quotas de condominio
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Quotas de condomínio. Ação de cobrança. Legitimidade passiva do promitente comprador. Ausência de inscrição no registro imobiliário. Irrelevância. Embargos de diverência rejeitados.

«A falta de registro do contrato no Ofício Imobiliário não descaracteriza a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das quotas de condomínio.... (Continua)

2 - STJ Condomínio em edificação. Hipoteca. Despesas condominiais. Natureza «propter rem. imóvel. Conservação. Quotas de condomínio Credora hipotecária. Preferência. Inocorrência. Precedentes do STJ. CCB/2002, arts. 958, 961, 1.422, parágrafo único. Lei 4.591/64, art. 4º, parágrafo único. CPC/1973, art. 711.

«... Conforme fundamentação do voto no REsp 208.896 - RS, 3ª Turma, unânime, Rel. Min. Ari Pargendler, «as quotas de condomínio dizem respeito à conservação do imóvel, sendo indispensáveis a integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte de seu valor. Levado o imóvel à praça, o respectivo edital deve arrolar, entre os encargos do arrematante, o valor devido a esse título, sob pena de comprometer o procedimento. Mas, com ou sem essa informação, as quotas de condomínio serão exigíveis do adquirente. Se o credor hipotecário adjudicar o imóvel, essa obrigação será dele (REsp 67.701, RS, Rel. Min. Costa Leite, DJ, 16/06/97). ... (Min. Aldir Passarinho Junior).... (Continua)

3 - STJ Condomínio em edificação. Hipoteca. Direito de preferência. Execução. Quotas de condomínio. Credor hipotecário. Precedentes do STJ. CCB/1916, art. 759 e CCB/1916, art. 1.560. CCB/2002, art. 961, CCB/2002, art. 1.315, CCB/2002, art. 1.331, e ss. e CCB/2002, art. 1.442, caput. Lei 4.591/64, art. 12.

«1. Tratando-se da execução de quotas de condomínio, não há falar em preferência do credor hipotecário, considerando precedente da Terceira Turma assinalando que em tal caso se trata de conservação do imóvel, «sendo indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte do seu valor». (REsp 208.896, Relator o Ministro Ari Pargendler, DJ de 19/12/02). ... (Continua)

4 - STJ Condomínio em edificação. Quotas de condomínio. Juros moratórios de 1%. Incidência se previsto na Convenção. Ausência que implica nos juros legais de 0,5%. Lei 4.591/64, art. 12, § 3º.

«Os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, previstos no Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º, serão exigíveis desde que previstos na convenção de condomínio; à míngua disso, incidem os juros legais de 0,5 (meio por cento) ao mês.... (Continua)

5 - STJ Administrativo e processual civil. Agravo interno no agravo recurso especial. Quotas de condomínio. Juros moratórios. Alegada ofensa ao CPC/1973, art. 535. Inexistência. CPC/1973, art. 294 e CPC/1973, art. 333, I. Tese recursal não prequestionada. Súmula 211/STJ. Percentual previsto no Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º. Jurisprudência dominante do STJ. Agravo interno improvido.

«I - Agravo interno aviado contra decisão publicada em 09/04/2018, que julgara recurso interposto contra decisum publicado na vigência do CPC/1973. ... (Continua)

6 - STJ Processual civil. Confissão de dívida condominial. Título executivo extrajudicial. Documentação idônea para instruir a execução. Ausência de impugnação. Súmula 283/STF. Exigibilidade. Requisitos. Súmula 7/STJ. Dissídio jurisprudencial. Ausência de cotejo analítico. Mera transcrição de ementas e votos.

1 - O Tribunal de origem consignou, no que diz respeito à exigibilidade do título extrajudicial executado, decorrente de valores condominiais em atraso, que a documentação apresentada foi suficientemente idônea para instruir a execução.... (Continua)

7 - STJ Condomínio em edificação. Quotas. Entrega tardia das chaves. Circunstância que não pode ser imposta contra o condomínio e deve ser cobrada, pelo condômino, da construtora.

