Lei 6.766/1979, art. 36-A - Jurisprudência

1 - TJMG DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOTEAMENTO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO E SEM ANUÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança, condenando os réus ao pagamento das taxas condominiais vencidas, além das vincendas durante a lide, com correção monetária e juros de mora, e imposição de multa moratória sobre as parcelas vincendas. Os apelantes sustentam que não são associados à autora, que não anuíram às suas decisões, que não se beneficiaram de seus serviços e que adquiriram o imóvel antes da constituição da associação, além de alegarem a alienação do bem, pleiteando a limitação temporal da obrigação. ... (Continua)

2 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. INOVAÇÃO RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA. INCLUSÃO DE NOVAS UNIDADES DECORRENTES DE DESMEMBRAMENTO DE CHÁCARAS. TEMA 882, STJ. TEMA 492, STF. DISTINGUISHING. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. DEVER DE TODOS OS CONDÔMINOS. PECULIARIDADE CASO. SITUAÇÃO FUNDIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 

I. CASO EM EXAME  ... (Continua)

3 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE DESPESAS COMUNS. CONDOMÍNIO DE FATO. TITULARIDADE DO IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME... (Continua)

4 - TJDF APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO. TEMA 882/STJ. NÃO APLICÁVEL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA MANTIDA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS.

I. Caso em exame... (Continua)

5 - TJDF Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR (CONDOMÍNIO DE FATO). TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. DISTINÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DEVER DO CONDÔMINO. COBRANÇA DE TAXA. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.  

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

6 - TJSP APELAÇÃO - DIREITO CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXA ASSOCIATIVA - LOTEAMENTO FECHADO - PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO - AUSÊNCIA DE ADESÃO VOLUNTÁRIA OU REGISTRO DA OBRIGAÇÃO - INEXIGIBILIDADE - TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - MANUTENÇÃO - RECURSO DESPROVIDO. I.

Caso em Exame Recurso de apelação interposto por associação de moradores contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de taxa associativa proposta em desfavor de proprietários de imóvel situado em loteamento com acesso controlado. A autora sustenta que os réus, embora não associados formalmente, se beneficiam dos serviços prestados no loteamento, razão pela qual deveriam contribuir para a manutenção. Invoca os princípios da solidariedade, da função social da propriedade e da vedação ao enriquecimento ilícito, bem como o disposto no Lei 6.766/1979, art. 36-A, introduzido pela Lei 13.465/2017. II. Questão em Discussão Aferir a possibilidade jurídica de cobrança compulsória de taxa associativa em desfavor de proprietário de imóvel não associado nem aderente ao estatuto da associação de moradores, antes e após a vigência da Lei 13.465/2017. III. Razões de Decidir 3. A jurisprudência do E. Supremo Tribunal Federal (Tema 492) veda a cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores até o advento da Lei 13.465/2017, salvo em caso de adesão voluntária ou previsão expressa em lei municipal anterior. 4. A mera fruição de benefícios não supre a ausência de vínculo jurídico, não autorizando o reconhecimento de obrigação tácita. 5. A jurisprudência do STJ (Tema 882) também reconhece a inexistência de obrigação propter rem em tais hipóteses, reforçando o entendimento pela inaplicabilidade da cobrança. 6. Os princípios da solidariedade, da função social da propriedade e da vedação ao enriquecimento sem causa, embora relevantes, não se sobrepõem à liberdade de associação e ao princípio da legalidade (art. 5º, II e XX, da CF/88). 7. Ausente comprovação de adesão contratual ou registro da obrigação na matrícula do imóvel, inviável a cobrança, motivo pelo qual se impõe a manutenção da sentença de improcedência. IV. Dispositivo e Tese 8. Nega-se provimento ao recurso de apelação, mantendo-se a sentença de improcedência da ação de cobrança. 9. Tese de julgamento: 1. É inexigível a taxa associativa cobrada por associação de moradores de loteamento com acesso controlado em desfavor de proprietário não associado nem aderente ao seu estatuto, na ausência de lei municipal anterior ou registro no cartório de imóveis. 2. O usufruto dos serviços, por si só, não configura vínculo contratual nem obrigação tácita. 3. O princípio da liberdade de associação prevalece sobre a função social da propriedade e a vedação ao enriquecimento ilícito. 4. A aplicação dos Temas 492 do STF e 882 do STJ impõe a improcedência da cobrança na hipótese. 4. Honorários advocatícios majorados de 10% para 12% sobre o valor da causa atualizado. Legislação Citada: CF/88: art. 5º, II e XX. Código Civil:, art. 884 e Código Civil:, art. 886. CPC: art. 373, §1º, e art. 85, §11. Lei 6.766/79, art. 36-A (incluído pela Lei 13.465/2017) . Jurisprudência Citada: STF, RE Acórdão/STF (Tema 492), rel. Min. Dias Toffoli. STJ, REsp. Acórdão/STJ e REsp. Acórdão/STJ (Tema 882), rel. Min. Marco Buzzi. TJSP, Apelação Cível 1002958-92.2023.8.26.0338, rel. Donegá Morandini, 3ª CDP. EDcl no MS 21315/DF, Rel. Min. Diva Malerbi. Súmula 211/STJ e Súmula 282/STF... (Continua)

