CCB/1916 - Código Civil Brasileiro de 1916 - Lei 3.071/1916, art. 722 - Jurisprudência

1 - TJRJ ACÓRDÃO

contrato de corretagem encontra-se disciplinado nos CCB, art. 722 e CCB, art. ss.. Cuida-se de contrato típico, pelo qual uma pessoa, sem qualquer vínculo de subordinação ou dependência, obriga-se a obter para uma segunda, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. 2- Bilateral e oneroso que é, importa em deveres também para o comitente, cuja contraprestação fundamental consiste no pagamento da comissão prevista no art. 724 do citado diploma. 3- Considera-se também como contrato não solene, haja vista não exigir forma específica para a sua celebração, inclusive podendo ser tomado por ajuste verbal. Basta o acordo de vontades, o qual pode ser provado por qualquer meio hábil. 4- Autor alega que foi contatado pelo Réu para efetuar a venda de um imóvel, tendo sido acertado verbalmente que seria anunciado o imóvel pelo valor de R$ 1.750.000,00, do qual seria tirada a comissão de 6% da venda, em caso de êxito na intermediação. Ressalta que participou de longas tratativas entre o Réu e o contratante, no entanto, aduz que foi realizada a promessa de compra e venda do referido imóvel sem a sua participação, com posterior recursa no pagamento da comissão e corretagem, da qual faz jus. 5- Por outro lado, o Réu, não nega que teria procurado o Autor que se disponibilizou a intermediar a venda de seu imóvel, indicando possíveis compradores, porém alega que a participação do corretor na celebração do negócio foi mínima e que seu trabalho não concorreu para o êxito da transação. 6- Embora o Réu alegue ser indevida a cobrança da comissão, as circunstâncias do caso denotam justamente o contrário. O próprio Réu afirma que o negócio não foi concluído naquele momento em razão das condições apresentadas pelo Autor, diversas daquelas pretendidas. 7- O conjunto probatório confirma que a negociação inicialmente foi realizada por intermédio da parte Autora, conforme se observa pela ficha de cadastro de visita acostada no indexador 26. As conversas não impugnadas via «Whatsapp entre o Autor e o Réu (indexadores 7/9) também não deixam dúvidas de que houve a intermediação quanto à compra e venda do bem imóvel em questão. 8- Da prova testemunhal colhida em audiência de instrução e julgamento, indexadores 197, ficou claro que o Autor prestou os serviços de captação do cliente e a primeira visita no imóvel foi por ele realizada. 9- Todos esses elementos levam a crer que, de fato, o Autor realizou o que a doutrina costuma chamar de aproximação útil dos interessados1, atuar este que possibilitou e culminou no aperfeiçoamento da compra e venda do bem, mesmo que ultimada posteriormente, e após a participação de terceiros. 10- Como bem destacado na sentença: «... ao que se extrai dos aludidos depoimentos, a parte autora não apenas levou o comprador ao imóvel para a primeira visita, mas também teria tentado resolver a questão relativa à documentação do imóvel, pendência que precisava ser sanada, inclusive com auxílio na procura de advogado que pudesse resolver o imbróglio pendente. 11- Ainda que o negócio tenha sido firmado posteriormente, sem que o Autor tomasse parte dos acertos finais ajustados entre os negociantes, a compra e venda realizou-se como fruto da mediação, apresentando os contratantes e intermediando as negociações iniciais. 12- A jurisprudência mais recente do STJ entende que é devida a comissão de corretagem, nos casos em que o trabalho de aproximação entre as partes contratantes, realizado por corretor, resulte no negócio imobiliário pretendido, ainda que este não seja levado a termo. 13- É inconteste que a intermediação entre as partes foi realizada pelo Autor, sendo irrelevante o fato de ter levado aproximadamente 5 (cinco) meses para a finalização do negócio. Ora, se alcançado o resultado, que é a compra e venda, é devida a comissão, mesmo que o profissional tenha sido excluído do negócio no decorrer do tempo. 14- O fato de o Réu não ter se comprometido, por escrito, em arcar com o valor da comissão de corretagem, não tem o condão de afastar a existência do serviço prestado, até porque o negócio entre as partes se aperfeiçoou, conforme se verifica do documento de indexador 27. 15- Quanto à fixação do termo a quo para incidência dos juros de mora, considerando que a relação entre as partes é contratual, eles devem incidir a partir da citação, nos termos do CCB, art. 405. Inaplicabilidade da taxa SELIC. 16- DESPROVIMENTO DO RECURSO.... (Continua)

2 - TJSP APELAÇÃO - COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE PROVA DA APROXIMAÇÃO DAS PARTES

Não foi demonstrada a aproximação das partes, necessária para o exaurimento da obrigação contratual - contrato típico consensual (CCB, art. 722) aperfeiçoado também na hipótese verbal - ou da aquiescência da alienante com a apresentação do adquirente e intermediação (CPC, art. 373); ... (Continua)

3 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL.

