rescisao de contrato de locacao pelo locador
Jurisprudência Selecionada

1 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/CCOBRANÇA. RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEFEITO NA BANHEIRA DE HIDROMASSAGEM. REPAROS REALIZADOS PELO LOCATÁRIO. ÔNUS DO LOCADOR. SENTENÇA REFORMADA.

O art. 22 da Lei de Locação 8.245/1991, dispõe que o locador é obrigado a, dentre outros, entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado, manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. ... (Continua)

2 - TJRJ Locação de imóveis. Ação de consignação de chaves c/c declaratória de rescisão de contrato. Alegação de injusta recusa do recebimento das chaves pelo locador em virtude da má conservação do imóvel locado. Sentença de procedência. Lei 8.245/91, art. 23, III.

«A obrigação do locatário de restituir o imóvel no estado em que o recebeu (Lei 8.245/1991, art. 23, III) não atribui ao locador a prerrogativa de recusa da entrega das chaves, o que consistiria num direito potestativo, inadmissível na espécie. Por outro lado, é certo que a entrega do imóvel em estado de deterioração não decorrente do seu uso normal autoriza o locador manejar, em via própria, eventual ação de reparação pelos danos causados pelo locatário ao imóvel, não sendo lícito, no entanto, que se recuse à entrega do bem locado a este título. Precedentes deste e. Tribunal de Justiça.»... (Continua)

3 - TJSP APELAÇÃO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL E COMERCIAL. DESPEJO. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO LOCADOR. DANOS ESTRUTURAIS NO IMÓVEL

Julgamento conjunto em primeira instância de duas ações envolvendo as mesmas partes: Despejo e Cobrança, acolhidos; Ação de rescisão de locação julgada improcedente. Inconformismo da locatária que não merece acolhida. Não demonstrado que os alegados vícios no imóvel tenham sido levados a conhecimento da senhoria (Lei 8.245/91, art. 23, IV). Vistoria realizada pelo MUNICÍPIO sem prévia ciência da locadora. Afronta ao contraditório. Vícios estruturais do imóvel quanto aos vazamentos não comprovados. Locatária desocupou o imóvel sem entrega das chaves. Tese de resistência quanto ao não recebimento da notificação pela locadora, não comprovada. Sentença mantida. RECURSOS DESPROVIDOS... (Continua)

4 - TJRJ DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL TOMBADO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO DE INFORMAÇÃO PELO LOCADOR. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELA VERIFICAÇÃO PRÉVIA DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INEXISTÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RECURSO DESPROVIDO.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação indenizatória, na qual o autor pleiteava indenização por danos materiais e morais em razão da impossibilidade de adaptação de imóvel locado para a instalação de um restaurante. ... (Continua)

5 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - INTIMAÇÃO DA AUTORA PARA PRESTAR DEPOIMENTO - MUDANÇA DE ENDEREÇO - AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO AO JUÍZO - PRESUNÇÃO DE VALIDADE - PENA DE CONFESSO - MANUTENÇÃO - MÉRITO - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL - FINALIDADE COMERCIAL - SUBLOCAÇÃO DO BEM - AUSÊNCIA DE PROVA - RETOMADA ANTECIPADA DO BEM PELO LOCADOR - RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA DO LOCADOR - MULTA CONTRATUAL - RESPONSABILIDADE DO LOCADOR - REPAROS NO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE PROVAS DOS DANOS - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - SENTENÇA MANTIDA.

Presumem-se válidas as intimações remetidas ao endereço informado pela autora na inicial, sendo aplicável a pena de confissão no caso de frustração da intimação para realização de depoimento pessoal. ... (Continua)

6 - TJSP Contrato verbal de locação residencial - Ação de despejo por falta de pagamento - Insurgência do locador contra decisão que indeferiu o despejo liminar - Provas dos autos que dão conta da existência de relação locatícia, da ausência de garantia do contrato e do inadimplemento do devedor - Caução prestada pelo locador - Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, IX - Liminar que deve ser deferida - Recurso provido

7 - TJSP Apelação. Locação. Rescisão antecipada do contrato. Problemas no imóvel não solucionados pelos locadores que autoriza o desfazimento do contrato e a imputação de multa ao locador. Multa que deve ser proporcional ao cumprimento do contrato. Recurso parcialmente provido

8 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA IMPEDIR A PREMATURA RESCISÃO DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO PELO LOCADOR - INDEFERIMENTO - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DAS AUTORAS/LOCATÁRIAS NOTICIADO PELO LOCADOR ANTERIORMENTE AO AJUIZAMENTO DESTA DEMANDA - DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Conquanto as autoras aleguem a abusividade no repasse, pelo locador, de valores relativos à consumo de energia elétrica, é certo que se obrigaram nos moldes apurados pelo locador ao pagamento de tal encargo, aliado ao fato que o locador já havia noticiado anteriormente ao ajuizamento desta demanda o inadimplemento contratual por parte das agravantes/locatárias em relação ao pagamento dos encargos e contratação de seguro-incêndio, tem-se que a ausência de elementos seguros de prova acerca das alegações das autoras inviabiliza, neste momento, o deferimento da tutela antecipada requerida, permitindo, apenas, o acolhimento da liminar requerida pelo locador/reconvindo... (Continua)