«Para se excusar do pagamento de quotas o condômino não pode opor ao condomínio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliária; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora.... (Continua)

8 - TJRJ DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL CONDOMINIO EDILICIO EXEQUENTE. DECISÃO DE INDEFERIMENTO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECURSO DA PARTE EXEQUENTE / AGRAVANTE DESPROVIDO.

Alega a parte exequente /agravante que, devido a inadimplência altíssima do condomínio exequente, não tem condições financeiras mínimas de arcar com as custas judiciais, tendo em vista o alto índice de inadimplência de 86% (oitenta e seis por cento) conforme relatório de dívidas acostado à inicial. Aduz que, caso tenha que recolher as custas judiciais iniciais, inviabilizará seu acesso à justiça. Assim sendo, diante dos termos da súmula 121 do e. TJRJ, requer o exequente seja concedida as benesses da gratuidade de justiça, a fim de garantir o acesso do exequente ao judiciário ... (Continua)

9 - TJRJ DIREITO CIVIL. EMBARGOS A EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMINIO GERAL PORTO FRADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA/EMBARGANTE. PROVIMENTO.

I. Caso em exame ... (Continua)

10 - STJ Denunciação da lide. Condomínio em edificação. Ação de cobrança de quotas condominiais. Despesas. Taxa condominial. Compromisso de compra e venda. Proprietário. Promissário comprador.

«Inexistindo lei ou contrato estabelecendo o direito de regresso do proprietário contra o promissário comprador pelas despesas que efetuar com o condomínio, não cabe a denunciação da lide ao promissário comprador, devendo a pretensão ser proposta em ação própria. ... (Continua)

11 - STJ Condomínio em edificação. Cobrança de quotas. Abandono do imóvel pelo promitente comprador. Responsabilidade da promitente vendedora pelo pagamento das quotas. Lei 4.591/64, art. 12.

«Abandono do imóvel pelo promitente comprador, que está em local incerto e não sabido. Responsabilidade da promitente vendedora, a Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo COHAB/SP, pelo pagamento das quotas condominiais.... (Continua)

12 - STJ Condomínio em edificação. Propriedade em condomínio. Cobrança de quotas condominiais da única condômina que reside no imóvel. Litisconsórcio necessário inocorrente na hipótese. Citação dos demais co-proprietários. Denecessidade. CPC/1973, art. 47.

«Residindo um dos co-proprietários no imóvel e sendo apenas ele o beneficiário dos serviços postos à disposição pelo condomínio, deve ele estar no pólo passivo da ação de cobrança de quotas condominiais, ressalvado o seu direito de reembolso ante os demais proprietários.... (Continua)

13 - TJSP Multa condominial. Condomínio. Condômino inadimplente. Sanção exigida no patamar de 2%. Admissibilidade para as quotas condominiais vencidas a partir de janeiro de 2003, prevalecendo a multa de 10% sobre as despesas vencidas antes da vigência do Novo Código Civil, segundo o disposto no art. 1336, § 1º deste mesmo Códex. Ação de repetição do indébito julgada improcedente. Recurso desprovido.

14 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Prazo prescricional. Prescrição da pretensão de cobrança de quotas condominiais. Precedentes do STJ. CCB/2002, arts. 205, 206, § 5º, I, 1.333, 1.334, 1.341, 1.350 e 2.028. CCB, art. 177.

«2. Na vigência do CC/16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177. 3. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC/02, observada a regra de transição do CCB/2002, art. 2.028.... (Continua)

15 - TJPR Desapropriação indireta. Condomínio. Possibilidade de um dos condôminos pleitear a indenização em seu nome e também no dos demais co-proprietários. Depósito judicial da indenização, que será levantado pelos condôminos na proporção das quotas de cada um. CCB, art. 623, II.

16 - STJ Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Solidariedade. Legitimidade passiva da viúva-meeira. Existência de menores herdeiros. Irrelevância. CCB, art. 904.

