Lei 8.245/1991, art. 71 - Jurisprudência

1 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA AUTORA.

Cinge-se a controvérsia em analisar se deve o contrato locatício entabulado entre as partes deve ser renovado. ... (Continua)

2 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA. DECISÃO QUE DEFERIU A TUTELA DE URGÊNCIA E FIXOU OS ALUGUÉIS PROVISÓRIOS EM R$ 5.000,00. RECURSO DO LOCADOR RÉU.

A controvérsia se cinge em verificar se o aluguel provisório deve ser alterado para o percentual de 80% do valor do locatício vigente. ... (Continua)

3 - TJRJ Apelação Cível. Ação Renovatória. Civil. Processual Civil. Pretensão de renovação de contrato de sublocação não residencial referente a imóvel situado em Teresópolis - RJ para o período de 21/11/2019 até 21/11/2024. Sentença de improcedência. Irresignação autoral. Juízo de origem que, apesar de registrar que «[n]ão há discussão entre as partes sobre o pedido de renovação do contrato de locação, julgou improcedente o pleito renovatório, deixando, assim, de apontar efetivamente os fundamentos fáticos e jurídicos a partir dos quais adotada tal conclusão. Sentença que se revelou contraditória quanto a este aspecto. Vício de fundamentação. Inteligência do art. 11 c/c

4 - TJRJ REQUERIMENTO AUTÔNOMO DE ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO A RECURSO DE APELAÇÃO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. JULGAMENTO EM CONJUNTO COM AÇÃO RENOVATÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO DE DESOCUPAÇÃO E DE IMPROCEDÊNCIA DA RENOVATÓRIA. FUNDAMENTO DE INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO LEI 8.245/1991, art. 71, II E III. REQUERENTE ALEGA A PURGAÇÃO DA MORA E A RESPONSABILIDADE DO LOCADOR PELAS DIFERENÇAS APURADAS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL AJUIZADA ANTERIORMENTE PELO LOCADOR. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO. RECONHECIMENTO DA REALIZAÇÃO DE PAGAMENTOS PARCIAIS NO CURSO DA LIDE E SALDO REMANESCENTE. CONJUNTO PROBATÓRIO QUE NÃO EVIDENCIA O EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO EM CURSO E A QUITAÇÃO DOS IMPOSTOS E TAXAS. ESCOLA DE FUTEBOL QUE FUNCIONA NO ESPAÇO OBJETO DA LIDE HÁ VÁRIOS ANOS. DESOCUPAÇÃO QUE REPRESENTA MEDIDA DRÁSTICA. NECESSÁRIA DILAÇÃO DO PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA. PEDIDO DE ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO DEFERIDO, EM PARTE.

5 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. ESPAÇO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DAS RÉS. DESCABIMENTO. PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO QUE SE AFASTA. CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS na Lei 8.245/91, art. 71, II. REGRA LEGAL DETERMINANDO QUE O LOCATÁRIO/AUTOR DEVERÁ «FAZER PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO". IN CASU, O CONTRATO ENTABULADO ENTRE AS PARTES NÃO PREVÊ OBRIGATORIEDADE DE CONTRATAÇÃO DO SEGURO CONTRA INCÊNDIO POR PARTE DO LOCATÁRIO/AUTOR. PELO CONTRÁRIO, PRESENÇA DE CLÁUSULAS DESCRITIVAS DA POSSIBILIDADE DO LOCADOR CONTRATAR, À SUA LIVRE ESCOLHA, O REFERIDO SEGURO E INSERIDO O PAGAMENTO NO BOLETO CONDOMINIAL, COM OS DEMAIS ENCARGOS DA LOCAÇÃO. NO MÉRITO, INSURGÊNCIA QUANTO À FIXAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. CONFIGURAÇÃO DE RESISTÊNCIA QUANTO À RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO POR PARTE DAS RÉS, TENDO EM VISTA O PEDIDO DE ORDEM DE DESPEJO DA PARTE AUTORA E NÃO CONCORDÂNCIA COM A PROPOSTA CONTIDA NA PETIÇÃO INICIAL. TAIS PECULIARIDADES VÃO DE ENCONTRO AO QUE A JURISPRUDÊNCIA DENOMINA DE LIDE DE ACERTAMENTO, QUE SE DÁ QUANDO AS PARTES SOMENTE DIVERGEM ACERCA DO VALOR DO ALUGUEL. MANUTENÇÃO DA SUCUMBÊNCIA TAL QUAL LANÇADA NA SENTENÇA É MEDIDA QUE SE IMPÕE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA, EM PERFEITA HARMONIA COM O DISPOSTO NO ART. 85, §2º, DO C.P.C. MAJORAÇÃO EM SEDE DE RECURSO EM MAIS 2% (DOIS POR CENTO) SOBRE O FIXADO PELO JUÍZO SINGULAR, EM CUMPRIMENTO AO ART. 85, § 11, DO C.P.C. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

6 - TJSP *AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO.

