Legislação

- Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

- A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1º será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: [[Lei 10.931/2004, art. 1º.]]

I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e

II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei 4.591, de 16/12/1964. [[Lei 4.591/1964, art. 31-A. Lei 4.591/1964, art. 31-E.]]

- O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4º sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação. [[Lei 10.931/2004, art. 4º.]]

Parágrafo único - O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.

- Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições:

Redação anterior (da Medida Provisória 601, de 28/12/2012. Efeitos em 01/11/2013. Vigência encerrada em 03/06/2013. Não apreciada pelo Congresso Nacional): [Art. 4º - Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a quatro por cento da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições:]

Redação anterior (da Lei 12.024, de 27/08/2009, art. 1º. Origem da Medida Provisória 460, de 30/03/2009, art. 1º): [Art. 4º - Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 6% (seis por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:]

Redação anterior (original): [Art. 4º - Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a sete por cento da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:]

I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;

II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;

III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e

IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.

§ 1º - Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

§ 2º - O pagamento dos tributos e contribuições na forma do disposto no caput deste artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

Redação anterior (original): [§ 2º - O pagamento dos tributos e contribuições na forma do disposto no caput somente poderá ser compensado, por espécie, com o montante devido pela incorporadora no mesmo período de apuração, até o limite desse montante.]

§ 3º - As receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeita a tributação na forma deste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos e contribuições de que trata o caput deste artigo devidos pela incorporadora em virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.

Redação anterior (original): [§ 3º - A parcela dos tributos, pagos na forma do caput, que não puderem ser compensados nos termos do § 2º será considerada definitiva, não gerando, em qualquer hipótese, direito a restituição ou ressarcimento, bem assim a compensação com o devido em relação a outros tributos da própria ou de outras incorporações ou pela incorporadora em outros períodos de apuração.]

§ 4º - Para fins do disposto no § 3º deste artigo, os custos e despesas indiretos pagos pela incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.

Redação anterior (original): [§ 4º - A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput, a partir do mês da opção.]

§ 5º - A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção.

§ 6º - Para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31/03/2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput deste artigo será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida, desde que, até 31/12/2018, a incorporação tenha sido registrada no cartório de imóveis competente ou tenha sido assinado o contrato de construção.

Redação anterior (da Lei 13.097, de 19/01/2015, art. 4º. Origem da Medida Provisória 656, de 07/10/2014, art. 4º): [§ 6º - Até 31 de dezembro de 2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31/03/2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.]

Redação anterior (da Lei 12.350, de 20/12/2010, art. 52. Origem da Medida Provisória 497, de 27/07/2010, art. 29): [§ 6º - Até 31 de dezembro de 2014, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31/03/2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.]

Redação anterior (acrescentado pela Lei 12.024, de 27/08/2009, art. 1º. Origem da Medida Provisória 460, de 30/03/2009, art. 1º): [§ 6º - Até 31 de dezembro de 2013, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31/03/2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.]

§ 7º - Para efeito do disposto no § 6º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, de que trata a Lei 11.977, de 7/07/2009.

Redação anterior (da Lei 12.655, de 30/05/2012, art. 1º. Origem da Medida Provisória 552, de 01/12/2011, art. 1º): [§ 7º - Para efeito do disposto no § 6º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, de que trata a Lei 11.977, de 7/07/2009.]

Redação anterior (da Lei 12.350, de 20/12/2010, art. 52. Origem da Medida Provisória 497, de 27/07/2010, art. 29): [§ 7º - Para efeito do disposto no § 6º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Lei 11.977, de 7/07/2009.]

Redação anterior (acrescentado pela Lei 12.024, de 27/08/2009, art. 1º. Origem da Medida Provisória 460, de 30/03/2009, art. 1º): [§ 7º - Para efeito do disposto no § 6º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata a Medida Provisória 459, de 25/03/2009.]

§ 8º - Para os projetos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput deste artigo será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida, conforme regulamentação da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil.

Redação anterior (acrescentado pela Lei 12.024, de 27/08/2009, art. 1º. Origem da Medida Provisória 460, de 30/03/2009, art. 1º): [§ 8º - As condições para utilização do benefício de que trata o § 6º serão definidas em regulamento.]

