obrigacao assumida pelos promissarios compradores
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Sistema Financeiro da Habitação - SFH. Compromisso de compra e venda. Transferência de financiamento. Obrigação assumida pelos promissários compradores.

«O promitente vendedor tem ação para exigir dos promissários compradores as providências necessárias para cumprimento da cláusula que lhes atribuía a obrigação de transferirem o financiamento junto ao agente financeiro, com fixação de prazo para a adoção das medidas exigidas que estejam ao alcance dos compradores, e previsão de multa. Isso não significa dispensa da anuência do financiador, pois se o financiador tiver motivo legítimo para não aceitar o novo devedor, ou se este não concordar com as exigências legalmente feitas pelo agente financeiro, o caso é de extinção do contrato de promessa de compra e venda, por culpa dos promissários compradores.... (Continua)

2 - TJSP Contrato. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Rescisão em virtude do não cumprimento de obrigação assumida pelo promissário comprador de liberação de veículo dado como parte do pagamento. Contraprestação pelo credor que também não consta ter sido adimplida. Devedor que não pode ser reputado como moroso. Obrigação assumida pelo comprador que deve ser convolada em perdas e danos, na impossibilidade de ser cumprida, e não em rescisão do contrato principal. Sentença de procedência revertida. Recurso provido.

3 - STJ Compromisso de compra e venda. Resolução de contrato. Promessa de compra e venda de imóvel. Determinação de restituição, pelo promitente vendedor, das parcelas do preço pagas pelos promitentes compradores. Desnecessidade de pedido expresso dos réus. Concretização da eficácia restitutória da resolução. Julgamento. Sentença extra petita. Inocorrência. Considerações do Min. Paulo de Tarso Sanseverino sobre o tema. CPC/1973, art. 128,CPC/1973, art. 459 e CPC/1973, art. 460.

«... Eminentes colegas, a controvérsia devolvida ao conhecimento desta Corte pode ser resumida no seguinte questionamento: ... (Continua)

4 - STJ Direito civil. Recurso especial interposto sob a égide do CPC/1973. Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda não registrado. Natureza jurídica. Efeitos. Alegação de negativa de prestação jurisdicional afastada. Ausência do registro do memorial de incorporação e demais documentos previstos no Lei 4.591/1964, art. 32. Ônus da incorporadora. Nulidade afastada. Sucumbência. Princípio da causalidade.

«1 - Inexiste ofensa ao CPC, art. 535 quando o tribunal de origem pronuncia-se de forma clara e precisa sobre a questão posta nos autos. ... (Continua)

5 - STJ Direito civil. Recurso especial. Compromisso de venda e compra. Responsabilidade. Cotas condominiais. Registro na matrícula do imóvel. Imissão na posse. Ciência inequívoca.artigos analisados. Arts. 267, V e vi; 472 do CPC/1973; arts. 1.225, VII; 1.345; 1.417 do Código Civil.

«1. Ação de cobrança de cotas condominiais, ajuizada em 02/05/2003. Recurso especial concluso ao Gabinete em 14/12/2011. ... (Continua)

6 - TJRJ EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS DE 2017 A 2019. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA EXECUTADA PUGNANDO PELA REFORMA DO JULGADO.

Recurso de apelação cível interposto contra a r. sentença que julgou improcedentes os embargos à execução. ... (Continua)

7 - STJ Direito processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Violação dos arts. 489, § 1º, I e IV, e 1.022, I, do CPC. Não ocorrência. Ação declaratória, de obrigação de fazer e indenizatória por dano moral. Assunção de dívidas pelas partes compradoras. Negativação. Cadastro de proteção ao crédito. Reexame de elementos fático probatórios dos autos. Não cabimento. Aplicação da Súmula 7/STJ. Agravo interno desprovido.