Comissão de corretagem. Ação de cobrança. ... (Continua)

4 - TJSP APELAÇÃO - COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE PROVA DA APROXIMAÇÃO DAS PARTES

Não foi demonstrada a aproximação das partes, necessária para o exaurimento da obrigação contratual - contrato típico consensual (CCB, art. 722) aperfeiçoado também na hipótese verbal - ou da aquiescência da alienante com a apresentação do adquirente e intermediação (CPC, art. 373); ... (Continua)

5 - TJSP APELAÇÃO. MONITÓRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM.

Pretensão procedente em primeiro grau. Constituição de título executivo em favor do demandante. Inconformismo do réu. O apelado atuou para que as partes obtivessem consenso acerca dos elementos essenciais dos compromissos de compra e venda e, portanto, faz jus à comissão, ainda que o recorrente tenha se arrependido. Inteligência dos CCB, art. 722 e CCB, art. 725. Desistência manifestada mais de um ano após a celebração dos contratos. Comissão que deveria ser paga diretamente pelo comprador, após a quitação da entrada, realizada no ato da celebração do compromisso. Retenção de parte do montante pago que não abarcou a corretagem, visto que o responsável pelo pagamento era o apelante. Não poderia a alienante reter o que não recebeu. Remuneração devida. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

6 - STJ Direito civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Apreciação de todas as questões relevantes da lide pelo tribunal de origem. Ausência de afronta aos CPC/2015, art. 489 e CPC/2015 art. 1.022. Requisitos de relação consumerista. Acórdão recorrido conforme à jurisprudência desta corte superior. Súmula 83/STJ. Corretora. Falha na intermediação imobiliária. Descaracterização Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Inadimplemento contratual. Ressarcimento das despesas de corretagem. Prescrição decenal. Súmula 83/STJ inadimplemento contratual. Direito à repetição das despesas de intermediação imobiliária. Súmula 83/STJ. Divergência jurisprudencial não demonstrada. Decisão mantida.

1 - Inexiste afronta aos CPC/2015, art. 489 e CPC/2015 art. 1.022 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, sobre as questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.... (Continua)

7 - TJSP APELAÇÃO -

Cobrança de comissão de corretagem cumulada com pedido de indenização por danos morais. ... (Continua)

8 - STJ Civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Atraso na entrega da obra. Indenização. Corretora. Legitimidade passiva ad causam. Participação na cadeia de fornecimento. Não ocorrência. Precedentes. Decisão mantida.

1 - Segundo a jurisprudência do STJ, «em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos CCB, art. 722 e CCB, art. 723. [...] Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente (AgInt nos EDcl no REsp. Acórdão/STJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em Documento eletrônico VDA43122089 assinado eletronicamente nos termos do art. 1º § 2º, III da Lei 11.419/2006Signatário(a): ANTONIO CARLOS FERREIRA Assinado em: 28/08/2024 20:00:47Publicação no DJe/STJ 3941 de 30/08/2024. Código de Controle do Documento: ecfe5023-cc64-4512-8971-b51788c38020 17/10/2022, DJe de 20/10/2022).... (Continua)

9 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM.

Pretensão procedente em primeiro grau. Inconformismo dos réus. INTERMEDIAÇÃO. A recorrida estava autorizada a intermediar a venda, atuou efetivamente não apenas para aproximar as partes, bem como durante a negociação das propostas. O negócio foi concluído dois meses após a apresentação das ofertas mediadas pela apelada. Não há comprovação do pagamento da comissão a outro corretor. O suposto intermediador que, segundo os recorrentes, teria viabilizado a compra e venda, prestou depoimento e afirmou expressamente que não o fez. Inteligência dos CCB, art. 722 e CCB, art. 727. Remuneração devida. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Majoração. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

10 - STJ Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da unidade imobiliária. Entrega do imóvel ao adquirente. Corretora. CCB, art. 722 e CCB, art. 723. Inexistência de falha na prestação do serviço de corretagem. Afastamento da responsabilidade solidária.