«A ação de cobrança das quotas condominiais pode ser proposta contra a viúva-meeira do primitivo proprietário, embora existam herdeiros-filhos menores. Cerceamento de defesa inexistente. ... (Continua)

17 - STJ Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Solidariedade. Legitimidade passiva da viúva-meeira. Existência de menores herdeiros. Irrelevância. CCB, art. 904.

«A ação de cobrança das quotas condominiais pode ser proposta contra a viúva-meeira do primitivo proprietário, embora existam herdeiros-filhos menores. Cerceamento de defesa inexistente. ... (Continua)

18 - TJRJ DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO CONSTANTE DO REGISTRO. TRANSMISSÃO DO BEM. AUSENCIA DE PROVA DA CIENCIA INEQUIVOCA DO CONDOMINIO. SENTENÇA DE REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. RECURSO DA PARTE EMBARGANTE/EXECUTADA. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame ... (Continua)

19 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAS. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REJEIÇÃO DE IMPUGNAÇÃO COM A MANUTENÇÃO DA PENHORA QUE RECAIU SOBRE O BEM IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL. INOPONIBILIDADE DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA RELATIVAMENTE A OBRIGAÇÕES «PROPTER REM". POSSIBILIDADE DE PENHORA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NA EXECUÇÃO PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO PARA A COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS SOBRE ELE INCIDENTES. HIPÓTESE CONTEMPLADA NAS EXCEÇÕES PREVISTAS NO ART. 3º, IV DA LEI 8.009/90. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO OBSERVADO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.

Agravo de instrumento improvido, com determinação... (Continua)

20 - STJ Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Unidade objeto de adjudicação. Responsabilidade do primitivo proprietário que persiste. Acionamento do novo adquirente. Opção do condomínio. Lei 4.591/64, art. 4º, parágrafo único.

«Proposta a ação de cobrança contra o primitivo proprietário, a posterior alienação do bem (adjudicação em execução judicial) sem o cumprimento da exigência do Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único, não extingue a obrigação do réu alienante, nem é causa determinante da sua ilegitimidade passiva. Embora o novo proprietário também possa ser acionado pelo condomínio para pagamento das quotas vencidas antes da alienação, porque foi desatento quanto ao disposto na norma citada, essa alternativa é posta a favor do condomínio, não contra ele, permanecendo a responsabilidade do que era proprietário ao tempo da constituição do débito.... (Continua)

21 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE QUOTAS CONDOMINAIS. PRETENSÃO DE SOBRESTAMENTO DE LEILÃO.

Arrematação ocorrida antes da distribuição deste recurso. Questão prejudicada. EXCESSO DE EXECUÇÃO. Matéria típica de embargos à execução, que inviabiliza a discussão sobre o quantum debeatur neste momento processual. Preclusão. PARCELAMENTO DA DÍVDA. Pedido de parcelamento formulado em momento e em termos distintos daqueles previstos no CPC/2015, art. 916. Proposta não aceita. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO, na parte conhecida... (Continua)

22 - STJ Penhora. Execução. Bem de família. Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Impenhorabilidade do imóvel reconhecida. Precedente do STJ. Lei 8.009/90, art. 3º, IV. Exegese. Proteção ao crédito fiscal.

«O imóvel destinado à família do devedor não pode ser penhorado na execução da sentença que o condenou a pagar contribuições devidas ao condomínio. A ressalva do inc. IV do Lei 8.009/1990, art. 3º protege o crédito fiscal. Precedente desta Turma.... (Continua)

23 - TJRJ Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Crédito privilegiado. Ação de cobrança que move o agravante em face do agravado, que deferiu às interessadas o levantamento integral do produto da alienação, sob o fundamento de que as mesmas têm preferência em relação ao condomínio autor no concurso de credores, uma vez que o seu crédito é de natureza alimentícia. CCB/2002, arts. 1.315, 1.331, e ss. Lei 4.591/64, art. 12.

