enriquecimento ilicito em condominio
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Critério de rateio na forma igualitária estabelecido em convenção condominial. Admissibilidade. Hipótese de inexistência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º. CCB/2002, art. 1.315.

«A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. (...) A convenção condominial é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidas as regularidades formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito.
O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio - v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas - beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal.
Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias «acarretam menor despesa, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cujos responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.
Ressalte-se que, «in casu, a fração ideal é irrelevante nas votações e decisões da assembléia condominial. ... (Min. César Asfor Rocha).... (Continua)

2 - TJMG AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEIS - IMÓVEL EM CONDOMÍNIO - UTILIDADE DO BEM DISPONÍVEL EXCLUSIVAMENTE A UM DOS AUTORES - DEVER DE INDENIZAR - VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO.

O quadro de utilização exclusiva e pessoal do imóvel por um dos condôminos garante àqueles que não desfrutam do bem o direito à indenização, em valor correspondente aos frutos que sua quota-parte lhes garantiria, caso o bem estivesse locado a terceiro.O direito à indenização dos condôminos que não exercem a posse do bem não depende de qualquer ato ilícito comissivo por parte do condômino que detém a coisa comum consigo. Ele se assenta, sobretudo, na vedação ao enriquecimento ilícito, que interdita que uma das partes usufrua sozinho das vantagens titularizadas por todos.... (Continua)

3 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. REGULARIZAÇÃO. UNIFICAÇÃO DOS LOTES. TAXA ORDINÁRIA COBRADA POR UNIDADE. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NÃO CONFIGURAÇÃO. 

1. Comprovado que o processo de regularização, devidamente aprovado, unificou as unidades imobiliárias, que foram registradas sob uma única matrícula junto ao ofício de registro de imóveis competente, deve ser cobrada apenas uma taxa, tendo em vista que convenção condominial prevê a cobrança por unidade.  ... (Continua)

4 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. REGULARIZAÇÃO. UNIFICAÇÃO DOS LOTES. TAXA ORDINÁRIA COBRADA POR UNIDADE. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NÃO CONFIGURAÇÃO. 

1. Comprovado que o processo de regularização, devidamente aprovado, unificou as unidades imobiliárias, que foram registradas sob uma única matrícula junto ao ofício de registro de imóveis competente, deve ser cobrada apenas uma taxa, tendo em vista que a convenção condominial prevê a cobrança por unidade.  ... (Continua)

5 - STJ Prazo prescricional. Ação de extinção de condomínio de unidade imóvel. Reconvenção objetivando o reembolso de despesas efetuadas por apenas um dos coproprietários de apartamento herdado por vários sucessores. Prescrição trienal aplicada na origem. Irresignação do reconvinte /condômino/ coproprietário. Reclamo provido. Hipótese. Controvérsia atinente ao prazo prescricional aplicável à pretensão de reembolso de despesas efetuadas por coproprietário (condômino) com a manutenção da coisa em estado de indivisão. Recurso especial. Enriquecimento sem causa. CCB/2002, art. 884. CCB/1916, art. 177. CCB/2002, art. 205. CCB/2002, art. 206, § 5º, I. CCB/2002, art. 1.315. CCB/2002, art. 1.316. CCB/2002, art. 1.327. Lei 4.591/1964.

O prazo prescricional aplicável à pretensão de reembolso de despesas efetuadas por condômino com a manutenção da coisa em estado de indivisão é decenal pelo Código Civil de 2002 (CCB/2002, art. 205) e vintenário pelo Código Civil de 1916 (CCB/1916, art. 177). ... (Continua)

6 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. «Rateio extra. Devolução desta verba a partir do momento em que os condôminos inadimplentes quitarem seus débitos. Descabimento. Ausência de previsão legal ou convencional. Alegação de enriquecimento ilícito afastada. Destinação do montante reposto pelos condôminos inadimplentes que deve ser discutida em assembléia geral. Ação improcedente. Recurso do réu provido para esse fim, prejudicado o apelo da autora.