"Instrumento Particular de Contrato Atípico de Locação e Outras Avenças de Loja de Uso Comercial (LUC) do Shopping Anália Franco e Outras Avenças firmado entre as partes no dia 01 de setembro de 2013, com vigência pelo prazo de cento e vinte (120) meses. Unidade do Restaurante «Burger King". Locatária demandante que pede a renovação do prazo contratual por mais cento e vinte (120) meses. SENTENÇA de improcedência. APELAÇÃO da autora, que insiste no pedido inicial. EXAME: requisito estabelecido na Lei 8.245/91, art. 71, II, consistente na «prova do exato cumprimento do contrato em curso, não atendido, notadamente ante a impontualidade no pagamento de diversos alugueis e encargos. Autora que não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo do direito alegado. Aplicação do CPC, art. 373, I. Desfecho de improcedência que era de rigor. Verba honorária devida ao Patrono da ré que comporta majoração para doze por cento (12%) do valor atualizado da causa, «ex vi do art. 85, §11, do CPC. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*... (Continua)

7 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Suposta ausência dos requisitos para a propositura da ação renovatória de locação comercial elencados pela Lei 8.245/91, art. 71. Rejeição à impugnação à justiça gratuita concedida à autora. Matérias que não constam do rol do CPC/2015, art. 1.015. Inaplicabilidade do Tema 988 do C. STJ. Ausência de prova de urgência. Precedentes. Recurso não conhecido... (Continua)

8 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL ÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. IDONEIDADE FINANCEIRA DO FIADOR. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME:

Ação renovatória de locação não residencial proposta pela autora, que celebrou contrato de locação para atividade comercial com vigência de 12/12/2016 a 11/12/2021, pleiteando a renovação contratual, julgada improcedente em primeira instância por ausência de comprovação da idoneidade financeira do fiador e pela inadimplência reiterada da locatária. A autora interpôs apelação alegando nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ausência de definição legal para comprovação da idoneidade do fiador, dificuldades financeiras agravadas pela pandemia de COVID-19 e validade do laudo pericial sobre o valor locativo do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há duas questões em discussão: (i) saber se houve nulidade da sentença pela ausência de oportunidade de emenda à inicial; e (ii) saber se foram atendidos os requisitos legais para a renovação compulsória do contrato de locação, com destaque para a idoneidade financeira do fiador e o adimplemento das obrigações contratuais. III. RAZÕES DE DECIDIR A preliminar de nulidade da sentença foi rejeitada, considerando que a apelante teve oportunidade de produzir provas suplementares ao longo da instrução processual e não o fez. A jurisprudência do STJ afasta a alegação de cerceamento de defesa em hipóteses semelhantes, repudiando a prática de «nulidade de algibeira".No mérito, a comprovação da idoneidade financeira do fiador, exigida pela Lei, art. 71, V 8.245/91, visa garantir a efetividade da garantia locatícia. O conjunto probatório evidenciou a inidoneidade do fiador, o que constitui óbice à renovação compulsória do contrato.A inadimplência reiterada da locatária, em violação aa Lei 8.245/91, art. 71, II, é causa autônoma para a improcedência da ação renovatória. O impacto da pandemia de COVID-19, embora relevante, não exime o locatário do cumprimento das obrigações contratuais, não tendo sido adotadas providências adequadas para evitar a constituição em mora. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida, com majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Tese de julgamento: Tese de julgamento: «A ausência de comprovação da idoneidade financeira do fiador e a inadimplência reiterada do locatário impedem a renovação compulsória do contrato de locação comercial, nos termos da Lei 8.245/91. Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, art. 71, II e V. CPC/2015, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 06/12/2018.... (Continua)

9 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA - EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO, COM FUNDAMENTO NO art. 845, VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - APELO DA AUTORA -

Ilegitimidade ativa de parte - Inocorrência - Contrato celebrado com o propósito de futura instalação de atividade econômica - Empresa autora da qual o locatário originário é sócio - Aplicação da Lei 8.245/91, art. 51, § 2º - Causa madura para julgamento - art. 1.013, § 3º, I, do CPC - Contexto probatório dos autos que não demonstra o estrito cumprimento das obrigações contratuais, nos termos exigidos pela Lei 8.245/91, art. 71, II - Cessão de posição contratual não autorizada e débitos de IPTU no curso do contrato - Pedido inicial improcedente - Sucumbência mantida - Recurso parcialmente provido... (Continua)