9 - TJMG Rescisão contratual. Ausência de culpa do locador. Apelação cível. Locação de imóveis. Indenização. Locação residencial. Rescisão contratual. Culpa do locador. Inocorrência

«- O locatário que se muda para determinado local deve assegurar-se de que o imóvel locado se presta ao fim almejado. ... (Continua)

10 - TJSP RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - VÍCIO OCULTO - IMÓVEL QUE NÃO ATENDIA CONDIÇÕES DE SERVIR À FINALIDADE DA LOCAÇÃO - art. 22 DA LEI DE LOCAÇÕES - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO LOCADOR - DANOS MATÉRIAS QUE DEVEM SER COMPENSADOS COM DESCONTO CONCEDIDO PELO LOCADOR - DANO MORAL CONFIGURADO - VALOR RAZOÁVEL - ALUGUEL Ementa: RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - VÍCIO OCULTO - IMÓVEL QUE NÃO ATENDIA CONDIÇÕES DE SERVIR À FINALIDADE DA LOCAÇÃO - art. 22 DA LEI DE LOCAÇÕES - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO LOCADOR - DANOS MATÉRIAS QUE DEVEM SER COMPENSADOS COM DESCONTO CONCEDIDO PELO LOCADOR - DANO MORAL CONFIGURADO - VALOR RAZOÁVEL - ALUGUEL PROPORCIONAL DEVIDO - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PROVIDO EM PARTE

11 - TJSP Apelação. Contrato de locação. Rescisão antecipada. Multa compensatória. Cláusula contratual válida. Necessidade de mudança de cidade não afasta a responsabilidade pelo pagamento da multa estabelecida. Descumprimento de obrigações pelo locador (interfone e vazamento) que não justifica rescisão sem a aplicação da multa. Desconto verbal do valor do locativo ante à inexistência do interfone que deve ser reconhecido, face à confissão expressa do locador em depoimento pessoal. Restituição de caução após abatimento das pendências. Sentença parcialmente reformada para retificar o termo final da locação e ajustar os débitos da locação com devolução parcial da caução, mantendo a multa pela rescisão antecipada do contrato

12 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. LEI 8245/91. RECUSA DO LOCADOR EM RECEBER AS CHAVES, SOB ALEGAÇÃO DE QUE A PINTURA DO IMÓVEL LOCADO NÃO FORA REALIZADA A CONTENTO. NEGATIVA INJUSTIFICADA. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL POR PARTE DO LOCATÁRIO, ANTES DO FIM DO PRAZO CONTRATUAL. LEI 8245/91, art. 4º. EVENTUAIS PREJUÍZOS MATERIAIS SUPORTADOS PELO LOCADOR DEVEM SER DISCUTIDOS EM AÇÃO PRÓPRIA, NÃO PODENDO CONFIGURAR ÓBICE PARA A ENTREGA DAS CHAVES E O TÉRMINO DO CONTRATO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE SE IMPÕE. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

13 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de rescisão de contrato de locação. Indenização. Inadimplemento do locador e responsabilidade pelo desfazimento do contrato. Alegação. Incidência das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Decisão agravada mantida. Agravo desprovido.

«1 - A revisão do acórdão atacado a fim de atribuir ao locador a responsabilidade pelo desfazimento do contrato de locação, quando as instâncias ordinárias a repelem, com base na análise dos fatos e provas constantes dos autos, atrai a incidência das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal. Decisão agravada mantida. ... (Continua)

14 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DO AJUSTE. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. DIREITO DE INDENIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DA DESPESA NO VALOR ALEGADO PELO LOCATÁRIO. EXONERAÇÃO DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS COM SUPORTE NO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELO LOCADOR. IMPOSSIBILIDADE.

Os autos versam sobre ação de despejo por falta de pagamento, decorrente de contrato verbal de locação residencial. O réu deixou de pagar o aluguel porque realizou obras necessárias e emergenciais no telhado do imóvel, em razão do risco iminente de desmoronamento. A notificação da Defesa Civil e o laudo pericial confirmaram a necessidade da aludida reforma. ... (Continua)

15 - TJSP Embargos de declaração. Contrato. Locação comercial. Loja em «shopping center. Rescisão c.c. Indenização. Procedência parcial. Embargos de declaração. Omissão. Violação ao Lei 8245/1991, art. 13. Contrato coligado com cessão de direito de uso de infraestrutura. Quadro-proposta único para ambos. Locador que, por intermédio de pessoa jurídica reconhecida sua mandatária, firmou novo quadro-proposta com cessionário de ambos os contratos. Ratificação, pelo cedido, da cessão de posição contratual. Reconhecimento. Ineficácia dessa cessão perante o locador. Não reconhecimento. Inteligência dos arts. 148 a 151 do CCB, vigente à época. Embargos acolhidos sem efeito infringente.