«O crédito de quotas condominiais não se submete ao concurso de preferências. Trata-se de obrigação com características próprias, daí porque a doutrina e jurisprudência rotulam-na de «propter rem. Verifica-se que as interessadas são realmente credoras de pensão alimentícia em face de seu pai, aqui devedor executado e, em razão disso, lhes foi garantido o direito real de habitação. Essa circunstância, todavia, é inoponível ao condomínio que sobrevive de contribuição mensal resultante do rateio de todos os condôminos. O direito de habitação não isenta os agravados nem tampouco suas filhas de pagarem as quotas condominiais, pois isso teria implicações de toda ordem. Posições do Direito Pretoriano e da Doutrina.... (Continua)

24 - STJ Condomínio em edificação. Quotas. Inexistência de comunicação da transferência ao condomínio. Ocupação da unidade pelos novos compradores inocorrente. Responsabilidade do antigo proprietário. Lei 4.591/64, arts. 4º, parágrafo único e 12.

«Se o condomínio não tem conhecimento da transferência da unidade imobiliária, que, ademais, não se exteriorizou pela ocupação por parte dos promitentes compradores, o proprietário responde pelo pagamento das quotas condominiais.... (Continua)

25 - STJ Condomínio em edificação. Quotas. Inexistência de comunicação da transferência ao condomínio. Ocupação da unidade pelos novos compradores inocorrente. Responsabilidade do antigo proprietário. Lei 4.591/64, arts. 4º, parágrafo único e 12.

«Se o condomínio não tem conhecimento da transferência da unidade imobiliária, que, ademais, não se exteriorizou pela ocupação por parte dos promitentes compradores, o proprietário responde pelo pagamento das quotas condominiais.... (Continua)

26 - STJ Penhora. Bem de família. Impenhorabilidade. Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Cobrança. Impossibilidade da constrição diante das peculiaridades da espécie. Hipoteca legal para garantia de alimentos. Lei 8.009/90, art. 1º.

«O imóvel residencial da família do proprietário, sobre o qual foi instituída hipoteca legal para garantia dos alimentos, não pode ser penhorado por descumprimento da obrigação do alimentante, que deixa de pagar as quotas condominiais. Peculiaridade da espécie.... (Continua)

27 - STJ Execução de sentença. Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Excesso de execução. Cobrança das prestações vincendas. CPC/1973, art. 290.

«Não constando da sentença a condenação no pagamento das prestações vincendas, embora passível de inclusão, ainda que não mencionado no pedido inicial, torna-se impertinente a sua cobrança na execução.... (Continua)

28 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança de despesas de manutenção e conservação da coisa comum. Natureza «propter rem da obrigação. Inclusão do compromissário vendedor na lide. Inadmissibilidade. Ciência do condomínio sobre a existência da alienação da unidade condominial. Legitimidade dos compromissários compradores. Ocupação do imóvel pelos apelados. Responsabilidade pelos pagamentos das quotas condominiais desde a posse. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.

29 - TJRJ APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMOS DE AMBAS AS PARTES. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO CONDOMÍNIO AUTOR. ESCORREITA CONDENAÇÃO DOS RÉUS AO PAGAMENTO DA INTEGRALIDADE DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. art. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. PRECEDENTES DO TJERJ. PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL. TEMA 949 DO STJ. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO DA QUOTA CONDOMINIAL VENCIDA EM 30/08/2009. VALOR QUE DEVERÁ INTEGRAR O MONTANTE DEVIDO PELOS RÉUS. PRECEDENTES DO TJERJ. DESPROVIMENTO DA PRIMEIRA APELAÇÃO E PROVIMENTO DO SEGUNDO APELO.

30 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Inadimplemento de quotas condominiais. Dívida «propter rem. Cobrança devida. Inteligência dos arts. 1315 e 1336, do Código Civil. Recurso improvido.

31 - STJ Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Rescisão do compromisso de compra e venda. Subsistência da responsabilidade do promitente comprador até a data da devolução do apartamento.

