1 - TJPR RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO, DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DAS PARTES. PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. RAZÕES RECURSAIS QUE IMPUGNAM SATISFATORIAMENTE OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. PRIMAZIA DA DECISÃO DE MÉRITO. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CELEBRAÇÃO DE TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA PARA PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE CONCLUSÃO QUE FOI DESCUMPRIDO. NOVO TAC QUE SOMENTE FOI FIRMADO UM ANO APÓS O AJUIZAMENTO DA DEMANDA E, PORTANTO, NÃO ALTERA A CONCLUSÃO QUANTO AO RECONHECIMENTO DA MORA DA RÉ. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE QUE O ATRASO DECORREU DA PANDEMIA DE COVID-19. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE PROVAS NESSE SENTIDO. APLICAÇÃO DO ART. 373, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PARTE QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS QUE LHE CABIA. NEXO CAUSAL NÃO DESCONSTITUÍDO. PRECEDENTES DESTA C. CORTE EM CASOS SEMELHANTES. TESE DE INADIMPLÊNCIA DOS AUTORES E DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO À RESTITUIÇÃO DE VALORES E PAGAMENTO DE MULTA, POR CONSEQUÊNCIA LÓGICA, PREJUDICADAS. PLEITO DE CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ACOLHIMENTO. SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. FIXAÇÃO DO QUANTUM EM OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE, DOS PRECEDENTES DESTA CORTE E DAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. MANUTENÇÃO DA DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA, QUE DEVEM SER SUPORTADOS INTEGRALMENTE PELA RÉ. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO 1 CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO 2 CONHECIDO E DESPROVIDO.I.
Caso em exame1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano, devolução de valores pagos e indenização por danos morais, em razão do atraso na entrega do imóvel, com a parte ré alegando descumprimento contratual devido a fatores externos, tais como a pandemia de COVID-19.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se houve descumprimento contratual por parte da ré em relação à entrega de imóvel e se os autores têm direito à indenização por danos morais em decorrência do atraso na entrega.III. Razões de decidir3. A parte ré não comprovou a alegação de que o atraso na entrega do imóvel decorreu de fatores externos, como a autorização de prorrogação do prazo em razão da celebração de termo de ajustamento de conduta e a pandemia de COVID-19.4. O atraso na entrega do imóvel ultrapassou os limites do mero dissabor, configurando dano moral, devido à angústia e incerteza causadas aos autores.5. A sentença que reconheceu a inadimplência da ré foi mantida, e a condenação ao pagamento de danos morais foi acolhida, fixando o valor em R$ 5.000,00.6. Os honorários recursais foram fixados em 1% sobre o valor da condenação, em razão do provimento parcial do recurso da parte autora.IV. Dispositivo e tese7. Apelação 1 conhecida e provida para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00; Apelação 2 conhecida e desprovida, fixando honorários recursais.Tese de julgamento: O atraso na entrega de imóvel em contrato de compra e venda, sem justificativa adequada e que ultrapassa o limite do mero dissabor, configura a possibilidade de indenização por danos morais ao comprador, sendo a quantificação do valor da indenização pautada pelos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando as peculiaridades do caso concreto._________ Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 373, II, e CPC/2015, art. 487, I; CC/2002, art. 944; CDC, art. 39, XII; Lei 4.591/1964, art. 48, § 2º; Lei 6.766/1979, art. 26-A; Lei 191/2016.Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível - Ação de Indenização por Danos Materiais, Morais e Lucros Cessantes - Compra e Venda de Imóvel - Programa «Minha Casa Minha Vida - Atraso na Entrega do Bem - Rel.: Desembargador Domingos José Perfetto, 19ª Câmara Cível, j. 09.04.2024; TJPR, Apelação Cível - Ação de Obrigação de Fazer Cumulada com Indenizatória - Rel.: Substituta Renata Estorilho Baganha, 20ª Câmara Cível, j. 05.03.2024; TJPR, Apelação Cível - Ação de Rescisão Contratual - Rel.: Andrei de Oliveira Rech, 19ª Câmara Cível, j. 17.03.2025; TJPR, Apelação Cível - Ação de Rescisão de Contrato - Rel.: Desembargador Domingos José Perfetto, 20ª Câmara Cível, j. 31.01.2025; Súmula 362/STJ.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que a empresa responsável pela venda de um lote urbano não cumpriu o contrato, pois atrasou a entrega do imóvel, o que causou problemas para os compradores. Por isso, a empresa deve pagar R$ 5.000,00 de indenização por danos morais, já que o atraso trouxe angústia e estresse para eles. A empresa tentou justificar o atraso, alegando problemas com a pandemia e prazos com a prefeitura, mas não apresentou provas suficientes. Assim, a decisão foi de que a empresa é responsável pelo atraso e deve arcar com as consequências.... ()
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2 - TJSP APELAÇÃO.
