AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONVENCIONAL

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da __ Vara Cível da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro.

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. J. dos S., brasileiro, solteiro, empresário, inscrito no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, portador do RG nº XX.XXX.XXX-X, com endereço eletrônico [email protected], domiciliado à Rua X, nº Y, apto. 45, Bairro Jardim Botânico, Rio de Janeiro/RJ, CEP 00000-000, proprietário da loja nº X do Barra Garden Shopping, por seu advogado (instrumento de mandato anexo), vem, respeitosamente, propor a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONVENCIONAL em face de:

CONDOMÍNIO DO BARRA GARDEN SHOPPING, pessoa jurídica de direito privado, inscrito no CNPJ sob o nº XX.XXX.XXX/0001-XX, com endereço eletrônico [email protected], com sede na Avenida X, nº Y, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ, CEP 00000-000;

BANCO BRADESCO S.A., pessoa jurídica de direito privado, inscrito no CNPJ sob o nº XX.XXX.XXX/0001-XX, com endereço eletrônico [email protected], com sede na Cidade de Deus, s/nº, Vila Yara, Osasco/SP, CEP 00000-000;

A. C. LOBATO, brasileiro, casado, empresário, inscrito no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, com endereço eletrônico [email protected], domiciliado à Rua X, nº Y, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro/RJ, CEP 00000-000;

e demais incorporadores que subscreveram a convenção condominial, todos qualificados nos autos, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

3. DOS FATOS

O Barra Garden Shopping foi incorporado por um grupo de empresas e pessoas físicas, destacando-se entre os incorporadores o Banco Bradesco S.A., A. C. Lobato e outros. Na qualidade de incorporadores, estes subscreveram a Convenção Condominial do empreendimento, estabelecendo regras para o rateio das despesas condominiais entre os condôminos.

Ocorre que, ao redigir a convenção, os incorporadores, legislando em causa própria, instituíram cláusula que beneficia diretamente suas próprias lojas, atribuindo-lhes uma taxa condominial inferior àquela imposta a outras lojas de área significativamente menor. Como exemplo, lojas com área de 800 m², pertencentes aos incorporadores, pagam menos taxa condominial do que a loja de propriedade do autor, que possui apenas 45 m².

Tal disparidade revela flagrante abuso de direito e afronta aos princípios da isonomia e da boa-fé objetiva, além de configurar enriquecimento sem causa dos incorporadores em detrimento dos demais condôminos. Ressalta-se que a convenção foi aprovada sem a participação efetiva dos adquirentes das demais lojas, que somente vieram a tomar conhecimento da desproporcionalidade após a imissão na posse de suas unidades.

Diante da inequívoca desproporção e da ausência de razoabilidade no critério de rateio das despesas condominiais, busca-se a declaração de nulidade da cláusula convencional que estabelece tal benefício em favor dos incorporadores, para que seja restabelecida a justiça e a equidade na relação condominial.

Resumo: Os fatos demonstram que a cláusula impugnada foi redigida em benefício dos próprios incorporadores, em prejuízo dos demais condôminos, violando princípios fundamentais do direito condominial e do ordenamento jurídico brasileiro.

4. DO DIREITO

4.1. DA ILEGALIDADE DA CLÁUSULA CONVENCIONAL

A Convenção Condominial é o instrumento normativo que disciplina a convivência e as obrigações dos condôminos, devendo observar os limites impostos pela legislação e pelos princípios constitucionais. Nos termos do CCB/2002, art. 1.336, I, é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Contudo, a faculdade de estipular critério diverso para o rateio das despesas não autoriza a instituição de cláusulas abusivas ou que resultem em enriquecimento ilícito de alguns em detrimento de outros, sob pena de violação ao CCB/2002, art. 187 e CCB/2002, art. 884, que vedam o abuso de direito e o enriquecimento sem causa.

A jurisprudência é pacífica ao reconhecer a nulidade de cláusulas convencionais que favoreçam incorporadores ou determinados condôminos de forma injustificada, especialmente quando redigidas em contexto de manifesta desproporcionalidade e ausência de participação dos demais interessados (REsp 1816039/MG/STJ).

4.2. DO ABUSO DE DIREITO E ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA

O abuso de direito ocorre quando o titular de um direito excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes (CCB/2002, art. 187). No caso em tela, os incorporadores, ao estabelecerem critério de rateio que lhes favorece, agiram em desconformidade com a função social da propriedade e com o princípio da igualdade (CF/88, art. 5º, caput).

A manutenção de cláusula que impõe ônus desproporcional a determinados condôminos, enquanto outros, detentores de áreas maiores, são beneficiados, configura enriquecimento sem causa vedado pelo CCB/2002, art. 884.

4.3. DA NECESSIDADE DE INTERVENÇÃO JUDICIAL

Embora a convenção condominial goze de autonomia privada, o Poder Judiciário pode e deve intervir quando houver violação de direitos fundamentais ou desrespeito à ordem pública, especialmente em situações de flagrante injustiça ou abuso, como ocorre no presente caso (CPC/2015, art. 319, III e IV).

O princípio da razoabilidade e da proporcionalidade deve nortear a interpretação e aplicação das normas convencionai"'>...