locacao quarto consideracoes
Jurisprudência Selecionada

1 - TJRJ Consumidor. Venda de telhas defeituosas. Construção de modesta pousada, ainda que tais casas se destinem precipuamente à locação. Relação de consumo caracterizada. Breves considerações do Des. Nametala Jorge sobre o tema. CDC, art. 2º.

«... Releve-se, logo de início, que a demandante se enquadra na condição de consumidora, diante da teleologia do CDC, art. 2º. Com efeito, o só fato de a autora ter erguido quatro pequenas casas com o intuito de alugá-las e, com isso, incrementar sua renda doméstica, não autoriza absolutamente a ilação de que explora profissionalmente a atividade de construtora. Desta forma, como não se trata sequer de uma modesta pousada, ainda que tais casas se destinem precipuamente à locação, o fato é que as telhas defeituosas foram compradas pela autora para a construção de imóveis integrantes do seu patrimônio, afigurando-se irrelevante que, na atualidade, as casas sejam fonte de renda. E isso é quanto basta para configurá-la como consumidora. ... (Des. Nametala Jorge).... (Continua)

2 - STJ Recurso especial. Locação. Contrato de locação caracterizado. Pesquisa da intenção das partes. Cláusula contratual. Entendimento obtido da análise do conjunto fático-probatório e da interpretação de cláusulas contratuais. Impossibilidade de reexame. Inteligência da Súmula 5/STJ e da Súmula 7/STJ. Considerações do Min. Massami Uyeda sobre o tema. CF/88, art. 105, III. CPC/1973, art. 541. Lei 8.038/1990, art. 26.

«... Ab initio, quanto à natureza do negócio jurídico subjacente, nota-se que o Tribunal local, após interpretar cláusulas contratuais e sopesar o acervo probatório reunido nos autos, entendeu, de forma fundamentada, tratar-se de contrato de locação, havendo, inclusive, contraprestação pecuniária mensal. A propósito, confira-se o seguinte excerto colhido do v. acórdão recorrido: ... (Continua)

3 - TJSP LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL. CAUÇÃO.

Pretensão de que o valor depositado a título de caução seja descontado do débito. Hipótese em que todos os valores pagos já foram considerados quando da cobrança. Recurso desprovido... (Continua)

4 - TJRJ Locação comercial. Contrato. Renovação do contrato. Prorrogação do contrato. Distinção. Considerações do Des. Nagib Slaibi sobre o tema. Lei 8.245/91, art. 56, parágrafo único e 71.

«... Anote-se que deve ser feita a devida diferenciação entre prorrogação e renovação do contrato. Na renovação do contrato de locação, o que ocorre é o prolongamento do negócio jurídico com as mesmas condições anteriormente avençadas inclusive quanto ao tempo de eficácia do contrato. Diferentemente é a prorrogação do contrato de locação que muito embora, mantenha os termos do contrato anterior será por prazo indeterminado sujeito a retomada pelo locador a qualquer tempo, conforme Lei 8.245/1991, art. 56, parágrafo único. Assim ficou anotado na obra Comentários à Nova Lei do Inquilinato (pg. 491): ... (Continua)

5 - STJ Locação comercial. Estacionamento. Terreno urbano destinado à exploração de serviço de estacionamento. Objeto social da locatária. Locação comercial evidenciada. Aplicabilidade da lei de locação. Precedentes do STJ. Considerações do Min. Massami Uyeda sobre o tema. Lei 8.245/1991, art. 1º.

«... No mais, vale dizer, quanto à incidência, na espécie, da Lei de Locação em detrimento das disposições contidas no Código Civil, nota-se que a locação de prédio urbano para a exploração de serviço de estacionamento não tem o condão de arrostar a aplicação da Lei 8245/91, porquanto a referida atividade não se compreende na exceção contida no artigo 1º, parágrafo único, «a, item «2, do retrocitado diploma legal. A propósito, confira-se o seguinte precedente: ... (Continua)

6 - TAPR Empreitada. Contrato. Locação de serviços. Conceito e distinção. Considerações do Juiz Lauro Augusto Fabrício de Melo sobre o tema. CCB/2002, art. 610.