Contrato de promessa de venda e compra de imóvel (Loteamento Santa Iria). Ação de obrigação de não fazer (vedação do repasse da cobrança dos «juros de obra), com pedido de restituição dos danos materiais. Insurgência das rés contra sentença de procedência. Irresignação que não prospera. Atraso na entrega da obra. Nulidade da cláusula contratual que prevê, de maneira genérica, a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega. Exegese do Lei 4.591/1964, art. 48, §3º, da Súmula 164 desta E. TJSP e do Tema Repetitivo 996 do STJ. Assim, decidiu com inegável acerto o Juízo de origem, ao declarar nula a cláusula 5.1 do contrato de compra e venda de imóvel (fls. 54/55) e ao reconhecer o atraso na conclusão da obra, que deveria ter ocorrido em 31/12/2023. Consequentemente, correta a condenação das rés na devolução do valor recolhido pela autora, a partir de 31/12/2023, a título de «juros de obra". De rigor, ademais, a condenação das rés no pagamento de lucros cessantes (Súmula 162 deste E. Tribunal de Justiça). Sentença mantida. Recurso não provido... ()
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3 - STJ Direito processual civil. Embargos de declaração. Agravo interno. Agravo em recurso especial. Ação de rescisão de contrato. Atraso na entrega da obra não configurado na hipótese. Análise de cláusulas contratuais. Desnecessidade. Inovação recursal. Precusão. Impossibilidade. Cláusula de tolerância. Legalidade. Omissão e contradição não configuradas.
1 - Cuida-se de embargos de declaração que apontam omissões e contradição. ... ()
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4 - STJ Civil. Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Atraso na entrega de obra. Cláusula de tolerância. Validade. Lucros cessantes. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do STJ. Súmula 83/STJ. Dano moral. Súmula 284/STF. Valor da indenização. Súmula 7/STJ. Alínea «c". Ausência de comprovação da divergência jurisprudencial. Recurso parcialmente provido.
1 - «Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (Lei 4.591/1964, art. 48, § 2º), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos (REsp 1.582.318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017). ... ()
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5 - STJ Processual civil. Pedido de reconsideração. Decisão colegiada. Não cabimento. Princípio da fungibilidade. Impossibilidade de aplicação. Erro grosseiro.
«1 - Trata-se de Pedido de Reconsideração formulado contra acórdão que conheceu do Agravo para conhecer parcialmente do Recurso Especial, somente com relação à preliminar de violação do CPC/2015, art. 1.022, «e, nessa extensão, negar-lhe provimento, considerando: a) ausência de ofensa ao CPC/2015, art. 489, § 1º, V, e CPC/2015, art. 1.022, II, parágrafo único, II, uma vez que o Tribunal a quo julgou integralmente a lide e solucionou, de maneira amplamente fundamentada, a controvérsia, em conformidade com o que lhe foi apresentado; b) falta de prequestionamento da Lei 4.591/1964, art. 48; da Lei 6.989/1966, art. 74 e da Lei Complementar 116/2003, art. 1º; c) acolher a tese da recorrente de que «se amolda à previsão legislativa que trata sobre a incorporação imobiliária direta, de maneira a modificar a conclusão a que chegou a Corte de origem, demanda reexame do acervo fático probatório dos autos, o que é inviável em Recurso Especial, sob pena de violação da Súmula 7/STJ. ... ()
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6 - STJ Processual civil e tributário. ISSQN. Incorporação indireta. Violação do CPC/2015, art. 1.022. Não ocorrência. Ausência de prequestionamento. Súmula 211/STJ. Inaplicabilidade do CPC/2015, art. 1.025. Necessidade de revisão do contexto fático-probatório. Impossibilidade. Súmula 7/STJ.
