Jurisprudência em Destaque

«... Eminentes colegas, a controvérsia devolvida ao conhecimento desta Corte pode ser resumida no seguinte questionamento:

Decretada a resolução do contrato de promessa de compra e venda, a determinação de restituição aos promitentes compradores das parcelas do preço pagas ao promitente vendedor pode ser determinada de ofício pelo juízo ou exige a iniciativa da parte mediante pedido expresso formulado na contestação ou reconvenção?

Inicialmente, não conheço da alegação de dissídio jurisprudencial, pois não realizado o devido cotejo analítico.

A resolução, própria dos contratos bilaterais, consiste basicamente na extinção do contrato pelo inadimplemento definitivo do devedor.

Pelo aspecto subjetivo, a resolução constitui, como destaca Araken de Assis (Resolução do contrato por inadimplemento. 4ª ed. rev. e atual. São Paulo: Editora RT, 2004), direito formativo extintivo, ou direito potestativo, ocasionando, com o seu exercício, a desconstituição da relação obrigacional e a liberação de credor e devedor de suas obrigações (eficácia liberatória).

Predomina, pois, na resolução, a desconstituição do contrato e, consequentemente, da relação obrigacional dele nascida.

Nada obstante, resulta também da resolução do contrato o surgimento de uma nova relação obrigacional, chamada relação de liquidação, pela qual tanto o credor como o devedor devem restituir as prestações recebidas durante a execução do contrato (eficácia restitutória) e pela qual o devedor culpado pelo inadimplemento deve indenizar o credor.

A respeito da eficácia restitutória resultante da relação de liquidação, a seguinte lição do eminente Ministro Ruy Rosado de Aguiar Junior, exposta em sede doutrinária (Extinção dos contratos por incumprimento do devedor [Resolução]. Rio de Janeiro: Aide, 1991, p. 254):


Resolvida a relação obrigacional, surge a relação de liquidação, na qual serão tratados os direitos do credor e do devedor a restituição das prestações já efetivadas e o direito do credor à indenização por perdas e danos (art. 1092, parágrafo único, do Código Civil).


PONTES DE MIRANDA atribui a origem dessa relação exclusivamente à resolução, que desconstituiu os efeitos do negócio jurídico, e não ao fato do inadimplemento do contrato, que está extinto, nem ao enriquecimento sem causa, pois o devedor deve restituir tudo, não só o enriquecimento injustificado.


Mais aceitável, porém, na perspectiva dinâmica da obrigação, considerar-se, como LARENZ, que a relação obrigacional não fica totalmente anulada, persistindo dela os deveres de diligência e de indenização de danos.


Os direitos e deveres que integram a relação de liquidação tem sua causa imediata na resolução, mas esta é apenas uma fase do desdobramento da relação obrigacional.

A eficácia restitutória ou a obrigação de restituir as prestações recebidas – atribuída tanto ao credor como ao devedor – constitui, portanto, consequência natural e indissociável da resolução do contrato, ao lado da eficácia liberatória e da obrigação do devedor de indenizar as perdas e danos comprovadamente sofridas pelo credor.

Assim, se o credor, na petição inicial, postula a resolução do contrato, não há a necessidade de que o devedor, na contestação ou em reconvenção, requeira a devolução das prestações entregues ao credor, a qual pode e deve ser determinada de ofício pelo juiz como decorrência lógica da decretação de resolução do contrato.

Importante ressaltar ainda que o credor, da mesma forma e em decorrência do mesmo pedido de resolução, também possui o direito ao recebimento de eventuais prestações entregues ao devedor, o que, na ação de resolução do contrato de compra e venda, se manifesta com a sua reintegração na posse do imóvel.

Como se pode ver, a reciprocidade existente nos contratos bilaterais se mantém mesmo depois da sua resolução, na chamada relação de liquidação, de modo que a obrigação de restituir do credor (devolução das parcelas do preço) e a obrigação de restituir do devedor (devolução da coisa) são causa uma da outra.