10 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação renovatória. Sentença de improcedência. Interposição de apelação pela autora. Partes desta demanda celebraram contrato, por meio do qual os réus locaram imóvel não residencial à autora, para o desenvolvimento de padaria, confeitaria e atividades afins, pelo prazo de cinco anos, com início no dia 01.09.2018 e término previsto para o dia 31.08.2023. Locatária, ora autora, ajuizou a presente ação com o intuito de obter a renovação do contrato de locação em discussão, pelo prazo de 60 meses, com início no dia 01.09.2023 e término no dia 31.08.2028, com aluguel inicial de R$ 11.000,00 por mês, mantidas as demais condições previstas na avença a ser renovada. Juiz a quo julgou improcedente a presente ação sob o fundamento de que os documentos destinados a demonstrar o preenchimento dos requisitos necessários ao acolhimento do pedido renovatório não instruíram a petição inicial, como determina o CPC, art. 434, e aqueles que foram extemporaneamente trazidos aos autos não poderiam ser considerados no julgamento desta causa, eis que não se caracterizariam como documentos novos. O entendimento adotado pelo juiz a quo no caso em tela não pode prosperar, pois os documentos juntados extemporaneamente pela parte autora devem ser considerados no julgamento desta causa, eis que apenas buscam corroborar alegação que já havia sido aduzida na petição inicial, qual seja, o preenchimento dos requisitos necessários para o acolhimento do pedido renovatório, e a parte ré teve a oportunidade de se manifestar a seu respeito antes da prolação da sentença, de sorte que não se vislumbra a ocorrência de prejuízo ao exercício do contraditório, ensejando a mitigação da regra do CPC, art. 434. Embora os documentos juntados extemporaneamente revelem que, em determinadas apólices de seguro contratadas para o imóvel objeto da locação, a locatária, ora autora, deixou de indicar os locadores, ora réus, como beneficiários, como determinava a cláusula 05 do contrato de locação, nota-se que não há notícia de ocorrência sinistro durante os períodos cobertos pelas referidas apólices, de sorte que tal circunstância não implicou prejuízo aos locadores e não tem o condão caracterizar o inadimplemento do contrato em curso, mormente porque havia a possibilidade de a locatária utilizar a indenização securitária para promover a reparação do imóvel e a irregularidade em questão foi sanada por meio de aditamento contratual que indicou os locadores, ora réus, como beneficiários da apólice de seguro mais recente que foi contratada para o imóvel objeto da locação, razão pela qual é razoável inferir que o requisito previsto no, II da Lei 8.245/1991, art. 71 foi suficientemente atendido. Documentos que que instruem a petição inicial e aqueles que foram extemporaneamente trazidos aos autos, especialmente os comprovantes de pagamento e as certidões negativas de débito, revelam que a locatária, ora autora, quitou os encargos incidentes sobre o imóvel objeto da locação, especialmente as contas de consumo de água e energia e o IPTU, de sorte que o requisito previsto no, III da Lei 8.245/1991, art. 71 também foi atendido. Peça exordial indica claramente as condições que a locatária, ora autora, oferece para renovação da locação, de modo a tender o requisito previso no, IV d da Lei 8.245/1991, art. 71. Diante do afastamento das objeções apresentadas pelo locador, ora réu, infere-se que o reconhecimento do direito da locatária, ora autora, à renovação da locação em discussão é medida que se impõe, conforme os termos dos Lei 8.245/1991, art. 51 e Lei 8.245/1991, art. 71. Apesar do reconhecimento do direito da autora à pretendida renovação, a causa ora analisada ainda não se encontra madura para julgamento, haja vista a controvérsia acerca do valor adequado para o aluguel no primeiro mês do novo período locatício (setembro de 2023), matéria de natureza técnica, cuja elucidação pressupõe a produção de prova pericial, a qual foi requerida tanto na petição inicial como na contestação. Anulação da r. sentença, com determinação de retorno dos autos à origem, a fim de que seja oportunizada a produção de prova pericial destinada a apurar o valor adequado para o aluguel no primeiro mês do novo período locatício (setembro de 2023), prosseguindo-se o feito nos seus ulteriores termos, já reconhecido o direito à renovação. Apelação provida... (Continua)

11 - TJSP Direito Civil, Locação e Processual Civil. Apelação. Ação renovatória de locação comercial. Exigência de Cumprimento Integral do Contrato Vigente. Atraso em Pagamentos. Impossibilidade de Aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. Recurso Desprovido.

12 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a ação renovatória de locação e procedente a reconvenção, rescindindo o contrato de sublocação, determinando o despejo e condenando a autora ao pagamento de multa e custas processuais. ... (Continua)

13 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE SUSPENSÃO TEMPORÁRIA DO PROCESSO PARA SE AGUARDAR A PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL A SER PRODUZIA NOS AUTOS DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL.  1 - A

suspensão temporária do processo constitui providência excepcional e não cogente que, ademais, tem por fundamento a segurança jurídica. 2 - Nos termos da Lei 8.245/91, art. 19, «o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado". Inexistencia de vinculação do período contratual posterior, ao qual se refere a demanda renovatória, ao aluguel que vier a ser estabelecido na ação revisional, este aplicável ao triênio iniciado a partir da citação do locador naqueles autos, ocorrida em 18/08/2021, nos termos do art. 68, II, da Lei de Locação(Art. 68. (...) II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação). 3 - Contrato de locação havido entre as partes que foi rescindido pela sentença de procedência proferida nos autos da ação de despejo por falta de pagamento proposta em seu desfavor pelos agravados(Proc. 0267532-04.2020.8.19.0001), a qual restou confirmada em sede recursal, embora pendentes de análise pelo STJ e pelo STF os AREsp e o RE interpostos pelo ora recorrente contra a decisão proferida em seu desfavor nos autos da ação de desalijo. 4 - Ação renovatória que possui entre seus requisitos a prova do cumprimento do contrato em curso e a quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel cujo pagamento incumbe ao locatário, conforme dispõem os, II e II da Lei 8.245/91, art. 71. 5 - Recurso ao qual se nega provimento.... (Continua)

14 - TJSP APELAÇÃO.