16 - TJSP APELAÇÃO. Embargos à execução. Contrato de aluguel comercial. Alegação de excesso de execução. Sentença de procedência. Irresignação da parte embargada. Acordo feito entre as partes por aplicativo de mensagem, válido para diminuir em 50% o valor dos aluguéis pelo período ajustado. Inteligência do CCB, art. 107. Acordo que não abrange valores referentes ao IPTU e contas de consumo referentes ao período em que o locador esteve na posse do imóvel. Cabimento de juros de mora, considerando o atraso no pagamento do aluguel. Ausência de laudo de vistoria no momento da saída do locador. Fotos acostadas nos autos feitas de forma unilateral que não servem para afastar o ônus que lhe incumbia. Multa pelo descumprimento de cláusula contratual descabida. Aceitação tácita por parte da locadora, vez que o locador tinha o prazo de 90 dias após a assinatura do contrato para contratar seguro contra incêndio, cuja negativa acarretaria rescisão contratual, o que não foi buscado. Locatário que permaneceu no imóvel por mais de dois anos sem que a locadora acionasse a cláusula resolutiva e consequente multa. Sucumbência recíproca. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.

17 - TJSP Agravo de instrumento. Execução por título extrajudicial. Contrato de locação. Ausência de assinatura da locadora e de sua procuradora. Nulidade. Desacolhimento. Não há nulidade ou mesmo descaracterização do contrato de locação como título executivo extrajudicial em virtude da ausência da assinatura do locador, se as obrigações decorrentes deste instrumento foram cabalmente confirmadas pelas partes e não há qualquer dúvida quanto à existência da relação «ex locato nem tampouco quanto à higidez da garantia prestada pelo fiador, que subscreveu regularmente a avença. Decisão mantida. Recurso improvido.

18 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Contrato de locação. Negativa de prestação jurisdicional. Inocorrência. Valor. Reajuste. Ausência de pactuação. Revisão. Incidência da Súmula 7/STJ. Majoração unilateral pelo locador. Impossibilidade. Agravo interno desprovido.

19 - TJSP Família. Locação. Fiança. Fiadores de negócio comercial. Renúncia do benefício de ordem. Contrato com cláusulas estabelecidas pelo locador. Locatário que tem bens seus passíveis de penhora e fiadores que tiveram bem de família penhorado. Inadmissibilidade. Exegese do contrato de acordo com o interesse de quem contratou de favor, no caso os fiadores. Recurso parcialmente provido para conceder aos fiadores o benefício de ordem.

20 - TJRJ APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA. RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. ENTREGA DAS CHAVES. RECUSA INJUSTIFICADA DA LOCADORA. NECESSIDADE DE VISTORIA PRÉVIA E REPARAÇÃO DE EVENTUAIS DANOS CAUSADOS AO IMÓVEL. PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES. PRELIMINARES SUSCITADAS PELA RÉ, DE IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL, IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA E DECADÊNCIA, REJEITADAS. RESCISÃO QUE, QUANDO REQUERIDA PELO LOCATÁRIO, NÃO OCORRERÁ COM A SIMPLES NOTIFICAÇÃO ENCAMINHADA AO LOCADOR OU COM A NÃO UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO, MAS SIM, COM A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, O QUE GARANTE O RETORNO DA POSSE DIRETA DO BEM AO LOCADOR, OU SEJA, A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL PÕE FIM À RELAÇÃO LOCATÍCIA, SENDO DEVIDO O ALUGUEL REFERENTE AO PERÍODO QUE ANTECEDEU À REFERIDA EXTINÇÃO. NÃO PODE O LOCADOR RECUSAR-SE INJUSTIFICADAMENTE AO RECEBIMENTO DAS CHAVES, ALEGANDO, POR EXEMPLO, A EXISTÊNCIA DE DANOS A SEREM REPARADOS NO IMÓVEL, SOB PENA DE IMPOR AO LOCATÁRIO, INDEVIDAMENTE, A CONTINUIDADE DE PAGAMENTO DOS ALUGUEIS E DEMAIS ENCARGOS. LOCADOR QUE DEVE BUSCAR A RESPONSABILIZAÇÃO DO LOCATÁRIO E A DEVIDA REPARAÇÃO POR MEIO DA AÇÃO JUDICIAL PRÓPRIA, SENDO CERTO, POR OUTRO LADO, QUE EVENTUAL RECUSA IMOTIVADA DO LOCADOR PERMITE AO LOCATÁRIO O EXERCÍCIO DE DIREITO POTESTATIVO DE CONSIGNAÇÃO JUDICIAL DAS CHAVES. EMBORA O AUTOR NÃO TENHA AJUIZADO AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES, RESTOU INCONTROVERSO QUE AS MESMAS FORAM DEIXADAS NA PORTARIA NO DIA 05/06/2017, O QUE ERA DE CONHECIMENTO DA LOCADORA. CONSIDERANDO QUE AS CHAVES ESTAVAM DISPONÍVEIS À RÉ DESDE A CITADA DATA, E QUE AINDA ASSIM RECUSOU-SE IMOTIVADAMENTE A RECEBÊ-LAS, ANTE A EXIGÊNCIA DE VISTORIA, DEVE SER DECLARADO RESCINDIDO O CONTRATO DESDE 05/06/17, SOB PENA DE SE IMPOR AO LOCATÁRIO A INDEVIDA CONTINUIDADE DA LOCAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA QUE PODE SER CONCEDIDA OU REVOGADA A QUALQUER TEMPO, COM BASE NOS REQUISITOS PREVISTOS NO CPC, art. 300. NA HIPÓTESE, COMO A MEDIDA FOI DEFERIDA PARA QUE O AUTOR PROCEDESSE À RETIRADA DE MÓVEIS DO APARTAMENTO OBJETO DA LOCAÇÃO, MAS AFIRMOU A PARTE QUE OS MESMOS NÃO LHE PERTENCIAM, SENDO APLICADA A PENA DE PERDIMENTO DOS BENS EM PROL DA LOCADORA, NÃO SUBSISTE RAZÃO PARA MANUTENÇÃO DA TUTELA. PROVIMENTO PARCIAL DA APELAÇÃO DO AUTOR. DESPROVIDO O APELO DA RÉ.

