária do loteador. Administrador/mandatário e prestadoras de serviços. Ilegitimidade passiva afastada. Chamamento ao processo do município. Imprescindibilidade. Uso, parcelamento e ocupação do solo. Aproveitamento da prova realizada. Segunda perícia prejudicada. Fato novo e perda do objeto. Impossibilidade. Sentença anulada. Ausência de prequestionamento. Súmula 211/STJ. Incidência. Ausência de impugnação a fundamento específico do acórdão recorrido. Súmula 283/STF. Argumentação deficiente. Súmula 284/STF. Agravo interno não provido.

1 - Para que se configure o prequestionamento da matéria, ainda que implícito, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se, por conseguinte, a correta interpretação da legislação federal (Súmula 211/STJ). ... (Continua)

32 - STJ Agravo interno em agravo em recurso especial. Loteamento fechado X condomínio fechado. Associação de moradores. Representação processual. Exigência legal de autorização expressa. Ilegitimidade ativa afastada. Loteamento irregular. Responsabilidade solidária do loteador. Administrador/mandatário e prestadoras de serviços. Ilegitimidade passiva afastada. Chamamento ao processo do município. Imprescindibilidade. Uso, parcelamento e ocupação do solo. Aproveitamento da prova realizada. Segunda perícia prejudicada. Fato novo e perda do objeto. Impossibilidade. Sentença anulada. Ausência de prequestionamento. Súmula 211/STJ. Incidência. Ausência de impugnação a fundamento específico do acórdão recorrido. Súmula 283/STF. Argumentação deficiente. Súmula 284/STF. Agravo interno não provido.

1 - Para que se configure o prequestionamento da matéria, ainda que implícito, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se, por conseguinte, a correta interpretação da legislação federal (Súmula 211/STJ). ... (Continua)

33 - TJSP APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE

cancelamento de edital de convocação de assembleia. ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA. ... (Continua)

34 - TJSP Ação declaratória de nulidade de deliberação assemblear c/c prestação de contas e consignação em pagamento ajuizada por condôminos em face do síndico e do Condomínio - Sentença que extinguiu a ação, sem resolução do mérito, em relação ao pedido de prestação de contas, porquanto reconhecida a ilegitimidade ativa e passiva; bem como em relação ao pedido de consignação em pagamento, porque reconhecida a falta de interesse de agir; e julgou parcialmente procedente a ação para anular a deliberação da assembleia realizada em 06/10/2020 quanto à majoração das taxas ordinárias e à criação da taxa extraordinária. - Apelo dos autores e do Condomínio corréu - Prestação de contas - Ilegitimidade ativa dos autores em relação ao pedido de prestação de contas. Como já assentado em iterativa jurisprudência, inclusive do C. STJ, o condômino, individualmente, não tem legitimidade ad causam para exigir contas de síndico. Em verdade, incumbe ao Condomínio, entidade coletiva, demandar contra o síndico ou demais administradores para valer-se da prestação de contas em prol dos interesses dos condôminos, conjuntamente. Raciocínio análogo aplica-se em relação à pretensão dirigida pelos autores em face do Condomínio. Com efeito, ainda que haja interesse do condômino em obter esclarecimentos acerca das contas da administração do Condomínio, as contas são prestadas em assembleia, e não pessoalmente pelo síndico, como já assentado em iterativa jurisprudência, inclusive desta C. Câmara. - Consignação em Pagamento - A medida perseguida pelos autores não encontra amparo no art. 335, V, do CC, pois a previsão de litígio sobre o objeto do pagamento a que alude o referido dispositivo legal não envolve o credor e o devedor (caso dos autos), mas sim o credor e um terceiro. Demais disso, não restou demonstrado in casu que, uma vez declarada a nulidade das deliberações atinentes ao item 3 da AGE de 06/10/2020, tenha havido recusa por parte do Condomínio réu de receber o valor da contribuição mensal, livre dos acréscimos decorrentes da majoração da contribuição ordinária e da cobrança atinentes às despesas extraordinárias criadas na AGE de 06/10/2020. Destarte, inviável a medida postulada na inicial. - Nulidade das deliberações havidas na AGE de 06/10/2020 relativamente à majoração da contribuição ordinária e da criação de despesas extraordinárias - Manutenção da invalidade das deliberações que se impõe. Com efeito, analisada a convenção condominial, mais especificamente seu art. 27, dele consta que, dentre outras atividades, compete ao Conselho Fiscal propor «orçamento para o subsequente exercício, informando a Assembleia Geral (sic), enquanto ao Conselho Consultivo externar «parecer em matéria relativa as despesas extraordinárias (sic). Condomínio suplicado que não negou a inexistência de uma das etapas atinentes à majoração do orçamento das despesas ordinárias e das despesas extraordinárias, qual seja, o crivo ou parecer preliminar dos Conselhos Fiscal e Consultivo a respeito das majorações pretendidas e votadas. Logo, ex vi do que dispõe o CPC, art. 341, caput, de rigor concluir que a inexistência de prévio parecer dos Conselhos Fiscal e Consultivo a respeito da majoração das despesas ordinárias e criação de despesas extraordinárias, restou incontroversa. Isto posto, uma vez evidenciado o descumprimento de um dos requisitos formais para validade do ato, era mesmo de rigor a declaração de nulidade ou invalidade das deliberações acerca da majoração das despesas ordinárias e criação da taxa extraordinária levadas a efeito na AGE de 06/10/2020. - Recursos improvidos

