1 - TJRS APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO NOS TERMOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEMA 1095, DO STJ. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA REFORMADA.
RECURSO PROVIDO.... ()
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2 - STJ Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais. Promessa de compra e venda de imóvel. Desistência dos adquirentes. Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não ocorrência. Violação do CPC/2015, art. 489. Inocorrência. Prequestionamento. Ausência. Súmula 211/STJ. Reexame de fatos e provas. Inadmissibilidade.
1 - Ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais em razão de desistência dos adquirentes em promessa de compra e venda de imóvel. ... ()
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3 - TJSP APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES - DIREITO DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DE QUALQUER DAS PARTES - RESTITUIÇÃO DE UMA SÓ VEZ DOS VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO PREJUÍZO CAUSADO À VENDEDORA - SÚMULAS 1 E 2, DESTA CORTE DE JUSTIÇA - RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA ADEQUADA DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO - ABUSIVIDADE NA PREVISÃO CONTRATUAL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
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4 - STJ Consumidor. Compra e venda. Imóvel. Empreendimento imobiliário. Desistência dos adquirentes. Penalização contratual. Situação peculiar. Ocupação da unidade por largo período. Uso. Desgaste. Elevação do percentual de retenção. Precedentes do STJ. CDC, arts. 51, II, IV, X e 53.
«Consoante a jurisprudência do STJ, é possível aos adquirentes de imóvel em construção a desistência da compra sob alegação de insuportabilidade do pagamento das prestações, situação em que se reconhece, por outro lado, direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação. Precedentes do STJ que fixam o percentual em 25% (2ª Seção, EREsp 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09/12/2002; 4ª Turma, REsp 196.311/MG, Rel. Min. César Asfor Rocha, unânime, DJU de 19/08/2002; 4ª Turma, REsp 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, unânime, DJU de 12/06/2006, dentre outros). Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a desistência, porém já após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado se não reconhecida à construtora compensação mais ampla, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, uma extensão desta, até o limite da cláusula penal contratualmente estabelecida, a ser apurada em liquidação de sentença.... ()
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5 - TJRJ APELAÇÕES. IMOBILIÁRIO. EMPREENDIMENTO. COMPRA NA PLANTA. ESCRITURA PARTICULAR COM FINANCIAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SIMULAÇÃO. MORA DA INCORPORADORA, VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ E DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.
1.Reconhece-se a simulação na escritura particular de compra e venda de imóvel em construção, com suposto financiamento (que na verdade corresponde ao costumeiro parcelamento da parte do preço chamada ¿fase de poupança¿, durante as obras, correspondente a 15% do valor do imóvel) e alienação fiduciária à incorporadora (que não financiou a integralidade do preço), curiosamente só levada a registro depois que os adquirentes davam mostras de incapacidade financeira para quitar o preço, sem jamais receber as chaves do imóvel. ... ()
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6 - TJSP APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES - DIREITO DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DE QUALQUER DAS PARTES - CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - CASO EM QUESTÃO, NO ENTANTO, QUE NÃO SE SUJEITA À LEI 9.514/97, POR AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - TAXA DE FRUIÇÃO - IMÓVEL QUE NÃO POSSUI EDIFICAÇÃO - JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
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7 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 25% SOBRE O VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME... ()
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8 - TJRJ DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXTINÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.
1.Recurso de apelação contra a sentença que declarou extinto o contrato de promessa de compra e venda, determinando a retenção, pela ré, de 20% dos valores pagos, com a devolução dos outros 80%, com juros de 1% ao mês, contados do trânsito em julgado e correção monetária desde o desembolso de cada parcela. ... ()
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9 - TJSP Apelação. Civil. Contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. Desistência dos adquirentes por motivos financeiros. Sentença de procedência. Contrato celebrado em conformidade com a Lei . 9.514/97, devidamente registrado no Cartório do Registro de Imóvel. Impossibilidade de desistência pelos devedores-fiduciantes (antecipatory breach). Aplicação da tese firmada no julgamento de recursos repetitivos (REsp. Acórdão/STJ) (Tema 1.095). Hipótese de seguimento do rito da Lei 9.514/1997 para a execução da garantia fiduciária, a qual contém regras destinadas à preservação dos interesses dos devedores-fiduciantes e para evitar o enriquecimento sem causa do credor-fiduciário. Improcedência da ação. Sentença reformada. Recurso provido
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10 - TJSP Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Desistência dos adquirentes. Cobrança para restituição de valores pagos. Recibo no tocante ao quanto foi pago pelos compromissários-compradores, assim como a cláusula contratual. Argumento de que é irrevogável a quitação dada em termo de transação e rescisão. Inadmissibilidade. Instrumento particular de rescisão contendo cláusula abusiva no concernente à restituição dos valores pagos pelos compromissários-compradores. Razoabilidade da retenção, no patamar de 10% das prestações pagas, para o custeio das despesas administrativas, considerando-se que os autores não chegaram sequer a ocupar o imóvel. Juros de mora que incidem a partir da citação. Ação procedente. Recurso desprovido.