21 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE SUB-ROGAÇÃO C/C RESCISÃO CONTRATUAL PROPOSTA POR LOCATÁRIA CONTRA LOCADOR, PESSOA JURÍDICA POSTERIORMENTE CONSTITUÍDA E CESSIONÁRIO DE QUOTAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO INFUNDADO DA AUTORA. CONTRATO FIRMADO ENTRE LOCATÁRIA E LOCADOR, EM 2020, QUE PREVIA A SUB-ROGAÇÃO DA PESSOA JURÍDICA, MAS DESDE QUE APRESENTADA A DOCUMENTAÇÃO PERTINENTE. AUTORA QUE SOMENTE FORNECEU A ALUDIDA DOCUMENTAÇAO EM SETEMBRO DE 2022, INCLUSIVE, APÓS A CESSÃO DE SUAS QUOTAS. AUTORA QUE É RESPONSÁVEL PELO DÉBITO ATÉ TAL MARCO TEMPORAL. RECURSO DESPROVIDO.

22 - TJSP Agravo de instrumento. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Locação não residencial. Contrato verbal. Decisão que deferiu a liminar postulada pelo autor locador. Inconformismo do réu. Acolhimento. Novos documentos colacionados aos autos demonstrando a existência de contrato de locação assinado pelas partes, com novo prazo de locação, além de garantido por fiança. Questão que deve ser analisada na origem, ante as dúvidas acerca do alegado contrato verbal noticiado na petição inicial. Decisão reformada. Recurso provido.

23 - STJ Direito imobiliário e processual civil. Ação revisional. Contrato de locação de imóvel urbano não residencial. Acessões realizadas pelo locatário com concordância expressa do locador. Atualização do aluguel ao valor locativo de mercado. Súmula 158/STJ. Inexistência de similitude fático-jurídica.

«1. Embargos de divergência opostos contra acórdão da Quarta Turma, apontando-se paradigmas das Quinta e Sexta Turmas, componentes da Terceira Seção desta Corte, as quais não mais detêm competência para exame da questão de fundo (locação de imóvel urbano não residencial). Incidência da Súmula 158/STJ: «Não se presta a justificar embargos de divergência o dissídio com acórdão de Turma ou Seção que não mais tenha competência para a matéria neles versada. ... (Continua)

24 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS, ENCARGOS LOCATÍCIOS E REPARAÇÃO DE DANOS - VÍCIOS ESTRUTURAIS NO IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE DE MANUTENÇÃO DA LOCAÇÃO - NOTIFICAÇÃO DO LOCADOR - INÉRCIA - CULPA EXCLUSIVA PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO - MULTA COMPENSATÓRIA - VALORES RESCISÓRIOS PAGOS POR SEGURADORA - SENTENÇA MANTIDA.

Segundo art. 22, I, III e IV da Lei de Locação 8.245/91, é dever do locador «entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, bem como «manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel e «responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação". ... (Continua)

25 - TJSP Locação. Bem imóvel comercial. Ação renovatória. Administração do bem comum alugado. Pluralidade de locadores, titulares do domínio, na proporção de 50% a cada um. Concordância de uma das partes na renovação. Divergência da outra. Ocorrência de empate. Deliberação transferida ao Juiz ou tribunal. CCB, art. 637, § 2º. Desempate por decisão judicial em favor da renovação. Existência de proteção legal outorgada no Decreto 24150/34, reafirmada na Lei 8245/91, de ser decidida em favor da locatária a renovação do contrato, quando concordes os colocadores, titulares da metade ideal do imóvel alugado. Prejudicada, por conseqüência, todas as defesas articuladas pelo tocador discordante, que responderá integralmente pelos encargos sucumbenciais por ter dado causa ao prosseguimento da ação. Recurso da locatária provido para este fim, prejudicado o recurso adesivo do co-locador, homologada a desistência dos recursos do outro co-locador.

26 - STJ Locação. Execução em ação renovatória. Penhora sobre direitos (indenização a ser paga pelo locador). Inadmissibilidade. CPC/1973, art. 655, X.

«Quando se admitisse possuir conteúdo econômico próprio e disponível, a eventual indenização a ser paga pelo locador ao locatário, pela perda do ponto comercial na rescisão do contrato de locação, não é direito passível de penhora por faltar-lhe os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade (CPC, art. 655, X).... (Continua)

27 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DETERMINAÇÃO DE APRESENTAÇÃO PELO LOCADOR DOS BOLETOS DA COTA CONDOMINIAL E ESPELHO DO IPTU NÃO ACOSTADOS COM A INICIAL. POSSIBILIDADE. FASE PROBATÓRIA. AMPLA DEFESA QUE SE ASSEGURA AO LOCATÁRIO. APRESENTAÇÃO PELO LOCADOR DOS RESPECTIVOS COMPROVANTES DE PAGAMENTO. DESCABIMENTO. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. 1.

