Modelo de Ação de Adjudicação Compulsória c/c Reconhecimento de Posse e Tutela Provisória contra Espólio e Herdeiros por recusa na outorga de escritura, com pedido de averbação na matrícula
Publicado em: 18/08/2025AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C RECONHECIMENTO DE POSSE, COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da __ª Vara Cível da Comarca de [Cidade/UF].
2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
2.1. Autor (Comprador)
M. A. da S., brasileiro, casado, profissão: empresário, CPF nº 000.000.000-00, RG nº 0.000.000, e-mail: [email protected], residente e domiciliado à Rua Alfa, nº 123, Bairro Beta, [Cidade/UF], CEP 00000-000, por seu advogado que subscreve (procuração anexa), com endereço profissional na Rua Gama, nº 456, [Cidade/UF], CEP 00000-000, e e-mail profissional [email protected], onde receberá intimações.
2.2. Réus (Espólio e/ou Herdeiros do de cujus)
ESPÓLIO DE J. P. dos S., representado por seu inventariante, se já nomeado, a ser qualificado nos autos do inventário nº [número], em trâmite perante a [Vara], Comarca de [Cidade/UF]; na ausência de inventário em curso, requer-se a citação de todos os herdeiros abaixo nominados, nos termos do CPC/2015, art. 613 e seguintes, para, querendo, integrarem o polo passivo:
- M. F. de S. L., brasileira, solteira, profissão: administradora, CPF nº 111.111.111-11, e-mail: [email protected], residente na Rua Delta, nº 789, [Cidade/UF], CEP 00000-000;
- C. E. da S., brasileiro, casado, profissão: engenheiro, CPF nº 222.222.222-22, e-mail: [email protected], residente na Avenida Épsilon, nº 321, [Cidade/UF], CEP 00000-000;
- A. J. dos S., brasileiro, solteiro, profissão: autônomo, CPF nº 333.333.333-33, e-mail: [email protected], residente na Travessa Zeta, nº 45, [Cidade/UF], CEP 00000-000.
3. DOS FATOS
1) Em [data], o Autor celebrou com o de cujus J. P. dos S. Instrumento Particular de Compra e Venda referente ao imóvel urbano localizado à [endereço do imóvel], devidamente identificado na Matrícula nº [XXX] do [__º] Ofício do Registro de Imóveis de [Cidade/UF].
2) O preço foi integralmente quitado pelo Autor, conforme recibos/comprovantes bancários anexos, tendo o de cujus entregue a posse direta do bem ao Autor, que desde então exerce a posse de forma mansa, pacífica e contínua, realizando benfeitorias e arcando com encargos ordinários do imóvel.
3) Sobreveio o falecimento do vendedor em [data do óbito] (certidão anexa), sem que houvesse a outorga da escritura pública definitiva.
4) Os herdeiros do de cujus subscreveram Declaração de Posse, reconhecendo expressamente que o imóvel foi vendido ao Autor e que este exerce a posse por força do negócio jurídico firmado com o falecido. Não obstante, até o presente momento, não promoveram a outorga da escritura definitiva nem deram cumprimento à obrigação assumida pelo de cujus.
5) Diante da inércia e recusa injustificada na formalização translativa, o Autor se vê compelido a propor a presente Ação de Adjudicação Compulsória c/c Reconhecimento de Posse, visando à tutela específica do seu direito, à consolidação dominial e à proteção possessória, inclusive com pedido de tutela provisória para assegurar a manutenção/estabilização da posse e a averbação da presente demanda na matrícula do imóvel.
Em suma, os fatos demonstram a celebração válida do negócio, o adimplemento integral do preço, a posse qualificada do Autor e a resistência injustificada dos Réus em concluir o ato formal, legitimando a tutela jurisdicional ora requerida.
4. DO DIREITO
4.1. Fundamentos constitucionais e processuais
O direito do Autor encontra resguardo no acesso à justiça e na efetividade da tutela jurisdicional (CF/88, art. 5º, XXXV), bem como no direito de propriedade e sua função social (CF/88, art. 5º, XXII e CF/88, art. 5º, XXIII). A presente ação segue o procedimento comum (CPC/2015, art. 318) e atende a todos os requisitos legais da petição inicial (CPC/2015, art. 319), com os documentos indispensáveis (CPC/2015, art. 320).
