penhora dividas condominio
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Civil. Recurso especial. Ação de cobrança de contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza do crédito. Alienação fiduciária propter rem de coisa imóvel. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial improvido.

1 - Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de propter rem 2002.... (Continua)

2 - STJ Civil. Recurso especial. Ação de cobrança de contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza do crédito. Alienação fiduciária propter rem de coisa imóvel. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial improvido.

1 - Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de propter rem 2002.... (Continua)

3 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança de contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza do crédito. Alienação fiduciária propter rem de coisa imóvel. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial provido. Direito civil. CPC/2015, art. 835, XII. Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. CCB/2002, art. 1.345. CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único.

4 - TJSP Agravo de instrumento - Penhora de arrecadação condominial - Recurso em que não se discute a possibilidade desta penhora, mas apenas o percentual adequado, requerendo o recorrente a majoração de 10% para 30% - Ao fixar o percentual da penhora, cabe ao julgador encontrar um equilíbrio entre a dívida cobrada e a manutenção das atividades essenciais do condomínio - Ainda que o resultado negativo do condomínio não impeça a penhora, cabendo ao devedor instituir cobrança extraordinária dos condôminos, tal possibilidade não pode permitir a fixação de valor excessivo, sob pena do aumento das taxas condominiais resultar em inadimplemento dos condôminos, prejudicando o próprio credor além do interesse comum representado pelo condomínio - Caso concreto em que, diante das características do condomínio devedor, deve-se manter a penhora de 10% fixada na origem, já que percentual superior pode, no momento, inviabilizar a manutenção das atividades do devedor - Ressalva que alterada a situação econômica do condomínio, o percentual poderá ser majorado no futuro - Agravo improvid

5 - STJ Civil. Agravo interno no recurso especial. Contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza do débito. Alienação fiduciária propter rem de coisa imóvel. Penhora do imóvel. Possibilidade. Agravo interno desprovido.

1 - Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza jurídica propter rem da dívida condominial, nos termos do CCB/2002, art. 1.345.... (Continua)

6 - TJPR AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE EM DÍVIDA CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. I.

Caso em exame1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que deferiu o pedido de penhora do imóvel em ação de execução de título executivo extrajudicial, em razão de dívidas condominiais, sob a alegação de que o imóvel está gravado com cláusula de alienação fiduciária em favor de instituição financeira, o que inviabiliza a constrição do bem até que a propriedade seja consolidada em nome do credor fiduciário.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial.III. Razões de decidir3. Impossibilidade de penhora sobre imóvel dado em garantia em alienação fiduciária, conforme o art. 1.368-B do Código Civil e a Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º.4. A responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel, não permitindo a penhora do bem que não integra seu patrimônio.IV. Dispositivo e tese5. Recurso conhecido e provido.Tese de julgamento: É inviável a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em garantia para saldar dívidas condominiais, sendo possível apenas a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, conforme disposto no art. 1.368-B do Código Civil e no CPC, art. 835, XII.Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.368-B, p.u.; CPC/2015, art. 835, XII; Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Quarta Turma, j. 14.06.2021; STJ, AgInt nos EDcl no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 23.10.2023. Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que não é possível penhorar o imóvel para pagar dívidas de condomínio, porque esse imóvel está em alienação fiduciária, ou seja, pertence ao banco até que a dívida seja totalmente paga. A lei diz que o imóvel só pode ser penhorado se a propriedade for do devedor, o que não é o caso aqui. O condomínio pode tentar penhorar apenas os direitos que o executado tem sobre o imóvel, mas não o imóvel em si.... (Continua)

7 - TJSP Penhora. Incidência sobre três unidades autônomas do condomínio executado. Inadmissibilidade. Responsabilidade do condômino pelas dívidas do condomínio que é limitada à proporção da fração ideal de que é proprietário. Necessidade. Entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Inexistência de solidariedade passiva entre os condôminos (CCB, art. 265). Recurso improvido.

8 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Obrigação propter rem. Penhora online. Possibilidade. Penhora do imóvel. Não obrigatoriedade. Princípio da menor onerosidade. Violação. Ausência. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a penhora do próprio imóvel. Precedentes do STJ. CPC/1973, art. 620 e CPC/1973, art. 655.

