Jurisprudência em Destaque

«... II. Legitimidade Ativa

A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/1991. O contrato, pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de imóvel, é sinalagmático, firmado entre locador e locatário.

Significativa parcela dos contratos de locação de imóveis é firmada com a participação de um intermediário, o corretor de imóveis ou a imobiliária, que atua – em maior ou menor grau – no sentido de unir as convergências de vontades das partes, em especial em questões como preço, modo e local de pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel locado.

A dúvida surgida nesse recurso consiste em dizer se essa intermediação, por si só, outorga à imobiliária legitimidade para ajuizar, em seu nome, ação de execução de aluguéis em face do locatário e dos fiadores.

Quanto ao ponto, merece consideração prévia a contextualização da posição do intermediário na relação contratual subjacente e seus reflexos processuais.

O contrato de administração de imóveis tem lugar quando o proprietário, mediante mandato ou autorização, outorga a outrem a gestão de imóveis ou a direção de negócios relativos a seus interesses imobiliários, mediante contraprestação em dinheiro.

A procuração é, portanto, o principal instrumento da administração imobiliária. Nela estão especificadas a designação e a extensão dos poderes conferidos pelo mandante ao mandatário para o desempenho de sua função.

Na hipótese em análise, para a execução desse ofício, o proprietário do imóvel outorgou poderes à imobiliária recorrida, para:


«tudo o mais quanto for necessário ao cumprimento da presente e na boa administração do referido imóvel e ESPECIALMENTE, constituir advogado para, com poderes das cláusulas ad e extra Judicia, possa em qualquer juízo ou Tribunal do País e outras repartições federais, estaduais e municipais, ajuizar, contestar, recorrer, impugnar, acordar, conciliar, receber, dar quitação, passar recibos, em toda ação em que o outorgante tenha legítimo interesse e que verse sobre o imóvel, objeto da presente procuração» (e-STJ fls. 102/103)

Conclui-se que a recorrida fora constituída pelo locador, Sr. Hermano Beilke Viana, mediante instrumento de procuração, como sua mandatária para a prática de atos de administração em geral de imóvel, sendo-lhe outorgados poderes para, inclusive, ajuizar ações em que o outorgante tenha interesse e que versem sobre o referido imóvel.

Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que a imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de cobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em nome do locador.

A dúvida existe com relação à possibilidade de a imobiliária ajuizar, em seu nome, ação de execução de aluguéis inadimplidos.

Isso porque o Código de Processo Civil estabelece que não é possível pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo as exceções estabelecidas em lei (art. 6º). A legitimidade ordinária, portanto, é daquele que detém o direito material. Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros sujeitos, denominados substitutos processuais.

A substituição processual somente poderá se aperfeiçoar nos termos definidos expressamente pela lei, não sendo válido que se opere mediante disposição voluntária e contratual feita entre substituído e substituto.

Ocorre que a legislação infraconstitucional, em especial a Lei 8.245/91, não garante à administradora de imóveis legitimidade para substituir processualmente o locador.

A administradora de imóveis é apenas representante do proprietário, e não substituta processual, legitimada para executar obrigações e encargos derivados de contrato de locação.

A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de colocá-la no lugar do próprio locador. Isso, mesmo que a intermediação contratual se dê apenas com a imobiliária, sem que as partes – locador e locatário – sequer tenham contato pessoal.

Fenece, então, legitimidade à administradora de imóveis.

Por essa razão, não sendo a recorrida titular da pretensão deduzida em juízo, uma vez que o contrato de locação foi entabulado entre HERMANO BEILKE VIANA, proprietário do imóvel e a locatária, afiançada por LÍDIA MOREIRA MUND, deve ser reconhecida como carecedora de ação, por lhe faltar uma das condições indispensáveis para o legítimo exercício desse direito.

Há, por todo o exposto, violação do art. 6º CPC, fato a justificar o provimento do Recurso Especial.

Forte nessas razões, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, para cassar o acórdão recorrido e extinguir o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC, tendo em vista a ilegitimidade ativa da agravada.

Condeno a recorrida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, mantidos quanto a estes o valor fixado pelo Juízo de 1º grau de jurisdição. ...» (Minª. Nancy Andrighi).»

Doc. LegJur (125.5323.6000.3600) - Íntegra: Click aqui


Referência(s):
Execução (Jurisprudência)
Embargos do devedor (Jurisprudência)
Locação (Jurisprudência)
Contrato de locação (v. Locação ) (Jurisprudência)
Imobiliária (v. Locação ) (Jurisprudência)
Legitimidade ativa (v. Locação ) (Jurisprudência)
Administradora de imóveis (v. Locação ) (Jurisprudência)
CPC, art. 6º
CPC, art. 267
Lei 8.245/1991 (Legislação)