«... Com efeito, a empreitada costuma ser definida como o contrato pelo qual alguém se obriga a fazer determinada obra para outrem, mediante retribuição. Por razões históricas, vinculadas à tradição do direito romano, a empreitada foi tratada no direito brasileiro no quadro geral da locação, constituindo o objeto da seção III do capítulo IV (da locação) - do Título V - das várias espécies de contratos - do livro referente às obrigações -, fazendo-se necessário distinguir ambas as figuras, para a solução justa da controvérsia, que depende da correta definição da relação jurídica estabelecida entre os litigantes. ... (Continua)

7 - TJPE Direito civil e processual civil. Ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e acessórios de locação. Apelação civel. Locação de imóvel em shopping center para exploração no ramo de alimentação. Inadimplemento de aluguéis e taxas condominiais. Desocupação voluntária do imóvel locado. Reconhecimento sobre a dívida inadimplida pelas demandadas/apelantes. Ausência de comprovação das alegações quanto às benfeitorias realizadas. Pagamentos parciais considerados pela parte autora. Reconhecimento da procedência do pleito condenatório. Inexistência de ilegalidade ou abusividade nos encargos previstos no contrato de locação. Recurso com provimento negado. Decisão unânime.

«Reconhecimento pelas demandadas sobre a existência de dívida inadimplida. Realização de benfeitorias no imóvel sem comprovação dos gastos realizados com as mesmas. Inexistência de comprovação pelas demandadas/apelantes dos fatos impeditivos por elas arguidos, ônus que lhes cabia, consoante o CPC/1973, art. 333, II. Reconhecimento pela parte autora dos pagamentos parciais realizados pelas demandadas com a aplicação das devidas deduções. Configurada a ausência de pagamento das parcelas referentes ao contrato estabelecido, impondo-se o reconhecimento da procedência do pleito condenatório formulado pela autora/apelada. Sentença mantida integralmente. Recurso com provimento negado. Decisão unânime.... (Continua)

8 - STJ Locação. Consignação em pagamento. Distinção dos procedimentos previstos na Lei de Locação e no Código de Processo Civil. Considerações sobre o tema. Lei 8.245/91, art. 67. CPC/1973, art. 297 e CPC/1973, art. 890.

«... Em suma, o sistema brasileiro a partir da Lei 8.245 passou a ter dois procedimentos diversos de consignação. Um previsto no CPC/1973 (art. 890 e seguintes), e outro da Lei 8.245, para todas as obrigações derivadas da locação. Como se trata de dois procedimentos especiais, as lacunas de ambos são supridas pelas normas do procedimento ordinário em primeiro lugar, cabendo, ainda, subsidiariamente, aplicar-se as regras do art. 890 e segs. do CPC/1973 à Lei 8.245 naquilo que não for incompatível. Assim, por exemplo, não prevê a lei de locações o prazo para a resposta na consignação, devendo aplicar-se a regra do CPC/1973, art. 297, que o estipula em 15 dias, em razão do que dispõe o art. 273 do mesmo CPC/1973. Entretanto, como a lei do inquilinato não disciplinou a hipótese de consignação em caso de dúvida, esse procedimento será o previsto no especial do art. 890 e seguintes do CPC/1973. É através desse método de heterointegração que devem ser supridas as inevitáveis lacunas de lei nova. Por outro lado, os instrumentos desta são tão modernos que não temos dúvidas que darão o troco e influenciarão o ancião regime do CPC/1973, permitindo-se, v.g. o levantamento da parte incontroversa em toda e qualquer consignatória, o que vem sendo deferido em países europeus como forma de justa e célere composição de litígios. Basicamente, a consignação da lei distingue-se da consignatória do código pela ordinariedade do procedimento, anterioridade de depósito à citação e prazo de resposta. A lei, nesse procedimento, traça não só as normas «in procedendo quanto à judicialização do depósito, mas também normas materiais quanto ao cabimento da consignação em pagamento, repetindo os casos previstos no Código Civil que retratam a conduta resistente do credor quanto ao recebimento da prestação.) ... (Min. Paulo Gallotti).... (Continua)

9 - STJ Locação. Consignação em pagamento. Considerações sobre o tema. Lei 8.245/91, art. 67.