«... III – Da penhora do imóvel na execução de dívidas condominiais ... (Continua)

9 - TJPR Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial impossibilidade. Agravo de instrumento não provido.

I. Caso em exame1. Agravo de instrumento interposto pela credora fiduciária contra decisão do juízo da 2ª Vara Cível do Foro Regional de Cambé, que indeferiu o pedido de penhora sobre imóvel referente a débito condominial. A agravante sustenta que as despesas condominiais possuem natureza propter rem e que a dívida não é de caráter pessoal.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, considerando a natureza propter rem das despesas condominiais e a propriedade do credor fiduciário sobre o bem.III. Razões de decidir3. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, o que implica que o proprietário é responsável pelo pagamento, independentemente da posse direta do imóvel.4. A penhora do imóvel alienado fiduciariamente não é permitida em execução movida por terceiro contra o devedor fiduciante, pois a propriedade do bem pertence ao credor fiduciário.5. A jurisprudência do STJ estabelece que a penhora deve recair apenas sobre os direitos do devedor fiduciante, e não sobre o imóvel em si.6. O pedido de penhora do imóvel não foi acolhido, pois a propriedade do bem está em nome do credor fiduciário, e a dívida condominial não altera essa situação.IV. Dispositivo e tese7. Agravo conhecido e desprovido.Tese de julgamento: É vedada a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, sendo possível a constrição apenas sobre os direitos do devedor fiduciante decorrentes do contrato de alienação fiduciária.Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.315 e 1.336; Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º; CC/2002, art. 1.368-B.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 29.06.2020; STJ, AgInt no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, j. 20.04.2020; STJ, REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 23.05.2023; Súmula 83/STJ.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o pedido do condomínio para penhorar um imóvel que já está com a alienação fiduciária não pode ser aceito. Isso porque, segundo a lei, o imóvel pertence ao banco que fez o financiamento e não ao devedor. Mesmo que as dívidas do condomínio sejam relacionadas ao imóvel, a penhora só pode recair sobre os direitos que o devedor tem, e não sobre o próprio imóvel. Portanto, o agravo do condomínio foi negado, mantendo a decisão anterior do juiz.... (Continua)

10 - TJSP DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE IMÓVEL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. DESCABIMENTO. OBRIGAÇÃO «PROPTER REM". SUBSTITUIÇÃO. PENHORA. REQUISITOS LEGAIS. NÃO PRESENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

Caso em exame ... (Continua)

11 - TJPR Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Penhora de imóvel. dívida condominial. promitente comprador. obrigação propter rem. possibilidade de constrição, ainda que registrado em nome de terceiro. Recurso provido.

I. Caso em exame1. Agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Residencial Quintas de São Francisco contra decisão da 20ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, que indeferiu a penhora sobre imóvel em execução de título extrajudicial referente a dívidas condominiais. O agravante sustenta a possibilidade de penhora do imóvel, alegando que este responde pelos valores inadimplidos, mesmo estando registrado em nome de terceiro.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora de imóvel em execução de dívida condominial, mesmo que o bem esteja registrado em nome de terceiro, considerando a natureza propter rem da obrigação e a responsabilidade concorrente entre promitente comprador e vendedor.III. Razões de decidir3. As despesas condominiais são obrigações propter rem, vinculadas ao imóvel, tornando o proprietário responsável pelo pagamento, mesmo que não exerça a posse direta.4. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador, dependendo da imissão na posse e do conhecimento do condomínio sobre a transação.5. A penhora do imóvel é admitida para garantir o crédito do condomínio, mesmo que o imóvel esteja registrado em nome de terceiro.IV. Dispositivo e tese6. Recurso conhecido e provido para autorizar a penhora do imóvel.Tese de julgamento: A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é concorrente entre o promitente vendedor e o promitente comprador, podendo a penhora do imóvel ser realizada para garantir a quitação dos débitos, independentemente do registro do compromisso de compra e venda.Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.315 e 1.336; CPC/2015, art. 543-C.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015; STJ, AgRg no REsp. 1472767, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 01.10.2015; STJ, AgInt no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 15.08.2017; Súmula 282/STF; Súmula 7/STJ.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o Condomínio Residencial Quintas de São Francisco pode penhorar o imóvel de um devedor para garantir o pagamento de dívidas condominiais, mesmo que o imóvel esteja registrado em nome de outra pessoa. Isso acontece porque as despesas do condomínio estão ligadas ao imóvel, e quem é dono do bem deve pagar essas contas. O juiz entendeu que, como o devedor não pagou as taxas, o condomínio tem o direito de cobrar e penhorar o imóvel para receber o que é devido. Assim, o pedido do condomínio foi aceito e a penhora do imóvel foi autorizada.... (Continua)

