Livro I - DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES
Título VI - DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATO
Capítulo XIII - DA CORRETAGEM

Art. 725

- A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

7 jurisprudências neste artigo


Doc. LEGJUR 103.1674.7412.9500
2 TACSP
- Comissão. Corretagem. Remuneração devida pelo negócio efetivamente realizado. Considerações do Juiz Júlio Vidal sobre o tema. CCB/2002, art. 725.
«... A rigor, se não há discrepância a respeito do direito do corretor à remuneração não há o mesmo no tocante ao momento em que se firma esse direito. Nesse sentido: Carvalho Neto «in» «Contrato de Mediação», Editora Jalovi, pg. 111; Francisco de Campos, Mattos Peixoto, Antônio Mercado e outros sustentam que: «o agente de negócio, o corretor, não tem direito a uma retribuição, à corretagem, à comissão, se o negócio de que se incumbiu deixou de realizar-se, se não foi concluído, se, portanto, nenhum efeito útil resultou do emprego de sua atividade, com o intuito de dar-lhe assistência. Não sendo o seu serviço, o seu esforço que se remunera, mas sim o resultado, a utilidade efetiva que deles promanou, quando o negócio de que se incumbiu não se realizou, não foi ultimado, não se traduziu de fato, a nenhuma remuneração faz jus o corretor, o agente de negócio». (Obra citada, páginas 117/118). Mas se de forma indireta o resultado é alcançado tem ele direito à remuneração pelos serviços prestados.

Em princípio, a remuneração só é devida pelo negócio efetivamente realizado pelo corretor. A função deste é de aproximar as partes, mas evidentemente para um resultado positivo, ou seja, a conclusão do negócio. De modo que, se o contrato visado não se firma, nada se deve ao corretor pelo seu serviço, porque sua prestação consiste em conseguir determinado resultado, e ele não cumpriu esta prestação. Entretanto, a corretagem é devida se o negócio tem efetiva realização. Carvalho de Mendonça «in» Tratado, II/370, diz que: «A conclusão (não a execução) do negócio 4 pois, indispensável para que o corretor possa exigir a corretagem, embora não seja efetivamente executado, ou seja, mais tarde rescindido ou desfeito». «A atividade profissional do corretor consiste em aproximar as partes e auxiliar a conclusão do contrato entre elas. Obtido isso, cessa a sua missão. Ele fica estranho à execução do contrato». Nesse sentido: Carvalho Neto - «Contato de Mediação», Editora Jalovi, nota de rodapé 26, página 118. ...» (Juiz Júlio Vidal).»

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Doc. LEGJUR 178.0803.6003.0000
STJ
- Recurso especial. Direito civil. Contrato de corretagem. Celebração de negócio jurídico precário. Resultado útil. Inexistência. Desfazimento do pacto. Posterior análise de documentos. Descoberta de ação de desapropriação. Hipótese diversa de arrependimento.
«1. Ação de cobrança ajuizada por corretor de imóveis postulando o pagamento de comissão decorrente da intermediação de compra e venda de imóvel, posteriormente desfeita após a descoberta de ação de desapropriação sobre o bem.

2. Acórdão recorrido que mantém a sentença de procedência do pedido ao fundamento de que o corretor de imóveis atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, aproximando as partes até a celebração do compromisso de compra e venda, ulteriormente desfeito por fato alheio à vontade dos contratantes.

3. Segundo o CCB/2002, art. 725, é devida a remuneração ao corretor na hipótese em que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, mesmo que este não se concretize em virtude de arrependimento das partes.

4. De acordo com a jurisprudência desta Corte, o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável.

5. Somente com a análise da situação concreta poderá o julgador concluir pelo cabimento, ou não, da comissão de corretagem, observando os contornos fáticos e as provas produzidas na instrução processual.

6. Não cabe o pagamento de comissão de corretagem quando, apesar da celebração de compromisso de compra e venda, a negociação se revele precária e incompleta em relação à análise dos documentos concernentes ao imóvel e ao vendedor, subordinando o pagamento do sinal à higidez das certidões cartorárias.

7. Recurso especial provido.»

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Doc. LEGJUR 186.4921.0005.8800
STJ
- Civil. Agravo interno. Agravo em recurso especial. Contrato de compra e venda de imóvel. Financiamento imobiliário negado. Culpa da construtora. Comissão de corretagem. Restituição.
«1 - Inviável o reconhecimento da alegada ofensa ao CCB/2002, art. 725, quando verificado que o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal não foi celebrado por culpa da construtora, motivo porque correto o julgado que determinou a restituição da comissão de corretagem.

2 - Agravo interno a que se nega provimento.»