§ 11 - (VETADO acrescentado e vetado pela Lei 14.620, de 13/07/2023, art. 31).

- O pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na forma do art. 4º deverá ser feito até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita. [[Lei 19.931/2004, art. 4º.]]

Redação anterior (original): [Art. 5º - O pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na forma do art. 4º deverá ser feito até o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houver sido auferida a receita.]

Parágrafo único - Para fins do disposto no caput, a incorporadora deverá utilizar, no Documento de Arrecadação de Receitas Federais - DARF, o número específico de inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas - CNPJ e código de arrecadação próprio.

- Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do disposto no art. 4º não poderão ser objeto de parcelamento. [[Lei 10.931/2004, art. 4º.]]

- O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.

- Para fins de repartição de receita tributária e do disposto no § 2º do art. 4º, o percentual de 4% (quatro por cento) de que trata o caput do art. 4º será considerado: [[Lei 10.931/2004, art. 4º.]]

I - 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins;

II - 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;

III - 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ; e

IV - 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL

Redação anterior (da Medida Provisória 601, de 28/12/2012. Efeitos em 01/11/2013. Vigência encerrada em 03/06/2013. Não apreciada pelo Congresso Nacional): [Art. 8º - Para fins de repartição de receita tributária e do disposto no § 2º do art. 4º, o percentual de quatro por cento de que trata o caput do art. 4º será considerado: [[Lei 10.931/2004, art. 4º.]]
I - 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins
II - 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;
III - 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ; e
IV - 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL.]

Redação anterior (da Lei 12.024, de 27/08/2009, art. 1º. Origem da Medida Provisória 460, de 30/03/2009, art. 1º): [Art. 8º - Para fins de repartição de receita tributária e do disposto no § 2º do art. 4º, o percentual de 6% (seis por cento) de que trata o caput do art. 4º será considerado: [[Lei 10.931/2004, art. 4º.]]
I - 2,57% (dois inteiros e cinquenta e sete centésimos por cento) como Cofins;
II - 0,56% (cinquenta e seis centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;
III - 1,89% (um inteiro e oitenta e nove centésimos por cento) como IRPJ; e
IV - 0,98% (noventa e oito centésimos por cento) como CSLL.]

Parágrafo único - O percentual de 1% (um por cento) de que trata o § 6º do art. 4º será considerado para os fins do caput: [[Lei 10.931/2004, art. 4º.]]

I - 0,44% (quarenta e quatro centésimos por cento) como Cofins;

II - 0,09% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;

III - 0,31% (trinta e um centésimos por cento) como IRPJ; e

IV - 0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL.

Redação anterior (original): [Art. 8º - Para fins de repartição de receita tributária e do disposto no § 2º do art. 4º, o percentual de sete por cento de que trata o caput do art. 4º será considerado: [[Lei 10.931/2004, art. 4º.]]
I - três por cento como COFINS;
II - zero vírgula sessenta e cinco por cento como Contribuição para o PIS/PASEP;
III - 2,2% (dois vírgula dois por cento) como IRPJ; e
IV - 1,15% (um vírgula quinze por cento) como CSLL.]

- Perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1º do art. 31-F da Lei 4.591/1964, bem como os efeitos do regime de afetação instituídos por esta Lei, caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, as quais deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano daquela deliberação, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior. [[Lei 4.591/1964, art. 31-F.]]

- O disposto no art. 76 da Medida Provisória 2.158-35, de 24/08/2001, não se aplica ao patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias definido pela Lei 4.591/1964. [[Medida Provisória 2.158-35, de 24/08/2001, art. 76.]]

- (Revogado, a partir de 01/01/2006, pela Lei 11.196, de 21/11/2005, art. 133. Origem da Medida Provisória 252, de 15/06/2005, art. 74).

Redação anterior (original): [Art. 11 - As contribuições para o PIS/PASEP e para a COFINS, devidas pelas pessoas jurídicas, inclusive por equiparação, de que trata o art. 31 da Lei 8.981, de 20/01/1995, seguirão o mesmo regime de reconhecimento de receitas previsto na legislação do imposto de renda.] [[Lei 8.981/1995, art. 31.]]

- O regime especial de tributação previsto nesta Lei será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.