PETIÇÃO INICIAL – AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL POR INADIMPLEMENTO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, COBRANÇA DE ALUGUÉIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER (REFAZIMENTO DE CERCAS)

1. ENDEREÇAMENTO (FORO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL – CPC/2015, ART. 47)

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da Vara Cível da Comarca de [Município/UF do local do imóvel] — Foro da Situação do Imóvel (CPC/2015, art. 47).

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES (CPC/2015, ART. 319, II)

A. J. dos S., brasileiro, casado, produtor rural, CPF nº [CPF], RG nº [RG], endereço eletrônico: [email do autor], residente e domiciliado na [endereço completo do autor], doravante denominado Autor ou Promitente-Vendedor, por seu advogado (instrumento de mandato anexo), com endereço profissional na [endereço do advogado, e e-mail], onde receberá intimações (CPC/2015, art. 77, V), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência propor a presente

em face de M. F. de S. L., brasileiro, solteiro, [profissão], CPF nº [CPF], RG nº [RG], endereço eletrônico: [email do réu], residente e domiciliado na [endereço completo do réu], doravante denominado Réu ou Promitente-Comprador.

3. TÍTULO DA AÇÃO

AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL POR INADIMPLEMENTO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, COBRANÇA DE ALUGUÉIS (TAXA DE FRUIÇÃO) E OBRIGAÇÃO DE FAZER (REFAZIMENTO DE CERCAS DIVISÓRIAS)

4. DOS FATOS

As partes celebraram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda do imóvel rural de matrícula nº [número] do Cartório de Registro de Imóveis de [Comarca/UF], com área de [área total] hectares, situado no [localização e confrontações], inscrito no CCIR/Incra sob nº [número] e ITR sob nº [número], em [data] (cópia anexa).

Pelo ajuste, o Réu se comprometeu a pagar o preço total de R$ [valor], parcelado em [nº de parcelas] vencíveis a partir de [data], ocupando a área após a assinatura do compromisso. Ocorre que o Réu jamais adimpliu qualquer parcela, mantendo-se em total inadimplemento desde a primeira vencida, apesar de notificação extrajudicial enviada pelo Autor em [data] e recebida em [data] (documento anexo), sem que tenham sido purgadas as mora e a posse mantida de forma injusta.

Embora sem qualquer pagamento, o Réu permaneceu utilizando o imóvel por [período], valendo-se de sua fruição econômica (ex.: pastagem, preparo de solo/plantio, armazenamento, passagem de rebanho), sem contraprestação, causando inclusive deterioração das cercas divisórias das linhas confrontantes com [nominar vizinhos/confrontantes] — conforme fotos, croquis e declarações anexos.

Em síntese: (i) não houve pagamento do preço; (ii) o imóvel deve retornar ao vendedor, com a reintegração de posse; (iii) é devida indenização/aluguéis pela fruição no período de uso; e (iv) o Réu deve refazer as cercas divisórias que deteriorou ou removeu.

Conclui-se, portanto, pela necessidade de resolução do compromisso por inadimplemento, com o retorno ao status quo ante, e a responsabilização do Réu pelos prejuízos e obrigação de fazer relativa ao refazimento das cercas.

5. DO DIREITO

5.1. DA RESOLUÇÃO/RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL

O contrato é regido pelos princípios da função social e da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 422), impondo às partes o cumprimento das obrigações assumidas. Nos contratos bilaterais, a exceptio non adimpleti contractus autoriza a parte fiel a recusar a prestação enquanto a outra faltar com a sua (CCB/2002, art. 476).

Caracterizado o inadimplemento absoluto do Réu (não pagamento de qualquer parcela do preço), opera-se a cláusula resolutiva, expressa ou tácita (CCB/2002, art. 474), legitimando a resolução, com perdas e danos (CCB/2002, art. 475). Os prejuízos abrangem danos emergentes e lucros cessantes (CCB/2002, art. 402), bem como os encargos da mora (CCB/2002, art. 389 e CCB/2002, art. 395).

À luz da legalidade e da boa-fé, e diante do inadimplemento culposo, é juridicamente impositiva a rescisão do compromisso, sem qualquer devolução de valores (porque nenhum pagamento houve), com a recomposição da situação anterior e responsabilização pelos danos correlatos.