Insurge-se o espólio locador em face da decisão que, nos autos da ação de despejo cumulado com rescisão contratual e cobrança de aluguéis, determinou ao autor reconvindo que apresente os boletos do condomínio e do IPTU do período cobrado do réu, com respectivos comprovantes de pagamento. 2. Não prospera a alegação do locador agravante de que o pedido originário na reconvenção é de prestação de contas, e a ordem para apresentação de documentos transforma substancialmente o objeto da demanda em exibição de documentos, uma vez que não se trata de prestação de contas, mas simples apresentação de prova documental na fase probatória. 3. Cabível a determinação de apresentação de documentos na fase probatória, sob pena de cerceamento de defesa do locatário, uma vez que este alegou cobrança indevida de valores. 4. Contrato de locação firmado entre as partes que prevê na cláusula V que o locatário arcará com o pagamento de todos os encargos, impostos, tarifas, tributos de qualquer natureza incidentes sobre o imóvel, juntamente com o valor pactuado a título de aluguel. 5. Embora inserida a taxa condominial e de IPTU na planilha, o autor não apresentou com a inicial os documentos que demonstram os valores a tais títulos, deixando de observar que, por ser a cota condominial variável, cabe ao locador credor comprovar e detalhar a exata constituição do crédito e, de igual modo, em relação ao IPTU. 6. Indeferimento de tal requerimento que configuraria cerceamento de defesa do réu locatário, tendo em conta que não se mostra possível discernir acerca da inclusão de parcelas que não seriam de responsabilidade do réu, tais como taxa ou cota extra ou fundo de reserva. 7. O locador pode exigir do locatário o crédito a título de taxa condominial e de IPTU, sem que tenha que comprovar que efetuou o pagamento prévio dos referidos encargos, tendo em conta o contrato de locação firmado entre as partes, bem como considerando que a legitimidade para figurar em eventual ação de execução ou cobrança proposta pelo condomínio ou pela Fazenda Pública é do proprietário do imóvel. 8. Provimento parcial do recurso, para afastar a determinação de que o autor agravante apresente os respectivos comprovantes de pagamento da cota condominial e do IPTU cobrados do réu.... (Continua)

28 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DA CAUÇÃO C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - ESTRUTURA DO TELHADO DO IMÓVEL COMPROMETIDA - DESABAMENTO DE PARTE DO FORRO - LOCADOR QUE NÃO GARANTIU O USO SEGURO DO BEM LOCADO - art. 22, II, DA LEI DO INQUILINATO - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO LOCADOR E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS RECONHECIDA - CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL PROPORCIONAL - CAUÇÃO QUE DEVE SER PRESERVADA COMO GARANTIA CONTRATUAL DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELA INQUILINA - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Evidenciado que o locador não demonstrou ter garantido, durante o tempo da locação, o uso seguro e pacífico do imóvel locado, nos termos do, II, do art. 22, da Lei do Inquilinato, de rigor o acolhimento da pretensão inicial voltada à rescisão contratual por culpa do locador, com a aplicação da multa pela resilição unilateral do contrato, bem como ao ressarcimento por danos morais; ... (Continua)

29 - TJRJ Apelação Cível. Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis. Civil. Pretensão de rescisão de contrato de locação e cobrança de aluguéis inadimplidos formulada pelos herdeiros do locador em face do locatário. Sentença de extinção do feito sem resolução do mérito quanto ao pleito de despejo e de parcial procedência quanto à pretensão de cobrança e ao pedido contraposto. Irresignação autoral. Veiculação, em sede de contrarrazões de Apelo, de pedido de concessão da gratuidade de justiça e de afastamento da cobrança dos aluguéis vencidos e do IPTU. Via imprópria. Mérito. Anuência de ambas as partes quanto à rescisão do contrato. Juízo de origem que, no curso da lide, determinou o acautelamento das chaves pelo locatário, o que restou efetivado em 05/03/2024. Dever de pagamento dos aluguéis previstos na avença pelo Réu até a entrega das chaves, momento em que efetivamente ocorreu o desfazimento do contrato. Existência na exordial de pleito expresso de condenação do Demandado ao pagamento dos aluguéis vincendos. Eventual ajuste verbal firmado entre o Requerido e o falecido locador relativo à solução de desentendimento com a pessoa jurídica atuante no estabelecimento vizinho ao imóvel locado que, além de não ter sido evidenciado de forma inequívoca no curso da lide, não excluiria o dever de pagamento dos encargos locatícios expressamente previstos no contrato escrito firmado sem qualquer ressalva nesse sentido. Réu que, de outro lado, evidenciou a inviabilidade de utilização regular do imóvel no curso da locação, ainda que por ato de terceiro. Afastamento do dever de pagamento pelo locatário da penalidade decorrente da rescisão antecipada, prevista na Cláusula Vigésima Primeira da avença. Obrigação do locador de garantir o uso pacífico do imóvel locado, por força da Lei 8.245/91, art. 22, II. Reforma parcial da sentença vergastada, para condenar o Réu a pagar também os aluguéis vencidos no curso da lide, até a efetiva entrega das chaves em 05/03/2024, montante da ser apurado em liquidação de sentença, mantidos os demais termos do decisum, inclusive quanto à sucumbência recíproca. Ausência de ocorrência de litigância de má-fé na hipótese, diante da não caracterização inequívoca de qualquer das hipóteses previstas no CPC, art. 80. Inaplicabilidade do disposto no art. 85, §11, do CPC. Conhecimento e parcial provimento do recurso.