I - CASO EM EXAME... (Continua)

8 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS - LOTE DE TERRENO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - NÃO COMPROVADO - RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA DA VENDEDORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - CONFIGURADOS - VALOR - REDUÇÃO - NÃO CABIMENTO - CORREÇÃO MONETÁRIA E OS JUROS INCIDENTES SOBRE O «QUANTUM CONDENATÓRIO - RECURSO PROVIDO -

Promovendo a vendedora/empreendedora a venda de lote em empreendimento de loteamento, onde se obriga a promover obras estruturais, cumpre reconhecer que, o não cumprimento dessa obrigação no prazo contratualmente estabelecido, autoriza a rescisão do contrato, por culpa da empreendedora. ... (Continua)

9 - TJPR APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA CONEXA COM AÇÃO REIVINDICATÓRIA COM PEDIDO RECONVENCIONAL E MANUTENÇÃO DE POSSE. POSSE FUNDADA EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA INADIMPLIDO. BEM ADQUIRIDO EM 1993 PELA AUTORA E SEU MARIDO, MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, PELA QUAL RESTOU DEFINIDO O PAGAMENTO PARCIAL NO MOMENTO DA FORMALIZAÇÃO DO TERMO, E O SALDO RESTANTE DIVIDIDO EM 7 PARCELAS MENSAIS E SUCESSIVAS, REPRESENTADAS POR MEIO DE NOTAS PROMISSÓRIAS, CUJO ÚLTIMO VENCIMENTO SE DARIA EM JULHO/1995, AS QUAIS NÃO FORAM PAGAS. VENDEDOR QUE, EM 2015, TERIA REALIZADO NOVA ALIENAÇÃO DO BEM A TERCEIRO, ALEGANDO O INADIMPLEMENTO PELOS ANTIGOS COMPRADORES, ENSEJANDO EM CONFLITOS ENTRE TODAS AS PARTES, E NA PROPOSITURA DE AÇÃO PETITÓRIA PELO NOVO COMPRADOR EM FACE DA POSSUIDORA, COM FORMULAÇÃO DE PEDIDO RECONVENCIONAL PELA NULIDADE DA SEGUNDA ESCRITURA. SENTENÇA UNA QUE JULGOU PROCEDENTE A AÇÃO DE USUCAPIÃO, SOB O FUNDAMENTO DE QUE PREENCHIDOS OS REQUISITOS LEGAIS ATÉ O MOMENTO DA PROPOSITURA DA DEMANDA E, DO MESMO MODO, PROCEDENTE A AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE MOVIDA PELA MESMA AUTORA; E EXTINGUIU SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO A AÇÃO REIVINDICATÓRIA, POR AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E VALIDADE DO PROCESSO (CPC, art. 485, IV), EIS QUE ACOLHIDA PARCIALMENTE A RECONVENÇÃO PARA O FIM DE DECLARAR NULA A ESCRITURA DE COMPRA E VENDA E, ASSIM, DETERMINADA A ANULAÇÃO DO REGISTRO CONSTANTE DA MATRÍCULA ACERCA DA TRANSFERÊNCIA DO BEM. INSURGÊNCIA DOS RÉUS SOMENTE NO TOCANTE AO PLEITO DE USUCAPIÃO. 1. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES DE INOVAÇÃO RECURSAL E AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. INOCORRÊNCIA. ARGUMENTOS SUSCITADOS QUE JÁ HAVIAM SIDO MENCIONADOS EM CONTESTAÇÃO, EMBORA NÃO AMPLAMENTE DETALHADOS COMO REALIZADO NO ÂMBITO RECURSAL, TORNANDO VIÁVEL SUA ANÁLISE, ALÉM DE QUE DEMONSTRADAS AS RAZÕES PELAS QUAIS OS APELANTES ENTENDEM SER VIÁVEL A REFORMA DA SENTENÇA, NÃO HAVENDO QUE SE FALAR EM VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL. PRELIMINARES AFASTADAS. 2. MÉRITO. ALEGADO NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À USUCAPIÃO, CONSIDERANDO QUE A POSSE ADVINHA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA INADIMPLIDO, NÃO HAVENDO «ANIMUS DOMINI. COM RAZÃO. AUTORA QUE ADQUIRIU O IMÓVEL ATRAVÉS DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, ASSUMINDO A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE VALOR REMANESCENTE. ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUE INDICAM A NÃO QUITAÇÃO DO PREÇO. HIPÓTESE QUE CARACTERIZA A POSSE COMO PRECÁRIA E DESTITUÍDA DE ANIMUS DOMINI, EIS QUE PROVENIENTE DE CONTRATO INADIMPLIDO, CONTINUANDO A SER EXERCIDA COM O MESMO CARÁTER EM QUE ADQUIRIDA, NOS TERMOS DO ART. 1.203, DO CC. AUSÊNCIA DE POSSE QUALIFICADA QUE IMPEDE A DECLARAÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

10 - TJMG DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. NÃO COMPROVAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RECURSO DESPROVIDO.

