Lei 8.245/1991, art. 4º - Jurisprudência

1 - TJRJ Direito Civil / Direito Processual Civil. Apelação Cível. Ação de despejo por falta de pagamento. Legitimidade ativa. Autora não possui legitimidade ativa para o ajuizamento da ação de despejo. Recurso desprovido

2 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO DE ENTREGA DE CHAVES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INFILTRAÇÕES NO IMÓVEL. OFERTA DE REPARO PELO LOCADOR. RECUSA DA LOCATÁRIA. RESCISÃO ANTECIPADA MOTIVADA POR FATORES EXTERNOS. BARULHOS DA VIZINHANÇA E INSEGURANÇA URBANA. CIRCUNSTÂNCIAS QUE NÃO CONFIGURAM VÍCIO DO IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. AUSÊNCIA DE DANO MORAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

A existência de infiltrações no imóvel foi reconhecida, mas o locador se prontificou tempestivamente a realizar os reparos, em prazo razoável, o que afasta a configuração de inadimplemento contratual. ... (Continua)

3 - TJRS DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. MULTA CONTRATUAL POR RESCISÃO ANTECIPADA. INEXIGIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME: Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução, declarando inexigível a multa por rescisão contratual antecipada e extinguindo a execução por ausência de título executivo extrajudicial. ... (Continua)

4 - TJRS APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. EXIGIBILIDADE DE MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. SENTENÇA REFORMADA.

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

5 - TJRS AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. DESPEJO. INTERDITO PROIBITÓRIO. CONTRATO POR TEMPO DETERMINADO. REVOGAÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. 

Estando a locação vigendo por prazo determinado, a locadora, ora ré, não pode pretender resilir o contrato, mediante simples denúncia vazia. ... (Continua)

6 - TJRJ DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. CLÁUSULA DE MULTA CONTRATUAL. PROPORCIONALIDADE. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME:

Ação ajuizada visando à declaração de nulidade de cláusula contratual que permite a rescisão unilateral pela locatária, o pagamento integral da última prorrogação contratual de 60 meses iniciada em maio de 2021 e indenização por danos morais. O autor alega que o contrato de locação para instalação de estação rádio base, firmado originalmente com a empresa Nextel em 2003 e posteriormente cedido à ré, previa renovação automática a cada 60 meses. Afirma que a notificação de rescisão ocorreu apenas quatro meses após nova prorrogação, com pagamento parcial da multa contratual. A sentença julgou improcedentes os pedidos, motivando a interposição de apelação pelo autor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há duas questões em discussão: (i) verificar a validade da cláusula contratual que permite a rescisão antecipada unilateral pela locatária; (ii) apurar se o valor da multa rescisória foi corretamente pago, observada sua proporcionalidade em relação ao período remanescente do contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR: A relação contratual entre as partes configura locação não residencial regida pela Lei 8.245/91, inaplicável o CDC, dada a inexistência de relação de consumo. O contrato celebrado entre as partes não é de adesão, sendo lícita a cláusula que permite a denúncia antecipada por parte do locatário, nos termos da Lei 8.245/91, art. 4º. A cláusula contratual que prevê renovação automática do contrato por períodos sucessivos de 60 meses não implica abusividade nem ofensa à boa-fé objetiva, tratando-se de disposição expressa e consentida pelas partes. A multa pactuada para hipótese de rescisão antecipada, correspondente a três alugueres, deve observar proporcionalidade ao tempo restante do contrato, conforme orientação da Lei 8.245/91, art. 4º. Verifica-se que, à época da rescisão (quatro meses após renovação contratual), a multa devida era de R$ 15.158,64, mas a ré efetuou pagamento parcial no valor de R$ 13.381,80, restando inadimplida quanto ao montante de R$ 1.776,84. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A locação não residencial rege-se pela Lei 8.245/91, sendo lícita a cláusula que permite rescisão antecipada unilateral pelo locatário mediante pagamento de multa proporcional ao tempo restante de vigência contratual. Não caracteriza abusividade a cláusula de renovação automática por períodos determinados, desde que previamente pactuada entre as partes. A multa contratual, mesmo que previamente estipulada em valor fixo, deve observar proporcionalidade, conforme a Lei 8.245/91, art. 4º. Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, art. 4º; CPC/2015, art. 85, § 8º. Jurisprudência relevante citada: TJ/RJ, Apelação Cível 0315480-05.2021.8.19.0001, Rel. Des. Cristina Serra Feijó, 22ª Câmara de Direito Privado, j. 22.05.2024.... (Continua)

