requisitos da renovatoria
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Recurso especial. Locação. Ação renovatória julgada improcedente. Requisitos da renovatória. Aferição. Impossibilidade. Súmula 7/STJ. Lei 8.245/91, art. 71. CPC/1973, art. 541. Lei 8.038/90, art. 26.

«Tendo o Tribunal de origem, com base no conjunto probatório dos autos, firmado a compreensão no sentido de que a recorrente não comprovara o preenchimento de todos os requisitos do Lei 8.245/1991, art. 71, rever tal entendimento demandaria o reexame de matéria fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ.... (Continua)

2 - TJSP Locação. Bem imóvel não residencial. Direito à renovação compulsória de locação que pressupõe contrato escrito com prazo mínimo, ainda que somado, de cinco anos. Locação antiga, na qual o único contrato escrito teve duração de 24 meses, sendo prorrogado por prazo indeterminado. Ausência dos requisitos da renovatória. Cabimento da denúncia vazia. Renovatória da locação rejeitada, sendo acolhida a ação de despejo fundada em denúncia vazia. Recurso improvido.

3 - STJ Julgamento antecipado da lide. Cerceamento de defesa. Inocorrência na hipótese. CPC/1973, art. 330.

«Se a autora, diante da alegação firmada na contestação de que os requisitos da renovatória não foram preenchidos, se limita a aduzir em sua réplica o cumprimento destes, sem pugnar pela produção de novas provas, não há falar em cerceamento de defesa em face do julgamento antecipado da lide.... (Continua)

4 - TJRJ DIREITO CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS Da Lei 8245/91, art. 51.

Ação movida por locatário em face de locador a objetivar renovação de contrato de locação não residencial. Sentença de improcedência do pedido principal e procedência do pedido reconvencional para determinar a retomada do imóvel pela ré. Apelo da parte autora a buscar a reversão do julgado. ... (Continua)

5 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - REQUISITOS LEGAIS NÃO PREENCHIDOS. I.

A comprovação de exato cumprimento do contrato de locação, nos termos da Lei 8.245/91, art. 71, constitui requisito indispensável à propositura de ação renovatória. II. O inadimplemento de obrigações contratuais, ainda que parcial ou transitório, inviabiliza a renovação compulsória do contrato de locação comercial.... (Continua)

6 - TJMG DIREITO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - PRELIMINAR - NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL - AÇÃO DE DESPEJO - INDEFERIMENTO DE TUTELA PROVISÓRIA DE DESPEJO - PENDÊNCIA DE AÇÃO RENOVATÓRIA - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA TUTELA DE URGÊNCIA - DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1.

Não há falar em violação à dialeticidade recursal se o recurso ataca especificamente o capítulo da sentença que não conheceu da alegação de excesso de execução. 2. A antecipação da tutela é medida excepcional, limitada a situações em que os requisitos legais se evidenciem de forma inequívoca, o que não ocorre no caso em tela. 3. A tutela provisória exige a presença concomitante dos requisitos previstos no CPC/2015, art. 300: probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.... (Continua)

7 - TJSP Apelação. Ação renovatória. Sentença de improcedência. Insurgência da autora locatária. Requisitos do Lei 8.245/1991, art. 71, II e III não preenchidos. Contrato verbal que não pode ser computado para os fins de preenchimento do requisito temporal para ação renovatória. Idoneidade do fiador não demonstrada. Sentença mantida. Recurso não provido

8 - TJRS AGRAVO DE INSTRUMENTO. FALÊNCIA. INCIDENTE DE DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS. ART. 50 CCB. DEFERIMENTO DA MEDIDA. 