Caso em exame ... (Continua)

11 - TJRJ .DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

Ação de execução de título extrajudicial. Insurgência recursal contra decisão que rejeitou a impugnação à penhora de bem imóvel. Admite-se a penhora do imóvel gerador das despesas condominiais para satisfação de tal crédito, porquanto se trata de obrigação de natureza propter rem, ou seja, garantida pela própria coisa. Veja-se que a Agravante confunde os conceitos de responsabilidade e de legitimidade, o que, como é cediço, são distintos. De fato, orienta-se o STJ, inclusive para fins de aplicação do CPC, art. 1.036, no sentido de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel. Para tanto, afirma ainda que caso fique comprovado que o promissário comprador se imitira na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder pelas despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp. Acórdão/STJ, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, Data do Julgamento: 08/04/2015, DJe 20/04/2015). Disso se extrai que a execução/cobrança das despesas condominiais pode ser ajuizada tanto em face do proprietário registral do imóvel, do vendedor ou do comprador - ou mesmo promissário comprador, nas hipóteses de promessa de compra e venda - tem por escopo facilitar o recebimento das cotas condominiais destinadas à manutenção da coletividade, ampliando o rol de legitimados, a depender do caso concreto. O Condomínio agravado ajuizou a ação executiva em face da empresa agravante, a qual consta como proprietária do bem perante o registro imobiliário, ante a ausência de qualquer anotação acerca da sua alienação ao promitente comprador, que tampouco fez prova de que tivesse comunicado o exequente acerca da aquisição (ciência inequívoca). Tampouco se demonstra a entrega das chaves ao suposto promitente comprador do imóvel, sendo imprescindível a apresentação do termo, a fim de corroborar as assertivas expostas. No tocante ao débito, contudo, em se tratando de obrigação propter rem, responde pela obrigação aquele que tem a posse e que, efetivamente, exerce os direitos e deveres de condômino, valendo ressaltar que a dívida pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário, pelo comprador ou pelo promitente comprador, conforme a posse da coisa, sem prejuízo de eventual direito de regresso. Entendimento do STJ e deste. E. Tribunal. Infere-se que a empresa executada, ora agravante, deve continuar respondendo pelo débito pendente, eis que ainda figura como proprietária registral, além de não ter sido provada a ciência do Condomínio exequente acerca da transferência de eventual propriedade e a efetiva entrega das chaves. No tocante à alegada impossibilidade de penhora de imóvel alienado a terceiro de boa-fé, a aludida pretensão não merece prosperar, tendo em vista que somente ele detém legitimidade para arguir a questão da alegação de comprador de boa-fé. Em relação à pretensão de substituição da penhora ou de observância à ordem de preferência insculpida no CPC, art. 835, a mesma não merece acolhida, tendo em vista que não havia sido indicado qualquer outro bem em substituição até a data da decisão atacada, além de ter sido tentada a penhora on-line na conta da executada, com resultado infrutífero, sendo que a execução tramita desde o ano de 2020 sem satisfação do crédito até então. A ordem de preferência estabelecida no CPC, art. 835 não tem caráter absoluto, podendo ser flexibilizada em atenção às particularidades do caso concreto, e, possuindo o débito condominial natureza propter rem, não há óbice à preferência da penhora do próprio imóvel. Destarte, correta, portanto, a decisão combatida, que deve ser mantida. Recurso desprovido.... (Continua)

12 - STJ Agravo interno no recurso especial. Embargos de terceiro. Decisão monocrática que negou provimento ao reclamo.insurgência recursal da embargante.

