1 - TJSP APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
Ação de rescisão contratual com repetição de indébito e ressarcimento de perdas e danos. Sentença de parcial procedência para o fim de rescindir o contrato entre as partes e condenar a empresa ré na restituição de 75% do valor pago pelo autor, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, deduzida a comissão de corretagem, IPTU e condomínio até a efetiva devolução da posse do bem pelo autor. Inconformismo da requerida. Compra e venda de lote (terreno). Taxa de fruição. Pretensão de aplicação de taxa de fruição no valor correspondente a 0,8% ao mês sobre o valor do lote, conforme cláusula contratual. O contrato foi celebrado sob a égide da Lei 13.786/2018, aplicando-se as penalidades previstas, sem cabimento, contudo, de taxa de fruição, conforme entendimento do STJ, tendo em vista que se trata de terreno não edificado. Entendimento desta Colenda Câmara de que o percentual de retenção de 25% fixado na r. sentença já engloba a pretendida taxa de fruição. RECURSO DESPROVIDO... ()
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2 - STJ Condomínio em edificação. Despesas comuns. Legitimidade passiva. Promitente comprador. Possibilidade. Contrato de promessa de compra e venda. Registro. Desnecessidade. Verificação de fatos.
«O promitente comprador é parte legítima para responder pelas despesas condominiais se a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado, havendo legitimidade do promitente vendedor somente se o débito cobrado se referir a data anterior à do contrato.... ()
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3 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Despesas condominiais. Transferência da posse em virtude de contrato de promessa de compra e venda não registrado. Promissário-comprador. Imissão na posse, com o pleno conhecimento do condomínio. Legitimidade passiva ad causam. Registro. Desinfluência. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 12. CCB/2002, art. 1.331, e ss. (Do Condomínio Edilício).
«I - A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99); ... ()
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4 - STJ Embargos de declaração no recurso especial. Caráter infringente. Recebimento como agravo regimental. Princípios da fungibilidade e da economia processual. Ação de cobrança de cotas condominiais. Compromisso de compra e venda. Condomínio em edificação. Ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda. Fato irrelevante para o deslinde da controvérsia. Promitente vendedor. Parte ilegítima. Precedentes.
«1. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental em face de nítido caráter infringente das razões recursais. Aplicação dos princípios da fungibilidade e da economia processual. ... ()
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5 - TJRS APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. REGISTRO COMO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALEGAÇÃO DE PROPAGANDA ENGANOSA. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SENTENÇA MANTIDA.
1. O contrato firmado entre as partes encontra-se regulado pela Lei 9.514/97, sendo inaplicável o CDC, conforme entendimento consolidado pelo Tema 1.095 do STJ. ... ()
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6 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Quota condominial. Taxia condominial. Ação de cobrança. Agravo regimental. Condomínio. Legitimidade. Acórdão fundado nos elementos fáticos dos autos. Súmula 7/STJ. Agravo regimental não provido.
«1. No voto condutor do acórdão recorrido ficou consignado que o Condomínio autor tinha ciência da venda do imóvel para terceiro e que o ocupante do imóvel era o compromissário comprador. ... ()
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7 - 2TACSP Condomínio em edificação. Compra e venda. Despesas. Legitimidade passiva do promitente vendedor. Alienação da unidade condominial não cientificada ao condomínio. Extinção do processo. Carência da ação repelida. CPC/1973, art. 267, IV.
«Tendo em vista a ausência de prova de ter ocorrido efetiva comunicação ao Condomínio do Compromisso de Compra e Venda do imóvel, antes da propositura da presente ação, reconhece-se a legitimidade passiva dos proprietários, cabendo-lhes responder pelo pagamento respectivo par se tratar de obrigação «propter rem.... ()
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8 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Agravo interno no agravo em recurso especial. Exoneração de dívida condominial. Encargos condominiais. Obrigação propter rem. Responsabilidade do atual proprietário. Penhora do próprio imóvel. Relação jurídica material com o imóvel. Súmula 83/STJ. Recurso não provido. CPC/2015, art. 829.
«1 - «É assente nesta Corte que, em razão da natureza propter rem dos encargos condominiais, a obrigação de seu pagamento alcança os novos titulares do imóvel, sem prejuízo, evidentemente, de eventual ação regressiva» (AgInt no AREsp 1.015.212, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, 4ª T. DJe de 02/08/2018). ... ()
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9 - STJ Condomínio em edificação. Quotas. Rescisão do compromisso de compra e venda e reintegração de posse. Responsabilidade do proprietário pelo pagamento da taxa, do período em que o imóvel esteve na posse do comprador, com ressalva do direito de regresso.