1 - A prestação de serviço de corretagem, em princípio, não gera liame jurídico entre o corretor e as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato de compra e venda que enseje sua responsabilização por descumprimento de obrigação assumida pela incorporadora/construtora. O corretor não integra a cadeia de fornecimento (CCB, art. 722 e CCB, art. 723). (AgInt no REsp. Acórdão/STJ).... (Continua)

11 - TJRJ Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem. Autores que afirmam ter intermediado a venda de imóvel dos réus. Sentença que julgou improcedentes os pedidos.

12 - TJRJ RECURSOS DE APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA. INEXISTÊNCIA. SERVIÇO AUTÔNOMO. PEDIDO RESCISÓRIO CAPITANEADO PELA COMPRADORA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PRECLUSÃO. RETENÇÃO DE PARCELA DO MONTANTE DESPENDIDO. JUROS MORATÓRIOS. TEMA 1002 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

Ab initio, necessário consignar o que fora dirimdo em sede de recurso repetitivo pelo C. STJ no tema 1095: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do CDC. Embora oportunizada a manifestação das partes sobre o decidido pelo Tribunal da Cidadania (doc. 664), a parte demandada reiterara suas razões recursais (doc. 671 e 672), não acrescida manifestação pela parte demandante (doc. 668). Responsabilidade da corretora. Inicialmente, sustenta a parte autora que a condenação deveria alcançar a segunda ré, integrante da cadeia de consumo, existindo, portanto, solidariedade entre as demandadas. Não lhe assiste razão. Não só inaplicável o diploma consumeirista, como a responsabilidade da corretora de imóveis está associada ao serviço por ela ofertado, qual seja, o de aproximar as partes interessadas no contrato de compra e venda, prestando ao cliente as informações necessárias sobre o negócio jurídico a ser celebrado. Eventual inadimplemento ou falha na prestação do serviço relacionada ao imóvel em si, ao menos em regra, não pode ser imputada a corretora, pois, do contrário, ela seria responsável pelo cumprimento de todos os negócios por ela intermediados. Isso desvirtuaria a natureza jurídica do contrato de corretagem e a própria legislação de regência. ¿(...) 2. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos CCB, art. 722 e CCB, art. 723. 3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente. (...)¿ STJ. 4ª Turma. AgInt no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 01/06/2021 Assim, em regra, a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem (STJ. 3ª Turma. REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 15/02/2022 (Info 725). Excepcionalmente, o C. STJ reconhece a solidariedade entre corretora e incorporadora se ficarem constatadas eventuais distorções na relação jurídica de corretagem, como, por exemplo, se a corretora se envolve na construção e incorporação do imóvel, o que originalmente não seria sua função. Neste caso, poderia ser reconhecida a sua responsabilidade solidária. Não é o caso dos autos, porém. Finalmente, a mera percepção do valor pelo serviço da corretagem prestada não justifica a legitimidade aventada pela parte demandante, na medida em que devido seu pagamento, ante a efetiva prestação do serviço, sendo, inclusive, lícita a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (STJ. 2ª Seção. REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016). Diante do exposto, nesse ponto, não merece prosperar o apelo autoral, mantida a improcedência quanto à segunda ré. Tampouco merece prosperar o apelo autoral quando requer a inversão do ônus probatório. Seja em razão da inaplicabilidade do diploma consumeirista, seja pela própria preclusão da decisão saneadora (doc. 366), não merece prosperar o pedido de inversão do ônus da prova formulado pela parte demandante em sede recursal. Ademais, sendo regra de instrução, assegurando-se à parte a quem não incumbia inicialmente o encargo, a reabertura de oportunidade, competiria à parte autora demonstrar a existência de danos suscitados, além de se mostra extemporâneo seu inconformismo quanto ao indeferimento do pedido de inversão nessa oportunidade. Por outro turno, não assiste razão à primeira ré quando afirma que não demonstrada a incapacidade econômica de a demandante suportar o ajuste outrora firmado, motivo pelo qual infundado o pedido rescisório. Depreende-se da documentação trazida pela demandante o diagnóstico de doença autoimune - Síndrome de Sjögren (doc. 92), o que culminara em sua dispensa do serviço militar (doc. 68), sendo presumível a queda de sua condição econômica a ensejar o pedido formulado em sede extrajudicial meses após a celebração do negócio (abril/15), antes mesmo da conclusão das obras e entrega do imóvel (setembro/17). Exsurge, por isso, da evidente perda do tempo útil, a pretensão compensatória perseguida pela parte autora. Necessária, por fim, a análise do quantum reparatório. O dano moral deve ser este fixado de acordo com o bom senso e o prudente arbítrio do julgador, sob pena de se tornar injusto e insuportável para o causador do dano. Nesse passo, considerando a tentativa de solução da celeuma no âmbito extrajudicial e a possível repercussão do fato, tendo em vista a especial vulnerabilidade do estado de saúde da demandante, reputo como razoável a fixação da verba compensatória em R$ 4.000,00, acrescida de juros moratórios a partir a citação e corrigida monetariamente desde a presente. Por fim, não merece acolhida a irresignação defensiva no tocante ao quantum a ser ressarcido e o percentual de retenção, notadamente diante da tentativa de desfazimento do ajuste pouco após sua celebração, o que decerto permitiria a revenda da unidade imobiliária, inclusive, por valor superior ao ajustado inicialmente com a demandante. Nesse contexto, importa consignar, ainda, a reconhecida inaplicabilidade da Lei do distrato (Lei 13.786/18) em contratos firmados anteriormente a vigência da referida lei, pois tal norma entrara em vigor em 28 de dezembro de 2018, como decidido pelo C. STJ, de modo que a correção monetária deve ter como termo inicial a data do dispêndio da importância pela parte autora, por representar tão-somente recomposição do poder aquisitivo perdido com o decurso do tempo e impacto inflacionário. Em contrapartida, de fato, somente a partir do trânsito em julgado da decisão é que poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa do comprador com restituição de valores em desconformidade do que foi pactuado (tema 1002 do C. STJ): Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Inexiste, portanto, sucumbência recíproca entre as recorrentes, competindo à primeira ré, como decidido pelo juízo a quo, suportar as despesas processuais, além de honorários advocatícios, os quais foram bem arbitrados em 10% sobre o valor da condenação em prol do patrono da parte autora. Recursos parcialmente providos.... (Continua)