35 - TJSP FORNECIMENTO DE GÁS -

Pretensão revisional julgada improcedente - Cerceamento de defesa - Não reconhecimento - Ilegitimidade passiva da administradora do condomínio reconhecida com acerto na sentença - Consumo da unidade condominial do autor não aferido durante mais de dois anos, por falha que não lhe é atribuível - Proibição de cálculo pela média dos últimos doze meses, dado que relativo a período em que residia no imóvel família mais numerosa, sendo certo que o autor nele não residia - Apuração do devido por meio de liquidação por arbitramento, de modo a que mais se aproxime do real consumo no período - Apelação provida... (Continua)

36 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO PELO PROCEDIMENTO COMUM VISANDO A RESOLUÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. EMPREENDIMENTO «NEXUS HOTEL & RESIDENCES". DESCONFIGURAÇÃO DO REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. INAPLICABILIDADE DA LEI 4.591/64. APLICAÇÃO DA TEORIA FINALISTA MITIGADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA ADMINISTRADORA. CORREÇÃO MONETÁRIA FIXADA A PARTIR DO MOMENTO DO DESEMBOLSO. DISTINGUISH DO TEMA 1.002. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

Apelam as rés, repisando os argumentos já ventilados em contestação. Ressaltam a sua ilegitimidade passiva e a necessidade de aplicar o regime da obra por administração, ou «a preço de custo, esclarecendo ser inaplicável o CDC. ... (Continua)

37 - STJ Agravo interno em agravo em recurso especial. Loteamento fechado X condomínio fechado. Associação de moradores. Representação processual. Exigência legal de autorização expressa. Ilegitimidade ativa afastada. Loteamento irregular. Responsabilidade solidária do loteador. Administrador/mandatário e prestadoras de serviços. Ilegitimidade passiva afastada. Chamamento ao processo do município. Imprescindibilidade. Uso, parcelamento e ocupação do solo. Aproveitamento da prova realizada. Segunda perícia prejudicada. Fato novo e perda do objeto. Impossibilidade. Sentença anulada. Nulidade por negativa de prestação jurisdicional. Omissão não sanada em sede de embargos de declaração. Descabimento. Violação de Lei. Súmula 284/STF. Pretensão que demanda o revolvimento do conjunto fático e probatório dos autos e a reinterpretação de cláusulas contratuais. Óbice de inadmissibilidade. Súmula 5/STJ. Súmula 7/STJ. Confirmação. Agravo interno não provido.

1 - Não há que falar em violação ao CPC/2015, art. 1022, quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido diverso à pretensão da parte recorrente. ... (Continua)

38 - STJ Civil. Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Promessa de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais. Alegação de ilegitimidade passiva, bem como de construção sob o regime de administração. Incidência das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Existência de cláusula de irrevogabilidade e de irretratabilidade. Ausência de impugnação do fundamento do acórdão recorrido. Aplicação da Súmula 283/STF, por analogia. Decisão mantida. Agravo interno não provido.

1 - A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma da Lei 4.591/64, art. 58, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, e, em regra, a Documento eletrônico VDA43472305 assinado eletronicamente nos termos do art. 1º § 2º, III da Lei 11.419/2006Signatário(a): PAULO DIAS DE MOURA RIBEIRO Assinado em: 17/09/2024 14:30:16Publicação no DJe/STJ 3954 de 18/09/2024. Código de Controle do Documento: 8c291157-0076-4ef3-a9bc-d84e1a675c37... (Continua)

39 - TJRJ EMENTA1: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. REGULARIZAÇÃO DE CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE OBTENÇÃO DE CNPJ. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO POR PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. APELO DA DAS RÉS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO.