7 - TJPR RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL. INSCRIÇÃO DO NOME DA LOCATÁRIA NOS ÓRGÃOS DE RESTRIÇÃO DE CRÉDITO POR DÉBITO RELATIVO A MULTA CONTRATUAL POR RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. ROMPIMENTO QUE OCORREU POR CONTA DE MUDANÇA DE LOCAL DE TRABALHO POR ORDEM DO EMPREGADOR DA RECLAMANTE. MULTA CONTRATUAL INEXIGÍVEL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO LOCADOR SOBRE O MOTIVO DA MUDANÇA. APLICABILIDADE DO Lei 8245/1991, art. 4º, PARÁGRAFO ÚNICO. INSCRIÇÃO INDEVIDA CARACTERIZADA. DANO MORAL IN RE IPSA. DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO. QUANTUM ARBITRADO EM R$ 8.000,00 (OITO MIL REAIS) QUE NÃO COMPORTA MINORAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

8 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO PELO LOCATÁRIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO RÉU.

9 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS PROPOSTA CONTRA OS LOCADORES (1º E 2º RÉUS) E O CORRETOR DE IMÓVEIS (3º RÉU). ALEGAÇÃO AUTORAL DE RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO POR CULPA DOS LOCADORES, EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO QUAL O IMÓVEL LOCADO FIGURAVA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO QUE ENSEJOU A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL, E PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS PARA: I) CONFIRMAR A TUTELA DE URGÊNCIA, CONSISTENTE EM AUTORIZAR O LEVANTAMENTO DO TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO DADO COMO GARANTIA DA LOCAÇÃO; II) CONDENAR O 1º RÉU AO PAGAMENTO DAS DESPESAS COM A MUDANÇA DOS AUTORES; III) CONDENAR O 1º RÉU AO PAGAMENTO DA MULTA RESCISÓRIA PREVISTA CONTRATUALMENTE; E IV) CONDENAR O 1º E 2º RÉUS AO PAGAMENTO DE R$ 10.000,00 A TÍTULO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSOS DE TODOS OS RÉUS.

Cinge-se a controvérsia em analisar: i) se a sentença merece ser anulada, a fim de possibilitar a adequada análise da reconvenção apresentada pelo 1º e 2º réus, ora 2º e 3º recorrentes; e, caso superado; ii) se da conduta dos referidos réus decorreram danos de ordem material e moral, apurando-se, subsidiariamente, a adequação da verba compensatória; iii) se merece ser acolhido o pedido reconvencional; e iv) se a sentença deve ser corrigida para que passe a constar em seu dispositivo a improcedência dos pedidos realizados contra 3º réu, ora 1º recorrente. ... (Continua)

10 - TJMG DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DEFERIMENTO. MULTA RESCISÓRIA CONTRATUAL. PROPORCIONALIDADE AO TEMPO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO. RECURSO PROVIDO.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de despejo cumulada com cobrança de alugueis, decretando o despejo, condenando a ré ao pagamento de alugueis vencidos, multa contratual e honorários advocatícios. No recurso, a apelante pleiteia a concessão da gratuidade da justiça, diante da ausência de análise expressa do pedido, e requer a aplicação proporcional da multa rescisória, com fundamento na cláusula contratual e no art. 4º da Lei do Inquilinato. ... (Continua)

11 - TJPR RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO ANTECIPADA PELO LOCATÁRIO. QUEBRA CONTRATUAL CONFIGURADA. MULTA CONTRATUAL PREVIAMENTE AJUSTADA. LEGALIDADE. REDISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Ação declaratória de inexistência de débito c/c repetição de indébito ajuizada pelo autor, na qual se alegava ilegitimidade na cobrança de multa contratual por rescisão antecipada de contrato de locação, sob o argumento de que teria ocorrido transferência de local de trabalho. ... (Continua)

12 - TJRJ DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. INTERESSE DE AGIR. EXISTÊNCIA DE AÇÃO DE DESPEJO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Ação de consignação de chaves ajuizada pelo Locatário em face do Locador, visando à entrega do imóvel objeto de locação. Sentença proferida pelo juízo de origem extinguiu o processo sem resolução de mérito, com fundamento na ausência de interesse de agir, nos termos dos arts. 330, III, c/c 485, VI, do CPC. Apelação interposta pelo Autor alegando a injustificada recusa do Locador em receber as chaves, bem como a necessidade de fixação do termo final da locação. ... (Continua)

13 - TJMG AÇÃO DE COBRANÇA - DIFERENÇAS LOCATÍCIAS - IMÓVEL OBJETO DE SUBLOCAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA PROPOSTA PELA SUBLOCATÁRIA - ARBITRAMENTO DE ALUGUEIS PROVISÓRIOS - RESPONSABILIDADE PELOS VALORES INADIMPLIDOS - LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA - IMPOSSIBILIDADE DE AMPLIAÇÃO SUBJETIVA DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - FEITO DO QUAL LOCATÁRIA NÃO FEZ PARTE - RESPONSABILIDADE DA LOCTÁRIA.