Trata-se de agravo de instrumento interposto em face da decisão que indeferiu o pedido de bloqueio dos bens pessoais em nome dos sócios da agravada, bem como das empresas que constam em seus nomes, com a finalidade de garantir a responsabilização perante seus credores.O CCB, art. 50 é claro no sentido de autorizar o alcance dos bens particulares dos administradores ou sócios de pessoas jurídicas, chamada desconsideração da personalidade jurídica, quando houver, comprovadamente, abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade ou pela confusão patrimonial.No caso concreto, há evidências e indícios suficientes de que tal prática está ocorrendo, consoante CCB, art. 50, motivo pelo qual o recurso deve ser provido.O administrador judicial  se manifestou favorável a medida, com o único objetivo de impedir a dilapidação patrimonial, sendo que o bloqueio não trará nenhum prejuízo aos sócios devedores, uma vez que a única intenção da medida é impedir que mais imóveis e patrimônios dos sócios sejam “vendidos e transferidos” a terceiros, até o julgamento de mérito do incidente.A apuração da administração judicial, que acompanha todos os acontecimentos desde a recuperação judicial da empresa é imprescindível, imparcial, idônea e deve ser levada em considerando, tendo o AJ sido taxativo ao narrar que os sócios estão esvaziando o patrimônio da massa.A não concessão da imediata da tutela de urgência coloca em risco os direitos dos credores, que permanecem desprotegidos frente à possibilidade de novos desvios patrimoniais pelos sócios agravados. O bloqueio de bens é medida proporcional e reversível, necessária para impedir maiores prejuízos aos credoresPreenchidos os requisitos do art. 300 da legislação processual que prevê que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Vislumbra-se a probabilidade do direito alegado pela agravante, posto que devidamente comprovadas as retiradas de capital pelos ex-sócios, com recebimento de imóveis em dação, os quais não foram revertidos em favor da massa, além do risco de esvaziamento do patrimônio em face da declaração de confusão patrimonial nos autos da revocatória. A fim de evitar o esvaziamento dos bens da falida, e toda prova contida nos autos, produzidas neste agravo e na ação revocatória, bem como o parecer da administração judicial, o recurso deve ser provido com ordem de bloqueio de todos os bens pessoais em nome dos sócios, bem como das empresas que constam em seus nomes buscando-se neutralizar os efeitos dos atos praticados pelos devedores em prejuízo dos credores. ... (Continua)

9 - TJRJ DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. VALOR LOCATIVO FIXADO COM BASE EM PERÍCIA JUDICIAL. DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL. ALEGAÇÕES DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR E DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL REJEITADAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME:

Ação renovatória de contratos de locação não residencial relativa a imóveis situados no Mercado de São Sebastião, Penha/RJ, com contratos iniciados em 2001 e renovados por decisão judicial anterior. A parte autora requer nova renovação por cinco anos, a contar de 01/09/2017, com fixação de aluguel com base em perícia judicial. Os réus contestaram alegando ausência de interesse de agir, inadimplemento contratual e desproporcionalidade no valor proposto. A sentença julgou procedentes os pedidos autorais, renovando os contratos e fixando os valores locatícios conforme laudo pericial. Apelações dos réus requerendo extinção do processo sem julgamento de mérito, improcedência do pedido ou majoração dos aluguéis foram desprovidas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há três questões em discussão: (i) verificar se foram preenchidos os requisitos legais para a propositura da ação renovatória; (ii) analisar se a fixação dos aluguéis com base em perícia técnica respeitou os critérios legais e contratuais; (iii) definir se há causa para extinção da ação por ausência de interesse de agir ou descumprimento de obrigações locatícias. III. RAZÕES DE DECIDIR: O autor preenche todos os requisitos legais exigidos pelos Lei 8.245/1991, art. 51 e Lei 8.245/1991, art. 71, comprovando a existência de contrato escrito, exploração do mesmo ramo comercial há mais de três anos e quitação dos tributos de sua responsabilidade. A pretensão autoral é propriamente renovatória, não se confundindo com mera revisão de aluguel, sendo legítima a fixação de novo valor locatício no curso da renovação. A perícia judicial foi realizada com base nos métodos comparativo e de rentabilidade, revelando-se idônea, coerente e proporcional, inclusive em comparação com alugueres de imóveis similares e localizados na mesma região. A depreciação do valor locatício decorre de condições mercadológicas alheias às partes e não constitui fator de desproporcionalidade quando apurado tecnicamente. A alegação de ausência de interesse de agir não se sustenta, tendo em vista que os contratos anteriores foram prorrogados judicialmente e o autor manifestou clara intenção de continuidade da relação locatícia. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recursos desprovidos. Tese de julgamento: Preenchidos os requisitos legais, é cabível a ação renovatória de locação não residencial com fixação de novo valor locatício, ainda que inferior ao anteriormente pactuado. A apuração do aluguel renovatório deve considerar o valor locativo real dos imóveis com base em perícia idônea, utilizando métodos reconhecidos, como o comparativo e o de rentabilidade. A desvalorização de imóvel por fatores de mercado não impede a renovação contratual nem invalida o laudo pericial que a constata, desde que observado critério técnico e razoável. A ausência de inadimplemento relevante e a continuidade da atividade comercial legitimam o interesse de agir do locatário. Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, arts. 51, 71, 72 e 73; CPC, arts. 485, V; 487, I; 86, §2º; 85, §11.... (Continua)