Ação de obrigação de fazer, decorrente de alegada omissão da parte ré em registrar os atos constitutivos do condomínio para regularização de seu CNPJ. Sentença de extinção, sem resolução de mérito, por perda superveniente do objeto, com condenação das rés ao pagamento de verbas sucumbenciais. Apelo do condomínio e administradora rés. ... (Continua)

40 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PRECEITO COMINATÓRIO CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INFILTRAÇÕES E REPARO DO TELHADO. COMPROMISSO ASSUMIDO PELA AUTORA EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. ALEGAÇÃO DE ADULTERAÇÃO DE ATA. INEXISTÊNCIA DE PROVA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

Caso em exame ... (Continua)

41 - TJSP CONDOMÍNIO EDILÍCIO -

Pretensões de obrigação de fazer c/c indenização de dano moral julgadas procedentes - Legitimidade ativa do autor comprovada - Legitimidade passiva da corré/administradora aferida abstratamente, segundo a teoria da asserção - Preliminares corretamente rejeitadas - Suspensão, pelo condomínio, do fornecimento de água em razão de inadimplência de cota condominial - Medida descabida e abusiva, sobretudo diante da exigência de pagamento da cota condominial e da conta de água no mesmo boleto - Dano moral - Reconhecimento - Montante a esse título fixado na sentença que não comporta majoração - Apelações não providas... (Continua)

42 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. COTA CONDOMINIAL. PAGAMENTO NÃO COMPUTADO.

Autor que narra ter sido impedido de votar na assembleia realizada em 09/01/2018 em razão de alegada inadimplência. Entretanto, informa ter pago a cota condominial vencida em 05/10/2017 em dia, razão pela qual pleiteia indenização por dano moral pelo constrangimento sofrido na assembleia. ... (Continua)

43 - STJ Civil. Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Irresignação manifestada na vigência do CPC/2015. Ação de indenização por danos morais e estéticos. Acidente ocorrido no interior de loja localizada em shopping center. CPC/2015, art. 1.022. Omissão não configurada. Responsabilidade solidária entre os lojistas e o shopping center caracterizada. Precedentes. Ilegitimidade passiva afastada. Dano moral. Comprovado. Reexame. Dos fatos e provas. Incidência da Súmula 7/STJ.

«1 - Não há falar em omissão, falta de fundamentação e/ou negativa de prestação jurisdicional, na medida em que o Tribunal a quo dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, apreciando a controvérsia posta nos autos. ... (Continua)

44 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APELANTE ADQUIRENTE ALEGA CULPA DAS APELADAS, VENDEDORA E ADMINISTRADORA, NA COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEL DE LOTE EM CONDOMÍNIO FECHADO, PELA OMISSÃO DE QUE O TERRENO FARIA DIVISA COM UM ATERRO, QUE INVIABILIZARIA A CONCRETIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. SUSTENTA QUE AS APELADAS CONDICIONARAM A RESCISÃO CONTRATUAL À RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. AJUIZAMENTO DE AÇÃO ANTERIOR JULGADA IMPROCEDENTE PELA CONFIGURAÇÃO DA DECADÊNCIA QUADRIENAL SOBRE O VÍCIO DE CONSENTIMENTO ALEGADO. SENTENÇA QUE EXTINGUIU A PRESENTE DEMANDA SEM JULGAMENTO DE MÉRITO POR FORÇA DA COISA JULGADA COM AQUELE OUTRO PROCESSO. RECURSO DA APELANTE ADQUIRENTE SUSTENTANDO A EXISTÊNCIA DE PEDIDO E CAUSA DE PEDIR DIVERSAS E PUGNANDO PELA REFORMA DA SENTENÇA.

Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva da administradora suscitada em contrarrazões. Administradora sócia da vendedora e cujo nome figurou conjuntamente ao dela na comercialização do empreendimento. ... (Continua)

45 - TJSP APELAÇÃO - JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA - INTERPELAÇÃO JUDICIAL - PRELIMINAR -

Legitimidade passiva da administradora reconhecida - Condições da ação que devem ser aferidas com base na Teoria da Asserção, ou seja, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial, sem qualquer inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida - Parte que assumiu a obrigação de fiscalizar o Condomínio e emitir relatório ao síndico, o que abrange o cumprimento das obrigações pelos condôminos - Notificação de outros condôminos em situações semelhantes realizada diretamente pela administradora - MÉRITO - Pretensão de interpelação dos réus para a adoção de medidas perante os demais condôminos que também realizaram modificações na fachada do edifício e de convocação Assembleia Geral para discussão da matéria - Possibilidade - Inteligência do CPC, art. 727 - Impossibilidade de arbitramento de honorários sucumbenciais - Ausência de litigiosidade apta a excepcionar a regra geral - RECURSO PROVIDO... (Continua)

46 - TJSP PROCESSUAL CIVIL. PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS. CONDIÇÕES DA AÇÃO.