Locação de imóvel comercial. Ação renovatória. R. sentença de improcedência, com apelo da autora. Pretendido afastamento da arguição de inadimplemento contratual ante o ajuizamento da ação revisional de aluguel (Proc. 1009521-51.2020.8.26.0001), aliada a distribuição de ação consignatória de aluguéis (Proc. 1018998-64.2021.8.26.0001), ante a recusa da locadora em receber os aluguéis fixados na ação revisional. Insurgência da locatária também voltada à ausência dos respectivos alvarás de demolição e do projeto de aprovação do edifício previsto para a localidade. Reclamo que não prospera. Apelante que no momento da propositura da ação renovatória estava inadimplente, configurando violação ao preceito legal disposto na Lei 8.245/1991, art. 71, II. No mais, desnecessária a apresentação de alvarás de demolição, bem como do projeto da obra aprovado pelo órgão competente para legitimar o pedido de retomada do imóvel, ante a ausência de exigência legal. Julgado monocrático de primeiro grau bem fundamentado, que adequadamente sopesou as teses jurídicas apresentadas pelas partes e bem valorou os elementos cognitivos reunidos nos autos. Sentença mantida integralmente. Sucumbência majorada. Recurso improvido... (Continua)

15 - TJSP APELAÇÃO - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA.

Preenchimento dos requisitos da Lei 8.245/91, art. 71 - Elementos dos autos que revelam o cumprimentos das condições necessárias para a renovação do contrato de locação. Rés que descumpriram a obrigação do CPC, art. 373, II, deixando de comprovar fato impeditivo, modificado ou extintivo do direito da parte autora. Honorários advocatícios arbitrados adequadamente. RECURSO DESPROVIDO... (Continua)

16 - STJ Direito civil. Agravo interno. Locação. Ação renovatória. Inovação recursal. Inexistência. Pretensão de análise de cláusulas contratuais e reexame de provas. Agravo im provido.

1 - Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento. Ação renovatória de contrato de locação não residencial, em que o locatário não comprovou a regularização da área construída na matrícula do imóvel, conforme exigido pelo contrato e pela Lei 8.245/1991. ... (Continua)

17 - TJSP APELAÇÃO - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA - PRELIMINAR -

Nulidade por ausência de fundamentação adequada e negativa de prestação jurisdicional - Inocorrência - Inexistência de violação ao CPC, art. 489, § 1º - Violação ao princípio da vedação à decisão surpresa e decisão extra petita não configuradas - Possibilidade de fixação do aluguel em montante diverso do proposto pelas partes, de acordo com o apurado pela prova pericial - Precedentes do C. STJ - MÉRITO - Novo aluguel devido a partir do vencimento do contrato de locação primitivo - Possibilidade de apuração do valor devido mediante o deflacionamento do valor apurado pelo expert na data da apresentação do laudo pericial (28/06/2022), de acordo com o índice IGP-M/FGV, convencionado pelas partes para os reajustes dos aluguéis, retroativamente até a data de vencimento do contrato de locação primitivo (10/07/2018) - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS RELATIVOS ÀS DIFERENÇAS DOS ALUGUÉIS VENCIDOS - Termo inicial da correção monetária que corresponde ao vencimento de cada parcela, pois se trata de mera recomposição do valor da moeda - Juros moratórios devidos desde o trânsito em julgado - VERBAS DE SUCUMBÊNCIA - Autora que decaiu em parcela mínima do pedido (art. 86, parágrafo único, do CPC) - Pequena discrepância entre o valor do aluguel proposto na petição inicial, no valor de R$ 5.662,46 (Lei 8.245/91, art. 71, IV), com o valor ora fixado (R$ 6.133,05), sobretudo diante do elevado valor sugerido pelo locador, em sede de contestação (R$ 10.000,00) - RECURSO PROVIDO... (Continua)

18 - TJSP RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.

A renovação compulsória exige estrito cumprimento do contrato em vigor. Hipótese em que a ação revisional foi proposta quando já havia inadimplemento de uma contraprestação mensal. Purgação da mora que não se compatibiliza com o exato cumprimento das obrigações locatícias, sendo, portanto, incapaz de submeter a vontade do locador. Lei 8.245/91, art. 71, II. Teoria do adimplemento substancial. Inaplicabilidade. Precedentes da Corte. Recurso desprovido... (Continua)

19 - TJSP Apelação. Ação renovatória. Sentença de improcedência. Insurgência da autora locatária. Requisitos do Lei 8.245/1991, art. 71, II e III não preenchidos. Contrato verbal que não pode ser computado para os fins de preenchimento do requisito temporal para ação renovatória. Idoneidade do fiador não demonstrada. Sentença mantida. Recurso não provido

20 - TJSP APELAÇÃO - LOCAÇÃO COMERCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA -

Contrato atípico - Locação em shopping center - Ação julgada improcedente, Incontroverso o inadimplemento do pagamento dos aluguéis vencidos no curso do contrato - Apelação da locatária - Alegação de que impugnou a planilha apresentada na contestação, com a juntada de documentos, e que os mencionados aluguéis, que não foram pagos no vencimento, ao final restaram pagos, mediante negociação junto ao réu, e que os atrasos no pagamento dos aluguéis ocorreram no período em que se iniciou a pandemia da Covid-19 e de que não está inadimplente, vindo pagando os aluguéis na data e forma ajustada, preenchidos os requisitos da Lei 8.245/1991 - Não acolhimento - Necessidade do exato cumprimento do contrato de locação em curso - Descumprimento das cláusulas contratuais pela locatária - Cabe ao autor da ação renovatória comprovar o exato cumprimento do contrato de locação (Lei 8.245/91, art. 71, II), o que não ocorreu - Inadimplemento incontroverso - indenização por perdas e danos e lucros cessantes - Não acolhimento - Ausência de renovação que não decorre de apresentação de proposta de terceiro mais vantajosa que a da autora ou de ilícito contratual praticado pelas rés - Sentença mantida - Recurso improvido... (Continua)