«1 - Na origem, trata-se de Ação Anulatória proposta pela parte recorrente pugnando pela anulação de auto de infração contra si lavrado pelo ente municipal por ausência de pagamento do ISSQN. ... ()
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7 - STJ Recurso especial repetitivo. Tema 996/STJ. Julgamento do mérito. Programa minha casa, minha vida. Crédito associativo. Compromisso de compra e venda. Recurso especial representativo da controvérsia. Contra acórdão proferido em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR. CPC/2015, art. 1.036 c/c o art. 256-H do RISTH. Programa minha casa, minha vida. Crédito associativo. Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Controvérsias envolvendo os efeitos do atraso na entrega do bem. Recursos desprovidos. CF/88, art. 6º. Lei 4.591/1964, art. 2º. Lei 4.591/1964, art. 31. Lei 4.591/1964, art. 32. Lei 4.591/1964, art. 34. Lei 4.591/1964, art. 43. Lei 4.591/1964, art. 44. Lei 4.591/1964, art. 48, § 2º. Lei 11.977/2009, art. 3º, § 6º. Lei 11.977/2009, art. 7º-B, I e II. Lei 13.786/2018, art. 43-A. CPC/1973, art. 335. CDC, art. 3º, § 1º. CDC, art. 4º. CDC, art. 6º, II e III. CDC, art. 12. CDC, art. 46. CDC, art. 47. CDC, art. 51, IV, § 1º, II e III. CDC, art. 53. CDC, art. 54, § 4º. CCB/2002, art. 113. CCB/2002, art. 389. CCB/2002, art. 395. CCB/2002, art. 403. CCB/2002, art. 413. CCB/2002, art. 421. CCB/2002, art. 422. CCB/2002, art. 423. CCB/2002, art. 476. CCB/2002, art. 944. CPC/2015, art. 987, § 2º. CF/88, art. 105, III. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC/1973, art. 543-C. CPC/2015, art. 926. CPC/2015, art. 927. CPC/2015, art. 976, § 1º, e ss. CPC/2015, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.036. CPC/2015, art. 1.037. CPC/2015, art. 1.038. CPC/2015, art. 1.039. CPC/2015, art. 1.040.
«Tema 996/STJ - Definir se:
1.1) na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.
1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.
1.3) é lícito o repasse dos «juros de obra», ou «juros de evolução da obra», ou «taxa de evolução da obra», ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4) o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
Será submetido à deliberação da Segunda Seção, por ocasião do julgamento do mérito do recurso especial, se apropriado atribuir tratamento distinto, a depender da origem e da finalidade do financiamento, na fixação e aplicação das teses firmadas, a saber: a) se alcançam apenas a aquisição de imóvel residencial ou também o comercial; e b) se a aquisição do imóvel se deu a título de investimento ou com o objetivo de moradia da família.
Tese jurídica firmada: - As teses firmadas, para os fins do CPC/2015, art. 1.036, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
Anotações Nugep: - Afetação na sessão eletrônica iniciada em 5/9/2018 e finalizada em 11/9/2018 (Segunda Seção).
