PETIÇÃO INICIAL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE DISTRATO/RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, DANOS MATERIAIS E MORAIS, COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA (TUTELA DE URGÊNCIA)

ENDEREÇAMENTO AO JUÍZO CÍVEL COMPETENTE

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de __________/UF

QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. B. da C., brasileiro, estado civil __________, profissão __________, portador do CPF nº __________, RG nº __________, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado na Rua __________, nº ___, Bairro __________, CEP __________, Cidade/UF, por seu advogado (instrumento de mandato anexo), com endereço profissional na Rua __________, nº ___, CEP __________, Cidade/UF, e e-mail profissional [email protected], para fins do CPC/2015, art. 319, vem, respeitosamente, propor a presente

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE DISTRATO/RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, DANOS MATERIAIS E MORAIS, COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA

em face de:

CONSTRUTORA E INCORPORADORA X EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ nº __________, com sede na Rua __________, nº ___, CEP __________, Cidade/UF, endereço eletrônico [email protected], doravante Primeira Ré;

Y ADMINISTRADORA E COBRANÇA S.A., pessoa jurídica de direito privado, integrante do mesmo grupo econômico da Primeira Ré, inscrita no CNPJ nº __________, com sede na Rua __________, nº ___, CEP __________, Cidade/UF, endereço eletrônico [email protected], doravante Segunda Ré.

DOS FATOS

1. Em 26/04/2024, o Autor celebrou com a Primeira Ré Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção, referente a unidade de apartamento na planta, Empreendimento: __________, unidade __________, com área privativa de ____ m², pelo valor total de R$ 514.000,00, com correção pelo INCC/DI (FGV) até a emissão do “Habite-se”, prevista para 28/02/2028, além de encargos contratuais.

2. O pagamento foi estruturado com: (i) entradas; (ii) 45 parcelas mensais de R$ 1.000,00 (corrigidas); e (iii) balões intermediários, dentre os quais R$ 20.000,00 (vencimento 20/10/2024) e R$ 5.000,00 (vencimento 25/12/2024). O Autor adiantou R$ 6.000,00 sobre o balão de R$ 20.000,00, restando R$ 14.000,00 (mais correção), além dos R$ 5.000,00 – totalizando R$ 21.915,00, objeto de negociação com a Sra. P. R. da C., representante da Ré, que acordou uma entrada de R$ 9.500,00 em 20/02/2025 e o saldo em 6 parcelas iguais.

3. Para adimplir o avençado, o Autor buscou crédito perante CEF e BB, ocasião em que foi surpreendido com inscrição no SERASA e protesto promovidos por terceira empresa com CNPJ diverso, integrante do mesmo grupo econômico da Primeira Ré (Segunda Ré), alheia ao instrumento contratual, o que bloqueou sua capacidade de obtenção de crédito e afetou sua reputação.

4. Em 17/02/2025, três dias antes do prazo ajustado para pagamento da entrada (20/02/2025), o Autor recebeu notificação extrajudicial por e-mail, emitida de forma unilateral, comunicando o distrato do contrato sem oportunizar contraditório, prazo para manifestação, ou respeito ao acordo em vigor. A comunicação silenciou sobre qualquer janela para purga de mora e desconsiderou o ajuste de 20/02/2025, ainda vigente.

5. Até então, o Autor havia pago R$ 33.000,00 (soma de 10 parcelas e balões), mas, no distrato imposto, a Ré devolveu apenas R$ 7.457,73, valor irrisório e desproporcional, caracterizando retenção abusiva e enriquecimento sem causa.

6. Diante da ruptura unilateral, do protesto e negativação indevidos (por empresa estranha ao contrato firmado) e da devolução irrisória, o Autor busca a anulação do distrato, com o restabelecimento do contrato e manutenção da unidade, além da condenação das Rés ao ressarcimento por danos materiais, indenização por danos morais e devolução do indevidamente retido.

Conclusão: os fatos revelam violação à boa-fé objetiva, à transparência e ao equilíbrio contratual, impondo a tutela jurisdicional para preservar o contrato e cessar ilícitos de crédito, com reparação integral.

DA COMPETÊNCIA E APLICABILIDADE DO CDC E DA LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018)

7. A relação é de consumo, pois o Autor é destinatário final do imóvel adquirido para moradia e as Rés são fornecedoras no mercado imobiliário. Aplica-se o CDC, com amparo nos princípios da vulnerabilidade, boa-fé objetiva e transparência, assegurando-se a tutela contra práticas abusivas e cláusulas excessivas (Lei 8.078/1990, art. 4º; Lei 8.078/1990, art. 6º; Lei 8.078/1990, art. 39; Lei 8.078/1990, art. 51).

8. A competência territorial é do foro do domicílio do consumidor, à sua escolha (Lei 8.078/1990, art. 101, I), competindo ao Juízo Cível Estadual conhecer da demanda (CPC/2015, art. 53, III, “a”).

