compromisso de compra e venda condominio em edifica
Jurisprudência Selecionada

1 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO NO RGI. RELEVÂNCIA DA IMISSÃO NA POSSE.

Trata-se de ação manejada pelo Condomínio do Edifício Grajaú Privilège em face de uma proprietária objetivando o pagamento de despesas condominiais. A ré apelou da sentença de procedência. ... (Continua)

2 - STJ Compromisso de compra e venda. Apartamentos em condomínio de edifício. Falta de registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis. Lei 4.591/64, art. 32. Inexistência de nulidade ou anulabilidade do contrato. Irregularidade sanável. CPC/1973, art. 462.

«A jurisprudência do STJ afasta a nulidade ou a anulabilidade (nulidade relativa) do contrato de promessa de compra e venda por descumprimento do Lei 4.591/1964, art. 32, que exige o registro do memorial da incorporação no Cartório de Imóveis. Todavia, se não sanada a irregularidade, pode o promissário comprador postular a resolução do contrato de promessa de compra e venda, em face do inadimplemento da obrigação por parte da incorporadora.... (Continua)

3 - TJSP Competência recursal - Ação de indenização por danos materiais movida por condomínio em face da incorporadora em razão de vícios na construção do edifício - Vício de construção - Compromisso de compra e venda ou relação condominial que não estão em debate na causa principal - Competência afeta às Câmaras da Primeira Subseção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça - Inteligência do art. 5º, I, item I.25 e I.28, da Resolução 623/2013 - Precedentes - Recurso não conhecido

4 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

Sentença de parcial procedência. Apelo da ré, sob alegação de inaplicabilidade do CDC, irrevogabilidade, irretratabilidade e validade do contrato, argumentando que as retenções e indenizações previstas na avença devem ser respeitadas, preservando-se o direito de ser a apelante compensada com os gastos, tempo de fruição do bem e de compensar eventuais débitos em aberto de responsabilidade dos promitentes compradores. Pretende manutenção do percentual estabelecido contratualmente para correspondente à devolução de 27,488% das parcelas pagas, ou, subsidiariamente, fixação de retenção com observação das circunstâncias concretas do caso e prejuízos alegadamente sofridos, além do desconto do IPTU e taxas associativas previstas contratualmente, desde a celebração até o trânsito em julgado, com apuração em liquidação de sentença. Alega impossibilidade de devolução das arras, sob pena de afronta aos arts. 418 e 420 do CCivil, prequestionando a matéria. Busca fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado e não da citação, além da fixação da indenização pela fruição do bem, conforme cláusula contratual. Parcial provimento recursal. Ninguém é obrigado a contratar, ou manter-se atrelado a negócio jurídico que não mais satisfaz suas necessidades e expectativas, ou a quem quer que seja, havendo previsão legal e/ou contratual para o caso de rescisão antecipada motivada, ou não. Rescisão do negócio jurídico, por culpa do promitente comprador, determinada a restituição de 80% dos valores desembolsados, com retenção de 20% para fins de ressarcimento dos danos suportados pela vendedora com o desfazimento do negócio. Acolhimento em parte do recurso, para fixação da retenção em 25%, nos termos da jurisprudência do C. STJ. Precedentes desta C. Câmara. Perdas e danos já englobados nesse percentual. Descabida a fixação de taxa de ocupação. Arras pagas no início do contrato, que são confirmatórias e não penitenciais, haja vista que o valor foi dado como princípio de pagamento do montante total ajustado pela venda e compra do lote, representando, portanto, adiantamento de parte do preço do negócio entabulado, não se havendo falar em retenção integral pela ré de valor a esse título, vez que tal quantia se refere ao adiantamento do preço do imóvel para confirmação do negócio jurídico, de modo a integrar o preço do bem. No caso concreto, foi determinada a inclusão das arras no percentual de 20% de retenção dos valores pagos pelos autores, inexistente inconformismo autoral. Tratando-se de lote sem comprovação de transmissão da posse, sem valor de uso, não se verifica comprovação de efetivo prejuízo para a vendedora a esse título, haja vista que não autorizada a imediata exploração econômica pelo adquirente, não sendo o caso de cobrança da taxa de fruição no caso concreto, tampouco desconto do valor a ser devolvido, de eventuais débitos relativos a IPTU, despesas de consumo e quotas associativas, na medida em que ausente comprovação de posse. «Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. (REsp. Acórdão/STJ - Recurso Especial Repetitivo. Acórdão recorrido proferido em julgamento de IRDR). Descabida a fixação de taxa de fruição, no caso, porquanto se trata de imóvel de lote em condomínio, adquirido na planta e cuja posse não foi comprovada pela ré apelante e é veementemente negada pelos autores apelados. Juros de mora contados do trânsito em julgado, e não da citação. Recurso provido em parte.... (Continua)