Fechamento: O inadimplemento total do Réu enseja a resolução do compromisso, com retorno ao status quo ante e responsabilização integral pelos prejuízos.

5.2. DO RETORNO DO IMÓVEL AO VENDEDOR E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE (STATUS QUO ANTE)

Resolvido o compromisso por culpa do adquirente, a posse por ele exercida torna-se injusta, legitimando a restituição imediata do bem ao vendedor. As ações possessórias admitem a tutela de urgência e liminar, desde que comprovados: (i) a posse do Autor; (ii) o esbulho; (iii) a data do esbulho; e (iv) a perda da posse (CPC/2015, art. 561). Também se aplicam as tutelas de urgência em geral (CPC/2015, art. 300).

No caso, demonstram-se a posse indireta do Autor (proprietário/compromitente-vendedor), o inadimplemento absoluto do Réu e a resistência em devolver o bem, configurando esbulho e justificando a reintegração liminar, com expedição de mandado e reforço policial, se necessário.

Fechamento: A resolução contratual por inadimplemento arrasta a reintegração possessória do Autor, com tutela liminar, dada a probabilidade do direito e o perigo de dano.

5.3. DOS ALUGUÉIS/INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL NO PERÍODO DE USO

O uso exclusivo do imóvel pelo Réu, sem contraprestação, gera enriquecimento sem causa e impõe o pagamento de aluguéis indenizatórios (taxa de fruição) correspondentes ao período de ocupação indevida, a título de lucros cessantes (CCB/2002, art. 402 e CCB/2002, art. 884). A jurisprudência admite a taxa de fruição quando há efetiva ocupação/indisponibilidade do bem, afastando-a quando inexistirem provas de uso; no presente caso, o uso rural é concreto e provado (fotografias, declarações e relatórios anexos).

Em ambiente rural, a fruição pode ser estimada pelo valor locativo/arrendamento rural de mercado por hectare, apurado por perícia, desde a imissão do Réu até a efetiva desocupação, sem prejuízo da atualização monetária e juros de mora (CCB/2002, art. 389 e CCB/2002, art. 395).

Fechamento: São devidos aluguéis/indenização pela fruição do imóvel, apurados pericialmente, por todo o período de uso indevido.

5.4. DA OBRIGAÇÃO DE FAZER: REFAZIMENTO DAS CERCAS DIVISÓRIAS

O Código Civil assegura a demarcação e a conservação dos limites entre imóveis confinantes, inclusive quanto a muros e cercas divisórias (CCB/2002, art. 1.297 e CCB/2002, art. 1.298). Tendo o Réu deteriorado ou removido cercas que demarcavam a área, deve refazê-las, às suas expensas, além de indenizar eventuais danos materiais decorrentes, por força dos deveres anexos da boa-fé objetiva e do dever de não causar dano ilícito (CCB/2002, art. 422; CCB/2002, art. 186; CCB/2002, art. 927).

A tutela específica para obrigação de fazer é expressamente autorizada, com imposição de astreintes para assegurar o cumprimento (CPC/2015, art. 497; CPC/2015, art. 536; CPC/2015, art. 537).

Fechamento: O Réu deve ser compelido a refazer as cercas divisórias, em prazo certo, sob pena de multa e execução por terceiro às suas expensas.

5.5. DA COMPETÊNCIA E DO FORO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL

Tratando-se de demanda que versa sobre direito real e posse de imóvel, a competência é do foro da situação do bem (CPC/2015, art. 47), razão pela qual a presente ação é proposta perante este Juízo, na comarca onde localizado o imóvel rural objeto do litígio.

Fechamento: Competência territorial absoluta do foro da situação do imóvel, nos termos do CPC.

6. TESES DOUTRINÁRIAS EXTRAÍDAS DE ACÓRDÃOS

Em observância às diretrizes do caso e com base exclusivamente nas teses fornecidas, destacam-se as seguintes:

7. JURISPRUDÊNCIAS

A seguir, colacionam-se precedentes fornecidos, que, no que couber, orientam a solução sobre resolução, retorno ao status quo ante e taxa de "'>...