1 - Em regra, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem. Entretanto, quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor. Precedentes. ... (Continua)

13 - TJDF DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IMÓVEL NOVO. CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE AUTÔNOMA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. FALTA DE ENTREGA DO BEM PROMETIDO NO PRAZO CONVENCIONADO. PRAZO NÃO ULTIMADO. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. IMPUTAÇÃO. INVIABILIDADE. COMPREENSÃO DA POSTULAÇÃO. DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE. RESOLUÇÃO. MATERIALIZAÇÃO. CONSEQUÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO. RETENÇÃO. PARCELAS DO PREÇO. ADIMPLEMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. (LEI 4.591/64, ART. 67-A, I). COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS TRANSMITIDO AO ADQUIRENTE. LEGITIMIDAE. PREVISÕES LEGAL E CONTRATUAL (LEI 4.591/64, ART. 67-A, II). OBRIGAÇÃO CONTRATUALMENTE ASSUMIDA. ACESSÓRIO OBJETO DE AVENÇAMENTO AUTÔNOMO E FIXAÇÃO DESTACADA DO PREÇO DO IMÓVEL NEGOCIADO. DANO MORAL. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. ILÍCITO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. PEDIDO PARCIALMENTE ACOLHIDO. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E DESPROPORCIONAL. RATEIO DESIGUAL. APELOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. SENTENÇA PRESERVADA.

1. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final do apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos CDC, art. 2º e CDC art. 3º, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.... (Continua)

14 - TJSP GRATUIDADE JUDICIAL. IMPUGNAÇÃO AO BENEFÍCIO FUNDADA NA ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE MISERABILIDADE. FALTA DE DEMONSTRAÇÃO, CUJO ÔNUS CABIA À PARTE IMPUGNANTE. REJEIÇÃO.

Não demonstrado que os autores, beneficiários da gratuidade, desfrutam de condição diversa daquela por eles afirmada, há de prevalecer a gratuidade deferida em seu favor. Havendo presunção legal de miserabilidade, como decorrência da declaração formulada nos autos, cabe à parte contrária, que formula a impugnação, o ônus de demonstrar o fato contrário. ... (Continua)

15 - TJSP APELAÇÃO -

Ação revisional de promessa de compra e venda de imóvel - Decisão que julgou improcedente a demanda - Recurso da requerente. ... (Continua)

16 - TJDF JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. CONSUMIDOR. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. IRDR - TEMA 06. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I. Caso em exame... (Continua)

17 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA. ATUALIZAÇÃO DO PREÇO INICIALMENTE AJUSTADO. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. ATRASO NA ENTREGA CONGIFURADO. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. MODIFICAÇÃO.

Trata-se de ação em que a autora alega que firmou um instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel com a ré e que, a empresa indicada pela construtora para auxiliar no processo de financiamento falhou, pois este foi concedido quase 3 anos após a assinatura do contrato e que, após efetuar o pagamento do financiamento, foi surpreendida com a cobrança de quantia maior. Aduz, ainda, que houve atraso na entrega das chaves do imóvel. ... (Continua)

18 - TJDF JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS. DÍVIDA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENCARGO DO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para determinar que a dívida condominial relativa ao imóvel adquirido pela autora junto aos requeridos seja rateada entre as partes à razão de 50% para cada um. ... (Continua)

19 - TJDF EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL FINANCIADO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. TRANSFERÊNCIA DE ÁGIO. CONTRATO DE GAVETA. OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. REFINANCIAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO E ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO CPC, art. 85, § 11. RECURSO IMPROVIDO. 

Sinopse fática: Os autores cederam ao réu os direitos aquisitivos sobre o imóvel financiado junto à Caixa Econômica Federal, sendo que o cessionário se comprometeu a arcar com as parcelas respectivas perante a instituição financeira. A pretensão autoral consiste em compelir o réu a promover o registro da escritura, efetuando a transferência da propriedade para o seu nome, e, ainda, efetuar o refinanciamento do contrato junto ao agente financiador.... (Continua)

20 - STJ Consumidor. Contrato de factoring. Caracterização do escritório de factoring como instituição financeira. Descabimento. Aplicação de dispositivos do Código de Defesa do Consumidor à avença mercantil, ao fundamento de se tratar de relação de consumo. Inviabilidade. Factoring. Conceito, distinção e natureza jurídica do contrato. Amplas considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. Precedentes do STJ. CDC, art. 2º, CDC, art. 3º, § 2º, CDC, art. 4º e CDC, art. 29. Lei 4.595/1964, art. 17.

«... 2. O Lei 4.595/1964, art. 17 dispõe: ... (Continua)