5 - TJRJ Compromisso de compra e venda. Lote. Inadimplemento do promissário comprador. Rescisão judicial do negócio jurídico. Reintegração na posse condicionada ao pagamento da indenização pela benfeitoria.

«O inadimplemento confessado e culposo do promissório comprador revolve as partes ao estado anterior. As obrigações, também no desfazimento do negócio, devem ser recíprocas, sob pena de enriquecimento ilícito por alguma das partes. Neste aspecto, não cabe apenas à promitente vendedora o ônus de indenizar o promissário comprador pela edificação levantada no terreno. Ela também tem direito de ser indenizada pela ocupação indevida e gratuita do imóvel por todo o longo período em que o promissório manteve-se e ainda mantém-se imitido na posse do bem, até a efetiva desocupação. Como não há no contrato previsão expressa de cláusula de decaimento das parcelas pagas na hipótese de culpa do promissório, as cinco prestações adimplidas devem servir como início da indenização, compensando-se com o montante a ser apurado na fase da liquidação do julgado - ocasião em que se observará o percentual de 1% ao mês sobre o valor do lote. Mesmo que o promissório tenha edificado no terreno, se a Fazenda municipal informa não haver cadastramento de unidades prediais - senão territoriais - no Condomínio onde localizado o imóvel, não é possível atribuir a ele (promissário) a responsabilidade pelo pagamento do IPTU do lote.... (Continua)

6 - TJSP Ação de cobrança ajuizada contra um de seus condôminos para dele exigir parte do preço devido pela unidade que está sendo edificada a preço de custo. Demanda que não guarda relação com compromisso de compra e venda. Matéria atinente às Câmaras da Subsecção de Direito Privado I desta Corte. Recurso não conhecido, com redistribuição

7 - STJ Recurso especial. Direito imobiliário. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Incorporação imobiliária. Necessidade de registro do memorial de incorporação. Validade dos contratos de compromisso de compra e venda. Destituição da incorporadora. Adjudicação do imóvel. Impossibilidade. Recurso especial conhecido e desprovido.

1 - O propósito recursal consiste em definir, além da existência de negativa de prestação jurisdicional, se é possível a adjudicação compulsória de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda firmado com quem não era proprietário do bem. ... (Continua)

8 - TJRJ DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE REPRESENTANTES. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE CHAVES. RECURSO DESPROVIDO.

Trata-se de ação de obrigação de não fazer c/c obrigação de fazer, na qual alega, em síntese, o 1º autor, que adquiriu em 30/07/2021, através da escritura pública de promessa de compra e venda, os direitos aquisitivos dos apartamentos 301 e 302 localizado no edifício do condomínio réu. Aduz que o 2º autor adquiriu em 30/07/2021, através da escritura pública de promessa de compra e venda, os direitos aquisitivos do apartamento 103 localizado no edifício do condomínio réu. Afirmam que houve a imissão dos autores na posse dos imóveis, com a lavratura dos referidos atos, como descrito na cláusula quinta presente nas escrituras. Relata que os imóveis foram outorgados pelos proprietários do terreno onde se construiu o edifício, e que foram permutantes da construtora que executou a obra. Por isso, requer que a parte ré se abstenha de impedir acesso do 1º autor às unidades 301 e 302, e do 2º autor à unidade 103, sendo necessário ainda que lhes seja concedida cópia das chaves do portão do condomínio, bem como do controle de acesso à garagem; seja o réu obrigado a transferir a titularidade dos boletos de cobrança condominiais das unidades 301 e 302 para o 1º autor, e da unidade 103 para o 2º. Sentença de improcedência. Apelação da parte autora. ... (Continua)