21 - TJSP APELAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO -

Sentença de improcedência - Apelante que requer o retorno dos autos à Vara de origem para a realização de diligências - Impossibilidade - Autora que deixou de instruir a petição inicial nos termos da Lei 8.245/91, art. 71 - Conjunto probatório que demonstra o cumprimento insatisfatório da avença por parte da locatária - Pedido de julgamento antecipado da lide pela própria autora, que entendeu não haver mais provas a serem produzidas - Violação da boa-fé processual - Negado provimento... (Continua)

22 - TJSP Apelação - Ação renovatória de imóvel comercial - Sentença de extinção com fundamento no CPC, art. 485, VI (falta de pagamento de aluguéis após o ajuizamento da ação e desocupação voluntária do bem)- Inconformismo da parte autora - Alegação de que o crédito devido é concursal, tendo sido processado seu pedido de recuperação judicial - Alegação de que está em negociação da cessão do contrato - Cessão que depende de anuência expressa da ré - Argumentos incompatíveis com pedido renovatório - Discussão irrelevante sobre natureza do crédito diante do fato de que a locatária desocupou o imóvel e que pretende cedê-lo a terceiro- Evidência de que o imóvel não é imprescindível para o desenvolvimento de sua atividade empresária - Valores dos aluguéis vencidos após o ajuizamento do pedido de recuperação judicial que não são concursais - Ausência de cumprimento dos requisitos para propositura da ação renovatória, notadamente a Lei 8245/1991, art. 71 - - Pretensão de redução dos honorários advocatícios acolhida, pois o percentual de 10% sobre o valor da causa (R$240.000,00) bem remunera o advogado da parte contrária-Recurso provido em parte, apenas para redução da verba honorária

23 - TJRJ AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SENTENÇA QUE FIXOU O VALOR LOCATÍCIO APURADO EM LAUDO PERICIAL IDÔNEO. CONTROVÉRSIA QUANTO AO VALOR DO ALUGUEL MENSAL.

Preliminares de nulidade da sentença afastadas. ... (Continua)

24 - TJSP Apelação cível. Ação renovatória da locação. Sentença de improcedência. Apelo da autora.

25 - TJSP RECURSO - APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA.

Locação não residencial. Pedido renovatório. Sentença de procedência ao fundamento de preenchimento dos requisitos legais. Apelo da requerida locadora pela reforma e improcedência da renovação. Arguição de irregularidade pela ausência de apontamento do valor do locativo e de ausência de seguro. Inocorrência. Possibilidade de renovação da locação e do contrato acessório de comodato, ante expressa previsão da Lei 8.245/1991, art. 51. Valor do aluguel que foi devidamente avaliado por perícia técnica elaborada por profissional gabaritado e equidistante dos interesses das partes, sem impugnação específica acerca do montante indicado. Tocante a alegação de irregularidade da contratação do seguro, constata-se inovação em sede recursal, à míngua de discussão em primeiro grau de jurisdição, além de ausência de previsão contratual, bem como «supressio, pelo decurso de 20 (vinte) anos sem invocação de irregularidade, suscitado o tema apenas na interposição de recurso de apelação. Acolhimento do pleito de renovação da locação, atendidos os requisitos previstos na Lei 8.245/91, art. 71, observado o patamar dos locativos consoante a perícia técnica produzida nos autos. Procedência em primeiro grau. Sentença mantida. Recurso de apelação não provido, devida a majoração prevista no parágrafo 11 do CPC, art. 85, em favor dos advogados das requerentes... (Continua)

26 - STJ Locação comercial. Direito civil e processual civil. Recurso especial. Ação renovatória. Fase de cumprimento de sentença. Fiadores que não participaram da fase de conhecimento. Inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença. Possibilidade. Legislação especial. Lei 8.245/1991, art. 51 e Lei 8.245/1991, art. 71,VI e VI. Petição inicial da ação renovatória que precisa ser instruída com prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança. Exceção à regra do CPC/2015, art. 513, § 5º. Conhecimento e provimento dos recursos especiais. Súmula 268/STJ. CPC/2015, art. 319. CPC/2015, art. 506. CPC/2015, art. 515. CPC/2015, art. 783. CPC/2015, art. 786. CPC/2015, art. 996.

1. Ação renovatória de contrato de locação comercial, atualmente em fase de cumprimento de sentença, ajuizada em 18/6/2014, da qual foram extraídos os recursos especiais, interpostos em 21/2/2022 e 14/2/2022, e conclusos ao gabinete em 30/3/2023. ... (Continua)

27 - TJSP APELAÇÃO - Locação de imóvel comercial (Shopping Center) - Ação de renovação contratual e revisão de aluguel - Sentença de improcedência - Insurgência da locatária - Alegação de sentença nula por ausência de fundamentação - Não ocorrência - Sentença que contém fundamentação suficiente e logicamente condutora ao decreto de improcedência - Não preenchimento dos requisitos legais da onerosidade excessiva - Descontos nos aluguéis oferecidos pela locadora que infirmam a alegação de vantagem excessiva desta e, ao mesmo tempo, a extrema desvantagem da locatária - Inexistência de direito à revisão do contrato com fundamento no art. 478 do Código Civil - Inadimplemento contratual da locatária anterior à pandemia - Falta de preenchimento do requisito legal previsto na Lei 8.245/1991, art. 71, II que impede a renovação contratual - Sentença mantida - Recurso DESPROVIDO.