«... Isto porque a ação de consignação da lei, diversa daquela tratada pelo CPC/1973, foi inspirada nos princípios da celeridade, praticidade, economia processual e liberdade de formas que norteiam o novel diploma legal, e há inúmeras obrigações traçadas para ambas as partes do contrato em que, surgindo controvérsia quanto ao recebimento, devem subordinar-se a essa consignatória, e não à do Código de Processo Civil. Assim, a consignação da lei tem possibilidade de levantamento da parte incontroversa, efeito meramente devolutivo do recurso, competência do foro de eleição ou do forum «rei sitae etc. Esse regime jurídico peculiar há de informar a todas as consignatórias decorrentes de obrigações oriundas de locação, com o que restará atendido o desígnio do legislador que pretendeu, explicitamente, prestigiar as questões locatícias submetendo-as à presente lei. Trata-se, como já se disse, de um verdadeiro Código de Locações, e por isso não se justifica que obrigações consignadas pelo locador tenham uma disciplina diversa daquelas consignadas pelo locatário. Assim, não há que se distinguir entre a consignação do aluguel pelo locatário e a consignação que o mesmo queira fazer da multa pela ruptura do contrato por prazo determinado. Em ambos os casos, estamos diante de obrigações derivadas da locação. Por outro lado, o mesmo procedimento deverá ser seguido na ação de consignação em que o locador queira depositar o valor da multa pelo decurso do tempo sem utilização, nos casos em que engendrou retomada para uso próprio ou de parentes legalmente beneficiados. ... (Min. Paulo Gallotti).... (Continua)

10 - STJ Sucessão causa mortis. Concubinato. União estável. Ação de prestação de contas movida pelo espólio em face da ex-companheira do de cujus. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Fundamento do acórdão não impugnado. Súmula 283/STF. Bem particular. Frutos civis. Comunicabilidade exclusivamente durante a constância da união estável. Data da celebração do contrato de locação e período de sua vigência. Irrelevância. Recurso especial. Direito civil. Lei 8.245/1991, art. 10. CCB/2002, art. 1.659, I. CCB/2002, art. 1.660, V. CCB/2002, art. 1.725. Considerações da Minª. Nancy Andrigui sobre o tema.

«... 4. DA VIOLAÇÃO DO CCB/2002, art. 1.660, V, e CCB/2002, art. 1.725: VALORES DECORRENTES DA LOCAÇÃO DE IMÓVEL EXCLUSIVO DO DE CUJUS. ... (Continua)

11 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. Cumprimento de sentença. Complementação de ações. Valor patrimonial da ação e valor da cotação da ação. Incidência das Súmula 283/STF e Súmula 284/STF. Decisão mantida.

«1. A falta de impugnação objetiva e direta ao verdadeiro fundamento do acórdão quanto às alegações sobre o critério de cálculo do valor patrimonial da ação e o valor da cotação da ação denota a deficiência da fundamentação recursal, que se apegou a considerações secundárias e que de fato não constituíram objeto de decisão pelo Tribunal de origem, a fazer incidir, no particular, as Súmula 283/STF e Súmula 284/STF. ... (Continua)

12 - STJ Embargos de terceiro. Falência. Locação. Arrecadação do imóvel. Imóvel locado pela falida. Inexistência de alienação ineficaz. Considerações do Min. Ari Pargendler sobre o tema. CPC/1973, art. 1.046. Decreto-lei 7.661/45, art. 52, III.

«... Finalmente, a invocação do Decreto-Lei 7.661/1945, art. 52, não tem base fática. ... (Continua)

13 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - AÇÃO DE COBRANÇA - ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS FIADORES RECONHECIDA - LOCADORA APELANTE QUE, COM O RECURSO DE APELAÇÃO, APRESENTOU, EXTEMPORANEAMENTE, DOCUMENTOS (CONTRATOS ASSINADOS PELAS PARTES), OS QUAIS, A RIGOR, NÃO DEVEM SER CONSIDERADOS, SOB PENA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA, PORQUANTO NÃO SE CONSTITUEM DOCUMENTOS NOVOS, A JUSTIFICAR A INCIDÊNCIA DO CPC, art. 435 - PREJUDICADA A ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA PELA APELANTE EM SEDE RECURSAL.

No caso, não se vislumbra qualquer excepcionalidade que justifique a juntada de documentos novos em sede de apelação, quais sejam, os contratos de locação e vistoria inicial assinados pelas partes, que poderiam alterar a conclusão lançada pelo magistrado «a quo na r. sentença prolatada. Assim, tendo em vista os efeitos da preclusão, tais documentos não podem ser utilizados como fundamento para infirmar a conclusão lançada em Primeiro Grau. ... (Continua)

14 - TJRS APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO.

I. CASO EM EXAME: Embargos à execução opostos pela executada sob alegação de excesso de execução, sustentando a indevida cobrança de valores relativos ao IPTU, seguro conteúdo 24h, SANEP e a suposta duplicidade na cobrança do aluguel referente ao mês de outubro de 2022. Sentença de improcedência, com condenação da embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. ... (Continua)

15 - 2TACSP Locação. Tutela antecipatória. Hermenêutica. Aplicação subsidiária do CPC/1973. Admissibilidade. Considerações sobre o tema. CPC/1973, art. 273. Lei 8.245/91, art. 79.