«Se foi imitido na posse do apartamento, e nele habitou por vários anos, o promitente comprador responde pelo pagamento das quotas condominiais, mouco importando que, posteriormente, o negócio tenha sido rescindido judicialmente; essa responsabilidade só se transfere para o proprietário, após a reintegração deste na posse no imóvel.... (Continua)

32 - TJSP Agravo de instrumento. Inventário. Decisão que reconheceu a caducidade parcial de testamento e determinou a exclusão de imóveis dos bens a serem partilhados, seguindo com a partilha das quotas sociais. Inconformismo. Parcial cabimento. Legado constituído por quinhão sobre imóveis, com destinação testamentária de 50% para cada agravante, cuidadoras da falecida. Quinhões integralizados em vida pela de cujus no capital social de empresas, constituídas especificamente para gerenciar o contrato de locação existente em relação aos bens. Herdeiro impugnante alega a caducidade parcial do testamento e pugna pela divisão das quotas sociais conforme partilha universal pela ineficácia do legado (arts. 1.912, 1.196, 1.919, II, do CC). Descabimento. Necessidade de preservar a vontade da testadora (art. 1.899, CC). Integralização do quinhão em capital social que, no caso, não importa incompatibilidade com o legado. Imóveis sempre havidos em condomínio. Constituição de empresa para gerenciar contrato de aluguel duradouro sobre os bens. Integralização da totalidade do quinhão e conservação das quotas sociais correspondentes no patrimônio. Quotas sociais correspondentes aos quinhões integralizados que devem observar o modo de partilha estabelecido no testamento. Decisão reformada. Agravo parcialmente provido

33 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA (INDEX 581) QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO. APELO DO AUTOR AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.

O Requerente narra ser proprietário de apartamento do condomínio Réu, cujo valor da cota condominial reputa excessivo, notadamente em relação à área comum (clube). Aduz que seria cobrado por duas quotas condominiais distintas, uma referente à sua unidade residencial, e outra relativa ao clube (área comum), ambas calculadas pelo critério da fração ideal. Salienta que estaria se insurgindo, tão somente, rem relação à quota condominial referente ao clube. Afirma que teria sido atribuído à sua unidade encargo desproporcional e demasiadamente oneroso, apenas por possuir imóvel cujas dimensões são diversas das demais unidades. Salientou que as áreas de uso geral são comuns e compartilhadas igualmente para todos os condôminos, e, portanto, a divisão conforme a fração ideal seria injusta. É certo que, nos moldes do art. 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino ¿contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção¿. Por sua vez, o art. 1.334 do CC, estabelece que a convenção de condomínio determinará, dentre outras coisas, ¿a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio¿. In casu, os arts. 40 e 41, da Convenção do Condomínio preveem o rateio da quota condominial pela fração ideal. Note-se que, inobstante o Autor reputar injusta a forma de cobrança, o critério adotado pelo Réu foi o legal, previsto como regra geral no art. 1.336, I, do Código Civil. Ressalte-se, ainda, que sobredita Convenção foi regularmente aprovada, gozando de autonomia e força normativa perante os condôminos. Assim, para sua alteração, necessária deliberação assemblear, cabendo ao Poder Judiciário intervir somente em situações excepcionais. Destarte, não demonstrada a abusividade da cobrança, impõe-se à improcedência dos pedidos. Por fim, cabe salientar que as questões atinentes à regularidade da revogação do mandato da antiga patrona deverão ser dirimidas por meio próprio Precedentes.... (Continua)

34 - STJ Penhora. Execução. Bem de família. Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Impenhorabilidade do imóvel reconhecida. Precedente do STJ. Lei 8.009/90, art. 3º, IV. Exegese. Proteção ao crédito fiscal.

