condominio de fato
Jurisprudência Selecionada

1 - TJMG Condomínio de fato. Apelação cível. Ação de cobrança. Taxa condominial. Condomínio fechado de fato. Dever de efetuar o pagamento

«- Tendo como base as funções executadas pela autora, a associação apelada na verdade é um condomínio de fato. ... (Continua)

2 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Condomínio de fato. O condomínio de fato, sem registro de convenção no R.I. tem legitimidade para, em juízo, cobrar dos condôminos as despesas necessárias para a manutenção e conservação do edifício. O rateio de dívida comum a todos obriga, mesmo que decorrente de condomínio de fato. Inteligência do CCB, art. 1315. A impugnação de conta sem a demonstração da existência de erro ou incorreção na sua elaboração não merece acolhimento. Tratando-se de despesas de condomínio posteriores à entrada em vigor do novo Código Civil, inadmissível a incidência de multa moratória de 10%, prevista na convenção, incidindo o percentual de 2%, sobre as prestações. Recurso parcialmente provido.

3 - TJDF Civil e processual civil. Ação de cobrança de taxas condominiais. Loteamento rural. Natureza jurídica. Condomínio de fato. Denominação. Associação. Irrelevância para aferição da natureza que ostenta. Taxas condominiais. Condômino/associado. Fruição dos serviços fomentados pela entidade. Inadimplência. Cobrança. Capacidade processual. Equiparação do «condomínio de fato à sociedade despersonalizada. Inadimplência. Titular de fração autônoma. Adesão à associação. Necessidade de demonstração. Tese de repercussão geral. Distinção do caso concreto. Realidade e fatos distintos dos abordados e que ensejaram a tese. Aplicação. Afastamento. Legitimidade. Apelo conhecido e desprovido. Sentença mantida. 

I. Caso em exame ... (Continua)

4 - TJRJ DIREITO CIVIL. EMBARGOS A EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMINIO GERAL PORTO FRADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA/EMBARGANTE. PROVIMENTO.

I. Caso em exame ... (Continua)

5 - TJRS APELAÇÃO CÍVEL. SUBCLASSE «CONDOMÍNIO CONDOMÍNIO DE FATO. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA.

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

6 - TJRJ Responsabilidade civil. Roubo no interior de condomínio de fato. Falha na prestação do serviço caracterizada. Desprovimento. CCB/2002, art. 186.

«1. Apelos contra sentença de procedência em demanda de responsabilidade civil fundada em falha na prestação do serviço. Associação que representa condomínio de fato, prestadora de serviços de administração condominial e de segurança, todas no polo passivo. 2. Invasão à residência por pessoas armadas, que ao menos foram notadas pelos agentes de segurança, responsáveis pela portaria ou mesmo tiveram anotada a placa do veículo em que trafegavam. Sistema de monitoramento de saída de veículos que se encontra com problemas no dia do fato, o que já vinha se estendendo há três semanas. Evidente, portanto, a falha na prestação do serviço. 3. Culpa in eligendo da associação que representa o condomínio em função da contratação da primeira e segunda apelantes. 4. Apelos improvidos.... (Continua)

7 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - ALEGAÇÃO DE CONDOMÍNIO DE FATO - COMPARTILHAMENTO DE ÁREAS COMUNS - INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA E PAGAMENTO DE TAXA CONDOMINIAL - SERVIDÃO DE PASSAGEM - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA - RECURSO NÃO PROVIDO.

