quotas de condominio
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Quotas de condomínio. Ação de cobrança. Legitimidade passiva do promitente comprador. Ausência de inscrição no registro imobiliário. Irrelevância. Embargos de diverência rejeitados.

«A falta de registro do contrato no Ofício Imobiliário não descaracteriza a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das quotas de condomínio.... (Continua)

2 - STJ Condomínio em edificação. Hipoteca. Despesas condominiais. Natureza «propter rem. imóvel. Conservação. Quotas de condomínio Credora hipotecária. Preferência. Inocorrência. Precedentes do STJ. CCB/2002, arts. 958, 961, 1.422, parágrafo único. Lei 4.591/64, art. 4º, parágrafo único. CPC/1973, art. 711.

«... Conforme fundamentação do voto no REsp 208.896 - RS, 3ª Turma, unânime, Rel. Min. Ari Pargendler, «as quotas de condomínio dizem respeito à conservação do imóvel, sendo indispensáveis a integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte de seu valor. Levado o imóvel à praça, o respectivo edital deve arrolar, entre os encargos do arrematante, o valor devido a esse título, sob pena de comprometer o procedimento. Mas, com ou sem essa informação, as quotas de condomínio serão exigíveis do adquirente. Se o credor hipotecário adjudicar o imóvel, essa obrigação será dele (REsp 67.701, RS, Rel. Min. Costa Leite, DJ, 16/06/97). ... (Min. Aldir Passarinho Junior).... (Continua)

3 - STJ Condomínio em edificação. Hipoteca. Direito de preferência. Execução. Quotas de condomínio. Credor hipotecário. Precedentes do STJ. CCB/1916, art. 759 e CCB/1916, art. 1.560. CCB/2002, art. 961, CCB/2002, art. 1.315, CCB/2002, art. 1.331, e ss. e CCB/2002, art. 1.442, caput. Lei 4.591/64, art. 12.

«1. Tratando-se da execução de quotas de condomínio, não há falar em preferência do credor hipotecário, considerando precedente da Terceira Turma assinalando que em tal caso se trata de conservação do imóvel, «sendo indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte do seu valor». (REsp 208.896, Relator o Ministro Ari Pargendler, DJ de 19/12/02). ... (Continua)

4 - STJ Condomínio em edificação. Quotas de condomínio. Juros moratórios de 1%. Incidência se previsto na Convenção. Ausência que implica nos juros legais de 0,5%. Lei 4.591/64, art. 12, § 3º.

«Os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, previstos no Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º, serão exigíveis desde que previstos na convenção de condomínio; à míngua disso, incidem os juros legais de 0,5 (meio por cento) ao mês.... (Continua)

5 - TJDF JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONDOMINIO EDILÍCIO. INFRAÇÃO CONDOMINIAL PRATICADA POR CRIANÇA. NÃO COMPROVAÇÃO DE TRATAMENTO IMPARCIAL. INVALIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou improcedente o pedido inicial em face da síndica e parcialmente procedente para anular a multa e para restituição do valor pago. Em sede recursal, sustenta o recorrente que o filho do autor foi penalizado com base no regimento interno e por reincidência. Pugna pela improcedência dos pedidos formulados na inicial. ... (Continua)

6 - STJ Administrativo e processual civil. Agravo interno no agravo recurso especial. Quotas de condomínio. Juros moratórios. Alegada ofensa ao CPC/1973, art. 535. Inexistência. CPC/1973, art. 294 e CPC/1973, art. 333, I. Tese recursal não prequestionada. Súmula 211/STJ. Percentual previsto no Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º. Jurisprudência dominante do STJ. Agravo interno improvido.

«I - Agravo interno aviado contra decisão publicada em 09/04/2018, que julgara recurso interposto contra decisum publicado na vigência do CPC/1973. ... (Continua)

7 - STJ Processual civil. Confissão de dívida condominial. Título executivo extrajudicial. Documentação idônea para instruir a execução. Ausência de impugnação. Súmula 283/STF. Exigibilidade. Requisitos. Súmula 7/STJ. Dissídio jurisprudencial. Ausência de cotejo analítico. Mera transcrição de ementas e votos.

1 - O Tribunal de origem consignou, no que diz respeito à exigibilidade do título extrajudicial executado, decorrente de valores condominiais em atraso, que a documentação apresentada foi suficientemente idônea para instruir a execução.... (Continua)

8 - TJRS APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS.  DIREITO PROCESSUAL CIVIL.  