«O imóvel destinado à família do devedor não pode ser penhorado na execução da sentença que o condenou a pagar contribuições devidas ao condomínio. A ressalva do inc. IV do Lei 8.009/1990, art. 3º protege o crédito fiscal. Precedente desta Turma. (...) Esta eg. 4º Turma, em julgamento recente, enfrentou situação semelhante à dos autos, e concluiu que o imóvel residencial do devedor não pode ser atingido na execução de contribuições devidas ao condomínio, pois a elas não se refere a ressalva do inciso IV, do art. 3º, da Lei 8009/90, destinada apenas à proteção dos débitos fiscais: «O inc. IV do art. 3º da Lei 8009/1990 não compreende as despesas ordinárias do condomínio. (REsp. 52.156/SP, rel. em. Min. Fontes de Alencar). Nos votos proferidos por ocasião do julgamento consta a seguinte fundamentação: «Min. Fontes de Alencar (Relator): No entanto, quanto à aplicação do art. 3º, IV, da Lei 8.009/90, entendo que a interpretação extensiva dada peio aresto violou a disposição oro referida que assim estabelece: «IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar O inc. IV do art. 3º da Lei 8.009/1990 não compreende as despesas ordinárias de condomínio. Com efeito a norma referida faz paralelo com a ressalva final do CCB, art. 70, «caput. Portanto, tenho como correta a decisão monocrática que assim concluiu: «Inaplicável o disposto no art. 3º, IV, da Lei 8.009/90, pois há referência aos tributos (impostos, taxas e contribuições de melhoria), e não às contribuições outras, inclusive condomínio. Dessa forma, insubsistente a penhora do imóvel familiar. Manifesta-se o Exeqüente sobre o prosseguimento, indicando, se o caso, bem para penhora. (fl. 17). Em face do exposto, conheço do recurso em parte, e nessa parte lhe dou provimento, para restaurar a decisão singular, arredando a penhora do imóvel residencial pertencente ao executado.
O Sr. Min. Sálvio de Figueirado: Confesso que preferiria ver a matéria disciplinada de forma diversa em hipóteses como a retratada n espécie. Não vejo, no entanto, como divergir em face da legislação vigente, como demonstrado pelo D .Ministro Relator, a quem acompanho. O Sr. Min. Barros Monteiro: Sr. Presidente. acompanho o voto de V. Exa. por considerar que atribuiu à norma em questão a interpretação escorreita. O Sr. Min. Torreão Braz: Sr. Presidente, a lei, neste caso, é protetora. Não se pode, então, interpretar um dos seus dispositivos, cuja clareza me parece indiscutível, de modo aplicativo, em desfavor da pessoa que ela visa proteger. Contribuição não pode ser tomada na acepção de despesa de condomínio. Acompanho a V. Exa. ... (Min. Ruy Rosado de Aguiar).... (Continua)

35 - STJ Tributário. IPTU. Incorporação imobiliária. Aquisição de quotas-partes autônomas. Solidariedade. Inexistência. CTN, art. 121, CTN, art. 143, CTN, art. 144, CTN, art. 149 e CTN, art. 172. Prequestionamento. Ausência. Súmula 282/STF.

«1. Ausente o debate sobre as teses fundamentadas nos arts. 121, 143, 144, 149 e 172, todos do CTN, o recurso especial é carente de prequestionamento nos pontos levantados, nos termos da Súmula 282/STF. ... (Continua)

36 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS. EMBARGANTE QUE FIGURA COMO PROPRIETÁRIA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMINIO ACERCA DA TRANSAÇÃO E IMISSÃO NA POSSE DOS PROMITENTES COMPRADORES NÃO COMPROVADAS. TEMA 886 DO STJ. ADEMAIS, HÁ LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE DO PROMITENTE VENDEDOR E DO PROMITENTE COMPRADOR PARA A AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES DO COL STJ. IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO QUE SE IMPÕE. RECURSO PROVIDO.

Segunda Seção do STJ, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, definiu as seguintes teses em relação à cobrança de despesas condominiais: «a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (Tema 886 - REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015); ... (Continua)

37 - STJ Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança de quotas condominiais. Cumprimento de sentença. Executada. Promissária compradora. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem.

