AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da __ Vara Cível da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro,
(Observando-se a competência do Tribunal de Justiça do Estado, conforme o caso concreto e o valor da causa, nos termos do CPC/2015, art. 46).

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. J. dos S., brasileiro, empresário, portador do CPF nº 000.000.000-00, RG nº 0.000.000, estado civil ____, profissão ____, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado na Rua ____, nº ____, Bairro ____, CEP ____, Cidade do Rio de Janeiro/RJ,
por seu advogado infra-assinado (instrumento de mandato anexo), vem, respeitosamente, propor a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO em face de
CONDOMÍNIO DO SHOPPING BARRA GARDEN, inscrito no CNPJ sob o nº 00.000.000/0001-00, com sede na Avenida das Américas, nº ____, Barra da Tijuca, CEP ____, Rio de Janeiro/RJ, endereço eletrônico: [email protected],
e dos INCORPORADORES:
M. B. S. LTDA., CNPJ nº 00.000.000/0001-01, endereço eletrônico: [email protected], com sede na Avenida ____, nº ____, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ;
C. E. da S. LTDA., CNPJ nº 00.000.000/0001-02, endereço eletrônico: [email protected], com sede na Rua ____, nº ____, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ;
M. F. de S. L. LTDA., CNPJ nº 00.000.000/0001-03, endereço eletrônico: [email protected], com sede na Rua ____, nº ____, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ;
pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir expostos.

3. DOS FATOS

O autor é proprietário de uma loja de 45m² localizada no empreendimento Barra Garden Shopping, cuja convenção de condomínio foi registrada no 9º Ofício de Registro de Imóveis por iniciativa exclusiva dos três incorporadores do empreendimento, quais sejam: M. B. S. LTDA., C. E. da S. LTDA. e M. F. de S. L. LTDA..

Referidos incorporadores, ao elaborarem e assinarem a convenção, legislaram em causa própria, estabelecendo cláusulas que lhes concederam benefícios desproporcionais e injustificados em detrimento dos demais condôminos. Cada incorporador ficou com lojas de 400 a 800m², mas, apesar da expressiva diferença de área, passaram a pagar cotas condominiais quase equivalentes à da loja do autor, de apenas 45m², além de obterem o direito de uso de 80 vagas de estacionamento, o que não ocorre com os demais condôminos.

Ademais, as atividades originalmente previstas na convenção para tais lojas (dois cinemas, um teatro e uma instituição bancária com seguradora) foram desvirtuadas: o espaço destinado ao banco foi vendido a particular, os cinemas foram vendidos para o grupo M. E. E. D. e o teatro foi alugado para uma academia, sem qualquer alteração formal na convenção e sem observância dos quóruns legais para modificação de destinação.

Os incorporadores continuaram a gozar dos benefícios das cláusulas convencionais criadas em seu favor, inclusive quanto ao pagamento de cotas condominiais reduzidas e à utilização privilegiada das vagas de estacionamento, mesmo após a alienação ou alteração da destinação das unidades, em flagrante afronta à legislação e aos princípios que regem o condomínio edilício.

Tal situação gerou grave desequilíbrio na repartição das despesas condominiais e afronta o princípio da isonomia, além de configurar enriquecimento sem causa dos incorporadores, em prejuízo dos demais condôminos, como o autor.

Diante disso, busca-se a declaração de nulidade das cláusulas da convenção de condomínio que conferem benefícios exclusivos e indevidos aos incorporadores, bem como a adequação do rateio das despesas condominiais à fração ideal de cada unidade, observando-se a legislação vigente.

4. DO DIREITO

4.1. DA NULIDADE DAS CLÁUSULAS CONVENCIONAIS QUE BENEFICIAM OS INCORPORADORES

A convenção de condomínio, embora seja o instrumento normativo interno do condomínio edilício, não pode conter cláusulas que afrontem a legislação ou que estabeleçam privilégios injustificados a determinados condôminos, em especial aos incorporadores, sob pena de nulidade.

Nos termos do CCB/2002, art. 1.336, I, é dever de cada condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição diversa na convenção, desde que não haja afronta à lei ou à equidade. O CCB/2002, art. 1.348, V e a Lei 4.591/1964, art. 12 reforçam a obrigatoriedade do rateio proporcional das despesas.

Ocorre que, ao legislarem em causa própria, os incorporadores criaram regras que lhes concedem tratamento privilegiado, em afronta ao princípio da isonomia (CF/88, art. 5º, caput) e ao princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422), além de violarem o princípio da legalidade (CF/88, art. 5º, II).

O CPC/2015, art. 187 prevê que comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. A conduta dos incorporadores, ao se beneficiarem de cláusulas criadas por eles próprios, caracteriza abuso de direito e enriquecimento sem causa (CCB/2002, art. 884).

4.2. DA ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO DAS UNIDADES E DA NECESSIDADE DE QUÓRUM QUALIFICADO

A destinação das unidades autônomas e das áreas comuns do condomínio somente pode ser alterada mediante aprovação de quórum qualificado, conforme determina o CCB/2002, art. 1.351 e a Lei 4.591/1964, art. 24. A venda das unidades destinadas a cinemas, teatro e banco para terceiros, bem como a mudança de uso para academia, sem observância do quórum legal, é nula de pleno direito.

4.3. DA LEGISLAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA E DA VEDAÇÃO AO AUTOBENEFÍCIO

A atuação dos incorporadores, ao elaborarem e registrarem a convenção de condomínio sem a participação dos demais condôminos e em benefício próprio, viola o princípio da vedação ao autobenefício e à legislação em causa própria, sendo nulas as cláusulas que lhes conferem vantagens indevidas (CPC/2015, art. 166, VI).

O CPC/2015, art. 319 exige que a petição inicial indique os fatos e fundamentos jurídicos do pedido, o que se faz presente, demonstrando-se o desequilíbrio e a ilegalidade das cláusulas convencionais impugnadas.

4.4. DOS PRINCÍPIOS APLICÁVEIS

São aplicáveis ao caso os princípios da legalidade, isonomia, boa-fé objetiva, função social da propriedade e vedação ao enriquecimento sem causa, todos violados pelas cláusulas convencionais ora impugna"'>...