9 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITO DE COTAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ENTENDIMENTO SEDIMENTADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, NO JULGAMENTO DO RESP 1.345.331/RS, SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS (TEMA 886 DO STJ), NO SENTIDO DE QUE ¿O QUE DEFINE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS NÃO É O REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, MAS A RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL, REPRESENTADA PELA IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR E PELA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO.¿. CONDOMÍNIO DEMONSTRA QUE POSSUÍA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL OCORRIDA, AO AJUIZAR A AÇÃO CONTRA O PROMISSÁRIO COMPRADOR E APRESENTAR A PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA ENTRE O PRIMEIRO RÉU E A EMPRESA (PROPRIETÁRIA). INCORPORADORA QUE SOMENTE FOI INCLUÍDA NO POLO PASSIVO EM MOMENTO POSTERIOR AO AJUIZAMENTO, SOB A JUSTIFICATIVA DE QUE EVENTUAL PENHORA DO IMÓVEL EXIGIRIA A CIÊNCIA (CITAÇÃO) DAQUELE QUE CONSTA COMO REAL PROPRIETÁRIO, DE ACORDO COM O REGISTRO IMOBILIÁRIO. ILEGITIMIDADE DA RÉ (PROMITENTE VENDEDORA DO IMÓVEL) QUE SE VERIFICA, NO CASO. SENTENÇA QUE DEVE SER MANTIDA EM TODOS OS SEUS TERMOS.

10 - TJRJ APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO CUMULADO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA DE EMPREENDIMENTO. INADIMPLEMENTO TOTAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. DANO MORAL CONFIGURADO.

Trata-se de ação de rescisão contratual, cujo pedido é cumulado com o de indenização por danos materiais e morais, em cuja peça inicial objetivam os autores o reconhecimento do inadimplemento das promessas de compra e venda e a consequente resolução dos contratos, assim como seja reconhecida a responsabilidade solidária dos fornecedores réus, sejam estes condenados a restituir-lhes as quantias pagas, as multas contratual e legal, comissões de corretagem e taxa de serviço de assistência técnica imobiliária, bem assim a reparar os danos morais a que deram causa e os lucros cessantes. ... (Continua)

11 - TJRJ DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO CONSTANTE DO REGISTRO. TRANSMISSÃO DO BEM. AUSENCIA DE PROVA DA CIENCIA INEQUIVOCA DO CONDOMINIO. SENTENÇA DE REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. RECURSO DA PARTE EMBARGANTE/EXECUTADA. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame ... (Continua)

12 - STJ Processual civil. Na origem. Compromisso de compra e venda. Retenção de chaves. Cobrança indevida. Taxa de obras. Taxa de condomínio. Não conhecimento do agravo em recurso especial que não ataca os fundamentos da decisão recorrida.

I - Na origem, trata-se de ação declaratória de nulidade de multa do PROCON aforada pelos agravantes, contra o Estado de Mato Grosso. Na sentença, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes. No Tribunal a quo, a sentença foi reformada, para reconhecer a legalidade da multa do PROCON e para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial e, por conseguinte, manter a multa no valor inicialmente fixado pelo órgão administrativo. Mediante análise dos autos, verifica-se que a decisão inadmitiu o recurso especial, considerando: ausência de afronta a dispositivo legal e ausência/erro de indicação de artigo de Lei violado - Súmula 284/STF.... (Continua)

13 - TJDF JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS. DÍVIDA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENCARGO DO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para determinar que a dívida condominial relativa ao imóvel adquirido pela autora junto aos requeridos seja rateada entre as partes à razão de 50% para cada um. ... (Continua)

14 - TJRJ Apelação. Embargos à Execução de Título Extrajudicial. Cobrança de cotas condominiais. Comparecimento espontâneo da executada. Apresentação de contestação e reconvenção no lugar de Ação Incidental de Embargos à Execução. Erro grosseiro. Violação de norma legal expressa, CPC, art. 914. Preclusão consumativa. Vício processual insanável. Sentença de procedência dos Embargos que se reforma para reconhecer a intempestividade da defesa.