12 - TJSP Penhora. Incidência sobre unidades condominiais. Não demonstrado o esvaziamento do patrimônio de condomínio devedor, inadmissível que em sede de cumprimento de sentença de ação de cobrança de honorários advocatícios, seja reconhecida a responsabilidade de todos os condôminos pela dívida contraída, penhorando-se unidades condominiais, mormente se não exauridas as providências processuais para alcançar o patrimônio do condomínio como localização de bens, bloqueio de valores, ou penhora no rosto dos autos de créditos a ele devidos. Decisão de indeferimento do pedido de penhora mantida. Recurso não provido.

13 - TJSP Penhora. Incidência sobre unidades condominiais. Não demonstrado o esvaziamento do patrimônio de condomínio devedor, inadmissível que em sede de cumprimento de sentença de ação de cobrança de honorários advocatícios, seja reconhecida a responsabilidade de todos os condôminos pela dívida contraída, penhorando-se unidades condominiais, mormente se não exauridas as providências processuais para alcançar o patrimônio do condomínio como localização de bens, bloqueio de valores, ou penhora no rosto dos autos de créditos a ele devidos. Decisão de indeferimento do pedido de penhora mantida. Recurso não provido.

14 - STJ Penhora. Execução. Condomínio em edificação. Despesas de condomínio. Mudança de orientação da 4ª Turma. Lei 8.009/90, art. 3º, IV.

«A exceção contemplada pelo inc. IV do Lei 8.009/1990, art. 3º abrange a dívida oriunda das despesas de condomínio, podendo, portanto, ser penhorado o imóvel residencial. (...) Quanto à possibilidade de penhora do imóvel, tal como reconhecida no aresto hostilizado, haja vista a própria lei da impenhorabilidade contemplar a exceção, melhor sorte não assiste ao recorrente. A Lei 8.009/90, no seu art. 3º, prevê a possibilidade de efetuar-se a penhora do único bem familiar se o débito exeqüendo for originado de «cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar. Esta Turma, inicialmente, entendeu que o intuito da lei teria sido permitir a penhora do imóvel por dívidas fiscais que recaíssem sobre ele, a deduzir-se da própria classificação utilizada no inc. IV do art. 3º da referida lei - impostos, taxas e contribuições -, que dizem respeito aos tipos de tributos existentes no ordenamento positivo brasileiro. E, nesse sentido, os REsp 52.156-SP (RSTJ 67/488) e 82.563-RJ (DJ 08/04/96), da relatoria dos Ministros Fontes de Alencar e Ruy Rosado de Aguiar, assim ementados:... (Continua)

15 - 2TACSP Condomínio em edificação. Execução. Penhora. Faturamento condominial. Possibilidade. Deferimento de 5%. Considerações sobre o tema. CPC/1973, art. 655 e CPC/1973, art. 571.

«... Em sendo assim, admitida a realização da segunda penhora em outros bens do executado, cabe verificar, apenas, a possibilidade de constrição sobre parcela da arrecadação mensal da massa condominial. E, neste aspecto, a medida também não é ilegal e tem sido admitida nesta Corte, como se pode ver do seguinte aresto, «in verbis:
«EXECUÇÃO - PENHORA - REDUÇÃO - CONDOMÍNIO - FATURAMENTO MENSAL - ARRECADAÇÃO - ADMISSIBILIDADE. Levando-se em conta que o condomínio não tem o mesmo objetivo que as empresas em geral, razoável restringir a penhora de dinheiro ao máximo de dez por cento da arrecadação mensal. (AI 795.780-00/0 - 7ª Câm. - Rel. Juiz MIGUEL CUCINELLI - j. 10/06/2003 - quanto a redução de 20% para 10%).
A viabilizar a medida gravosa, apenas é de se exigir do magistrado a aferição das circunstâncias, com vistas a evitar situações que afetem o funcionamento normal da sociedade condominial, sendo razoável considerar-se, por isso, que o percentual de 5% sobre a arrecadação não onera tanto os condôminos, tornando suportável a medida constritiva.
Assim entendido, é de se acolher o inconformismo do agravante, deferindo a penhora da arrecadação mensal do condomínio no importe máximo de 5% ou, então, a inclusão em rateio mensal do valor devido nos autos, à escolha do devedor, até a completa satisfação da dívida, observando-se, no que couber, o disposto no art. 571 e parágrafos do CPC/1973. ... (Juiz Mendes Gomes).... (Continua)