7 - TJSP DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO ASSOCIATIVO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. RECONVENÇÃO. INEXIGIBILIDADE RECONHECIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.

Apelação cível interposta por associação de moradores contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de cobrança por ela formulados em ação principal e procedentes os pedidos reconvencionais para reconhecer a inexistência de vínculo associativo entre os proprietários do imóvel e a associação autora, declarando inexigíveis as cobranças de taxas ordinárias, extraordinárias e fundo de reserva. A recorrente sustentou adesão tácita dos réus à associação, a efetiva prestação de serviços e a possibilidade de cobrança com fundamento na Lei 13.465/2017. Pleiteou a reforma da sentença para reconhecimento da dívida, julgando procedente a ação principal eimprocedente a reconvenção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cobrança de taxas, fundo de reserva e encargos extraordinários por associação de moradores em face de proprietários não associados; (ii) estabelecer se os réus anuíram, ainda que tacitamente, ao vínculo associativo com a autora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cobrança de taxas de manutenção e conservação por associação de moradores exige a existência de vínculo associativo formalmente comprovado, nos termos da jurisprudência consolidada pelo STF no Tema 492 da repercussão geral. 4. A mera prestação de serviços pela associação e o eventual pagamento isolado de encargos não caracterizam adesão tácita, sendo imprescindível a anuência formal do proprietário ou o registro do ato constitutivo da associação na matrícula do imóvel, conforme decidido no RE Acórdão/STF. 5. No caso concreto, os réus adquiriram o imóvel antes da edição da Lei 13.465/2017, e não há prova de adesão formal à associação, tampouco registro do estatuto na matrícula do imóvel, inviabilizando a cobrança das taxas pretendidas. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CF/88, art. 5º, XVII; CPC, arts. 80, 85, §2º, §8º e §11, 373, I, e 1026, §2º; Lei 13.465/2017, art. 78; Lei 6.766/79, art. 36-A; RITJSP, art. 252.Jurisprudência relevante citada: STF, RE Acórdão/STF, rel. Min. Dias Toffoli, Tema 492 da repercussão geral; STJ, REsp. Acórdão/STJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, rel. p/ acórdão Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 11.03.2015, DJe 22.05.2015; TJSP, Apelação Cível 1020877-78.2023.8.26.0602, rel. João Battaus Neto, j. 07.04.2025; TJSP, Apelação Cível 1011590-59.2021.8.26.0506, rel. Ronnie Herbert Barros Soares, j. 27.03.2025... (Continua)

8 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. FISCALIZAÇÃO E IMPOSIÇÃO DE REGRAS EM ÁREA COMUM. CONDÔMINO DE FATO. UTILIZAÇÃO INDEVIDA DE ESTACIONAMENTO PARA ATIVIDADE COMERCIAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME... (Continua)