10 - TJPR DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. INDEFERIMENTO DE TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido liminar de renovação do aluguel nos termos pactuados, formulado em ação renovatória de locação comercial.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em determinar se estão presentes os requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência a fim de garantir a manutenção do contrato de locação nas condições vigentes até o julgamento final da ação renovatória.III. RAZÕES DE DECIDIR3. Nos termos do CPC, art. 300, a concessão de tutela de urgência requer a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.4. No caso dos autos, o contrato de locação permanece vigente até data futura, afastando a alegada urgência. Não há nos autos indícios concretos de risco iminente de perda do imóvel ou de interrupção das atividades da parte locatária.5. A tutela antecipada somente se justifica diante de risco efetivo e iminente de encerramento do contrato ou ameaça concreta à permanência do locatário no imóvel, o que não se verifica nos autos.6. A jurisprudência é pacífica no sentido de que a ação renovatória não confere automaticamente ao locatário o direito à prorrogação do contrato sem o preenchimento dos requisitos legais.7. Ausente a comprovação do perigo de dano irreparável, é inviável a concessão da medida antecipatória.IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso desprovido.Tese de Julgamento: «1. A concessão da tutela de urgência em ação renovatória de locação exige a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano. 2. A mera existência de contrato vigente afasta, por si só, a urgência necessária para a concessão da medida antecipatória. 3. A ação renovatória não garante automaticamente a prorrogação do contrato sem o preenchimento dos requisitos legais._____________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 300; Lei 8.245/1991, art. 51 e Lei 8.245/1991, art. 71.Jurisprudência relevante citada: TJPR - 18ª Câmara Cível - 0042090-65.2024.8.16.0000 - Almirante Tamandaré - Rel.: Substituto Everton Luiz Penter Correa - J. 26.08.2024.... (Continua)

11 - TJSP Apelação - Ação renovatória de imóvel comercial - Sentença de extinção com fundamento no CPC, art. 485, VI (falta de pagamento de aluguéis após o ajuizamento da ação e desocupação voluntária do bem)- Inconformismo da parte autora - Alegação de que o crédito devido é concursal, tendo sido processado seu pedido de recuperação judicial - Alegação de que está em negociação da cessão do contrato - Cessão que depende de anuência expressa da ré - Argumentos incompatíveis com pedido renovatório - Discussão irrelevante sobre natureza do crédito diante do fato de que a locatária desocupou o imóvel e que pretende cedê-lo a terceiro- Evidência de que o imóvel não é imprescindível para o desenvolvimento de sua atividade empresária - Valores dos aluguéis vencidos após o ajuizamento do pedido de recuperação judicial que não são concursais - Ausência de cumprimento dos requisitos para propositura da ação renovatória, notadamente a Lei 8245/1991, art. 71 - - Pretensão de redução dos honorários advocatícios acolhida, pois o percentual de 10% sobre o valor da causa (R$240.000,00) bem remunera o advogado da parte contrária-Recurso provido em parte, apenas para redução da verba honorária

12 - TJSP Reintegração de posse. Medida Liminar possessória deferida. Suspensão posterior da ação até julgamento da ação renovatória contraposta. Descabimento. Contrato de locação atípico, derivado de contrato administrativo de concessão de uso. Presença dos requisitos de concessão da ordem de reintegração de posse. Ausência dos requisitos de suspensão do feito. Agravo de Instrumento provido.

13 - TJMG AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGENCIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO CPC, art. 300. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. REQUISITO PARA A RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DECADÊNCIA COMPROVADA. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

Para o deferimento da tutela provisória de urgência é necessário o preenchimento cumulativo dos dois requisitos dispostos no art. 300 da codificação processual civil, sendo eles: a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. ... (Continua)

14 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL PRORROGADA POR PRAZO INDETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA. DESPEJO. FUNDO DE COMÉRCIO DESCUMPRIMEITO DOS REQUISITOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. NÃO REFORMADO.