30 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Locação residencial. Decisão que indeferiu a liminar postulada pelo autor locador. Inconformismo. Não acolhimento. Contrato garantido por fiança. Ausência de depósito de caução correspondente a três aluguéis. Requisitos previstos no Lei 8.245/1991, art. 59, §1º, IX não preenchidos. Recurso não provido

31 - TJSP Responsabilidade civil. Contrato de locação de imóvel. Ocorrência de prejuízo causado pelo locador. Indenizatória movida contra a administradora do imóvel alugado. Descabimento. Inocorrência de negligência na intermediação da locação. Decisão de locar exclusiva do senhorio. Caracterização. Inexistência de culpa concorrente. Indenização indevida. Recurso provido.

32 - TJMG APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - RESCISÃO ANTECIPADA - CULPA DO LOCADOR - MULTA DEVIDA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. 1.

Não há ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais apontam o suposto equívoco da decisão impugnada. 2. A fundamentação é condição indispensável para legitimação da decisão judicial no contexto do Estado Democrático de Direito, pois exige que o magistrado considere as normas integrantes do ordenamento jurídico e, necessariamente, enfrente os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada, concretizando o contraditório. 3. Verificada a inadimplência contratual pela locadora, é devida a multa nos moldes pactuados. 4. A condenação por litigância de má-fé exige a configuração clara de alguma das hipóteses do CPC, art. 80, além do dolo processual.... (Continua)

33 - TJSP Apelação - Locação residencial - Ação de cobrança de aluguel proporcional e multa pela rescisão antecipada - Sentença de procedência - Recurso da locatária, com propósito de imputar ao locador a culpa pelo rompimento prematuro - Não acolhimento, à falta de prova de que o imóvel locado não se prestava ao fim destinado - A validade do contrato de locação, ademais, prescinde de reconhecimento de firma dos contratantes ou de assinatura de testemunhas - Precedente - Sentença mantida, neste aspecto.

34 - TJRJ DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE DO LOCADOR. ALIENAÇÃO NÃO COMPROVADA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

Caso em Exame ... (Continua)

35 - TJSP Recurso inominado. Locação de imóvel. Reparação de danos materiais. Rescisão do contrato pelo locatário antes do prazo previsto. Multa contratual devida. Reconhecidos os aluguéis, contas de água e energia em atraso. Ausência de vistoria inicial e final no imóvel. Fotos produzidas unilateralmente pelo locador. Recurso parcialmente provido.

36 - STJ Agravo interno no recurso especial. Ação de indenização. Contrato de locação. Rescisão unilateral pelo locador. Pretensão de indenização pelas obras edificadas no imóvel. Cláusula de renúncia expressa à indenização por quaisquer benfeitorias. Extensão às acessões. Interpretação da real intenção dos contraentes. Reexame de matéria fática. Impossibilidade. Recurso desprovido.

1 - Na hipótese, o Tribunal de origem, ao confirmar a improcedência do pedido de indenização, observou que é comum aos leigos nominarem de benfeitoria toda e qualquer construção empreendida na coisa, devendo o intérprete considerar tal fato ao analisar a cláusula contratual que expressamente renuncia à indenização por qualquer benfeitoria no imóvel locado. Assim, concluiu que, embora não houvesse previsão expressa de renúncia à indenização por acessões, a interpretação das palavras lançadas no contrato revela a real intenção dos contraentes, que deve ser respeitada e privilegiada, no sentido de que a manifesta vontade dos contratantes foi de excluir qualquer indenização relativa a construções que aderissem ao imóvel. ... (Continua)

37 - TJSP Agravo de Instrumento - Locação de imóvel residencial - Ação de obrigação de fazer c.c indenização por danos morais - Tutela de urgência - Insurgência contra decisão que indeferiu tutela de urgência postulada visando a compelir o locador a cumprir o contrato de locação, permitindo a entrada dos locatários no imóvel com a entrega das chaves - Medida pretendida por meio de mera ação de obrigação de fazer que não se coaduna com a situação de fato narrada - Elementos do processo que não comprovam a anterior posse direta do imóvel por parte dos locatários a ensejar, eventualmente, uma reintegração de posse em caso de suposto esbulho perpetrado pelo locador - Necessidade de instauração do contraditório - Decisão mantida - Recurso desprovido

38 - TJPE Apelação cível. Ação de cobrança pelo rito sumário. Contrato de locação. Preliminares de ilegitimidade passiva e julgamento extra-petita não acolhidas. Prejudicial de mérito que se confunde com o mérito. Locatário que deixou de pagar obrigação contratual acessória. IPTU. Dívida paga pelo locador. Aplicação do art. 884 do cc. Enriquecimento sem causa. Prazo prescricional de 03 (três) anos a partir da data do pagamento. Prescrição não caracterizada. Recurso improvido. Decisão unânime.

«- Mostra-se eficaz e válida a fiança prestada no contrato de locação objeto da demanda, possuindo, a fiadora, legitimidade passiva para responder pela dívida, porquanto assumiu a condição de garantidora e principal pagadora; ... (Continua)

39 - TJSP APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. ALEGAÇÃO DE CIÊNCIA DO LOCADOR DA EFETIVA DATA DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. LOCATÁRIA QUE NÃO PROVIDENCIOU A ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO IMPROVIDO.