15 - TJPR APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - RESCISÃO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES - RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES - SÚMULA 543/STJ - ALEGAÇÃO DE QUE OS JUROS REMUNERATÓRIOS DEVEM SER EXCLUÍDOS DO VALOR A SER RESTITUÍDO - TESE NÃO ACOLHIDA - CUSTO DO FINANCIAMENTO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO QUE JÁ TEM A FUNÇÃO DE RESSARCIR AS DESPESAS DO VENDEDOR - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - LOTE NÃO EDIFICADO - IPTU E DESPESAS DE CONDOMÍNIO QUE SÃO RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR, DESDE A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO ATÉ SUA RESCISÃO - SUCUMBÊNCIA MÍNINA DA PARTE AUTORA - INAPLICABILIDADE DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE - HONORÁRIOS RECURSAIS DESCABIDOS - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

16 - TJPR Direito civil e processual civil. Apelação cível pela parte ré. Rescisão contratual. compra e venda de lote urbano não edificado. Sentença de parcial procedência parcialmente mantida. Recurso parcialmente provido.

I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote urbano não edificado, determinando a devolução de 90% dos valores pagos pela parte autora, com a retenção de encargos e a responsabilidade do comprador pelo pagamento do consumo de água, energia elétrica, IPTU e taxa condominial, até durante a posse do imóvel. A parte ré requereu a aplicação da multa contratual de 10% sobre o débito ou a majoração da cláusula penal de 25% sobre os valores comprovadamente pagos, além de outros pedidos relacionados à restituição e a redistribuição dos ônus sucumbenciais.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber a base de cálculo da cláusula penal e se esta deve ser mantida em 10% sobre o total das parcelas pagas pelo comprador, bem como se os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença.III. Razões de decidir3. A cláusula penal deve ser calculada sobre o total das parcelas pagas pelo comprador, conforme a legislação anterior à Lei 13.786/2018, e a porcentagem fixada é adequada e dentro dos parâmetros do STJ.4. Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, diante do inadimplemento do comprador.5. Os encargos moratórios pagos por atraso devem ser restituídos ao comprador, pois a rescisão busca o retorno ao status quo ante.6. Os ônus sucumbenciais foram corretamente fixados, considerando a sucumbência da ré e a natureza da condenação.7. Honorários recursais foram considerados indevidos em razão do provimento parcial do recurso.IV. Dispositivo e tese8. Apelação cível conhecida e parcialmente provida para readequar o termo inicial dos juros de mora, sem condenação ao pagamento de honorários recursais.Tese de julgamento: Em contratos de compromisso de compra e venda de imóveis firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018, a cláusula penal deve ser calculada sobre o total das parcelas pagas pelo comprador._________Dispositivos relevantes citados: CF/88, arts. 5º, XXXVI, e 6º LICC; Lei 13.786/2018; CC/2002, arts. 407 e 413; CPC/2015, arts. 487, I, 509, II, Súmula 543/STJ.Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível 0008196-27.2020.8.16.0069, Rel. Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau Marcelo Wallbach Silva, 5ª C.Cível, j. 20.03.2023; TJPR, Apelação Cível 0006001-35.2021.8.16.0069, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, 20ª C.Cível, j. 04.08.2023; TJPR, Apelação Cível 0017727-02.2020.8.16.0017, Rel. Des. Angela Khury, 20ª C.Cível, j. 29.09.2023; STJ, REsp 1617652 DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 26.09.2017; TJPR, Apelação Cível 0007172-17.2011.8.16.0024, Rel. Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau Eduardo Novacki, 12ª C.Cível, j. 16.11.2022.... (Continua)