7 - TJSP ASSOCIAÇÃO - LOTEAMENTO - DESPESAS DE MANUTENÇÃO - VIABILIDADE - RÉU REVEL - DEVER DECORRENTE DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL - APLICAÇÃO DE NORMAS REGENTES DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ART. 1.358-A DO CÓDIGO CIVIL - PAGAMENTO QUE É OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO - ART. 1.336, I DESSE DIPLOMA - VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

8 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Arrematação do imóvel por Instituição bancária em execução extrajudicial. Legalidade. Quitação do débito condominial, para fins de proceder ao registro de arrematação, na qualidade de adquirente do bem. Necessidade. CCB, art. 1345. Anulação da arrematação pelo então devedor. Sub-rogação. Ocorrência. CPC/1973, art. 346, III. Dever de reembolso do valor quitado pelo arrematante, nos termos do CCB, art. 884, sob pena de incidirem em enriquecimento ilícito. Reconhecimento. Recurso improvido.

9 - TJMG DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO CUMULADA COM DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. TROCA DE HIDRÔMETRO POR EMPRESA TERCEIRIZADA. INEXISTÊNCIA DE BENEFÍCIO OU ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DO CONDOMÍNIO. PROTESTO INDEVIDO. DANO MORAL NÃO RECONHECIDO EM RAZÃO DA NATUREZA DESPERSONALIZADA DO CONDOMÍNIO. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

Apelação interposta por Condomínio do Edifício contra sentença que julgou improcedente ação de consignação em pagamento cumulada com pedido de declaração de inexistência de débito e indenização por danos morais, ajuizada contra a Companhia de Saneamento de Minas Gerais - COPASA. A parte autora buscava consignar a quantia de R$ 2.287,68, declarar a inexistência de multa no valor de R$ 29.076,37, e pleiteava indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, tendo a sentença de primeiro grau concluído pela improcedência dos pedidos. ... (Continua)

10 - STJ Civil. Processual civil. Agravo regimental no agravo em recurso especial. Condomínio. Dispositivo legal não prequestionado. Súmula 282/STF. Dever de contribuir com as despesas de condomínio. Enriquecimento ilícito. Impossibilidade. Precedentes. Agravo improvido.

«1. Inviável o recurso especial, à mingua de prequestionamento, se a questão controvertida não foi enfrentada no Tribunal de origem sob o enfoque do dispositivo legal indicado violado (Súmula 282/STF). ... (Continua)

11 - TJSP Condomínio. Loteamento fechado. Associação de moradores. Ação de cobrança. Despesas decorrentes de conservação e manutenção de área comum. Ausência de adesão. Irrelevância. Proprietário beneficiado com os serviços. Pagamento devido, sob pena de enriquecimento ilícito. Procedência da demanda. Recurso provido.

12 - TJSP Condomínio. Loteamento fechado. Implicando em verdadeiro enriquecimento ilícito se furtar proprietário de lote à quitação de parcelas relativas a manutenção e melhoria do loteamento impostas a todos os moradores, aproveitando-se dos benefícios decorrentes dos pagamentos efetivados pelos demais, forço arque com as comprovadas despesas efetuadas. Recurso não provido.

13 - STJ Civil e processual civil. Agravo regimental no recurso especial. Associação de moradores. Ação de cobrança com base em enriquecimento ilícito. Taxa de manutenção. Proprietário de imóvel não associado. Impossibilidade. Precedentes. Decisão mantida.

«1. Consoante pacífica jurisprudência desta Corte, é possível a mitigação dos requisitos formais de admissibilidade do recurso especial diante da constatação de divergência jurisprudencial notória (EDcl no AgRg no REsp 1.356.554/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, DJe 22/5/2014). ... (Continua)

14 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Obra de restauração de esquadrias da fachada de edifício histórico. Alegação do autor, de não ocorrência de restauração das esquadrias em sua unidade autônoma. Pretensão de reaver o valor pago pela obra não executada. Inviabilidade. Obrigação de todos os condôminos de contribuir em igual proporção para a conservação do edifício. Restauração que aproveita a todos os condôminos, e não apenas ao autor, cuja unidade não teria sido restaurada. Esquadrias e paredes externas que constituem área comum da edificação, cuja preservação interessa à harmonia da fachada. Ocorrência de enriquecimento ilícito do autor, caso não contribuísse para a restauração da fachada do prédio. Impossibilidade de cobrança individual do valor pago. Pretensão que deveria ter sido dirigida por meio de ação de obrigação de fazer, visando compelir o condomínio a restaurar a esquadria da janela do autor, vez que parte da fachada cuja restauração foi rateada entre todos os condôminos Repetição de indébito improcedente. Recurso desprovido.