Vide Controvérsia 47/STJ
IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000/TJSP - (n. 4) - REsp em IRDR»
Informações Complementares: - Não há determinação de suspensão nacional de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos. (acórdão publicado no DJe de 18/9/2018)
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8 - STJ Compromisso de compra e venda. Construção. Imóvel. Consumidor. Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Atraso da obra. Entrega após o prazo estimado. Cláusula de tolerância. Validade. Prazo de 180 dias. Prazo superior a 180 dias. Invalidade. Previsão legal. Peculiaridades da construção civil. Atenuação de riscos. Benefício aos contratantes. CDC. Aplicação subsidiária. Informação. Observância do dever de informar. Prazo de prorrogação. Razoabilidade. Abuso de direito não caracterizado. Recurso especial. Civil. CCB/2002, art. 187. CCB/2002, art. 927. Lei 4.591/1964, art. 33, II. Lei 4.591/1964, art. 34, § 2º. Lei 4.591/1964, art. 43, II. Lei 4.591/1964, art. 48, § 2º. Lei 4.864/1965, art. 12. CDC, art. 18, § 2º.
«1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. ... ()
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9 - STJ Compromisso de compra e venda. Construção. Imóvel. Consumidor. Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Atraso da obra. Entrega após o prazo estimado. Cláusula de tolerância. Validade. Prazo de 180 dias. Prazo superior a 180 dias. Invalidade. Previsão legal. Peculiaridades da construção civil. Atenuação de riscos. Benefício aos contratantes. CDC. Aplicação subsidiária. Informação. Observância do dever de informar. Prazo de prorrogação. Razoabilidade. Abuso de direito não caracterizado. Recurso especial. Civil. Considerações do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva sobre o tema. CCB/2002, art. 187. CCB/2002, art. 927. Lei 4.591/1964, art. 33, II. Lei 4.591/1964, art. 34, § 2º. Lei 4.591/1964, art. 43, II. Lei 4.591/1964, art. 48, § 2º. Lei 4.864/1965, art. 12. CDC, art. 18, § 2º.
«[...]. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a permitir a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. ... ()
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10 - STJ Responsabilidade civil. Incorporação imobiliária. Construção de edifício. Vícios e defeitos surgidos após a entrega das unidades autônomas aos adquirentes. Solidariedade. Responsabilidade solidária do incorporador e do construtor. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido. Amplas considerações do Min. Raúl Araújo sobre o tema. Lei 4.591/1964, art. 28, Lei 4.591/1964, art. 29, Lei 4.591/1964, art. 31 e Lei 4.591/1964, art. 43. CCB/2002, art. 265, CCB/2002, art. 618 e CCB/2002, art. 942, caput. CDC, art. 25, § 1º. CCB/1916, art. 1.245 e CCB/1916, art. 1.518, parágrafo único.
«... Com efeito, no presente recurso especial, basta verificar se pode ser imputada ao incorporador responsabilidade solidária por vício na construção de edifício de apartamentos em condomínio, inclusive quando tal construção tenha sido realizada por terceiro contratado. ... ()
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11 - STJ Tributário. Imposto sobre serviço. Incorporação imobiliária direta. Construção feita pelo incorporador em terreno próprio, por sua conta e risco. Não-Incidência. Ausência de prestação de serviço a terceiro.
1 - A incorporação imobiliária é um negócio jurídico que, nos termos previstos no parágrafo único da Lei 4.591/64, art. 28, tem por finalidade promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas. ... ()
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12 - STJ Tributário. Imposto sobre serviço. Incorporação imobiliária direta. Construção feita pelo incorporador em terreno próprio, por sua conta e risco. Não-Incidência. Ausência de prestação de serviço a terceiro.
1 - A incorporação imobiliária é um negócio jurídico que, nos termos previstos no parágrafo único da Lei 4.591/64, art. 28, tem por finalidade promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas. ... ()
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13 - STJ Tributário. ISSQN. Imposto sobre serviço. Incorporação imobiliária direta. Construção feita pelo incorporador em terreno próprio, por sua conta e risco. Não incidência. Ausência de prestação de serviço a terceiro. Precedentes do STJ. Lei 4.591/1964, art. 28, Lei 4.591/1964, art. 41 e Lei 4.591/1964, art. 58. Decreto-lei 406/1968, item 32, do anexo. Lei Complementar 116/2003, art. 8º, e item 7.02 do anexo. Lei Complementar 56/87.
«1. A incorporação imobiliária é um negócio jurídico que, nos termos previstos no parágrafo único do Lei 4.591/1964, art. 28, tem por finalidade promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas. ... ()