13 - STJ Civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Distrato imobiliário. Restituição parcial dos valores pagos. Corretora. Legitimidade passiva ad causam. Participação na cadeia de fornecimento. Não ocorrência. Precedentes. Decisão mantida.

1 - Segundo a jurisprudência do STJ, «em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos CCB, art. 722 e CCB, art. 723. [...] Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente (AgInt nos EDcl no REsp. Acórdão/STJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022). ... (Continua)

14 - STJ agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência. Reconsideração. Civil. Ação de cobrança. Violação do CPC/2015, art. 1.022. Súmula 284/STF. Comissão de corretagem. Efetiva intermediação do corretor e resultado útil do instrumento de compra e venda realizado pelas partes. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Honorários advocatícios. Arts. 85, §§ 2º e 8º, do CPC. Agravo interno provido para conhecer do agravo em recurso especial. Recurso especial desprovido.

1 - A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos de inadmissibilidade do recurso especial. Reconsideração. ... (Continua)

15 - STJ compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da unidade imobiliária. Lucros cessantes presumidos. Termo final. Entrega do imóvel ao adquirente. Aplicação da Súmula 83/STJ. Corretora. Legitimidade passiva ad causam. CCB, art. 722 e CCB, art. 723. Inexistência de falha na prestação do serviço de corretagem afastamento da responsabilidade solidária.

1 - A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que «no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27.9.2019). ... (Continua)

16 - STJ Agravo interno no recurso especial. Consumidor e processual civil. Violação ao art. 722 do cc, à Lei 11.771/2008 e ao Decreto 5.406/05. Prequestionamento. Ausência. Legitimidade passiva. Súmula 7/STJ. Danos materiais. Danos morais. Danos estéticos. Reexame do conjunto fático-probatório. Súmula 7/STJ. Descumprimento de publicidade. Reexame do conjunto fático-probatório. Súmula 7/STJ. Valor dos danos morais. Razoabilidade. Modificação. Súmula 7/STJ. Chamamento ao processo. Relação jurídica de consumo. Impossibilidade. Anulação do processo. Sentença proferida em favor do consumidor. Prejuízo ao consumidor. Ressarcimento a ser buscado em ação própria. Ausência de prejuízo à recorrente. Solidariedade dos participantes da cadeia de fornecimento. Preposição. Violação ao CPC, art. 131, de 1973 princípio da persuasão racional. Divergência jurisprudencial. Súmula 7/STJ. Multa prevista no art. 1.021 § 4º, do CPC. Não incidência.recurso não provido

«1. No que diz respeito a violação ao CCB, art. 722, à Lei 11.771/2008 e ao Decreto 5.406/2005 o recurso especial não pode ser conhecido em virtude da ausência de prequestionamento. Incidência das Súmula 282/STF e Súmula 356/STF. ... (Continua)