15 - TJRJ Herança. Herdeiro. Condomínio. Uso exclusivo de bem por um dos co-herdeiros. Aluguel. Ação de arbitramento e cobrança de taxa de ocupação. Partilha não realizada. Aplicação das regras relativas ao condomínio. Dissídio jurisprudencial. Inexistência de notificação extrajudicial. Obrigatoriedade de pagamento de taxa de ocupação a partir da citação. Enriquecimento sem causa. CCB, art. 627 e 1.778. CCB/2002, art. 884 e CCB/2002, art. 1.317, 1.784 e 2.020.

«Com a abertura da sucessão, por força do «droit de saisine, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros, vigorando o regime da comunhão hereditária até a partilha. Os sucessores tornam-se co-titulares do patrimônio deixado pelo falecido, devendo seus direitos, quanto à propriedade e posse da herança, serem regulados pelas normas relativas ao condomínio. Aplica-se, analogicamente, ao caso, o disposto no art. 627 do CC/16 que prevê que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum. Os herdeiros que estiverem na posse dos bens da herança são obrigados a trazer ao acervo os frutos que perceberam desde a abertura da sucessão, consoante dispõe o art. 1.778 do CC/16. Nessa esteira, com a finalidade de evitar enriquecimento ilícito, é cabível que co-herdeiro exija do que ocupa, com exclusividade, imóvel comum, o pagamento de taxa de ocupação correspondente à sua cota parte na herança. Como não há nos autos prova de que o réu tenha sido notificado extrajudicialmente para pagamento pela ocupação do bem, o termo «a quo. do pagamento do aluguel proporcional deve ser fixado a partir da citação, não sendo indenizado o período de inércia do autor. Valor da taxa de ocupação a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, levando-se em conta o número de co-herdeiros e seus respectivos quinhões. Pagamentos que devem ser depositados à disposição do Juízo orfanológico para posterior encontro de contas. Recurso provido.... (Continua)

16 - TJSP DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DA FILIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE PAGAR CONTRIBUIÇÃO.

Apelação da autora contra sentença de improcedência que rejeitou seu pedido de cobrança de despesas condominiais formulado contra morador de condomínio que administra. A tese da autora consiste no fato de que o requerido se beneficia dos serviços prestados pela associação sem oferecer a devida contraprestação financeira, razão porque deveria contribuir para evitar enriquecimento sem causa, uma vez que usufrui das benfeitorias realizadas. ... (Continua)

17 - STJ Direito civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Aportes financeiros e taxas de manutenção instituídos por associação de promitentes compradores de unidades de condomínio. Valores estipulados após a venda da unidade condominial a terceiro, com a anuência expressa da associação. Impossibilidade. Liberdade de associação. Enriquecimento ilícito não evidenciado. Agravo desprovido.

1 - « As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram» (Recurso Especial Repetitivo Acórdão/STJ, Relator p/ acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015). ... (Continua)

18 - TJSP ASSOCIAÇÃO - REEXAME DETERMINADO PELA E. PRESIDÊNCIA DE DIREITO PRIVADO - DESPESAS DE MANUTENÇÃO EM LOTEAMENTO - OBRIGAÇÃO IMPOSTA EM CONTRATO E DECORRENTE DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL - APLICAÇÃO DE NORMAS REGENTES DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ART. 1.358-A DO CÓDIGO CIVIL - SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DOS PROPRIETÁRIOS - VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO - TAXAS DEVIDAS - DIMINUIÇÃO DO VALOR COBRADO - LOTE SEM EDIFICAÇÃO - ART. 32, II, DO ESTATUTO SOCIAL - MATÉRIA REAPRECIADA E MANTIDA

19 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Associação de moradores. Sobrepondo-se o direito fundamental à liberdade de associação ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito, inadmissível cobrança de morador que não anuiu com a instituição do encargo, não podendo ser considerado devedor, nada comprovando, em contrário, o simples fato de assinar lista de presença em assembleia ordinária. Decisão de procedência da ação de cobrança reformada. Recurso provido.

20 - TJMG DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL. ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA ANULADA.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação declaratória ajuizada com o objetivo de afastar a cobrança de taxa condominial proporcional à fração ideal da unidade do autor, proprietário de cobertura, sob alegação de desproporcionalidade. Sustentada preliminar de cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da produção de prova pericial. ... (Continua)