«O proprietário que desfaz o negócio de promessa de compra e venda e se reintegra na posse do apartamento responde pelas despesas condominiais que o antigo possuidor deixou de pagar nos últimos meses em que ocupou o imóvel. Ressalva do direito regressivo.... ()
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10 - STJ Condomínio em edificação. Sucessão processual. Cobrança de cotas condominiais. Alienação do imóvel depois de instaurada a jurisdição. Legitimidade passiva que não se altera. Irrelevância de constar no compromisso de compra e venda a obrigação de pagar as taxas atrasadas do condomínio. Aplicação do CPC/1973, art. 42.
«OCPC/1973, art. 42 fixou como regra a estabilidade subjetiva da relação processual. Apenas permite a alteração das partes, em virtude de alienação posterior do objeto litigioso, se a parte contrária concordar com a sucessão processual. Caso não haja concordância, permanece inalterada a relação subjetiva no processo, devendo prosseguir entre as mesmas partes originárias. ... ()
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11 - STJ Condomínio em edificação. Sucessão processual. Cobrança de cotas condominiais. Alienação do imóvel depois de instaurada a jurisdição. Legitimidade passiva que não se altera. Irrelevância de constar no compromisso de compra e venda a obrigação de pagar as taxas atrasadas do condomínio. Aplicação do CPC/1973, art. 42.
«OCPC/1973, art. 42 fixou como regra a estabilidade subjetiva da relação processual. Apenas permite a alteração das partes, em virtude de alienação posterior do objeto litigioso, se a parte contrária concordar com a sucessão processual. Caso não haja concordância, permanece inalterada a relação subjetiva no processo, devendo prosseguir entre as mesmas partes originárias. ... ()
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12 - TJMG DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DOS PROPRIETÁRIOS DO TERRENO. INEXISTÊNCIA. MULTA Da Lei 4.591/1964, art. 35, § 5º. CABIMENTO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDA. PARCIAL PROVIMENTO DO 1º APELO E DESPROVIMENTO DO 2º.
I.Tempestividade recursal - Considerando a intimação dos 2ºs apelantes em 11/09/2023 e o prazo de 15 dias úteis, o termo final para interposição do recurso foi 02/10/2023, data do protocolo do apelo. Recurso tempestivo. ... ()
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13 - TJMG APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE OFÍCIO. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO DE PARTE DO RECURSO. PEDIDO FORMULADO EM CONTRARRAZÕES. NÃO CONHECIDO. MÉRITO. LOTE. EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE CONSTRUÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO DA MULTA. NÃO CABIMENTO. PAGAMENTO DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO E IPTU. IMPOSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO. ARBITRAMENTO, PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DAPROPORCIONALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
- Évedado inovar o pedido em sede recursal, porque não se pode recorrer do que não foi objeto de discussão e decisão no Juízo de Primeiro Grau de Jurisdição. ... ()
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14 - STJ Compra e venda. Taxa de ocupação. Lote sem edificação. Direito civil. Recurso especial. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de valores pagos. Arras confirmatórias. Retenção. Impossibilidade. Lote sem edificação. Taxa de ocupação. Fundamento. Enriquecimento sem justa causa. CCB/2002, art. 884. Configuração. Requisitos cumulativos. Empobrecimento próprio e enriquecimento alheio. Hipótese concreta. IPTU. Taxa condominial. Ônus da sucumbência. Prequestionamento. Ausência. Súmula 282/STF. Majoração do percentual de retenção. Indicação do dispositivo legal violado. Ausente. Súmula 284/STF. CCB/2002, art. 418. CCB/2002, art. 419.
1 - Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de valores pagos. ... ()
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15 - STJ Compromisso de compra e venda. Prazo prescricional. Construção. Direito civil e do consumidor. Dano material. Ação de indenização por danos materiais. Promessa de compra e venda de imóvel. Defeitos aparentes da obra. Metragem a menor. Prazo decadencial. Inaplicabilidade. Pretensão indenizatória. Sujeição à prescrição. Prazo decenal. Considerações, no voto vencido, do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva sobre o tema. Súmula 194/STJ. CCB/2002, art. 205. CDC, art. 20. CDC, art. 26, II e § 1º. CCB/2002, art. 618. CCB, art. 1.245.
«... 3. Da violação do CCB/2002, art. 618 e da Súmula 194/STJ - prazo para reclamar dos defeitos na obra ... ()
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16 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - PRELIMINARES - NULIDADE DA SENTENÇA - CERCEAMENTO DE DEFESA - DECADÊNCIA DO DIREITO DE ARREPENDIMENTO - REJEIÇÃO - IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA - REJEITAR - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTE DE TERRENO - PRAZO DE ENTREGA - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL - ABUSIVIDADE - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - RESCISÃO POR CULPA RECÍPROCA - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PELA VENDEDORA - IMPOSSIBILIDADE - JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - INOCORRÊNCIA.