28 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE AUTORA. 1) DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DEVIDAMENTE COMPROVADO NOS AUTOS POR IRREGULARIDADE NAS OBRAS REALIZADAS NO IMÓVEL, PELA LOCATÁRIA, PERANTE O PODER PÚBLICO E FALTA DE COMUNICAÇÃO DE TAIS FATOS AOS LOCADORES, EM CONJUNTO COM INEGÁVEL INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS. REQUISITO PREVISO na Lei 8.245/91, art. 71, II NÃO ATENDIDO. IMPROCEDÊNCIA DA RENOVATÓRIA QUE ERA DE RIGOR. SENTENÇA MANTIDA. 2) PRETENSÃO DE FIXAÇÃO DO ALUGUEL PELO PERÍODO ENTRE O ENCERRAMENTO DO CONTRATO E A DATA DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. DESCABIMENTO, EIS QUE AUSENTE PEDIDO NESTE SENTIDO PELO LOCADOR EM CONTESTAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.

29 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. SENTENÇA PROCEDENTE. APELOS. HONORÁRIOS CORRETAMENTE FIXADOS. VALOR OFERTADO PELO LOCATÁRIO PRÓXIMO DO VALOR REAL DE MERCADO. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS Da Lei 8.245/91, art. 71. AUTOR QUE DECAIU DE PARTE MÍNIMA DO PEDIDO, AFASTANDO-SE A RECIPROCIDADE DO ART. 86 CAPUT DO CPC EM RELAÇÃO À VERBA HONORÁRIA. POSSIBILIDADE DE RATEIO DAS CUSTAS PROCESSUAIS PELAS PARTES. AÇÃO RENOVATÓRIA ADSTRITA AO ARBITRAMENTO DE ALUGUEL QUE DEVE SER CONSIDERADA DE ACERTAMENTO, SEGUNDO A ORIENTAÇÃO DO STJ. APELOS CONHECIDOS. DESPROVIMENTO DO PRIMEIRO APELO, DANDO-SE PARCIAL PROVIMENTO AO SEGUNDO APELO, TÃO SOMENTE PARA POSSIBILITAR O RATEIO DAS CUSTAS PROCESSUAIS ENTRE OS LITIGANTES.

30 - STJ Locação de espaço. Shopping center. Ação renovatória. Alteração do aluguel percentual. Discrepância com o valor de mercado. Inviabilidade. Autonomia da vontade e pacta sunt servanda. Julgamento. CPC/2015. Direito civil. Recurso especial conhecido e provido. Lei 8.245/1991, art. 51. Lei 8.245/1991, art. 54. Lei 8.245/1991, art. 71. CCB/2002, art. 317. CCB/2002, art. 479.

1 - Ação renovatória de locação ajuizada em 10/05/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 14/10/2020 e atribuído ao gabinete em 31/05/2021. ... (Continua)

31 - STJ Locação de espaço. Shopping center. Ação renovatória. Alteração do aluguel percentual. Discrepância com o valor de mercado. Inviabilidade. Autonomia da vontade e pacta sunt servanda. Julgamento. CPC/2015. Direito civil. Recurso especial conhecido e provido. Lei 8.245/1991, art. 51. Lei 8.245/1991, art. 54. Lei 8.245/1991, art. 71. CCB/2002, art. 317. CCB/2002, art. 479. (Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre os contornos da controvérsia, sobre a locação de espaço em shoping center sobre a natureza jurídica do contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista, sobre a ação renovatória de locação em shopping center, sobre os Requisitos da ação renovatória, sobre a a alteração do aluguel percentual e a conclusão)

... (Continua)

32 - STJ Direito processual civil e civil. Recurso especial. Ação renovatória. Contrato de locação. Omissão, contradição ou obscuridade. Inexistência. Comprovação da idoneidade financeira do fiador. Exigência prevista na Lei 8.245/1991, art. 71, V.

«1 - Ação ajuizada em 18/12/2012. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/1973. ... (Continua)

33 - STJ Recurso especial. Direito civil e processual civil. Locação. Imóvel não residencial. Ação renovatória. Interpretação sistemática e teleológica da Lei 8.245/1991, art. 71, III (Lei de locações). Possibilidade de ajuizamento da ação renovatória com a demonstração na petição inicial do parcelamento de débitos fiscais pelo locatário.

«1 - Controvérsia em torno da suficiência de certidão de parcelamento fiscal para demonstrar a quitação tributária exigida pela Lei 8.245/1991, art. 71, III (Lei de Locações) para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial. ... (Continua)

34 - STJ Processual civil. Agravo regimental no recurso especial. Locação predial urbana. Ação renovatória. Possibilidade de emenda da petição inicial, mesmo após a contestação. Precedentes. Provimento negado.