16 - TJRS AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. PROPTER REM. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. EXCESSO DE PENHORA. AUSENTE. 

TRATANDO-SE DE EXECUÇÃO DE DÉBITO ORIUNDO DE COTAS CONDOMINIAIS, MOSTRA-SE CABÍVEL A PENHORA DO BEM IMÓVEL QUE DEU ORIGEM À DÍVIDA, INDEPENDENTE DE ESTAR ELE GRAVADO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, ANTE A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. PRECEDENTES. ... (Continua)

17 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Obrigação propter rem. Penhora online. Possibilidade. Penhora do imóvel. Não obrigatoriedade. Princípio da menor onerosidade. Violação. Ausência. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a natureza jurídica das cotas condominiais. CPC/1973, art. 620 e CPC/1973, art. 655.

«... I - Delimitação da controvérsia ... (Continua)

18 - STJ Recurso especial. Cobrança de contribuições condominiais. Penhora de imóvel alienado fidu ciariamente. Recurso provido.

I - CASO EM EXAME... (Continua)

19 - TJRS AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Porto de Napolis contra decisão que deferiu a penhora apenas sobre os direitos e ações do imóvel de matrícula 40.982, no cumprimento de sentença contra Nara Beatriz Vitoria Pires. ... (Continua)

20 - TJPR DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. OMISSÃO. VÍCIO INEXISTENTE. PENHORA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. I.

Caso em exame1. Embargos de declaração opostos pela executada contra Acórdão que negou provimento ao agravo de instrumento do condomínio, fundamentando-se na omissão do julgado em relação a decisões recentes do STJ sobre a possibilidade de penhora de imóvel por dívida condominial, mesmo quando alienado fiduciariamente.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se há omissão no Acórdão que justifique o acolhimento dos embargos de declaração opostos pelo Condomínio Spazio Leopoldina, em razão da não consideração de decisões recentes do STJ sobre a possibilidade de penhora de imóvel por dívida condominial, mesmo quando alienado fiduciariamente.III. Razões de decidir3. Os embargos são tempestivos, mas não merecem acolhimento, pois não há omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão.4. As posições do STJ sobre a penhora do imóvel alienado fiduciariamente foram consideradas, mas afastadas por não serem precedentes vinculantes e por contrariarem a jurisprudência consolidada do Tribunal.5. A decisão da Segunda Seção do STJ não foi mencionada expressamente, mas segue a mesma lógica dos demais julgados, não sendo de observância obrigatória pelos Tribunais.6. Os embargos de declaração não devem ter caráter infringente e não podem ser utilizados para reabrir a discussão sobre o caso.IV. Dispositivo e tese7. Embargos de declaração rejeitados.Tese de julgamento: A possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente por dívida condominial não é reconhecida quando não há decisão vinculante do STJ sobre a matéria, mesmo que haja divergência de entendimentos entre os julgados._________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 1.022; CC/2002, art. 1.419; Tema 1266 do STJ.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que os embargos de declaração apresentados pelo Condomínio foram rejeitados. O condomínio pedia que o Tribunal reconsiderasse uma decisão anterior, alegando que não foi levada em conta uma nova interpretação do STJ sobre a penhora de imóveis por dívidas de condomínio. No entanto, o Tribunal entendeu que não havia omissão na decisão anterior e que a questão já tinha sido analisada, não sendo necessário reabrir a discussão. Assim, a decisão que impede a penhora do imóvel foi mantida.... (Continua)