«... Logo e por força da norma de extensão do Lei 8.245/1991, art. 79, possível a aplicação subsidiária do disposto no CPC/1973, art. 273, à Lei do Inquilinato, de modo a possibilitar a antecipação da tutela na ação de despejo. Em comentários que faz a respeito da possibilidade de concessão da tutela antecipada nas ações locatícias típicas, o il. autor LUIZ FUX, hoje Min. do Superior Tribunal de Justiça, assinala, especificamente, a hipótese da tutela no despejo em que se sustenta como «causa petendi a cessão da locação para exploração de atividade nociva aos bons costumes ou que implique atividade nociva para o imóvel. E acrescenta «a simples modificação subjetiva do vínculo é severamente punida pela lei ao considerar grave infração a cessão, empréstimo ou sublocação não consentidas por escrito pelo locador. A hipótese aventada é mais grave ainda. O locatário desvirtua a finalidade da locação, instalando vg uma casa de jogos ou de tolerância no imóvel residencial do locador ou explorando vg uma cozinha industrial com a utilização de bujões que submetem a grave risco a própria integridade do imóvel e de seus vizinhos (Tutela Antecipada e Locações, 2ª ed. ed. Destaque, p. 135). Neste sentido há precedentes desta col. 5ª Câmara: «Admite-se a concessão de tutela antecipada de despejo de imóvel locado, mesmo sem previsão específica da hipótese na Lei de Locações, quando presentes os requisitos do CPC/1973, art. 273, que se aplica subsidiariamente à Lei Inquilinária. Agravo provido para conceder a antecipação de tutela e decretar-se o despejo do sublocatário infrator do contrato e da cláusula de exclusividade (AI 760.426-0/4 - rel. Juiz PEREIRA CALÇAS). ... (Juiz S. Oscar Feltrin).... (Continua)

16 - STJ Recurso especial. Qualificação jurídica dos fatos. Possibilidade. Súmula 7/STJ. Inaplicabilidade na hipótese. Considerações do Min. Félix Fischer sobre o tema. Precedentes do STJ. CPC/1973, art. 541.

«O recurso especial é admissível na hipótese de qualificação jurídica dos fatos. (...)Também quanto à possibilidade de se qualificar juridicamente os fatos, diz Bernardo Pimentel Souza: ... (Continua)

17 - TJSP Apelação. Ação renovatória de contrato de locação para fins comerciais. Reconvenção. Sentença de improcedência quanto ao pleito de renovação do contrato de aluguel e de procedência quanto à reconvenção, para condenar o Autor reconvindo, nos locativos deixados em aberto, apurados por meio de laudo pericial contábil. Recurso do Autor, reconvindo. Preliminar de cerceamento de defesa que deve ser afastada, diante do livre convencimento motivado do magistrado. Preliminar de prescrição trienal nos termos do art. 206, §3º, I do CC que merece parcial acolhimento, devendo ser afastados os débitos locatícios apurados por meio de laudo pericial apontados antes de 20/05/2017, considerando a reconvenção apresentada no dia 20/05/2020, devendo o novo valor ser apurado em sede de liquidação de sentença. Recurso do Autor que comporta parcial acolhimento. Documentos juntados em sede apelação que não podem ser considerados como prova nova, nos termos do parágrafo único do CPC, art. 435. Requisitos da ação renovatória que não foram devidamente cumpridos, em especial a violação ao disposto no art. 71, II da Lei. 8.2454/91 (Lei 8.245/1991) . Autor que inclusive coloca em dúvida no curso do processo se estava adimplente com suas obrigações, uma vez que declarou nos autos que «caso exista alguma diferença de valor dos alugueres pagos esta ocorreu no período de junho de 2018 a dezembro de 2019 no valor de R$ 9.564.00 (nove mil, quinhentos e sessenta e quatro reais)". Deve o locatário ao ingressar com a ação renovatória comprovar de forma efetiva o cumprimento do contrato de locação, não havendo espaço para «dúvidas quanto aos débitos deixados em aberto. Precedentes. Sentença parcialmente reformada por conta da prescrição de parte dos débitos locatícios. Sucumbência inaugurada por conta da reforma da ação reconvencional. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

18 - TJSP RECURSO - APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - FINALIDADE COMERCIAL - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL EMBARGOS À EXECUÇÃO.