A respeito da controvérsia, a jurisprudência da Terceira e da Quarta Turma deste STJ sempre foi no sentido da desnecessidade, na resolução da compra e venda, da iniciativa da parte ré para que lhe seja assegurada a devolução das parcelas do preço, embora os precedentes encontrados não sejam recentes, in verbis:


PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO - DEVOLUÇÃO DO QUE FOI PAGO. RECONHECIDO QUE O PROMITENTE COMPRADOR TEM DIREITO A DEVOLUÇÃO DO QUE FOI PAGO, POSTO QUE NEGADO O PLEITO DO AUTOR, NO SENTIDO DA PERDA DAS IMPORTÂNCIAS CORRESPONDENTES, AS PARTES HAVERÃO DE SER REPOSTAS NO ESTADO ANTERIOR. POSSIBILIDADE DE DETERMINAR-SE A DEVOLUÇÃO, SEM NECESSIDADE DE RECONVENÇÃO. (REsp 49.396/SP, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/1995, DJ 12/06/1995, p. 17624)


PROCESSO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA PROPOSTA PELO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS DO PREÇO. DESNECESSIDADE DE RECONVENÇÃO. Na ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, proposta pelo vendedor contra o comprador inadimplente, o juiz pode ordenar a devolução de parte das parcelas do preço independentemente de reconvenção. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 97.538/SP, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/04/2000, DJ 08/05/2000, p. 89)


PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Parcelamento do solo. Resolução. Restituição. CDC. Reconvenção.


- O CDC se aplica à relação de consumo estabelecida entre a empresa que comercializa imóveis loteados urbanos e o promissário comprador, operação que é regulada, no que tem de específico, pela legislação própria (Lei 6766/79) .


- Resolvido o negócio, cabe a restituição das parcelas mensais pagas pelos promissários compradores, que já perderam o sinal em favor da promitente vendedora.


- A decisão sobre a restituição das partes à situação anterior integra resolução judicial do contrato e deve ser objeto de decisão do juiz ainda que não tenha sido requerido pela parte na contestação ou em reconvenção.


- Recurso não conhecido. (REsp 300721/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 04/09/2001, DJ 29/10/2001, p. 210)


CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. PAGAMENTO EM PRESTAÇÕES. INADIMPLEMENTO DOS RÉUS. AÇÃO DE RESCISÃO MOVIDA PELA VENDEDORA. DESFAZIMENTO DA RELAÇÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM RETENÇÃO DE DETERMINADO PERCENTUAL PARA FAZER FRENTE A DESPESAS DA CREDORA. CONTESTAÇÃO OMISSA A RESPEITO. PRECLUSÃO INEXISTENTE. CONSEQÜÊNCIA INERENTE À RESCISÃO. CPC, ART. 300. OFENSA NÃO IDENTIFICADA.


I. Em havendo rescisão do compromisso de compra e venda, o desfazimento da relação contratual implica, automaticamente, como decorrência lógica e necessária, na restituição das prestações pagas, reservada uma parte, que fica deduzida, em favor da alienante, para ressarcir-se de despesas administrativas, sendo desnecessário que tal devolução conste nem do pedido exordial (quando o autor é o vendedor), nem da contestação (quando o autor é o comprador), por inerente à natureza da lide.


II. Recurso especial não conhecido. (REsp 500038/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 22/04/2003, DJ 25/08/2003, p. 322)

No caso concreto, ao determinar que a recorrente restituísse as parcelas do preço entregues pelos recorridos, os quais já possuíam, desde a sentença, a obrigação de restituir o imóvel em cuja posse se encontravam, o Tribunal de origem nada mais fez do que concretizar a eficácia restitutória da resolução do contrato de promessa de compra e venda decretada pela sentença.

Consequentemente, não houve julgamento ultra petita, não se consubstanciando qualquer violação dos arts. 128, 459 e 460 do CPC. ...» (Min. Paulo de Tarso Sanseverino).»

Doc. LegJur (134.0225.0000.3200) - Íntegra: Click aqui


Referência(s):
▪ Compromisso de compra e venda (Jurisprudência)
▪ Resolução de contrato (v. ▪ Compromisso de compra e venda) (Jurisprudência)
▪ Promessa de compra e venda (v. ▪ Compromisso de compra e venda) (Jurisprudência)
▪ Imóvel (v. ▪ Compromisso de compra e venda) (Jurisprudência)
▪ Pedido (Jurisprudência)
▪ Julgamento (Jurisprudência)
▪ Sentença extra petita (Jurisprudência)
▪ CPC, art. 128
▪ CPC, art. 459
▪ CPC, art. 460