«1 - Ação de cobrança de quotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual foi proferida decisão indeferindo a penhora da unidade condominial geradora das despesas. ... (Continua)

38 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Falecendo proprietário da unidade condominial antes do ajuizamento da demanda de cobrança, não se cogita da suspensão do feito e nem da habilitação de herdeiros na demanda por quotas, presumindo-se filho administrador provisório do espólio, até abertura do inventário, observada a natureza «propter rem da obrigação de concorrer com a despesa de condomínio, observada indivisibilidade material entre os obrigados, resultando dispensa da citação de todos respondendo qualquer deles pela íntegra do débito. Recurso não provido.

39 - TJSP Transação. Homologação. Despesas condominiais. Acordo inadimplido pelos executados. Inclusão na planilha de débito apresentada pelo credor, das quotas vincendas de condomínio edilício. Descabimento. Título executivo em comento que não infere obrigação com atributo de liquidez e exigibilidade relacionada a prestações vincendas. Recurso desprovido.

40 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Prazo prescricional. Prescrição da pretensão de cobrança de quotas condominiais. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tem.a Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 205, CCB/2002, art. 206, § 5º, I, CCB/2002, art. 1.333, CCB/2002, art. 1.334, CCB/2002, art. 1.341, CCB/2002, art. 1.350 e CCB/2002, art. 2.028. CCB/1916, art. 177.

«... III - Do prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das cotas condominiais ... (Continua)

41 - STJ Condomínio em edificação. Quotas. Rescisão do compromisso de compra e venda e reintegração de posse. Responsabilidade do proprietário pelo pagamento da taxa, do período em que o imóvel esteve na posse do comprador, com ressalva do direito de regresso.

«O proprietário que desfaz o negócio de promessa de compra e venda e se reintegra na posse do apartamento responde pelas despesas condominiais que o antigo possuidor deixou de pagar nos últimos meses em que ocupou o imóvel. Ressalva do direito regressivo.... (Continua)

42 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Processual civil e civil. Condomínio edilício. Forma de pagamento das taxas condominiais. Fração de cada unidade. Convenção de condomínio. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo não provido.

«1 - A lei de regência dos condomínios em edificações (Lei 4.591/1964) , em seu art. 12, caput e § 1º, estabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua quota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso. ... (Continua)

43 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Processual civil e civil. Condomínio edilício. Forma de pagamento das taxas condominiais. Fração de cada unidade. Convenção de condomínio. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo não provido.

«1 - A lei de regência dos condomínios em edificações (Lei 4.591/1964) , em seu art. 12, caput e § 1º, estabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua quota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso. ... (Continua)

44 - TJSP CONDOMÍNIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.

Sentença de procedência. Recurso dos réus. Alteração da fachada externa e comum do Condomínio. Instalação de ar-condicionado, toldo e um varal de roupas, além de quebra de uma parede e instalação de uma porta em seu lugar. Incontroversa alteração da fachada externa da unidade condominial e comum do Condomínio. Ausência de autorização dos condôminos. Violação à convenção do condomínio e ao art. 1.336, III, do CC. Condômino não pode fruir benefício em detrimento da coletividade, não se tratando de direito adquirido. Multas aplicadas regularmente, com notificação oportunizando defesa no prazo estipulado na convenção condominial. Majoração dos honorários advocatícios (CPC, art. 85, § 11). ... (Continua)

45 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COTAS CONDOMINIAIS. RECUSA JUSTIFICADA POR PARTE DO CREDOR. VALORES DEPOSITADOS A MENOR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO.