A coexistência de edificações em terrenos distintos, com matrículas imobiliárias individualizadas, afasta a configuração de condomínio edilício e a consequente obrigação de regularização ou incorporação das unidades ao condomínio autor. O mero compartilhamento de áreas e serviços não caracteriza a existência de um condomínio de fato nem impõe obrigações condominiais aos proprietários dos imóveis envolvidos. A servidão de passagem não gera vínculo condominial nem justifica a imposição de contribuição para despesas condominiais. A fixação de honorários advocatícios com base no art. 85, §2º, do CPC deve observar os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, considerando o valor da causa e a impossibilidade de mensuração do proveito econômico.... (Continua)

8 - TJRJ Direito Civil. Associação de moradores vinculada a condomínio. Insurgência dos condôminos réus, que sustentam a liberdade de associação. Caso concreto que apresenta as seguintes peculiaridades: (i) o condomínio foi formalmente constituído, não se tratando do chamado condomínio de fato (loteamento fechado com controle de acesso); (ii) a convenção condominial, verdadeiro «ato-regra que vincula todos os condôminos, prevê o vínculo associativo, e a correspondente cobrança de contribuição como parte das despesas condominiais ordinárias; (iii) os condôminos aquiesceram à sua associação, na medida em que realizaram seu cadastro de associados e faziam uso de seus serviços, compondo, inclusive, o conselho fiscal da associação, não podendo, agora, incorrer em verdadeiro comportamento contraditório, decorrente da obtenção de proveito com o ajuste firmado e da posterior alegação de sua nulidade. Inaplicabilidade dos temas repetitivos ns. 882 do STJ e 492 da repercussão geral do STF, porquanto o caso não envolve condomínio de fato, tampouco se verifica a ausência de anuência dos condôminos. Precedente deste TJRJ. Provimento do recurso tão somente quanto a pretensão de afastamento da multa prevista no CPC, art. 1.026, § 2º. Recurso ao qual se dá parcial provimento.

9 - TJDF DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES REGULARMENTE CONSTITUÍDA. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ANUÊNCIA COM A MEDIDA. DESNECESSIDADE. ADESÃO AUTOMÁTICA. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA JUSTIÇA, SOLIDARIEDADE, SOCIEDADE, ETICIDADE, PROIBIÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA ETC. TEMA 882 DO STJ. TEMA  492 DO STF. DISTINGUISHING. SENTENÇA REFORMADA.  

1. O Condomínio de Fato, ou Condomínio Irregular pode ser equiparado a um Condomínio Edilício, que é aquele regulamentado pela Lei 4.591/1964, para fins de instituição e de cobrança de taxa de manutenção de seus moradores, notadamente diante da regra insculpida no art. 1.358-A, § 2º, do CC/2002. ... (Continua)

10 - TJDF APELAÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ROL TAXATIVO. DÉBITO CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. CONDOMÍNIO DE FATO. DETERMINAÇÃO DE EMENDA. NÃO CUMPRIMENTO. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL.  

1. Nos termos do CPC, art. 784, X, as despesas ordinárias e extraordinárias de condomínios edilícios constituem títulos executivos extrajudiciais. ... (Continua)

11 - TJDF APELAÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ROL TAXATIVO. DÉBITO CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. CONDOMÍNIO DE FATO. DETERMINAÇÃO DE EMENDA. NÃO CUMPRIMENTO. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL.  

1. Nos termos do CPC, art. 784, X, as despesas ordinárias e extraordinárias de condomínios edilícios constituem títulos executivos extrajudiciais. ... (Continua)

12 - STJ Agravo regimental em agravo de instrumento. Ação de cobrança. Condomínio de fato. Comprovação das despesas. Necessidade. Precedentes. Agravo improvido.

13 - TJSP Condomínio. Despesas Condominiais. Cobrança. Ausência de registro da convenção de Condomínio no Cartório de Registro de Imóveis. Irrelevância. Fato que não desobriga o condômino no cumprimento de suas obrigações. Obrigatoriedade de sua contribuição, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação e manutenção do imóvel. Caso em que, ainda que se considere a existência de um condomínio de fato, é suficiente, para legitimar a cobrança das despesas reclamadas na inicial, a maioria dos condôminos, em assembleia, para respalda-lo. Cobrança procedente. Não se vislumbra, doutro turno, a litigância de má-fé do réu, não se confunde com a conduta de quem se limita, sem excessos, a pleitear o que de jurídico lhe parece. Invalidade da condenação pretendida. Recurso desprovido.