A locatária celebrou contrato escrito, de modo que sua alteração ou rescisão deve ser realizada da mesma forma. E a rescisão do contrato é realizada com a respectiva entrega das chaves. Com essa providência é emitido o competente recibo e o locador fica inequivocamente ciente da desocupação do imóvel. A mensagem apontada pela apelante não atesta com a certeza necessária que o imóvel foi desocupado. Tanto que o locador cobra o pagamento do aluguel ou a rescisão. Além disso, em sua defesa, a ré confessou que não informou ao requerente sua saída e que deixou móveis no imóvel locado e não voltou para retirá-los... (Continua)

40 - TJSP Apelação. Embargos à execução. Sentença que julgou parcialmente procedente o feito. Pleito recursal que não merece prosperar. Afastada a alegação de negativa de prestação jurisdicional por ausência de designação de audiência de tentativa de conciliação. Contrato celebrado posteriormente à alteração legislativa promovida pela Lei 12.112/2009 aa Lei 8.245/91, art. 39 (Lei 8.245/1991) . Cláusula 13 do contrato de locação que prevê a garantia da fiadora por todas as obrigações decorrentes da locação até a efetiva restituição do imóvel ao locador. Ausência de relação de consumo entre locatário, fiadora e imobiliária. Ausência de abusividade, contradição ou ambiguidade na cláusula contratual que estabeleceu a responsabilidade solidária da fiadora pelo pagamento das obrigações locatícias. Desconto no valor locatício concedido pelo locador ao locatário entre 09/2022 e 11/2022 que, mesmo sem a anuência da fiadora, não lhe imputou ônus por prazo maior do aquele originalmente ajustado no ato de concessão da fiança, até porque o termo final da garantia fidejussória já estava pré-estabelecido mediante a devolução das chaves ao locador. Decisão mantida. Sucumbência mínima. Honorários majorados, observada a gratuidade processual concedida aos embargantes-Apelantes. RECURSO DESPROVIDO

41 - TAPR Consumidor. Locação comercial. Inquilinato. Ação de rescisão, pelo locador. Inadimplência do locatário. Ausência de relação de consumo. CDC inaplicável. Legalidade da multa contratual prevista. Redução, todavia, para 50% do valor avençado, face ao tempo exíguo de vigência do contrato. Lei 8.245/1991, art. 4º. CCB/1916, art. 924.

42 - TJSP Multa contratual. Locação. Bem imóvel não residencial. Contrato celebrado pelo prazo de doze meses prorrogado por prazo indeterminado. Locador notificado acerca da rescisão. Sanção aplicada pela desocupação do bem antes do prazo de trinta dias, contado da notificação. Descabimento, uma vez que decorreu de defeitos no telhado anteriores à locação, e que, portanto, deveriam ter sido solucionados pelo locador. Lei 8245/1991, art. 22, IV. Indeferimento, ainda, do pedido contraposto consistente na condenação do apelado ao pagamento em dobro das quantias cobradas uma vez que ausente prova irrefutável do dolo. CCB, art. 940. Inaplicabilidade da pena de litigância de má-fé. Ação de cobrança julgada improcedente. Recurso parcialmente provido.

43 - TJSP LOCAÇÃO. IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ALEGAÇÃO DA LOCATÁRIA DE QUE O CONTRATO FOI RESCINDIDO POR CULPA DO LOCADOR, QUE TERIA PROIBIDO A MANUTENÇÃO DE ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO NO IMÓVEL. AFIRMATIVA DA EXISTÊNCIA DE PERMISSÃO PRÉVIA NÃO DEMONSTRADA NOS AUTOS. ÔNUS QUE CABIA À AUTORA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO QUE PREVALECE. ELEVAÇÃO DO VALOR DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.

1. O conjunto probatório não possibilita alcançar a convicção no sentido de que havia permissão prévia de manutenção de animais de estimação no imóvel locado para fins não residenciais, cuja atividade não estava a eles relacionada. A alegação de que a permissão teria sido dada por terceira pessoa, alheia ao contrato, não vincula o locador, que não pode ser responsabilizado pela rescisão prematura da locação. Daí decorre a impossibilidade de acolhimento da pretensão inicial. Não tendo a autora atendido ao ônus da respectiva demonstração (CPC, art. 373, I), naturalmente deve arcar com as consequências negativas daí decorrentes. 2. Em atenção à norma do CPC, art. 85, § 11, diante do resultado deste julgamento, impõe-se elevar o montante da verba honorária sucumbencial para 15% sobre o valor atualizado da causa... (Continua)

44 - STJ Embargos de declaração no agravo interno no recurso especial. Contrato de locação. Rescisão unilateral pelo locador. Pretensão de indenização pelas obras edificadas no imóvel. Cláusula de renúncia expressa. Reexame de matéria fática. Omissão. Não ocorrência. Embargos rejeitados.

