Jurisprudência em Destaque

«... II – Dos contornos fáticos e da evolução jurisprudencial acerca do tema.

A jurisprudência mais antiga do STJ sempre se posicionou no sentido de negar ao corretor comissão na hipótese em que, de seu trabalho, não resultasse a efetiva celebração do negócio jurídico. Assim, a desistência por uma das partes, sob qualquer fundamento, as isentava do pagamento da comissão. Nesse sentido, podem-se citar, a título exemplificativo, os precedentes formados a partir do julgamento do REsp 867.805/SP (3ª Turma, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 31.10.2007) e do REsp 753.566/RJ (3ª Turma, de minha relatoria, DJ de 05.03.2007).

Esses dois precedentes, contudo, a exemplo de outros de mesmo teor, foram exarados ainda na vigência do CC/16, quando o contrato de corretagem ainda não encontrava previsão expressa na lei. À época, sustentava-se que o contrato de corretagem importaria assumir obrigação de resultado, de modo que, sem a concretização do negócio com a colaboração do corretor, nenhuma remuneração lhe seria devida.

Após a promulgação do CCB/2002, os contratos de corretagem passaram a ter disciplina legal expressa, tendo o art. 725 dessa lei introduzido no ordenamento a regra de que «a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes». É a partir dessa disposição legal que contendem os litigantes deste processo.

No âmbito da novel disciplina já se podem identificar algumas manifestações desta Corte. Por ocasião do julgamento do REsp 1.183.324/SP (3ª Turma, de minha relatoria, DJe de 10.11.2011), reputei indevida a comissão em hipótese de desistência, sob o fundamento de que é necessário refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. Naquela oportunidade, fundamentei que a mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido de compra de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão. O referido precedente tratou de hipótese em que o comprador depositou um pequeno sinal (inferior a 5% do valor do bem) a fim de garantir a negociação para, ato contínuo, solicitar as certidões de distribuição do vendedor, a serem analisadas. E foi na análise dessas certidões que, ainda na fase de tratativas iniciais, o potencial comprador desistiu do negócio.

De outro turno, em precedente também recente, a 4ª Turma do STJ julgou uma ação em sentido oposto, reputando devida a remuneração do corretor independentemente da conclusão do negócio jurídico de compra e venda. Trata-se do REsp 1.228.180/RS (Rel. Min. Raul Araújo, DJe de 28.03.2011). Nesse processo, contudo, muitas peculiaridades foram destacadas pelo Relator, justificando a postura adotada. As partes haviam sido aproximadas pelo corretor, de forma eficaz, e haviam assinado um compromisso de compra e venda objetivando a transferência do bem, mediante o pagamento de um sinal e o financiamento, pela rede bancária, do restante do preço. Após a assinatura do compromisso, no entanto, o comprador, informando-se dos encargos que teria de pagar ao banco para obter o financiamento, arrependeu-se do negócio, pagando pequena indenização ao vendedor e sustando o cheque que havia emitido para pagamento da corretagem.

Essas ponderações são importantes também para a decisão deste processo. Na presente hipótese, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda, mas, após o pagamento do sinal, no valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), a compradora enviou termo de distrato de compra e venda à vendedora, alegando a inviabilidade técnica do empreendimento que seria realizado no terreno objeto do contrato. O referido termo de distrato, contudo, não foi assinado pelas partes. ...» (Minª. Nancy Andrighi).»

Doc. LegJur (133.6633.3000.8800) - Íntegra: Click aqui


Referência(s):
▪ Corretagem (v. ▪ Comissão) (Jurisprudência)
▪ Comissão (v. ▪ Corretagem) (Jurisprudência)
▪ Corretor de imóvel (v. ▪ Comissão) (Jurisprudência)
▪ Compromisso de compra e venda (v. ▪ Corretagem) (Jurisprudência)
▪ Compra e venda (v. ▪ Corretagem) (Jurisprudência)
▪ Desistência (v. ▪ Corretagem) (Jurisprudência)
▪ Promessa de compra e venda (v. ▪ Corretagem) (Jurisprudência)
▪ Pagamento de sinal de negócio (v. ▪ Corretagem) (Jurisprudência)
▪ Sinal de negócio (v. ▪ Corretagem) (Jurisprudência)
▪ CCB/2002, art. 722
▪ CCB/2002, art. 725
▪ CCB/2002, art. 726