Execução na qual o exequente persegue crédito atinente à locação de espaço comercial. Embargantes suscitam a ocorrência de prescrição, ressaltam a inexistência de título executivo e impugnam os valores de aluguéis cobrados. Pleiteiam a redução equitativa dos aluguéis referentes ao período pandêmico. Prescrição. Inocorrência. Instrumento particular de confissão de dívida obsta o decurso do prazo prescricional. Título executivo objeto dos autos em exame revela liquidez, certeza e exigibilidade. Insurgência dos embargantes quanto aos débitos relativos a janeiro de 2019 e março de 2021. Instrumento de confissão de dívida no qual os embargantes confessam o débito referente a janeiro de 2019 a fevereiro de 2020. Débitos posteriores devem ser incluídos no cálculo da cobrança, eis que o pagamentos aos quais aludem os embargantes foram considerados para o pagamento dos valores vencidos no período de janeiro de 2019 a fevereiro de 2020, conforme consta da cláusula primeira do documento de confissão de dívida. Redução dos locativos em razão da crise sanitária provocada pelo «coronavírus (Covid 19). Descabida a invocação alegação genérica da pandemia como pretexto para provocar a interferência do Poder Judiciário nas relações privadas. Crise que causou impactos à ambas as partes da relação contratual. Impossibilidade de atribuir o ônus da locação exclusivamente ao locador. Improcedência na origem. Sentença mantida. Recurso de apelação dos embargantes não provido. Descabida a majoração da verba honorária com base no parágrafo 11 do art. 85 do CPC... (Continua)

19 - TJMG AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - LIQUIDEZ VERIFICADA - EXCESSO DE EXECUÇÃO - NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA - INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.

Em conformidade com a tese firmada pelo Colendo STJ no julgamento do Tema Repetitivo 108, o cabimento da exceção de pré-executividade se vincula ao atendimento concomitante de dois requisitos, quais sejam: «(...) (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória". Na dicção do CPC, art. 784, VIII constitui título executivo extrajudicial «o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio". Estando a ação de execução devidamente instruída com cópia do contrato de locação, instrumento particular de confissão de dívida e planilha atualizada do débito, não há se falar em iliquidez do título executado. A forma de realização do cálculo do valor do aluguel e acessórios da locação, que se traduz em verdadeira arguição de excesso de execução, demanda dilação probatória o que é incompatível com a estrita via da exceção de pré-executividade. V.V. DIREITO PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - ALUGUEL E FUNDO DE PROMOÇÃO E PROPAGANDA - LIQUIDEZ - ENCARGOS COMUNS/CONDOMÍNIO - ILIQUIDEZ - A exceção de pré-executividade é cabível para discutir a validade da execução quando presentes vícios formais evidentes, sem necessidade de dilação probatória. - O CPC, art. 784, VIII dispõe que o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio. - No caso concreto, os val ores cobrados a título de aluguel mínimo reajustado e fundo de promoção e propaganda são considerados líquidos e exigíveis, pois decorrem de disposições contratuais objetivamente estipuladas. - Por outro lado, os valores referentes a despesas comuns/condomínio não possuem liquidez, pois sua apuração depende da contribuição dos demais lojistas e de documentos que não foram apresentados nos autos. - Assim, a execução deve ser parcialmente extinta, sem resolução de mérito, quanto aos encargos comuns/condomínio, por ausência de liquidez.... (Continua)

20 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE - ASSOCIÇÃO DE PROTEÇÃO VEICULAR - COLISÃO - INDENIZAÇÃO DEVIDA - DEMORA EXCESSIVA NOS REPAROS - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - QUANTUM - METÓDO BIFÁSICO - DANOS MATERIAIS - LOCAÇÃO DE VEÍCULO - IMPOSSIBILIDADE. 1.

Não há ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais apontam o suposto equívoco da decisão impugnada. 2. As associações de proteção veicular estão enquadradas no conceito de fornecedor, previsto no CDC, art. 3º, sendo seus associados considerados consumidores para todos os fins de direito. 3. O contrato de seguro pressupõe a existência de um bem a ser protegido. 4. A demora excessiva e injustificada para o reparo de veículo gera dano moral. 5. O arbitramento da quantia devida para compensação do dano moral deve considerar os precedentes em relação ao mesmo tema e as características do caso concreto (a gravidade do fato em si, a responsabilidade do agente, a culpa concorrente da vítima e a condição econômica do ofensor). 6. Disponibilizado carro reserva pelo período de 7 dias conforme apólice, não há que se falar em ressarcimento dos valores com locação até a entrega do veículo sinistrado.... (Continua)