Instrução Probatória suficiente para o deslinde da controvérsia. Quanto ao mérito, é direito potestativo do locador denunciar o contrato por prazo indeterminado caso não lhe convenha, após conceder o prazo de trinta dias para desocupação do locatário, conforme disposto na Lei 8.245/91, art. 57. Sendo assim, a locação prorrogada por prazo indeterminado pode ser rescindida com base na simples conveniência do locador, exigindo-se apenas a prévia, como ocorreu no caso em análise. Também ao contrário do que defende a apelante, o fundo do comércio é protegido no bojo da ação renovatória e não na ação de despejo. Precente STJ. DESPROVIMENTO DO RECURSO.... (Continua)

15 - STJ Locação e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação renovatória (Lei do inquilinato, arts. 51 e 71). Locação não residencial. Carência de ação. Ausência dos requisitos para a renovatória. Agravo interno desprovido.

1 - O Tribunal de Justiça deu correta aplicação ao disposto na Lei 8.245/91, art. 51, concluindo pela carência de ação da autora para a ação renovatória devido à inexistência de «contratação sucessiva por escrito pelo prazo mínimo e ininterrupto de cinco anos, ou seja, pela ausência do requisito previsto no, II do mencionado art. 51. ... (Continua)

16 - TJMG AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO RENOVATÓRIA C/C REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO - RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO - LEI 8.245/91, art. 51 - REQUISITOS NÃO ATENDIDOS - PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR ACOLHIDA - PROCESSO EXTINTO EM RELAÇÃO À RENOVAÇÃO DO CONTRATO.

Para ter direito à renovação do contrato de locação o locatário deve comprovar o preenchimento dos requisitos da Lei 8.245/91, art. 51.O contrato de locação que se estende por tempo indeterminado não pode ser amparado pela ação renovatória. Não comprovado o atendimento dos requisitos previstos nos Lei 8.245/1991, art. 51 e Lei 8.245/1991, art. 71, em especial a existência de contrato escrito por tempo determinado, não deve ser provida a pretensão renovatória formulada pelo autor.... (Continua)

17 - TJMG APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA. PRELIMINARES. INTEMPESTIVIDADE E SENTENÇA ULTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. REJEIÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. LOJA EM SHOPPING. REQUISITOS DOS ART. 51 E 71 DA LEI 8.245/91 (LEI DO INQUILINATO), COMPROVAÇÃO. RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. VALOR DO ALUGUEL APURADO EM PERÍCIA. CONFORMIDADE COM O VALOR MÉDIO DE MERCADO. MANUTENÇÃO. COMPENSAÇÃO DE EVENTUAIS VALORES PAGOS A MAIOR. POSSIBILIDADE. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CPC, art. 86, CAPUT. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

"Não ocorre julgamento ultra petita se o Tribunal local decide questão que é reflexo do pedido na exordial. O pleito inicial deve ser interpretado em consonância com a pretensão deduzida na exordial como um todo, sendo certo que o acolhimento da pretensão extraído da interpretação lógico-sistemática da peça inicial não implica julgamento extra petita (STJ, AgInt no AREsp: 1.177.242/SP). Não há decisão ultra petita quando o valor fixado na ação renovatória resulta da subsunção do pedido à prova pericial regularmente produzida. ... (Continua)

18 - TJRS DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. PRAZO DE RENOVAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME:1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de renovação do contrato de locação comercial entre as partes, fixando o prazo de renovação em cinco anos e o aluguel mensal. ... (Continua)

19 - TJSP DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.. AÇÃO RENOVATÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE. INTERPOSIÇÃO DE RECURSO PELA PARTE AUTORA. APELO QUE POSSUI APENAS EFEITO DEVOLUTIVO, NOS TERMOS Da Lei, ART. 58, V 8.245/91. REQUERIMENTO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO DE APELAÇÃO. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONCEDEU O PLEITEADO EFEITO. PRETENSÃO DE REVISÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA PELA TURMA JULGADORA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO CPC, art. 1.012, § 4º. DECISÃO MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

Agravo interno interposto contra decisão monocrática que concedeu efeito suspensivo ao recurso de apelação da locatária, em ação renovatória de locação não residencial julgada improcedente. O agravante sustenta a inadimplência da locatária, defendendo a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial e argumenta que a Lei, art. 58, V 8.245/1991 (Lei 8.245/91) confere apenas efeito devolutivo à apelação A agravada, por sua vez, defende a manutenção da decisão recorrida, alegando que o efeito suspensivo é cabível, com base em precedentes jurisprudenciais. ... (Continua)

20 - TJSP Apelação cível. Ação renovatória da locação. Sentença de improcedência. Apelo da autora.