I. CASO EM EXAME: Embargos à execução opostos pela parte devedora em face de cobrança de aluguéis e encargos locatícios decorrentes de contrato de locação residencial com caução, firmado em 03/06/2009. A embargante sustentou a ausência de título executivo e de prova quanto ao valor das quotas condominiais.  ... (Continua)

9 - TJRJ DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONDOMINIO EDILÍCIO. DECISÃO DE INDEFERIMENTO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE PAGAMENTO DE CUSTAS AO FINAL DO PROCESSO. RECURSO DA PARTE AUTORA / AGRAVANTE PROVIDO.

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de concessão do benefício da gratuidade de justiça formulado pela parte autora, condomínio edilício, sob o fundamento de ausência de comprovação da alegada hipossuficiência econômica, apesar da juntada de balancetes demonstrando endividamento e dificuldades financeiras. ... (Continua)

10 - TJRJ DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL CONDOMINIO EDILICIO EXEQUENTE. DECISÃO DE INDEFERIMENTO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RECURSO DA PARTE EXEQUENTE / AGRAVANTE DESPROVIDO.

Alega a parte exequente /agravante que, devido a inadimplência altíssima do condomínio exequente, não tem condições financeiras mínimas de arcar com as custas judiciais, tendo em vista o alto índice de inadimplência de 86% (oitenta e seis por cento) conforme relatório de dívidas acostado à inicial. Aduz que, caso tenha que recolher as custas judiciais iniciais, inviabilizará seu acesso à justiça. Assim sendo, diante dos termos da súmula 121 do e. TJRJ, requer o exequente seja concedida as benesses da gratuidade de justiça, a fim de garantir o acesso do exequente ao judiciário ... (Continua)

11 - STJ Condomínio em edificação. Quotas. Entrega tardia das chaves. Circunstância que não pode ser imposta contra o condomínio e deve ser cobrada, pelo condômino, da construtora.

«Para se excusar do pagamento de quotas o condômino não pode opor ao condomínio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliária; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora.... (Continua)

12 - TJPR Direito civil e direito processual civil. Apelação cível. Cobrança de quotas condominiais e legitimidade ativa do condomínio. Apelação provida e sentença reformada para reconhecer a legitimidade ativa do condomínio para cobrar as quotas condominiais inadimplidas.

I. Caso em exame1. Apelação cível visando a reforma de sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, reconhecendo a ilegitimidade ativa do condomínio autor para cobrar quotas condominiais inadimplidas em razão de contrato com empresa de cobrança que, segundo a decisão recorrida, implicaria na sub-rogação dos direitos creditórios. O condomínio autor alega que a antecipação de valores pela empresa não configura cessão de crédito e que é o único legitimado para a demanda.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se o condomínio é parte legítima para ajuizar ação de cobrança de quotas condominiais, mesmo após a contratação de empresa para antecipação de valores, sem que haja cessão de crédito ou sub-rogação expressa de direitos creditórios entre as partes.III. Razões de decidir3. O condomínio é parte legítima para cobrar as quotas condominiais, pois não houve sub-rogação ou cessão de crédito expressamente prevista no contrato com a empresa de cobrança.4. Quando as partes convencionam expressamente que não haverá a transferência do crédito, persiste o vínculo entre o devedor primitivo e o credor original, independentemente do pagamento antecipado de determinado montante por terceiro. Assim, o condomínio tem legitimidade para cobrar débitos condominiais inadimplidos. 5. A sentença que reconheceu a ilegitimidade ativa do condomínio foi reformada, permitindo o prosseguimento da ação de cobrança.6. O caso encontra-se maduro para julgamento, sendo desnecessária a produção de provas (art. 1.013, § 3º do CPC). O valor das quotas condominiais foi corretamente apurado e a parte ré não comprovou o pagamento das mesmas, sendo devidas as quantias pleiteadas.IV. Dispositivo e tese7. Apelação provida para reconhecer a legitimidade ativa do condomínio e julgar procedente o pedido de cobrança das quotas condominiais, condenando a parte requerida ao pagamento de R$ 13.953,89, com atualização monetária e juros de mora.Tese de julgamento: O condomínio é parte legítima para ajuizar ação de cobrança de quotas condominiais, mesmo quando contrata empresa especializada para a antecipação de valores, desde que não haja previsão expressa de sub-rogação ou cessão de crédito no contrato celebrado entre as partes, como no caso.Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 346 e 347; CPC/2015, art. 1.013, § 3º, e CPC/2015, art. 487, I; L. 14.095/2024, art. 406.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 14.06.2021; TJPR, Apelação Cível 0003158-11.2015.8.16.0004, Rel. Des. Alexandre Barbosa Fabiani, 9ª Câmara Cível, j. 11.11.2024; TJPR, Apelação Cível 0004700-83.2020.8.16.0038, Rel. Des. Rogério Ribas, 9ª Câmara Cível, j. 05.02.2023; TJPR, Apelação Cível 0000683-47.2012.8.16.0179, Rel. Des. Luis Sergio Swiech, 9ª Câmara Cível, j. 22.09.2024; Súmula 14/STJ.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o Condomínio Edifício Dom José pode cobrar as taxas condominiais que a Maria Neide Ferreira Dias não pagou. A decisão anterior tinha considerado que o condomínio não tinha o direito de cobrar o débito condominial porque havia contrato com empresa que adiantou os valores inadimplidos, mas o Tribunal entendeu que esse contrato não transferiu expressamente o direito de cobrança para a empresa. Assim, o condomínio continua sendo o responsável por cobrar as dívidas dos moradores. O valor que Maria deve é de R$ 13.953,89, e ela também terá que pagar as custas do processo e os honorários do advogado do condomínio, que são 10% do valor da dívida.... (Continua)