9 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRETENSÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS E PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS EM SEDE DE RECONVENÇÃO. DECLARAÇÃO DE DESLIGAMENTO DA ASSOCIAÇÃO A PARTIR DE MAIO DE 2020 E CONDENAÇÃO DO AUTOR À DEVOLUÇÃO DAS TAXAS QUITADAS POSTERIORMENTE. APELO DO AUTOR. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS PELAS ASSOCIAÇÕES DE MORADORES COM OBJETIVO DE ADMINISTRAÇÃO, CONSERVAÇÃO, UTILIZAÇÃO E CONVIVÊNCIA. VINCULAÇÃO POR CRITÉRIOS DE AFINIDADE, SIMILITUDE E CONEXÃO À ATIVIDADE DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. INTELIGÊNCIA DO LEI 6.766/1979, art. 36-A, COM REDAÇÃO DADA PELA LEI 13.465/2017. COBRANÇA DE TAXAS PELAS ASSOCIAÇÕES. INCIDÊNCIA DA TESE FIRMADA PELO EXCELSO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL NO JULGAMENTO DO TEMA 492. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA QUE SE REVELA VIÁVEL A PARTIR DA PROMULGAÇÃO DA LEI 13.465/2017. PROPRIETÁRIOS DE LOTES ADQUIRIDOS ANTERIORMENTE QUE DEVEM ADERIR AOS ATOS CONSTITUTIVOS DAS ASSOCIAÇÕES. NECESSIDADE DE REGISTRO DO ATO CONSTITUTIVO DA OBRIGAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS, EM SE TRATANDO DE LOTES ADQUIRIDOS POSTERIORMENTE. HIPÓTESE EM QUE A RÉ É PROPRIETÁRIA DESDE 1987 E ADERIU À ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. POSTERIOR REQUERIMENTO DE DESVINCULAÇÃO, COM BASE EM DISPOSIÇÃO DO ESTATUTO DA ENTIDADE. LEGÍTIMO EXERCÍCIO DO DIREITO DE ASSOCIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA TAXA ASSOCIATIVA A PARTIR DE ENTÃO. RECURSO DESPROVIDO.

10 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.

Caso em Exame ... (Continua)

11 - TJMG DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. DESLIGAMENTO DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. MANUTENÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE TAXAS. OMISSÕES SANADAS. PARCIAL ACOLHIMENTO.

Caso em exame ... (Continua)

12 - TJSP DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO. IMPROCEDÊNCIA.

Caso em Exame ... (Continua)

13 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS ASSOCIATIVAS DE LOTEAMENTO. ADESÃO CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. INAPLICABILIDADE DO INSTITUTO DA SUPRESSIO. IMPROVIMENTO.

Apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança, condenando o réu ao pagamento de taxas associativas vencidas e vincendas, observada a prescrição quinquenal, com aplicação de multa contratual, correção monetária pelo INPC/IBGE e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. ... (Continua)

14 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Ação de cobrança. Associação de moradores. Ausência de prequestionamento de dispositivos legais apontados como violados. Súmula 211/STJ. Negativa de prestação jurisdicional e falta de fundamentação não evidenciadas. Cobrança de valores sem anuência formal do morador com sua instituição. Impossibilidade. Aplicação de tese firmada em recursos julgados sob o rito dos recursos repetitivos. Recursos especiais 1.439.163/SP e 1.280.871/SP. Agravo interno desprovido.

1 - Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria controvertida foi devidamente enfrentada pelo colegiado de origem, que sobre ela emitiu pronunciamento de forma fundamentada, com enfoque suficiente a autorizar o conhecimento do recurso especial, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. ... (Continua)

15 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Cobrança de taxa condominial. Condomínio irregular. Violação do CPC/2015, art. 489. Não ocorrência. Ofensa a Lei 6.766/1979, art. 36-A, parágrafo único. Falta de prequestionamento. Súmula 211/STJ. Acórdão recorrido em consonância com jurisprudência desta corte. Prova de notificação de desfiliação. Reexame de fatos e provas. Óbice da Súmula 7/STJ. Agravo interno desprovido.

1 - A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide. Dessa forma, não havendo omissão, contradição ou obscuridade no aresto recorrido, não se verifica ofensa ao CPC/2015, art. 489. ... (Continua)

16 - STJ agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de obrigação de fazer c/c indenizatória. Empreendimento imobiliário hoteleiro. Suposta afronta aos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil; Lei 6.766/1979, art. 36-A, com redação da Lei 13.465/2017; art. 1.315 do cc e CPC, art. 506. Ausência de prequestionamento. Incidência da Súmula 282/STF. Prequestionamento ficto previsto no CPC/2015, art. 1.025. Necessidade de se apontar violação ao CPC/2015, art. 1.022. Agravo interno não provido.