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Doc. LEGJUR 133.6633.3000.8900
STJ
- Corretagem. Comissão. Corretor de imóvel. Compromisso de compra e venda. Compra e venda de imóvel. Desistência do comprador após assinatura de promessa de compra e venda e pagamento de sinal de negócio. Comissão devida. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a comissão de corretagem. Precedentes do STJ. CCB/2002, arts. 722, 725, 726 e 1.227.
«... III – A comissão por corretagem. Violação do CCB/2002, art. 725.

A realização de um negócio jurídico de compra e venda de imóvel é um ato complexo, que se desmembra em diversas fases – incluindo, por exemplo, as fases de simples negociação, de celebração de contrato de promessa de compra e venda ou de pagamento de arras –, até alcançar sua conclusão, com a transmissão do imóvel, por intermédio do registro civil do título imobiliário no respectivo Cartório de Registro, nos termos do CCB/2002, art. 1.227.

Assim, somente com a análise, no caso concreto, de cada uma dessas fases, é possível aferir se a atuação do corretor foi capaz de produzir um «resultado útil». para fins de percepção da remuneração de que trata o CCB/2002, art. 725.

O contrato de corretagem, com efeito, é bilateral, gerando deveres para ambas as partes; oneroso, uma vez que dá lugar ao pagamento da comissão; consensual, pois nasce do mero acordo de vontades; típico, porque disciplinado em lei; e aleatório, porque somente nascerá o direito à comissão caso a corretagem logre êxito em trazer um resultado útil para as partes.

Alguns doutrinadores o classificam ainda como acessório, dada sua dependência quanto à realização do contrato principal (Valéria Bononi Gonçalves de Souza; Nelson Rodigues Netto; e Maria Ester V. Arroyo Monteiro de Barros. Comentários ao Código Civil Brasileiro - Do direito das obrigações, Vol. VIII. Rio de Janeiro: Forense, 2004, pp. 5 a 11), enquanto outros lhe negam essa característica, afirmando que:

a assessoriedade, portanto, embora voz comum na doutrina, deve ser atribuída à íntima ligação econômica entre a corretagem e o contrato por ela perseguido, sendo tecnicamente injustificada: a inconclusão da compra e venda não torna insubsistente a corretagem que lhe antecedeu; e mesmo o pagamento do corretor, concluídas a contento as negociações, deverá ser efetuado a despeito da eventual desistência do negócio por uma das partes (ou por ambas) (Gustavo Tepedino, Comentários ao Novo Código Civil, v. X: das várias espécies de contrato, do mandato, da comissão, da agência e distribuição, da corretagem, do transporte - Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 388).

A pedra angular para a compreensão do fato gerador do direito do corretor à percepção de sua comissão está na definição do que se pode entender por resultado útil de sua atividade. O corretor deve aproximar as partes até o ponto de obter consenso quanto aos elementos essenciais do negócio. Assim, para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade entre as partes, independentemente da execução do próprio negócio. A inadimplência das partes, após a conclusão do negócio, mesmo que se desenvolva em rescisão, não repercutirá na pessoa do corretor.

Na hipótese dos autos, a aproximação das partes resultou, efetivamente, na definição quanto à realização do negócio, e na assinatura do contrato de promessa de compra e venda, com pagamento de um sinal no valor de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais).

Não se trata, pois, de não aceitação de meras propostas ou contrapropostas ou de desistência de proposta aceita, ou seja, de mera desistência antes de qualquer ato formal de consenso. Ao contrário, trata-se de suposta desistência de negócio jurídico perfeito e acabado, sendo certo que, apenas após alguns meses de sua celebração, foi rescindido o contrato, por fatos alheios à atuação da corretora, consoante as conclusões lançadas na r. sentença de e-STJ fls. 157/158.

Concluindo, a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que foi alcançado um resultado útil e, por conseguinte, é devida a comissão de corretagem. A norma do art. 725, parte final, portanto, deve incidir na presente hipótese.

Forte nessas razões, conheço do recurso especial, mas lhe nego provimento. ...» (Minª. Nancy Andrighi).»

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Doc. LEGJUR 180.6073.6001.1900
STJ
- Recurso especial. Contrato de prestação de serviços de corretagem imobiliária. Prequestionamento e dissídio notório com a jurisprudência firmada no âmbito do STJ. Admissibilidade do recurso. Relação de consumo. Informação adequada e clara. Direito básico do consumidor. Pactuação de compromisso de compra e venda de imóvel intermediada por corretor de imóveis. Desistência motivada, antes da assinatura da escritura. Cobrança de comissão de corretagem. Inviabilidade. CCB/2002, art. 725. Interpretação que demanda harmonização com o art. 723 do mesmo diploma, 6º do CDC e 20 da Lei 6.530/1978.
«1 - Tratando-se de dissídio notório com a jurisprudência firmada no âmbito do próprio Superior Tribunal de Justiça, admite-se a mitigação dos requisitos exigidos para a interposição do recurso pela alínea «c» do permissivo constitucional, especialmente quando os elementos contidos no recurso são suficientes para se concluir que os julgados confrontados conferiram tratamento jurídico distinto à similar situação fática.