17 - TJRJ Compromisso de compra e venda. Corretor de imóveis. Venda de imóvel na planta. Realização de escritura de promessa de cessão de direitos aquisitivos. Obra abandonada após dois anos da realização da escritura. Associação de condôminos que assume o empreendimento. Pretensão de responsabilizar a corretora, sob o argumento de que teria omitido a real situação da construtora, bem como das irregularidades que acometiam a documentação do empreendimento. Contestação suscitando preliminar de ilegitimidade. Sentença que acolhe a preliminar de ilegitimidade passiva, e extingue o processo nos termos do inc. VI do CPC/1973, art. 267. CCB/2002, art. 723. Lei 6.530/78. Decreto 81.871/78.

«Os autores ainda foram condenados a arcar com as custas e honorários fixados em 10% do valor da causa. Recurso dos autores, onde alegam que a corretora tem legitimidade para figurar no polo passivo, aduzindo ter omitido informações importantes. Invoca o disposto no CCB, art. 723, a Lei 6.530 que disciplina profissão de corretor, regulamentada pelo Decreto 81.871/1978 e a Resolução - COFECI 326/92, bem como as disposições do CDC. Sentença que se reforma. Evidente a legitimidade do réu para figurar no polo passivo, ante a prática de ato de omissão quando na participação na intermediação do negócio. CCB, art. 723. Relação negocial calcada na confiança e no dever de informar. Boa-fé objetiva. Da análise do processado, verifica-se que após a paralisação do empreendimento, os autores descobriram irregularidades na documentação do empreendimento, em especial a falta de memorial de incorporação, as quais foram omitidas quando da celebração do negócio. Quebra da relação negocial. Pretensão autoral que se acolhe somente no que se refere a reparação a título de dano moral.... (Continua)

18 - TJRJ EMBARGOS DE TERCEIRO - PENHORA INCIDENTE SOBRE IMÓVEL PERTENCENTE À EMBARGANTE, EFETIVADA NOS AUTOS DE AÇÃO DE EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL MOVIDA PELO CONDOMÍNIO CONTRA A CONSTRUTORA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, REFERENTES ÀS COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS E INADIMPLIDAS NO PERÍODO DE 10 DE SETEMBRO DE 2015 A 10 DE DEZEMBRO DE 2016 - O EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE HÁ MUITO CONSOLIDOU ENTENDIMENTO, NO TOCANTE À RESPONSABILIDADE PELAS COTAS CONDOMINIAIS DEVIDAS, NOS CASOS DE PROMESSAS DE COMPRA E VENDA CELEBRADAS ENTRE A CONSTRUTORA E O NOVO COMPRADOR, POR OCASIÃO DO JULGAMENTO DO RESP 1.345.331/RS, SUBMETIDO À SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS E À LUZ DO TEMA 886, NO QUAL RESTOU FIXADA A TESE NO SENTIDO DE QUE A DEFINIÇÃO ACERCA DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS, MESMO NOS CASOS EM QUE NÃO REGISTRADO O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, SE DÁ PELA RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL, REPRESENTADA PELA IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR, COM A ENTREGA DAS CHAVES PELA CONSTRUTORA, BEM COMO PELA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO - NA HIPÓTESE DOS AUTOS, VERIFICA-SE QUE O CRÉDITO PERSEGUIDO PELO EXEQUENTE SE REFERE AOS MESES DE SETEMBRO DE 2015 A DEZEMBRO DE 2016, PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO DA APELANTE NA POSSE DO IMÓVEL, EFETIVADA EM MARÇO DE 2022, VALENDO SALIENTAR QUE EM SUA RÉPLICA A EMBARGANTE DEMONSTROU QUE O CONDOMÍNIO E A CONSTRUTORA CELEBRARAM ACORDO DE QUITAÇÃO DA DÍVIDA, COMPREENDENDO OS DÉBITOS RECONHECIDOS DE SETEMBRO DE 2015 A OUTUBRO DE 2021, O QUAL, POSTERIORMENTE, DEIXOU DE SER CUMPRIDO PELO EXECUTADO, SENDO CERTO, AINDA, QUE A APELANTE LOGROU COMPROVAR, COM O DOCUMENTO DE APRESENTAÇÃO DA NOVA PROPRIETÁRIA, ASSIM COMO DO DEMONSTRATIVO DE PAGAMENTO ACOSTADO AOS AUTOS, QUE O CONDOMÍNIO TINHA INEQUÍVOCA CIÊNCIA, DESDE 11 DE MARÇO DE 2022, DA TRANSAÇÃO FIRMADA COM A EXECUTADA, RECONHECENDO, NESTE ÚLTIMO DOCUMENTO, A CONDIÇÃO DE CONDÔMINA DA EMBARGANTE, A PARTIR DO MÊS DE ABRIL DE 2022 - PROVIMENTO DO RECURSO.