Em se tratando de obrigação de fazer consistente na outorga de escritura, é cabível a tutela específica, com a substituição da declaração de vontade pela sentença, se necessário (CPC/2015, art. 497), inclusive com a imposição de astreintes para assegurar o cumprimento (CPC/2015, art. 537). Presentes os requisitos do fumus boni iuris e do periculum in mora, é pertinente a tutela provisória de urgência (CPC/2015, art. 300).
4.2. Cabimento da adjudicação compulsória e transmissão das obrigações aos herdeiros
A adjudicação compulsória é ação destinada a suprir a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva após o adimplemento do preço, tendo assento histórico no Decreto-Lei 58/1937, especialmente (Decreto-Lei 58/1937, art. 15) e (Decreto-Lei 58/1937, art. 16, § 2º), e fundamento atual no sistema de tutela específica (CPC/2015, art. 497). Mesmo quando o compromisso não está registrado, subsiste o direito pessoal à adjudicação, desde que comprovados o negócio e a quitação, como no caso concreto.
Aberta a sucessão, a herança transmite-se imediatamente aos herdeiros (CCB/2002, art. 1.784), que respondem pelas obrigações do de cujus dentro dos limites da herança (CCB/2002, art. 1.997). Logo, a obrigação de outorgar a escritura se transfere ao espólio/herdeiros, podendo a sentença substituir a vontade do vendedor falecido, com subsequente registro (CCB/2002, art. 1.245).
Conclui-se que, provada a compra e a quitação, a recusa/inércia dos Réus autoriza a adjudicação compulsória, suprimindo-se o ato notarial, com expedição de mandado ao Registro de Imóveis.
4.3. Continuidade registral e imóvel registrável
O registro imobiliário observa o princípio da continuidade, que impõe a correlação entre o titular no fólio real e o transmitente do direito a ser inscrito (Lei 6.015/1973, art. 237). A sentença de procedência supre a escritura e constitui título registrável, desde que presente imóvel registrável e observadas eventuais formalidades cadastrais, inclusive a necessidade de matrícula individualizada quando houver desmembramento (Lei 6.015/1973, art. 167, II). No caso, o imóvel está matriculado e perfeitamente identificado, não havendo notícia de pendência urbanística impeditiva.
Em caráter subsidiário, caso o Registro de Imóveis aponte exigências formais, requer-se a expedição de ofícios e as providências necessárias para superá-las, sem prejuízo da sentença adjudicatória, garantindo-se a efetividade da tutela (CPC/2015, art. 139, IV).
4.4. Reconhecimento e proteção possessória do Autor
O Autor exerce a posse direta do bem com animus domini, em razão do negócio celebrado e da tradição, conforme o conceito legal (CCB/2002, art. 1.196). A posse injusta – violenta, clandestina ou precária – não se presume (CCB/2002, art. 1.200), e a lei assegura a proteção possessória e a tutela inibitória/mandamental para impedir turbações (CCB/2002, art. 1.210). Além disso, incide o princípio da boa-fé objetiva na execução do contrato (CCB/2002, art. 422), vedando comportamento contraditório dos Réus.
Portanto, é cabível o reconhecimento judicial da posse do Autor, a manutenção/estabilização possessória e a determinação para que os Réus se abstenham de qualquer ato de turbação/ameaça, sob pena de multa diária.
4.5. Averbação da propositura e oponibilidade a terceiros
Para resguardar a eficácia erga omnes e evitar a disposição do bem a terceiros, é pertinente a averbação da propositura desta ação na matrícula do imóvel como ação de natureza reipersecutória (Lei 6.015/1973, art. 167, II). Tal providência harmoniza-se com a fé pública registral e com a segurança jurídica que emana do fólio real, preservando o resultado útil do processo.
5. TESES DOUTRINÁRIAS EXTRAÍDAS DE ACÓRDÃOS
Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro imobiliário e o respectivo cancelamento, a pessoa indicada no registro público permanece havida como proprietária do imóvel, mantendo legitimidade ativa para ajuizar ação reivindicatória, sendo insuficiente, para ilidir a fé pública do registro, o simples ajuizamento de ação tendente a invalidá-lo.
A imissão provisória na posse de imóvel objeto de desapropriação por utilidade pública, em regime de urgência, não exige avaliação judicial prévia nem pagamento integral, podendo ser efetivada mediante depósito do valor cadastral do imóvel para fins de lançamento do imposto territorial, urbano ou rural, desde que tal valor tenha sido atualizado no ano fiscal imediatamente anterior à imissão (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 15, § 1º, "c").
6. JURISPRUDÊNCIAS
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