Condômina que pretende a exibição de gravações das câmeras de segurança do condomínio onde reside. Pretensão deduzida em face da administradora do contrato de locação que titulariza. Ré que alega ilegitimidade passiva por não possuir ingerência sobre referido material, a indicar a administradora do condomínio e o síndico como responsáveis pelo cumprimento da ordem. Questão que merece imediato enfrentamento, inclusive porque já se acenou com possível apuração criminal. Imprescindível seja verificada a existência (ou não) de aptidão material apta a justificar o pedido. São deveres do magistrado conduzir o processo a fim de conferir maior efetividade à tutela do direito e de sanear os vícios processuais. Observância do CPC, art. 139. Problemática a ser enfrentada na origem. Recurso não conhecido, com determinação.... (Continua)

47 - TJSP EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E INEXIGIBILIDADE DE TÍTULO.

Sentença terminativa mantida em recurso de apelação. Alegação de omissão no venerando acórdão. Vícios não constatados. Questões devidamente apreciadas. Multa aplicada por condomínio. Demanda proposta contra administradora. Ilegitimidade passiva. Retificação do polo passivo sequer solicitada pelo autor previamente, em evidente inovação recursal. Via inadequada para manifestação de inconformismo quanto aos fundamentos da decisão, quando não conjugada com erro material, omissão, obscuridade ou contradição. Natureza integrativo-recuperadora não demonstrada. Embargos rejeitados... (Continua)

48 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. DANOS MORAIS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INSTALAÇÃO DE APARELHO DE AR-CONDICIONADO.

Decisão de primeiro grau que deferiu tutela provisória de urgência para determinar que a parte ré se abstenha de retirar o aparelho ar-condicionado instalado pelos autores, bem como de efetuar a cobrança de multa; e reconheceu a legitimidade passiva da administradora do condomínio. Inconformismo. Não acolhimento. PERTINÊNCIA SUBJETIVA. Adotada a teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas de acordo com as afirmações trazidas na petição inicial. Na hipótese, os autores alegaram, na exordial, que a administradora foi comunicada da reforma e autorizou a realização das obras, após exame da ART, por seu setor de arquitetura. A veracidade das alegações e eventual responsabilização da administradora são questões de mérito e assim devem ser tratadas. TUTELA DE URGÊNCIA. Controvérsia que se assenta, primordialmente, na definição do termo «equipamentos de climatização, cuja instalação teria sido autorizada pelo condomínio. Questão que há de ser esclarecida por prova técnica. Quesitos já apresentados em primeiro grau. O aparelho de ar-condicionado foi instalado em setembro de 2023, não havendo notícias de instabilidade elétrica ou de requerimentos de outros condôminos pleiteando a instalação de aparelhos semelhantes. A retirada do equipamento, neste momento, pode acarretar prejuízos ao próprio recorrente, pois, caso a pretensão autoral seja acolhida, o condomínio pode ser obrigado a suportar as custas para a reinstalação. Prejuízos decorrentes da alteração da fachada que não são objeto da ação proposta pela CDHU em face do condomínio, e que podem ser integralmente reparados posteriormente, caso a pretensão inicial seja rejeitada. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

49 - TJSP APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FUNDADA EM DÍVIDAS CONDOMINIAIS.

Sentença que rejeitou os embargos à execução. Inconformismo dos embargantes, herdeiros do executado originário. ILEGITIMIDADE PASSIVA. O condomínio imputa a pessoa distinta daquelas constantes como proprietárias na matrícula imobiliária a responsabilidade pelo pagamento das dívidas condominiais geradas pela unidade autônoma; todavia, não se desincumbiu do ônus que sobre si recai de atestar a existência de liame que o autorize a assim agir. O simples fato de o executado constar no sistema interno da administradora do condomínio como responsável pelo imóvel, desacompanhado de elemento que ateste seu status de proprietário ou possuidor do bem, não é suficiente para respaldar o reconhecimento da legitimidade de contra ele se deduzir a pretensão satisfativa, ao que se associa a impossibilidade de se atribuir a este a probatio diabólica de inexistência de vínculo. Impõe-se, por isso, o acolhimento dos embargos, extinguindo-se a execução com fundamento no CPC, art. 485, IV. Sentença reformada. VERBAS SUCUMBENCIAIS. Redistribuição. RECURSO PROVIDO... (Continua)

50 - TJSP COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMÓVEL EM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PEDIDO REDIBITÓRIO. DECADÊNCIA. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA DE DIFERENÇA DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL.

Sentença de procedência, declarando a resolução dos contratos entre as partes e condenando solidariamente as rés na devolução de valores ao autor, ou seja, parcelas pagas pelo contrato, além de despesas com contrato de locação «pool hoteleiro, despesas cartorárias e ITB. Irresignação das rés. ... (Continua)