PETIÇÃO INICIAL DE AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C RESCISÃO CONTRATUAL SEM MULTA, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E TUTELA DE URGÊNCIA

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito do Juizado Especial Cível da Comarca de [Cidade/UF]

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

Autora: M. L. F. da S., brasileira, solteira, profissão [profissão], portadora do RG nº [número], CPF nº [número], endereço eletrônico: [email da autora], residente e domiciliada na [endereço completo da autora], telefone/WhatsApp: [número].

Ré 1 (Proprietária/Locadora): E. P. de A., brasileira, estado civil [estado civil], profissão [profissão], portadora do RG nº [número], CPF nº [número], endereço eletrônico: [email da proprietária], residente e domiciliada na [endereço completo da proprietária].

Ré 2 (Imobiliária/Administradora): I. P. I. Ltda., pessoa jurídica de direito privado, CNPJ nº [número], com sede na [endereço completo], endereço eletrônico: [email da imobiliária], neste ato representada por seu(s) administrador(es) [nome(s)], CPF nº [número].

3. DOS FATOS

A Autora firmou contrato de locação residencial de apartamento administrado pela Ré 2 e de propriedade da Ré 1. Desde o início da locação, o imóvel apresentou vazamentos, entupimentos e infiltrações, tendo alguns reparos paliativos sido feitos até março, quando sobreveio renovação automática do contrato. Todavia, os problemas retornaram e se agravaram, com extensas infiltrações e umidade excessiva.

A Autora é mãe de uma criança de 9 anos, portadora de rinite alérgica, cuja condição foi consideravelmente agravada pela presença de mofo decorrente de infiltrações, a ponto de mofar colchão e travesseiros da menor, violando-se a dignidade e a saúde da criança.

Em determinado final de semana, a família se ausentou; ao retornar, encontrou o imóvel alagado. Acionada, a Imobiliária (Ré 2) afirmou que “reformas” deveriam ser tratadas diretamente com a Proprietária (Ré 1). Contudo, esta não tratou o caso com a urgência e a técnica necessárias, limitando-se a enviar familiares para reparos improvisados, sem solução definitiva dos vícios.

Frente ao quadro de inabitabilidade, agravamento da saúde da menor e riscos materiais, a Autora foi compelida a desocupar o imóvel, comunicando formalmente a Imobiliária e a Proprietária. O apartamento foi entregue limpo; esclareceu-se que não foi feita pintura final porque as paredes estavam descascando por infiltração e apresentavam rachaduras.

Apesar da culpa exclusiva das Rés pelos vícios estruturais e pela ausência de reparo adequado, a Imobiliária passou a cobrar “reforma/pintura” do imóvel, ameaça que pode culminar em negativação, constrangendo a Autora e agravando seus prejuízos. A presente demanda visa resguardar o direito da Autora à rescisão sem multa, à inexistência do débito de “reforma/pintura”, bem como à indenização por danos materiais e morais, com a concessão de tutela de urgência para suspender a cobrança e impedir negativação.

Fecho lógico: Os fatos demonstram a violação de obrigações legais do locador e a responsabilidade da administradora, impondo a resolução do contrato sem multa, a declaração de inexigibilidade de cobranças abusivas e a reparação integral dos danos.

4. DA COMPETÊNCIA E DO RITO

A Autora opta pelo Juizado Especial Cível, por se tratar de causa de menor complexidade e cujo valor não excede 40 salários mínimos, nos termos da Lei 9.099/1995, art. 3º, I, com renúncia ao excedente, se necessário. A competência recursal, em caso de interposição, é das Turmas Recursais dos Juizados Especiais.

Fecho lógico: O Juizado Especial Cível é competente, assegurando-se celeridade, economia e efetividade, com rito adequado à natureza e ao valor da demanda.

5. DA JUSTIÇA GRATUITA

A Autora é pessoa física, com recursos limitados, arcando com despesas de mudança e substituição de bens essenciais danificados por mofo. Requer, assim, os benefícios da gratuidade da justiça, por não poder suportar as custas sem prejuízo do próprio sustento e de sua filha, nos termos do CPC/2015, art. 98 e do CPC/2015, art. 99.

Fecho lógico: Preenchidos os requisitos legais, a concessão da justiça gratuita é medida de justiça e efetividade do acesso à tutela jurisdicional.

6. DA APLICAÇÃO DO CDC E DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA

A administradora (Ré 2) presta serviço de intermediação e gestão locatícia, inserindo-se no conceito de fornecedora e a Autora, na condição de usuária final, como consumidora, conforme Lei 8.078/1990, art. 2º e Lei 8.078/1990, art. 3º. Há solidariedade entre todos os participantes da cadeia de fornecimento (Lei 8.078/1990, art. 7º, parágrafo único e Lei 8.078/1990, art. 25, §1º), respondendo a administradora pelos defeitos do serviço de gestão e pela omissão na solução eficaz dos vícios do imóvel.