1 - As matérias referentes aos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil; Lei 6.766/1979, art. 36-A, com redação da Lei 13.465/2017; art. 1.315 do CC e CPC, art. 506, não foram objeto de discussão no acórdão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração, não se configurando o prequestionamento, o que impossibilita a sua apreciação na via especial (Súmulas 282 do STF e 211 do STJ). ... (Continua)

17 - STF Recurso extraordinário. Tema 492/STF. Julgamento do mérito. Repercussão geral reconhecida. Loteamento. Condomínio de fato. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei 13.467/2017. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. Súmula 279/STF. Súmula 284/STF. Súmula 636/STF. Súmula 735/STF. CF/88, art. 5º, caput, II, XVII, XVIII, XIX e XX. CF/88, art. 102, III, «c». CF/88, art. 175, CF/88, art. 182, caput. Lei 6.766/1979, art. 36-A, parágrafo único. Lei 6.766/1979, art. 2º, §§ 1º e 8º. Lei 6.766/1979, art. 4º, I, II, III e IV. Lei 6.766/1979, art. 22, parágrafo único. Lei 6.766/1979, art. 36-A, caput, parágrafo único. Lei 6.766/1979, art. 2º, §§ 1º e 8º. Lei 6.766/1979, art. 4º, I, II, III e IV. Lei 6.766/1979, art. 22, parágrafo único. Lei 6.766/1979, art. 36-A, caput, parágrafo único. Lei 8.666/1993, art. 1º. Lei 8.666/1993, art. 2º. Lei 8.987/1995, art. 1º. Lei 8.987/1995, art. 2º. Lei 8.997/1995, art. 21. CCB/2002, art. 1.314. CCB/2002, art. 1.331. CCB/2002, art. 1.358-A, §§ 1º, 2º, 3º. Decreto-lei 271/1967, art. 7º. (Repercussão geral reconhecida no RG no AI 745.831).

«Tema 492/STF - Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado.
Tese jurídica fixada: - É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
Discussão: - Agravo de instrumento interposto contra decisão que inadmitiu recurso extraordinário em que se discute, à luz da CF/88, art. 5º, caput, II e XX, e CF/88, art. 175, a possibilidade, ou não, de associação de proprietários em loteamento urbano exigir taxas de manutenção e conservação de adquirente de imóvel a ela não associado, em face do princípio da liberdade de associação.» ... (Continua)

18 - STJ Recurso especial. Associação de moradores. Pedido de desligamento formulado por proprietário de imóvel. Cessação de cobrança da taxa. Direito reconhecido pelo acórdão recorrido mediante interpretação da CF/88, art. 5º, XX, e Lei 6.766/1979, art. 36-A. Fundamentos autônomos e suficientes para a manutenção do acórdão quando isoladamente considerados. Ausência de interposição de recurso extraordinário. Consequente inadmissibilidade do recurso especial. Súmula 126/STJ. Recurso especial não conhecido.

1 - Para decidir favoravelmente aos autores, afastando a obrigatoriedade de pagamento de taxa instituída por associação de moradores, o colegiado estadual apresentou motivação constitucional (CF/88, art. 5º, XX) e infraconstitucional (Lei 6.766/1979, art. 36-A), não havendo dúvida de que referidos fundamentos, isoladamente considerados, ostentam força suficiente para a manutenção do acórdão. Diante disso, a circunstância de não ter sido interposto recurso extraordinário para impugnar o fundamento constitucional do acórdão estadual torna inadmissível o recurso especial apresentado, conforme entendimento consolidado na Súmula 126/STJ. ... (Continua)

19 - TJSP Loteamento. Ação declaratória c/c restituição e indenização. Até antes da vigência da Lei 13.465/2017, pelo fato de o autor apelado não ter se filiado expressamente à Associação apelante, é de ser aplicado o entendimento do julgamento repetitivo estabelecido pelo STJ (Tema 882/STJ). Já a partir de julho/2017. Vigente a Lei 13.465/2017. A cobrança das taxas de manutenção passa a não mais a se justificar em face da condição de associado do devedor, mas sim resulta dos atos constitutivos da associação, conforme a Lei 6.766/1979, art. 36-A e parágrafo único, fazendo nascer relação jurídica válida a justificar eventual cobrança de taxas de manutenção efetivamente prestada. Ação procedente em parte. Recurso provido em parte.

20 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Ação declaratória. 1. Negativa de prestação jurisdicional e falta de fundamentação não configuradas. 2. Associação de moradores. Taxa de manutenção. Resprepetitivo 1.439.163/SP. Tema 882/STJ. Anuência do recorrido não demonstrada. Impossibilidade de cobrança. 3. Ilegitimidade ativa. Ausência de prequestionamento. Ainda que se considere a ocorrência de prequestionamento ficto, nos termos do art.

1 -025 DO CPC/2015, SUA ANÁLISE ESBARRARIA NO ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 4. ... (Continua)