13 - STJ Denunciação da lide. Condomínio em edificação. Ação de cobrança de quotas condominiais. Despesas. Taxa condominial. Compromisso de compra e venda. Proprietário. Promissário comprador.

«Inexistindo lei ou contrato estabelecendo o direito de regresso do proprietário contra o promissário comprador pelas despesas que efetuar com o condomínio, não cabe a denunciação da lide ao promissário comprador, devendo a pretensão ser proposta em ação própria. ... (Continua)

14 - STJ Condomínio em edificação. Cobrança de quotas. Abandono do imóvel pelo promitente comprador. Responsabilidade da promitente vendedora pelo pagamento das quotas. Lei 4.591/64, art. 12.

«Abandono do imóvel pelo promitente comprador, que está em local incerto e não sabido. Responsabilidade da promitente vendedora, a Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo COHAB/SP, pelo pagamento das quotas condominiais.... (Continua)

15 - STJ Condomínio em edificação. Propriedade em condomínio. Cobrança de quotas condominiais da única condômina que reside no imóvel. Litisconsórcio necessário inocorrente na hipótese. Citação dos demais co-proprietários. Denecessidade. CPC/1973, art. 47.

«Residindo um dos co-proprietários no imóvel e sendo apenas ele o beneficiário dos serviços postos à disposição pelo condomínio, deve ele estar no pólo passivo da ação de cobrança de quotas condominiais, ressalvado o seu direito de reembolso ante os demais proprietários.... (Continua)

16 - TJSP Multa condominial. Condomínio. Condômino inadimplente. Sanção exigida no patamar de 2%. Admissibilidade para as quotas condominiais vencidas a partir de janeiro de 2003, prevalecendo a multa de 10% sobre as despesas vencidas antes da vigência do Novo Código Civil, segundo o disposto no art. 1336, § 1º deste mesmo Códex. Ação de repetição do indébito julgada improcedente. Recurso desprovido.

17 - TJPR Desapropriação indireta. Condomínio. Possibilidade de um dos condôminos pleitear a indenização em seu nome e também no dos demais co-proprietários. Depósito judicial da indenização, que será levantado pelos condôminos na proporção das quotas de cada um. CCB, art. 623, II.

18 - STJ Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Solidariedade. Legitimidade passiva da viúva-meeira. Existência de menores herdeiros. Irrelevância. CCB, art. 904.

«A ação de cobrança das quotas condominiais pode ser proposta contra a viúva-meeira do primitivo proprietário, embora existam herdeiros-filhos menores. Cerceamento de defesa inexistente. ... (Continua)

19 - STJ Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Solidariedade. Legitimidade passiva da viúva-meeira. Existência de menores herdeiros. Irrelevância. CCB, art. 904.

«A ação de cobrança das quotas condominiais pode ser proposta contra a viúva-meeira do primitivo proprietário, embora existam herdeiros-filhos menores. Cerceamento de defesa inexistente. ... (Continua)

20 - TJRS AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE QUOTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE.

1. Pretende a parte agravante a reforma da decisão que indeferiu parcialmente a petição inicial e não conheceu do pedido de execução das quotas condominiais vincendas.... (Continua)