1 - Os embargos de declaração têm como objetivo sanar eventual existência de obscuridade, contradição, omissão ou erro material (CPC/2015, art. 1.022). É inadmissível a sua oposição para rediscutir questões tratadas e devidamente fundamentadas na decisão embargada, já que não são cabíveis para provocar novo julgamento da lide. ... (Continua)

45 - TJSP Locação. Ação de rescisão contratual com pedido cumulado de devolução de caução. Antecipado julgamento em concreto autorizado. Restituição antecipada do imóvel sem culpa do locador. Necessidade de reparos e sua extensão comprovadas por laudos de vistoria inicial e final. Indenização por benfeitorias. Descabimento ante a renúncia a tal verba no contrato. Disposição que não era desautorizada pelo direito positivo e nem se mostrava abusiva. Sentença mantida. Recurso improvido.

46 - TJSP *Agravo de instrumento. Execução de Título Extrajudicial. Contrato de locação residencial. Locador exequente que reclama o inadimplemento dos locativos mensais e encargos contratuais vencidos a partir de agosto de 2021. DECISÃO que homologou o cálculo pericial e indeferiu o pedido de expedição de ofício à CPFL. INCONFORMISMO do executado deduzido no Recurso. EXAME: Locatário executado que alega a ausência de responsabilidade pelo débito exequendo, ante a devolução do imóvel ao locador, requerendo a expedição de ofício à CPFL para comprovar a data da comunicação da saída do imóvel em causa para rescisão do contrato de fornecimento de energia elétrica. Pretensão que deve ser acolhida, ante a omissão do Perito Contábil nomeado nos autos quanto a esse esclarecimento no cálculo aritmético do débito exequendo. Providência necessária para evitar risco de enriquecimento sem causa. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO.

47 - TJRJ DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL, COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AUSÊNCIA DE CULPA DO LOCADOR. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. Caso em exame: 1. Ação de resolução contratual, com pedido de tutela de urgência para consignação de chaves e danos materiais cuja causa de pedir se refere à existência de vícios ocultos no imóvel comercial locado que geraram a falta de condições de habitabilidade e insalubridade. ... (Continua)

48 - TJSP Locação de imóvel residencial. Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores e indenização por danos morais. Embora o locador tenha obrigação legal de entregar ao locatário o imóvel apto ao uso a que se destina (Lei, art. 22, I 8.245/91), no caso vertente o laudo de vistoria inicial, firmado pelo autor, já apontou o vazamento no banheiro, o que, no entanto, não o impediu de prosseguir com a locação. Se o locatário acatou sem objeção as informações lançadas pelo vistoriador, em documento redigido de forma simples e objetiva, dessume-se que a elas anuiu e não tinha nada a acrescentar, ao passo que outras circunstâncias, eventualmente omitidas, não eram de tal sorte relevantes que merecessem ser consignadas, impondo a conclusão de que o apelante aceitou o imóvel no estado descrito e considerou as condições de habitação, quando menos, toleráveis, pelo que falece a pretensão de imputar ao apelado a culpa pela prematura rescisão. Quanto aos problemas na instalação elétrica, que pela sua natureza são realmente mais difíceis de serem detectados de plano, manifestaram-se eles durante a ocupação e o acervo probatório não confirma a alegação do autor de que o réu se negou a resolvê-los. Ao contrário, os elementos coligidos, vertidos para os autos pelo próprio requerente, evidenciam a disposição do locador de custear os reparos elétricos pertinentes. Desfeita a locação antes do prazo por iniciativa do locatário, sem prova de culpa do locador, sujeita-se ele à multa contratual, cobrada de forma proporcional. A rejeição dos pleitos de ressarcimento do valor pago a título de caução - utilizado pelo locador para abater débitos pendentes e a multa - e de indenização por danos morais é consectário lógico do reconhecimento de que o apelado não agiu ilicitamente, ou seja, de que a rescisão do contrato de locação não se operou por culpa sua.

49 - TJSP Apelações. Ação de rescisão contratual c./c. danos morais. Contrato de locação para fins residenciais. Sentença de parcial procedência, declarando como rescindido o contrato de locação, condenando os locadores ao pagamento da multa contratual. Declaração de inexigibilidade dos débitos cobrados pelos locadores e pela Fiadora Corré. Condenação solidária dos réus ao pagamento de danos morais no importe de R$8.000,00. Recurso dos Réus Locadores que não comporta acolhimento. Cerceamento de defesa que não se identifica na espécie. Conjunto probatório no sentido de que o imóvel não detinha condições de salubridade para ser locado, violando o dever do locador de entregá-lo ao uso a que se destina, nos termos dos Lei, art. 22, I. 8.245/91, observando que os problemas de infiltrações foram constatados em momento posterior à vistoria e no curso da locação. Danos morais configurados que devem ser mantidos no patamar estipulado. Recurso da Seguradora-fiadora Corré que merece acolhimento. Inexistência de ilegalidade na conduta. Pagamento efetuado pela Seguradora que seguiu as disposições contratuais. Afastamento da responsabilidade da fiadora. Sentença reformada neste capítulo. RECURSO DESPROVIDO DOS REÚS Fernando G. Paulielo e Alessandra de T. Paulielo. RECURSO PROVIDO DA SEGURADORA CORRÉ CredPago Serviços de Cobrança S.A

50 - TJRJ Locação. Ação de despejo. Legitimidade ativa do locador.

«1.1. Para a propositura da ação de despejo, que tem por substrato fático-jurídico a formação de contrato de locação, é parte legítima aquele que figura como locador, quer pelas cláusulas do contrato escrito, quer pela efetiva execução prática do contrato, se não houver de instrumento escrito. ... (Continua)