AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONVENCIONAL C/C REVISÃO DE RATEIO CONDOMINIAL

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da __ Vara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. J. dos S., brasileiro, casado, advogado, inscrito na OAB/RJ sob o nº ________, portador do CPF nº ________, RG nº ________, proprietário da loja 247 do Barra Garden Shopping, com endereço eletrônico [email protected], residente e domiciliado à Avenida das Américas, nº ___, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ, CEP ________, vem, por intermédio de seu advogado (instrumento de mandato anexo), propor a presente

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONVENCIONAL C/C REVISÃO DE RATEIO CONDOMINIAL

em face de CONDOMÍNIO BARRA GARDEN SHOPPING, pessoa jurídica de direito privado, inscrito no CNPJ sob o nº ________, com endereço eletrônico [email protected], situado à Avenida das Américas, nº ___, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ, CEP ________, e INCORPORADORES (nomes abreviados conforme instrução: B. S. Empreendimentos Ltda., C. R. Participações S.A., D. P. Incorporações Ltda.), todos com endereço eletrônico e sede no mesmo endereço do condomínio, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

3. DOS FATOS

O Autor é proprietário da unidade autônoma, loja 247, situada no Barra Garden Shopping, empreendimento este cuja convenção condominial foi elaborada e assinada por três incorporadores, todos diretamente interessados, pois detinham, à época, lojas de grandes dimensões (aproximadamente 800m² cada) destinadas, segundo a convenção, a atividades específicas: dois cinemas, uma casa de shows, uma instituição financeira (Banco Bradesco) e uma corretora de seguros.

Ocorre que, há mais de dez anos, tais atividades deixaram de ser exercidas nas referidas lojas. O Banco Bradesco alienou sua unidade, que passou a abrigar outros estabelecimentos e incluiu, inclusive, a cessão de 80 vagas de garagem. Os cinemas foram transformados em academia, e a antiga casa de shows, atualmente, abriga um grupo de cursos para médicos (Med Grupo).

Apesar da alteração substancial da destinação das unidades, os incorporadores e seus sucessores continuam pagando uma taxa mínima de condomínio, como se ainda exercessem as atividades originais previstas na convenção. Tal situação, além de injusta, onera desproporcionalmente os demais condôminos, especialmente o Autor, que arca com valores superiores ao que seria razoável e proporcional, em flagrante violação aos princípios da isonomia, da boa-fé objetiva e da função social da propriedade (CF/88, art. 5º, XXII e XXIII; CCB/2002, art. 421 e CCB/2002, art. 422).

Ressalte-se que a convenção foi elaborada pelos próprios incorporadores, em evidente situação de conflito de interesses, com cláusulas que lhes beneficiam de modo exclusivo e perpetuam tratamento privilegiado, mesmo após a alteração do uso das unidades. Tal conduta caracteriza legislação em causa própria, vedada pelo ordenamento jurídico.

Diante desse cenário, busca-se a declaração de nulidade das cláusulas convencionais que permitem a cobrança de taxa condominial mínima para tais unidades e a revisão do rateio condominial, adequando-o à realidade atual e aos princípios legais aplicáveis.

4. DO DIREITO

4.1 DA NULIDADE DE CLÁUSULA CONVENCIONAL ELABORADA EM CAUSA PRÓPRIA

A convenção condominial, embora dotada de força normativa entre os condôminos (CCB/2002, art. 1.333), não pode contrariar a lei, a ordem pública, a função social da propriedade e os princípios constitucionais. O CCB/2002, art. 1.336, I, estabelece que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. Todavia, tal exceção não autoriza a estipulação de cláusulas abusivas ou que beneficiem apenas alguns em detrimento dos demais, especialmente quando elaboradas por quem se encontra em flagrante conflito de interesses.

A Lei 4.591/1964, art. 12, também prevê o dever de contribuir para as despesas condominiais, sendo nulas as cláusulas que isentem, de forma injustificada, determinadas unidades do pagamento proporcional. O Superior Tribunal de Justiça já assentou que a convenção não pode estabelecer benefício subjetivo à incorporadora para reduzir ou isentar o pagamento de taxas condominiais (REsp 1816039/MG/STJ).

No caso em tela, a convenção foi redigida e assinada apenas pelos incorporadores, que reservaram para si tratamento privilegiado, estipulando taxas mínimas para suas unidades, mesmo após a alteração da destinação e da titularidade das mesmas. Tal conduta afronta o princípio da igualdade (CF/88, art. 5º, caput), da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e configura abuso de direito (CCB/2002, art. 187).

4.2 DA NECESSIDADE DE REVISÃO DO RATEIO CONDOMINIAL

O rateio das despesas condominiais deve observar a fração ideal de cada unidade, salvo disposição em contrário, desde que esta seja razoável e não viole direitos fundamentais ou princípios do direito condominial (CCB/2002, art. 1.336, I). A manutenção de cobrança mínima para unidades de grande porte, atualmente exploradas comercialmente de forma diversa da prevista na convenção, onera os demais condôminos e caracteriza enriquecimento sem causa (CCB/2002, art. 884).

O princípio da função social da propriedade (CF/88, art. 5º, XXIII; CCB/2002, art. 421) exige que o uso e o custeio das áreas comuns sejam equitativos e proporcionais ao benefício e à utilização efetiva. A perpetuação de privilégios convencionais, especialmente após alteração da destinação das unidades, viola a razoabilidade, a proporcionalidade e a própria essência do condomínio edilício.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, havendo alteração da destinação das unidades e persistindo cobrança desproporcional, é cabível a revisão do rateio condominial, com restituição dos valores pagos a maior e adequação da cobrança futura.

4.3 DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL E PRINCÍPIOS INCIDENTES

- CF/88, art. 5º, II, XXII e XXIII: princípio da legalidade, direito de propriedade "'>...