O serviço foi defeituoso (Lei 8.078/1990, art. 14), pois as medidas adotadas foram ineficientes e tardias, expondo a consumidora e sua filha a risco à saúde e à perda de bens. Em reforço, há precedentes em Juizados reconhecendo a incidência do CDC na relação locatário-imobiliária, inclusive para afastar cobrança de pintura quando há infiltração preexistente.

Fecho lógico: A responsabilidade da imobiliária é objetiva e solidária, impondo-se sua condenação conjunta com a proprietária.

7. DO DIREITO

7.1. Obrigações do locador e vícios do imóvel (Lei do Inquilinato e Código Civil)

O locador tem o dever legal de entregar e manter o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina, responder por vícios anteriores e fornecer descrição minuciosa do estado do bem (Lei 8.245/1991, art. 22, I, II, IV e V). O locatário deve restituí-lo no estado recebido, ressalvadas deteriorações do uso normal (Lei 8.245/1991, art. 23, III). O descumprimento configura inadimplemento contratual, autorizando a resolução (CCB/2002, art. 475), sem prejuízo de perdas e danos (CCB/2002, art. 186 e CCB/2002, art. 927), sob o manto da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e da função social do contrato (CCB/2002, art. 421).

No caso, goteiras, infiltrações, umidade e alagamento tornaram o imóvel inadequado, comprometendo segurança, conforto e saúde da família, em especial de criança com rinite, evidenciando vícios que inviabilizam a fruição do bem com habitabilidade.

Fecho lógico: Configurado o inadimplemento das obrigações legais e contratuais do locador, nasce o dever de reparar e a possibilidade de resolução contratual por culpa das Rés.

7.2. Rescisão contratual sem multa por culpa do locador

A Lei do Inquilinato prevê a resolução da locação por infração legal ou contratual (Lei 8.245/1991, art. 9º, II). Diante do inadimplemento do locador em sanar vícios estruturais e garantir o uso adequado, a rescisão deve ocorrer sem multa ao locatário e, a rigor, com incidência de penalidade em face do infrator, conforme interpretação sistemática e precedentes colacionados.

Fecho lógico: A culpa das Rés pela inabitabilidade autoriza a rescisão sem multa contra a Autora e a declaração de inexigibilidade de quaisquer cláusulas penais a seu cargo.

7.3. Inexigibilidade de cobrança de “reforma/pintura” diante de infiltrações e vícios estruturais

É indevida a imputação de custos de pintura e reparos ao locatário quando os danos decorrem de vícios estruturais/infiltrações não resolvidos pelo locador. Ademais, sem prova idônea do estado inicial e final do imóvel, sob contraditório, não se pode transferir responsabilidade ao locatário, nos termos do ônus probatório (CPC/2015, art. 373, I) e da regra da vistoria.

Fecho lógico: A cobrança de “reforma/pintura” é inexigível, impondo-se a declaração de inexistência do débito.

7.4. Danos materiais e morais (mofo, alagamento, saúde da menor)

Os vícios ocasionaram perda de bens (colchão e travesseiros da menor, limpeza especializada, despesas emergenciais e de mudança), impondo ressarcimento integral (CCB/2002, art. 927). O dano moral é patente diante da violação à dignidade da pessoa humana (CF/88, art. 1º, III), à inviolabilidade da honra e vida privada (CF/88, art. 5º, X), à saúde pública (CF/88, art. 196) e à proteção prioritária da criança (CF/88, art. 227). Também incide a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços (Lei 8.078/1990, art. 14), ante falha na prestação e risco concreto à saúde.

Fecho lógico: Presentes dano, nexo e conduta culposa/objetiva, são devidos danos materiais e morais em montante compatível com a gravidade do quadro.

7.5. Devolução de caução (se existente) e restituições

Havendo caução em dinheiro, ela deve ter sido depositada em caderneta de poupança e devolvida ao término com atualização (Lei 8.245/1991, art. 38). Inexistindo danos imputáveis à Autora, impõe-se a devolução integral, com restituição de eventuais valores pagos indevidamente.

Fecho lógico: É devida a devolução da caução e de quaisquer quantias indevidamente retidas.

7.6. Inversão do ônus da prova (CDC)

Em razão da hipossuficiência técnica e verossimilhança das alegações, requer-se a inversão do ônus da prova (Lei 8.078/1990, art. 6º, VIII), para que as Rés demonstrem a inexistência dos vícios, a adequação dos serviços prestados e a legitimidade da cobrança.

Fecho lógico: A inversão probatória concretiza a facilitação da defesa do consumidor, compatível com a natureza da relação jurídica.

8. TESES DOUTRINÁRIAS EXTRAÍDAS DE ACÓRDÃOS

Em ação de compromisso de compra e venda, a caracterização de mora da construtora na entrega do imóvel exige demonstração inequívoca do inadimplemento imputável à empresa, não sendo suficiente o mero decurso de prazo contratual, especialmente quando há inadimplemento do adquirente ou entrega efetiva do bem, ainda que com pequenos atrasos, não justificando, por si só, o distrato contratual.

Nas ações de reintegração de posse motivadas por inadimplemento de arrendamento mercantil financeiro, quando o pr"'>...