Apelação Cível interposta por Renata Rezende de Freitas e Marconi Andrade Cherulli contra sentença da 9ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia, pela qual, em ação de cobrança movida contra Raízen Combustíveis S/A, julgou-se parcialmente procedentes os pedidos, condenando a requerida ao pagamento de R$5.471,51 a título de ressarcimento, com correção monetária e juros de mora. O juízo de origem também reconheceu a extinção do pedido de cobrança das diferenças de aluguel sem resolução de mérito. ... (Continua)

14 - TJMG DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. RECUSA DO LOCADOR EM RECEBER AS CHAVES. DIREITO POTESTATIVO DO LOCATÁRIO À DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. EXIGÊNCIA DE REMOÇÃO DE TANQUES E CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES AMBIENTAIS COMO CONDIÇÃO PARA ACEITAÇÃO DA ENTREGA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

Apelação cível interposta por Renata Rezende de Freitas e Marconi Andrade Cherulli contra sentença da 9ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia que, nos autos da ação de consignação de chaves ajuizada por Raízen Combustíveis S/A, julgou procedente o pedido inicial para declarar a mora dos réus em receber o imóvel a partir de 16/08/2020, encerrando as obrigações do locatário desde essa data. ... (Continua)

15 - TJPR RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL C/C TUTELA DE URGÊNCIA PARA FORMALIZAÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E DESONERAÇÃO DO PAGAMENTO DE ALUGUEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. CONTRATO PRORROGADO POR AÇÃO RENOVATÓRIA. DIREITO POTESTATIVO DO LOCATÁRIO DE DENUNCIAR O CONTRATO ANTECIPADAMENTE. ART. 4 E 54-A, §2º, DA LEI 8.245/91. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL CARACTERIZADA PELO RECEBIMENTO DAS CHAVES OU, NO CASO DA RECUSA DO LOCADOR, DA CONSIGNAÇÃO EM JUÍZO. FALTA DE COMPROVAÇÃO DA ENTREGA DAS CHAVES. FIXAÇÃO DA DATA DA CITAÇÃO COMO TERMO FINAL DO CONTRATO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA READEQUADO. CONHECIMENTO E PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.I. CASO EM

EXAMEProposta ação de rescisão contratual cumulada com pedido de tutela de urgência, objetivando formalizar a consignação das chaves e a desoneração do pagamento de aluguéis, o juízo de origem julgou procedente o pedido inicial, declarando rescindido o contrato de locação na data de 13/11/2020.A sentença também condenou a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa.A ré interpôs recurso de apelação, sustentando, em síntese, a improcedência da demanda, sob o argumento de que não houve entrega válida das chaves, pleiteando, subsidiariamente, que o termo final do contrato fosse fixado na data da sentença.O autor apresentou contrarrazões, requerendo o desprovimento do recurso.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃOHá duas questões em discussão: (i) saber se a denúncia unilateral promovida pelo locatário é válida, ainda diante da ausência de entrega formal das chaves; (ii) saber se o termo final do contrato deve ser fixado na data indicada na sentença ou em outro marco temporal.III. RAZÕES DE DECIDIRA denúncia unilateral antecipada por parte do locatário é válida nos termos da Lei 8.245/91, art. 4º, sendo possível a rescisão contratual mesmo durante o prazo determinado, mediante o pagamento da multa proporcional.É legítimo considerar a data da citação válida como marco para a extinção contratual, por se tratar de momento em que houve ciência formal da pretensão do locatário.Diante disso, a sentença deve ser parcialmente reformada para declarar a rescisão na data da citação, com adequação da distribuição dos ônus da sucumbência.IV. DISPOSITIVO E TESERecurso parcialmente provido para fixar a data da citação válida (22/05/2023) como termo final da locação, com readequação do ônus sucumbencial na proporção de 60% para o autor e 40% para a ré.Tese de julgamento: A ausência de comprovação inequívoca da entrega das chaves autoriza a fixação da data da citação válida como termo final da relação locatícia, quando esta representa o momento de ciência inequívoca do locador sobre a intenção do locatário de rescindir o contrato, em consonância com o exercício do direito potestativo de denúncia unilateral previsto na Lei 8.245/91, art. 4º.... (Continua)

16 - STJ Direito processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Violação do art. 1.022. Inocorrência. Multa compensatória. Rescisão contratual. Interpretação de cláusulas contratuais. Reexame de multa matéria fática. Aplicação das sSúmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Prevista no CPC, art. 1.021, § 4º. Inaplicabilidade. Agravo desprovido.