14 - STJ Associação de moradores. Condomínio de fato. Loteamento. Agravo regimental. Recurso especial. Divergência jurisprudencial. Transcrição de ementas. Insuficiência. Nulidade processual. Ocorrência de fundamento inatacado. Súmula 283/STF. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Associação de moradores. Condomínio de fato. Ausência de indicação de dispositivo de lei. Súmula 284/STF. Necessidade de reexame de provas e cláusulas contratuais. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ.

«1 - Não sendo caso de dissídio notório, a divergência deverá ser comprovada na forma exigida pelo CPC/1973, art. 541, parágrafo único e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, devendo ser feito o cotejo analítico, que não se satisfaz com mera transcrições de ementas dos acórdãos indicados como paradigmas, deixando sem evidência a similitude fática entre os casos confrontados e a divergência jurídica de interpretações. ... (Continua)

15 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Legitimidade ativa. Cobrança. Despesas condominiais por condomínio não instituído. Condomínio de fato caracterizado, que em tudo se assemelha a um condomínio edilício. Condôminos que possuem partes certas e delimitadas do bem há décadas. Inúmeras assembleias condominiais realizadas para regular as matérias afetas ao condomínio, sem oposição oportuna de qualquer dos condôminos. Situação consolidada. Aplicação por analogia do regime do condomínio edilício. Recurso provido para afastar a extinção.

16 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. REGULARIZAÇÃO. UNIFICAÇÃO DOS LOTES. TAXA ORDINÁRIA COBRADA POR UNIDADE. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NÃO CONFIGURAÇÃO. 

1. Comprovado que o processo de regularização, devidamente aprovado, unificou as unidades imobiliárias, que foram registradas sob uma única matrícula junto ao ofício de registro de imóveis competente, deve ser cobrada apenas uma taxa, tendo em vista que convenção condominial prevê a cobrança por unidade.  ... (Continua)

17 - TJDF Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR (CONDOMÍNIO DE FATO). TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. DISTINÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DEVER DO CONDÔMINO. COBRANÇA DE TAXA. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.  

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

18 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. REGULARIZAÇÃO. UNIFICAÇÃO DOS LOTES. TAXA ORDINÁRIA COBRADA POR UNIDADE. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NÃO CONFIGURAÇÃO. 

1. Comprovado que o processo de regularização, devidamente aprovado, unificou as unidades imobiliárias, que foram registradas sob uma única matrícula junto ao ofício de registro de imóveis competente, deve ser cobrada apenas uma taxa, tendo em vista que a convenção condominial prevê a cobrança por unidade.  ... (Continua)

19 - STJ Direito civil. Agravo interno em recurso especial. Cobrança de taxa associativa. Condomínio de fato. Associação de moradores. Não aplicação dos temas 492 /STF e 882/STJ ( ). Súmulas 7 e 260 distinguishing /STJ. Aplicação.

1 - Recurso especial no qual se objetiva a manutenção da obrigação das partes agravadas de recolher contribuições associativas.... (Continua)

20 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. CONDOMÍNIO IRREGULAR (CONDOMÍNIO DE FATO). TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. DISTINÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA DAS TESES. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CRIAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DEVER DO CONDÔMINO. COBRANÇA DE TAXA. POSSIBILIDADE. LEGALIDADE DA COBRANÇA. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E, NO MÉRITO, DESPROVIDO.

1. Preliminar de cerceamento de defesa - A não designação de audiência de conciliação, ainda que requerida pelas partes, não causa nulidade, ante a ausência de prejuízo, haja vista não ser indispensável para a realização de acordo entre as partes, visto que nada impede que elas, a qualquer tempo, componham extrajudicialmente seus interesses, sem necessidade de intervenção do Judiciário. Preliminar rejeitada.... (Continua)