«1. É vedada a emenda da petição inicial, após a contestação, apenas nos casos em que, depois da citação, pretende o autor modificar o pedido ou a causa de pedir, sem o consentimento do réu, em virtude da vedação contida no CPC/1973, art. 264. ... (Continua)

35 - STJ Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Ação renovatória de locação. Prazo mínimo de três anos no mesmo ramo de atividade. Tribunal de origem que afasta a carência de ação e julga o mérito por maioria de votos. Cabimento dos embargos infringentes. Súmula 207/STJ.

«1. A jurisprudência desta Corte entende que os embargos infringentes são cabíveis se o acórdão, não unânime, reforma a sentença terminativa e, com base no princípio da causa madura, decide o mérito. ... (Continua)

36 - STJ Agravo regimental em agravo em recurso especial. Locação. Ação renovatória. Negativa de prestação jurisdicional. CPC/1973, art. 535. Não ocorrência. Petição inicial. Requisitos.

«1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. ... (Continua)

37 - TJSP Contrato. Locação. Ação Renovatória. Decisão que reputa comprovado o cumprimento do contrato, porquanto suficiente a contratação de seguro contra incêndio. Inobservância do requisito previsto pelo Lei 8245/1991, art. 71, inciso II. Necessidade de comprovação de contratação do seguro durante toda a vigência da locação. Locatário que apenas demonstra o cumprimento do contrato em parcela da relação locatícia. Extinção do processo, sem resolução do mérito (CPC, art. 267, inciso VI). Ordem de desocupação do imóvel. Cabimento. Recurso provido.

38 - TJRJ Locação não residencial. Ação renovatória de locação. Laudo pericial. Valor compatível com o oferecido pelo autor. Provimento parcial do recurso. Lei 8.245/1991, art. 71.

«1. Na ação renovatória de locação, não pode a locatária pleitear, em sede de apelação, valor de aluguel inferior ao por ela oferecido na inicial, em razão dos limites objetivos da demanda já se encontrarem bem delineados. 2. Perícia conclusiva quando ao valor da locação, com base no método da rentabilidade, inexistindo fundamento idôneo para autorizar o arbitramento de aluguel em valor superior ao oferecido pelo autor. 3. O simples fato de o valor encontrado pericialmente ser similar ao arbitrado na ação renovatória anterior, por si só, não indica a insuficiência do quantum à medida que a conjuntura econômica influencia diretamente, de modo positivo ou negativo, o cálculo do aluguel. 4. Provimento parcial do recurso.... (Continua)

39 - TJRJ Locação não residencial. Ação renovatória. Seguro contra incêndio. Prédio parcialmente locado. Obrigação conjunta. Pagamento de 1/3 (um terço) da apólice. Valor não apresentado e nem exigido pelo locador. Pedido procedente. Lei 8.245/91, art. 71, II.

«A norma contida no art. 71, II, da Lei Locações (Lei 8.245/91) deve compatibilizar-se com a função social do contrato e as exigências de eticidade, princípios norteadores do Código Civil de 2002, de sorte que a expressão «exato cumprimento exigida pelo citado dispositivo legal deve ser tomada como adimplemento das obrigações principais do contrato de locação, ou seja, pagamento do aluguel e demais encargos locatícios (tributários e condominiais), compatíveis com a finalidade da locação. A questão relativa ao pagamento do seguro particular contra incêndio , a par de secundária e acessória, não pode sobrepujar à proteção ao fundo de comércio e à estabilidade empresarial, essenciais à renovação locatícia de imóvel não residencial, máxime se aquela obrigação era maior para o próprio locador, que mantinha na sua posse 2/3 do imóvel e este não comportava fragmentação para a proteção securitária.... (Continua)

40 - STJ Recurso especial. Locação. Ação renovatória julgada improcedente. Requisitos da renovatória. Aferição. Impossibilidade. Súmula 7/STJ. Lei 8.245/91, art. 71. CPC/1973, art. 541. Lei 8.038/90, art. 26.

«Tendo o Tribunal de origem, com base no conjunto probatório dos autos, firmado a compreensão no sentido de que a recorrente não comprovara o preenchimento de todos os requisitos do Lei 8.245/1991, art. 71, rever tal entendimento demandaria o reexame de matéria fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ.... (Continua)

41 - TJRJ Locação. Ação renovatória. Realização de nova prova pericial. Necessidade. Provimento. Salta aos olhos a decisão que, ao renovar locação que já havia sido renovada por outra decisão judicial anterior, praticamente triplica o valor do aluguel. Lei 8.245/91, art. 71.

«Salvo a ocorrência de alguma grande revolução comercial na área em que a locatária desenvolve suas atividades (da qual não se tem notícia), nada justificaria, aparentemente, que em menos de ano e meio o valor de mercado do aluguel saltasse de R$ 8.200,00 para quase R$ 35.000,00. Essa circunstância, acrescida de lúcidas impugnações ao laudo opostas pela locatária, indica a razoabilidade do pleito de realização nova perícia - que nenhum prejuízo trará aos locadores, uma vez que custeada pela parte autora.... (Continua)

42 - 2TACSP Locação. Renovatória. Honorários advocatícios. Sucumbência. Réu que não apresenta oposição ao pedido da autora. Verdadeira contraproposta. Custas. Despesas processuais. Processo de mero acertamento. Repartição das sucumbências entre as partes. Lei 8.245/91, art. 71. CPC/1973, art. 26.