I - CASO EM EXAME... (Continua)

17 - TJRS APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO. SENTENÇA EXTRA PETITA. ERRO MATERIAL. TENTATIVA DE DEVOLUÇÃO DAS CHAVES. RECUSA INJUSTIFICADA DO LOCADOR. FORMALIZAÇÃO INADEQUADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em Exame ... (Continua)

18 - TJRJ Apelações cíveis. Ação de cobrança. Contrato de locação. Concordância acerca da dívida relativa aos aluguéis relativos aos meses de julho a novembro de 2021. Inexistência de comprovação, pelo réu, de que o contrato se tornou excessivamente oneroso. IPTU que é devido pelo locatário, por força de cláusula contratual. Cláusula penal previamente estabelecida entre as partes. Incidência da Lei 8.245/91, art. 4º. Réu que pede sua validade em sede de apelação. Compensação indevida por ausência de comprovação de valores alegadamente gastos em obras realizadas no imóvel. Ausência de dano moral indenizável. Recursos conhecidos e parcialmente providos.

19 - TJPR APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS EMBARGOS. INSURGÊNCIA DA EMBARGADA. 1. MULTA POR DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. VALOR DA MULTA COMPENSATÓRIA QUE DEVE SER PROPORCIONAL AO PRAZO NÃO CUMPRIDO DO CONTRATO. INTELIGÊNCIA Da Lei 8.245/91, art. 4º.-

De acordo com a Lei 8.245/1991, art. 4º, o locatário poderá devolver o imóvel pagando a multa convencionada entre as partes, em valor proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. - No caso dos autos, considerando que a embargante desocupou o imóvel faltando seis meses para o término do contrato, a multa rescisória deve ser correspondente ao período que restava para o cumprimento da avença. 2. EXCESSO DE EXECUÇÃO PARCIALMENTE RECONHECIDO. COBRANÇA DE ALUGUEL E TAXA DE MANUTENÇÃO RELATIVOS AO MÊS DE JUNHO. DESCABIMENTO. CONTRATO QUE PREVÊ O PAGAMENTO ANTECIPADO DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS. SENTENÇA QUE, CONTUDO, NÃO OBSERVOU A DATA DE VENCIMENTO DO ALUGUEL. EXIGIBILIDADE DOS VALORES ATÉ A DATA DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. REFORMA PARCIAL. - Se mostra excessiva a cobrança dos valores referentes ao mês de junho, tendo em vista que o contrato firmado entre as partes estabelecia o pagamento antecipado do aluguel. - Considerando que o contrato de locação objeto da execução estabelece o pagamento antecipado do aluguel, com vencimento no dia 15 de cada mês, e que o último pagamento realizado pela embargante compreende o período até o dia 15.04, são devidos os valores até a desocupação do imóvel, ocorrida em 30.05.3. TAXA ADMINISTRATIVA. COMPENSAÇÃO PARCIAL DETERMINADA NA SENTENÇA. INCIDÊNCIA EM RAZÃO DOS BENEFÍCIOS RELACIONADOS À LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL (ANEXO A SUPERMERCADO). VALOR DEVIDO REFERENTE APENAS AO PERÍODO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL PELA LOCATÁRIA. - Se mostra razoável a compensação dos valores relativos à taxa de administração, considerando que, com a devolução antecipada do imóvel, a locatária não utilizou dos benefícios relacionados à localização do bem durante o período em que já não o ocupava.Recurso de apelação parcialmente provido.... (Continua)

20 - TJRJ DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SUBLOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. RECONVENÇÃO. MULTA CONTRATUAL. TERMO FINAL DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS. DESPROVIMENTO DA APELAÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL DA APELAÇÃO ADESIVA.

Recursos de apelação contra a sentença que declarou extinta a sublocação pelo decurso do prazo e inaplicável a multa por infração contratual. Decisão que também acolheu parte da reconvenção para condenar a sublocatária ao pagamento dos alugueis vencidos até o termo final do contrato, a ser apurado em sede de liquidação. ... (Continua)