9. A Lei 13.786/2018 disciplina o distrato. Para incorporações imobiliárias, define parâmetros de retenção e devolução de valores, impondo transparência e vedando a onerosidade excessiva, assegurando equilíbrio contratual (Lei 4.591/1964, art. 67-A; Lei 4.591/1964, art. 67-B; Lei 4.591/1964, art. 67-C). O caso concreto, todavia, versa sobre distrato unilateral imposto com acordo vigente e prazo em curso, o que afronta a própria lógica da Lei do Distrato e os princípios gerais do direito contratual.

10. A Constituição assegura a dignidade da pessoa humana e a tutela do consumidor (CF/88, art. 1º, III; CF/88, art. 5º, XXXII). O CPC/2015 orienta o processo à efetividade e cooperação (CPC/2015, art. 6º; CPC/2015, art. 139, IV).

Conclusão: há competência do Juízo Estadual e aplicabilidade do CDC e da Lei 13.786/2018, impondo-se o controle judicial das práticas abusivas e a preservação do equilíbrio contratual.

DO DIREITO

DA NULIDADE/ANULAÇÃO DO DISTRATO UNILATERAL

11. O distrato comunicado em 17/02/2025 violou a boa-fé objetiva e o dever de lealdade (CCB/2002, art. 422), pois foi expedido com acordo vigente (entrada ajustada para 20/02/2025 e saldo em 6 parcelas) e sem prazo para manifestação. A resolução unilateral, em desconformidade com a negociação em curso e sem observância do contraditório material, é inválida, impondo sua anulação e o restabelecimento do contrato.

12. A força obrigatória dos contratos e a função social (CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 421-A) não autorizam condutas contraditórias que frustrem a legítima confiança do consumidor. A Lei do Distrato não legitima a ruptura oportunista antes de esgotada a janela de purgação/ajuste, sobretudo com pagamentos em curso e tratativas formais.

13. Ainda que se cogitasse de mora, a ruptura seria desproporcional e abusiva, devendo ser preservado o negócio jurídico (Lei 8.078/1990, art. 6º, V; Lei 8.078/1990, art. 51, IV). O CDC privilegia a preservação dos contratos e a concretização da oferta, inclusive com tutela específica (Lei 8.078/1990, art. 35; Lei 8.078/1990, art. 84; CPC/2015, art. 497).

Fechamento: presentes os vícios e a quebra da boa-fé, impõe-se a anulação do distrato e o restabelecimento da avença.

DA ABUSIVIDADE DE RETENÇÕES E DEVOLUÇÃO IRRISÓRIA – ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA

14. O Autor pagou R$ 33.000,00. A devolução de apenas R$ 7.457,73 no distrato imposto revela retenção manifestamente excessiva, vedada tanto pelo CDC quanto pelo CC (Lei 8.078/1990, art. 51, IV; CCB/2002, art. 413). O enriquecimento sem causa é vedado (CCB/2002, art. 884; CCB/2002, art. 885), impondo a restituição proporcional e razoável.

15. Mesmo sob a Lei 13.786/2018, a jurisprudência do STJ admite redução de cláusula penal quando excessiva (vide jurisprudência infra), e impõe eficácia restitutória quando houver resolução (retorno ao estado anterior).

Fechamento: deve-se declarar abusiva a retenção operacionalizada e determinar a restituição do indevidamente retido, com correção e juros, sem prejuízo do restabelecimento do contrato, que é o pedido principal.

DO RESTABELECIMENTO DO CONTRATO E MANUTENÇÃO DA UNIDADE

16. A tutela jurisdicional adequada é o restabelecimento da avença e a manutenção/reserva da unidade, vedada a alienação a terceiros, com emissão de boletos e cumprimento do acordo de 20/02/2025. A tutela específica é prevista no CPC/2015, art. 497 e no CDC (Lei 8.078/1990, art. 35; Lei 8.078/1990, art. 84).

Fechamento: a preservação do negócio jurídico é medida que se impõe, coibindo a ruptura abusiva e resguardando o fim social do contrato de moradia.

DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS RÉS (GRUPO ECONÔMICO)

17. A inscrição e o protesto foram promovidos por empresa do mesmo grupo (Segunda Ré), alheia ao contrato, o que evidencia cadeia de fornecimento e ato conjunto em detrimento do consumidor. O CDC impõe solidariedade entre todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de consumo (Lei 8.078/1990, art. 7º, parágrafo único; Lei 8.078/1990, art. 25, § 1º), como reconhecido pelo STJ (jurisprudência infra).

Fechamento: respondem solidariamente as Rés por todas as consequências danosas, materiais e morais, e pela tutela específica de restabelecimento do contrato.

DA INSCRIÇÃO/PROTESTO INDEVIDOS E DANOS MORAIS

18. A negativação e o protesto realizados por terceira empresa estranha ao contrato, em contexto de acordo vigente, são indevidos e acarretam dano moral, pela violação à honra objetiva e constrangimentos ao crédito. Há responsabilidade objetiva do fornecedor (Lei 8.078/1990, art. 14) e direito à reparação integral (Lei 8.078/1990, art. 6º, VI), além da coibição de cobrança vexatória (Lei 8.078/1990, art. 42).

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