«A procedência da ação por mero preenchimento das condições exigíveis ou homologação da concordância das partes, não gera sucumbência, devendo cada parte arcar com os honorários de seus advogados, repartindo-se as custas processuais.... (Continua)

43 - STJ Locação. Ação revisional e ação renovatória. Inexistência de continência (CPC, art. 104). Ocorrência de conexão (CPC, art. 103). Lei 8.245/1991, art. 68 e Lei 8.245/1991, art. 71.

«Não se discute, na via processual da renovatória, apenas o «quantum, como na revisional, mas sim o «iuris locato. Desta forma, inaplicável, à espécie, a ocorrência de continência entre as Ações Renovatória e Revisional. Certo é que as partes são as mesmas e a causa de pedir remota, também (contrato de locação). Contudo, isto leva à hipótese de conexão e não continência. Isto porque, os objetos são distintos e não há elementos da causa menor que se fazem, da mesma forma, presentes na maior. Evidencia-se, claramente, uma diversidade no fim almejado no pedido (objeto) de cada ação.... (Continua)

44 - STJ Locação. Ação revisional e ação renovatória. Inexistência de continência (CPC, art. 104). Ocorrência de conexão (CPC, art. 103). Competência absoluta. Prevenção do juízo, em tese, corretamente decretada. Lei 8.245/1991, art. 68 e Lei 8.245/1991, art. 71.

«Visualizada, entretanto, uma hipótese de conexão entre as duas ações, por terem, ambas, a identidade na causa de pedir remota (contrato de locação), deve-se decretar, em tese, a prevenção do juízo para o conhecimento da causa. Escorreita, assim, a r. decisão de 1ª Instância ao não aceitar a exceção argüida, já que conheceu anteriormente da revisional ajuizada. Competência corretamente fixada (36ª Vara Cível da Comarca do Rio de Janeiro).... (Continua)

45 - STJ Locação. Ação revisional e ação renovatória. Inexistência de continência (CPC, art. 104). Ocorrência de conexão (CPC, art. 103). Desnecessidade da reunião dos feitos. CPC/1973, art. 105. Lei 8.245/1991, art. 68 e Lei 8.245/1991, art. 71.

«Todavia, a reunião dos processos é uma falculdade do magistrado e não uma obrigação (CPC, art. 105), competindo ao mesmo dirigir ordenadamente o feito, verificando a oportunidade e conveniência do processamento e julgamento em conjunto das ações. No caso concreto, esta concomitância é inoportuna, pois a ação revisional, nos termos da legislação especial (Lei 8.245/91, art. 68) corre pelo rito sumário, enquanto que a renovatória (arts. 71 e seguintes, do referido diploma legal), pelo ordinário. Ora, a revisional já está prestes a ser sentenciada, ou seja, com toda a fase instrutória já realizada, enquanto a renovatória, ajuizada posteriormente, pelo locatário-recorrido, ainda está no início. Fazer com que ambas as ações sejam reunidas para serem decididas simultaneamente, pode até ser uma hipótese de economia processual, como afirmado no v. aresto atacado, mas nunca de celeridade, porquanto o deslinde restará, em muito, obstado. Desapensamento decretado.... (Continua)

46 - 2TACSP Locação. Ação renovatória. Não exigência de fiança no contrato novo diante de sua inexistência no contrato anterior. Inteligência do inc. V do Lei 8.245/1991, art. 71.

«A indicação de fiador, pelo inquilino que pretende a renovação, somente será obrigatória se no contrato anterior (a renovar) também houver previsão de fiança, à luz do inc. V do Lei 8.245/1991, art. 71.... (Continua)

47 - 2TACSP Locação. Ação renovatória. Prova documental. Possibilidade de juntada de documentos após a petição inicial. Utilidade para o adequado julgamento. Lei 8.245/91, art. 71, III.

«Sendo úteis para o adequado julgamento as provas documentais trazidas peia autora após a petição inicial, não há como considerá-las intempestivas, não havendo que se falar em preclusão.... (Continua)

48 - STJ Locação. Renovatória. Não juntada com a inicial a quitação de impostos, mas exibida logo após a contestação. Inocorrência de carência de ação por violação da lei 8.245/1991, art. 71, II e III. Requisito formal que se tem por cumprido sem importar descumprimento do contrato. Cabível a prova posterior do pagamento efetuado antes da propositura da ação, sob pena de se ater a fetichismo exagerado. Recurso não conhecido do locador.

49 - STJ Locação. Recurso especial. Ação renovatória. Fase de cumprimento de sentença. Fiadores que não participaram da fase de conhecimento. Inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença. Possibilidade. Legislação especial. Lei 8.245/1991, art. 51 e Lei 8.245/1991, art. 71. Petição inicial da ação renovatória que precisa ser instruída com prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança. Exceção à regra do CPC/2015, art. 513, §5º. Penhora imediata dos bens do fiador. Impossibilidade. Exercício de contraditório. Conhecimento e provimento parcial do recurso especial. Direito civil e processual civil.

1 - Ação renovatória de contrato de locação comercial, atualmente em fase de cumprimento de sentença, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/11/2023 e concluso ao gabinete em 01/09/2024. ... (Continua)