19 - TJRJ APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO DA PARCELA FINAL. FINANCIAMENTO NÃO APROVADO. RISCO DO ADQUIRENTE TOMADOR DO FINANCIAMENTO. COTAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR NÃO IMITIDO NA POSSE. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. REVISÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

Promessa de Compra e Venda. As partes firmaram promessa de compra e venda de dois imóveis comerciais, para funcionamento de escritórios. O contrato principal não foi pactuado, tendo em vista o não pagamento da parcela final, vencida em 05.04.2014. A parte autora imputa a culpa pela não realização do contrato ao promitente vendedor, que não logrou êxito em cumprir sua obrigação de aprovar o financiamento imobiliário, a permitir o pagamento da última parcela. Como cediço, a desistência do contrato de compra e venda pelo comprador autoriza a rescisão contratual, com retenção parcial dos valores pagos a título de multa. Por outro lado, se o contrato principal não for pactuado por culpa do promitente vendedor, cabível a resolução do contrato, com devolução integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, conforme enunciado de súmula 543, do STJ. Na hipótese dos autos, o contrato de promessa de compra e venda prevê o pagamento de várias parcelas, sendo a última com vencimento em 05.04.2014, mediante (i) pagamento à vista por recursos próprios, (ii) financiamento imobiliário por instituição bancária, ou (iii) financiamento próprio junto ao promitente vendedor, conforme condições e parcelas ajustadas no contrato. Logo, de fato, o promitente vendedor possuía obrigação contratual de conceder empréstimo financeiro ao promitente comprador. Todavia, para exercício desse direito, o comprador deveria cumprir as condições previstas no item 7, IV do quadro resumo: manifestação por escrito entre o 120º e 90º dia anteriores ao vencimento da parcela de 05.04.2014, com apresentação da escritura de promessa registrada no RGI, sob pena de o pagamento ter de ser realizado por recursos próprios. A parte autora, contudo, não comprovou preencher quaisquer dos requisitos, cingindo a juntar troca de e-mails realizadas após o vencimento da avença, desrespeitando o aviso prévio, para realização de acordo sobre a dívida e pagamento via financiamento imobiliário por concessão própria do vendedor ou por sua intermediação junto às instituições financeiras. Dessa forma, não merece prosperar a alegação do autor de culpa do promitente vendedor para não pactuação do contrato, em razão de não conceder o empréstimo financeiro para quitação da parcela final. Ao contrário, verifica-se a culpa do promitente comprador, pois há apenas pedido de financiamento após o vencimento da avença. Com efeito, não atendido o prazo e as condições contratuais para o financiamento próprio, a Construtora vendedora se eximiu da obrigação de concessão do crédito, restando ao promitente comprador quitar a parcela por recursos próprios ou se submeter aos riscos de concessão de financiamento imobiliário, que acabou não sendo aprovado e não realizado o pagamento. A análise de crédito não foi aceita, por pendência de declaração de Imposto de Renda do promitente comprador e não aceitação do bem dado em garantia em nome da pessoa física do sócio. Quanto ao requisito de registro do contrato de promessa no RGI pelo comprador, não há notícia de cumprimento. Nesse sentido, a Construtora vendedora se valeu da cláusula contratual . 7.3, c, que, com base no Decreta Lei . 745/1969 e leis . 4.591/1964 e . 