Ação de consignação em pagamento ajuizada por condômina, sob o argumento de que havia acordado verbalmente com o condomínio réu a redução da cota condominial para o patamar de R$ 500,00, importância essa que, sem aviso, deixou de ser aceita. Sentença de improcedência. Apelo da autora. ... (Continua)

46 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. REJEIÇÃO DE IMPUGNAÇÃO COM A MANUTENÇÃO DA PENHORA QUE RECAIU SOBRE O BEM IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL. INOPONIBILIDADE DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA RELATIVAMENTE A OBRIGAÇÕES «PROPTER REM". POSSIBILIDADE DE PENHORA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NA EXECUÇÃO PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO PARA A COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. HIPÓTESE CONTEMPLADA NAS EXCEÇÕES PREVISTAS NO ART. 3º, IV DA LEI 8.009/90. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, NOS TERMOS DOS arts. 799, I E 889, V, DO CPC. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.

Agravo de instrumento improvido, com determinação... (Continua)

47 - STJ Condomínio edilício e processual civil. Recurso especial. Conexão descartada pela corte local, com base no exame de documentos. Reexame de provas, em sede de recurso especial. Impossibilidade. Condomínio regularmente instituído abrangendo vários edifícios. Pretensão de condôminos de se furtarem ao pagamento de quota condominial, ao fundamento de ter sido criada superveniente associação para exercer atividades inerentes ao condomínio, em um dos blocos. Manifesto descabimento. A administração condominial cabe a este ente despersonalizado, mediante deliberações tomadas em seu âmbito interno, facultada indistintamente a todos os condôminos. A admissão da coexistência de associação exercendo atividades de condomínio edilício de fato é incompatível com o Lei 8.935/1994, art. 1º, que estabelece, por razões de interesse público, que os serviços notariais e de registro são destinados a garantir autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

«1. No tocante à tese de haver conexão, ficou consignado no acórdão recorrido que não é comum a causa de pedir das ações e partes. Ademais, por um lado o CCB/2002, art. 1.331, § 3º estabelece que a cada unidade imobiliária do condomíno edilício caberá, «como parte inseparável, uma fração ideal do solo e nas outras partes comuns». Por outro lado, o CPC/1973, art. 47 dispõe que «há litisconsórcio necessário, quando, por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir a lide de modo uniforme para todas as partes; caso em que a eficácia da sentença dependerá da citação de todos os litisconsortes no processo». Com efeito, não se vislumbra possa a alegada ação movida pelo Condomínio em face da subsíndica irradiar seus efeitos aos ora recorrentes e demais condôminos. ... (Continua)

48 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Exibição de documentos, além do demonstrativo das despesas. Desnecessidade. Prestação de contas, ata de assembleia e balancetes que aprovaram o valor das quotas condominiais necessários apenas em caso de teratologia, ausente na espécie. Cerceamento de defesa inocorrente. Recurso não provido.

49 - TJSP Sociedade - Ação de apuração de haveres - Demanda proposta pelo ex-companheira do sócio réu - Pleito voltado para a avaliação de quotas sociais e apuração de haveres - Determinação da realização de perícia contábil - Fixação do marco temporal de apuração - Necessidade de consideração da data da decretação da partilha - A separação de fato não teve o condão de impor, automaticamente, a extinção da comunhão gerada pela aquisição de bens durante a união estável, sobrevivendo a tal fato - Enquanto não foi decretada a partilha relativa aos bens amealhados no curso da união estável mantida entre as partes, a agravada continuou como condômina das quotas sociais mantidas pelo agravante - Decisão mantida - Recurso desprovido

50 - TJSP Condomínio edilício. Demanda declaratória de exigibilidade de débito cumulada com cobrança de quotas condominiais. Pedido reconvencional voltado à declaração negativa do débito, com devolução de valores ou, quando não, revisão da quantia devida. Pedido de tutela provisória da reconvinte para realizar depósito nos autos e impedir a negativação de seu nome em razão do não pagamento das cotas condominiais. Desnecessidade. Falta do requisito relativo ao risco de dano grave e iminente. Negativação meramente especulativa. Falta de pagamento das cotas condominiais que data de 2022. Ré-reconvinte que pode se livrar dos efeitos da mora realizando o pagamento diretamente ao condomínio. Decisão agravada mantida. Agravo de instrumento desprovido.