2 - A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo, e o CDC, art. 6º, III, IV e VI estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.

3 - Por um lado, o art. 723 , parágrafo único, do Código Civil estabelece que o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Por outro lado, o Lei 6.530/1978, art. 20, I e VIII estabelece que ao corretor de imóveis é vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados.

4 - Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda.

5 - Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

6 - O CCB/2002, art. 725, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6º, III, IV e VI, do CDC; e 20, I e VIII, da Lei 6.530/1978. Com efeito, em caso de desistência do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, não incidindo, todavia, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado.

7 - Muito embora não tenha sido apurado ou infirmado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores constituiria fraude à execução, é vultoso o valor da causa na execução fiscal em que um deles é demandado - semelhante ao do imóvel objeto do compromisso de compra e venda - , e, como não foi devidamente informado pela imobiliária, é motivo bastante para ensejar o rompimento contratual, não havendo cogitar em obrigação de pagar comissão de corretagem.

8 - Recurso especial provido.»

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Doc. LEGJUR 12.3024.5000.1600
TJRJ
- Corretagem. Contrato de corretagem. Negócio jurídico autônomo, pelo qual uma pessoa (o corretor ou intermediário), sem relação de mandato, de prestação de serviço ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda (comitente) um ou mais negócios. CCB/2002, arts. 722, 724, 725 e 2.038. CCB, art. 686.
«Função que foi desempenhada pela autora, primeira apelante, tanto que aproximou as partes e intermediou a compra e venda. Se não participou da conclusão do negócio, tal se deu exclusivamente por conta dos réus, que, embora houvessem recusado a proposta inicialmente feita, ao depois, diretamente, negociaram com o mesmo pretendente e pelo mesmo valor. Comissão devida (CCB/2002, art. 725) segundo a natureza do negócio e uso local (CCB/2002, art. 724), ou seja, de 5% sobre o valor total da venda (R$435.000,00), sem dedução do laudêmio, dado que este era devido pelo vendedor por força do disposto no art. 686 do CCB/16, a teor do CCB/2002, art. 2.038.»

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Doc. LEGJUR 188.7074.3000.2400
STJ
- Recurso especial repetitivo. Compromisso de compra e venda. Recurso especial representativo da controvérsia. Tese 960. Direito civil e do consumidor. Promessa de compra e venda de imóvel. Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV. Comissão de corretagem. Transferência da obrigação ao consumidor. Possibilidade. Dever de informação. Observância. Necessidade. CCB/2002, art. 724. CCB/2002, art. 725. Lei 11.977/2009. Decreto 81.871/1978, art. 3º. CDC, art. 51, IV. CF/88, art. 105, III. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC/1973, art. 543-C. CPC/2015, art. 927. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC/2015, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.036. CPC/2015, art. 1.037. CPC/2015, art. 1.038. CPC/2015, art. 1.039. CPC/2015, art. 1.040.
«Tese 960 - Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Há determinação de suspensão nacional de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos (Art. 1.037, II, CPC)", ressalvadas as hipóteses de autocomposição, tutela provisória, resolução parcial do mérito e coisa julgada, de acordo com as circunstâncias de cada caso concreto, a critério do juízo." (decisão de afetação publicada no DJe 20/09/2016).

1 - Para os fins do CPC/2015, art. 1.040, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

2 - Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título.

3 - Recurso especial provido.»

@JURNUM = 1.599.511/STJ (Recurso especial repetitivo. Incorporação imobiliária. Consumidor. Corretagem. Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda. Recurso especial representativo da controvérsia. Tema 938. Direito civil e do consumidor. Venda de unidades autônomas em estande de vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor. Validade. Preço total. Dever de informação. Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária - SATI. Abusividade da cobrança. Enriquecimento sem causa. Lei 6.530/1978, art. 3º. CCB/2002, arts. 422, 722, 724, 725 e 884. CDC, arts. 4º, III, 30, 31, 46, 51, IV e 52. Decreto 5.903/2006, arts. 2º e 3º, parágrafo único. CF/88, art. 102, III e § 3º. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC, art. 543-A. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.040. ).

@JURNUM = 1.551.956/STJ (Recurso especial repetitivo. Incorporação imobiliária. Consumidor. Corretagem. Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda. Recurso especial representativo da controvérsia. Tema 938. Direito civil e do consumidor. Venda de unidades autônomas em estande de vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor. Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária - SATI. Abusividade da cobrança. Prazo prescricional. Prescrição trienal da pretensão. Enriquecimento sem causa. CCB/2002, arts. 422, 722, 724, 725 e 884. CDC, arts. 4º, III, 30, 31, 46, 51, IV e 52. Decreto 5.903/2006, arts. 2º e 3º, parágrafo único. CF/88, art. 102, III e § 3º. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC, art. 543-A. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.040).»

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