4.864/1965, autoriza a promoção de leilão extrajudicial dos direitos de aquisição da promessa para quitação do débito, com restituição de eventual saldo a maior para o promitente comprador. O valor da arrematação não alcançou o valor total do débito, inexistindo, assim, valores a serem restituídos ao promitente comprador em relação ao desfazimento do negócio de promessa de compra e venda. Dessa forma, merece prosperar o recurso para julgar improcedente o pedido de restituição de valores pagos no contrato de promessa de compra e venda, tendo em vista a culpa do promitente comprador. Os pedidos subsidiários de retenção percentual de valores e aplicação dos encargos de mora a contar do trânsito em julgado (tema . 1.002 do STJ) perdem seu objeto, considerando a total improcedência deste pedido. Cotas condominiais. Consoante o entendimento consolidado pelo C. STJ no REsp. Acórdão/STJ, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador, a depender da comprovação da imissão na posse e da ciência inequívoca por parte do condomínio. Consignou o Colendo STJ, assim, que o promitente vendedor não possui responsabilidade de pagamento das cotas ainda que conste como proprietário do bem no RGI se o promitente comprador foi imitido na posse e o Condomínio possui ciência inequívoca da transação. In casu, o promitente comprador jamais foi imitido na posse, não sendo responsável pelo pagamento. Como bem salientado na sentença, o problema foi gerado pelo promitente vendedor, que indicou equivocadamente ao Condomínio a responsabilidade do promitente comprador não imitido na posse. Outrossim, abusiva a cláusula contratual . 5.8, que prevê o repasse da responsabilidade de pagamento ao comprador inadimplente, tendo em vista a ausência de imissão na posse. Dessa forma, não merece reforma a condenação de devolução do pagamento das cotas condominiais pelo promitente comprador. Ônus sucumbenciais. Com a reforma parcial da sentença para julgar improcedente o pedido de devolução dos valores pagos no contrato de compra e venda, os ônus sucumbenciais devem ser revistos. A parte autora requereu a devolução da quantia paga nos contratos de promessa de compra e venda, do montante adimplido em cotas condominiais e indenização por dano moral. Apenas o dano material referente ás cotas foi julgado procedente. Portanto, a parte autora deve ser condenada no pagamento de 2/3 das custas e honorários de 10% do valor referente aos pedidos de sua sucumbência, ou seja, o somatório dos pedidos de restituição dos valores pagos na promessa de compra e venda e de indenização por danos morais. A parte ré deve ser condenada no pagamento de 1/3 das custas judiciais e honorários de 10% do valor da sua condenação. Sem honorários recursais, tendo em vista o provimento parcial do recurso e a nova fixação dos ônus sucumbenciais nesta instância recursal. Provimento parcial do recurso.... (Continua)

20 - STJ Compromisso de compra e venda. Prazo prescricional. Construção. Direito civil e do consumidor. Dano material. Ação de indenização por danos materiais. Promessa de compra e venda de imóvel. Defeitos aparentes da obra. Metragem a menor. Prazo decadencial. Inaplicabilidade. Pretensão indenizatória. Sujeição à prescrição. Prazo decenal. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a responsabilidade do empreiteiro por vícios na construção, sob a égide do CCB/2002. Súmula 194/STJ. CCB/2002, art. 205. CDC, art. 20. CDC, art. 26, II e § 1º. CCB/2002, art. 618. CCB/1916, art. 1.245.

«... Quanto ao cerne da insurgência recursal, o e. Min. Relator entendeu que os vícios de que cuidam a controvérsia dos autos não são aqueles capazes de comprometer a segurança, a solidez e a habitabilidade do imóvel, razão pela qual não incidiria a garantia quinquenal prevista no CCB/2002, art. 618. ... (Continua)