-Inexiste nulidade na sentença por negativa de prestação jurisdicional, omissão do julgador ou ausência de fundamentação, quando justificado o posicionamento adotado e declinadas as razões de decidir. ... ()
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17 - STJ Compromisso de compra e venda. Prazo prescricional. Construção. Direito civil e do consumidor. Dano material. Ação de indenização por danos materiais. Promessa de compra e venda de imóvel. Defeitos aparentes da obra. Metragem a menor. Prazo decadencial. Inaplicabilidade. Pretensão indenizatória. Sujeição à prescrição. Prazo decenal. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a responsabilidade do empreiteiro por vícios na construção, sob a égide do CCB/2002. Súmula 194/STJ. CCB/2002, art. 205. CDC, art. 20. CDC, art. 26, II e § 1º. CCB/2002, art. 618. CCB/1916, art. 1.245.
«... Quanto ao cerne da insurgência recursal, o e. Min. Relator entendeu que os vícios de que cuidam a controvérsia dos autos não são aqueles capazes de comprometer a segurança, a solidez e a habitabilidade do imóvel, razão pela qual não incidiria a garantia quinquenal prevista no CCB/2002, art. 618. ... ()
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18 - STJ Condomínio em edificação. Cobrança de taxas condominiais. Promitente comprador. Contrato não levado a registro.
«A palavra «condômino, contida no «caput do Lei 4.591/1964, art. 12 (quando diz que «cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio), pode ser eventualmente interpretada como sendo outra pessoa que não o proprietário em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário. A despeito de ainda não ter sido registrado o contrato de promessa de compra e venda, cabe ao promitente comprador de unidade autônoma das obrigações respeitantes os encargos condominiais, quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa. ... ()
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19 - TJRJ Consumidor. Lesão. Compra e venda. Imóvel. Contratos e outros pactos. Unidades em prédio edificado pela primeira ré, incorporado pela segunda e administrado pela terceira, em regime de «pool de locações com unidades de prédio contíguo, localizados em conjunto residencial na Barra da Tijuca. Alegado dolo na frustração das expectativas dos adquirentes quanto aos rendimentos que o empreendimento deveria proporcionar, dado haver sido interditado e não poder funcionar como hotel. CCB/2002, arts. 157, 171, II e 475.
«Sentença de procedência parcial, para, mantidos os contratos, impor às rés, solidariamente, a reparação de danos materiais e morais. Agravo retido reeditado que se rejeita: legitimidade passiva da agravante, possibilidade jurídica dos pedidos cumulados e ausência de hipótese de inépcia da inicial. Pretensão dos autores à rescisão dos contratos, além da majoração das verbas compensatórias arbitradas. Apelo das rés, pugnando pela improcedência de todos os pedidos formulados. Razão a estas assiste: sob a ótica do direito civil, invocado pelos autores (CCB/2002, arts. 171, II, e 475), não se configurou o dolo, nem o instituto da lesão (CCB/2002, art. 157), que autorizariam a rescisão dos contratos, bem como a elevação das verbas fixadas; sob a perspectiva do direito do consumidor, não se caracterizou a propaganda enganosa, cuja premissa é o dolo, ainda que por presunção legal, e o efeito é a lesão, não comprovada. Inteligência das respectivas normas no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. A redução da capacidade lucrativa do empreendimento decorreu da impossibilidade legal de transformar-se em hotel prédio residencial com serviços, tendo sido este o projeto original aprovado e licenciado pelo Município do Rio de Janeiro, expresso nos instrumentos de compra e venda firmados pelos adquirentes e na convenção condominial; inviabilidade de modificações posteriores, em face de normas ambientais e de zoneamento urbano, que não afetou apenas os investidores, mas, também, os empreendedores, a descaracterizar artifício destes para beneficiar-se, em detrimento daqueles. Não comprovados os elementos estruturais da lesão: desproporção entre as prestações, quando da celebração dos contratos (elemento objetivo), e premente necessidade ou inexperiência dos supostos lesados (elemento subjetivo). Não se caracteriza como propaganda enganosa o informe publicitário que apregoa prédio residencial com serviços, apto a funcionar como hotel, dependente da aprovação de modificações introduzidas no projeto licenciado, após a obtenção do habite-se. Redução de lucro que constitui álea ordinária. Provimento que se dá aos recursos das rés, negado provimento ao apelo dos autores.... ()
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20 - STJ Agravo regimental nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. 1. Condomínio. Rescisão contratual. Danos materiais e morais. Necessidade de interpretação de cláusula contratual e reexame de prova. Súmula 5/STJ. Súmula 7/STJ 2. Agravo improvido.
«1. A convicção a que chegou o acórdão acerca do desfazimento do contrato de promessa de compra e venda, da extinção do condomínio, da demolição da obra edificada, bem como da condenação do réu ao pagamento de indenização extrapatrimonial decorreu da análise de cláusulas contratuais e do quadro fático-probatório dos autos. Assim sendo, o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal. ... ()