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11 - TJSP Compromisso de compra e venda. Aquisição de bem imóvel. Rescisão. Desistência dos adquirentes. Culpa da ré não evidenciada. Restituição das parcelas pagas. Retenção devida à construtora. Admissibilidade. Ato que causa prejuízo ao credor. Pena para o descumprimento que deve ser fixada, para que não importe em incentivo ao inadimplemento. Hipótese em que fica a restituição limitada a 80% (oitenta por cento), uma vez que não houve ocupação pelos autores. Correção monetária a partir do desembolso pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça. Aplicação de juros legais a partir da citação. Devolução em parcela única. Sucumbência recíproca reconhecida. Recurso provido.
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12 - STJ Ação rescisória. Comissão de corretagem. Acórdão rescindendo que reputou não perfectibilizados os negócios jurídicos de compra e venda ante suposta desistência dos adquirentes. Modificação substancial dos contornos fáticos conferidos à lide. Erro de fato caracterizado. Procedência da rescisória.a questão controvertida cinge-se à ocorrência de erro de fato no julgamento do acórdão rescindendo que concluiu que a compra e venda dos imóveis não foi perfectibilizada dada a suposta desistência dos compradores, em sentido oposto ao quanto estabelecido na origem.
1 - É incontroverso dos autos originários que os negócios de compra e venda foram concretizados, tendo sido apenas no âmbito desta Corte Superior considerada existente uma circunstância fática efetivamente não ocorrida (desistência). ... ()
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13 - TJSP Apelação - Ação de cobrança - Sentença de parcial procedência - Irresignação de ambas as partes.
Recurso dos autores não conhecido - Indeferimento do pedido de gratuidade da justiça - Não recolhimento do preparo, após regular intimação - Prazo peremptório não observado, inexistindo justo motivo para a juntada tardia de documentação destinada à análise da assistência judiciária, que já se encontrava indeferida - Deserção configurada - Inteligência dos CPC, art. 223 e CPC art. 1.007. Rejeição da preliminar de irregularidade de representação arguida pelos autores em contrarrazões - Vício sanado pelos réus, à luz do CPC, art. 76. Inclusão dos sócios-cedentes das quotas no polo ativo, após a citação - Possibilidade, na hipótese específica dos autos, independentemente de consentimento da parte ré, pois não houve modificação do pedido ou da causa de pedir - Observância dos princípios da efetividade, economia processual e instrumentalidade das formas - Precedentes. Cobrança de cláusula penal prevista em contrato de compra e venda de quotas sociais - Obrigação de pagamento do preço pelos réus previamente à averbação da avença na Junta Comercial e à cessão definitiva das quotas, não havendo que se falar em ineficácia do contrato preliminar, tampouco em violação aos CCB, art. 1.003 e CCB, art. 1.057, sobretudo porque a obrigação aqui discutida está adstrita aos sócios-cedentes e aos cessionários - Exigibilidade da multa prevista no contrato, tendo em vista a desistência dos adquirentes, que deixaram de pagar as parcelas do preço ajustado - Sentença mantida. Apelo dos autores não conhecido; recurso dos réus improvido(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes LEGJUR)
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14 - TJSP APELAÇÃO - RESILIÇÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES - RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS - RESTITUIÇÃO IMEDIATA - INAPLICABILIDADE DA Lei 13.786/2018.
-Promessa de venda e compra de imóvel - Desistência dos adquirentes - Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 - Retenção desarrazoada- Impossibilidade- Fixação judicial em 20% - Particularidades do caso concreto - Possibilidade:... ()
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15 - STJ Agravo regimental nos embargo de declaração no recurso especial. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda. Violação do art. 396 do cc. Termo inicial dos juros. Trânsito em julgado da decisão. Precedentes.
«1. A Segunda Seção deste Tribunal Superior sufragou o entendimento de que, «na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão (REsp 1.008.610/RJ, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe 03/09/2008) ... ()
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16 - STJ Agravo interno no recurso especial. Processual civil. Agravo em recurso especial. Juros moratórios. Preclusão. Não ocorrência. Honorários advocatícios sucumbenciais. Critério da base de cálculo dos honorários. Decaimento dos pedidos. Observância dos critérios do CPC/1973, art. 20, caput e §§ 3º e 4º, conforme sucumbência experimentada. Agravo interno parcialmente provido. Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial provido.
«1 - A jurisprudência desta Corte firmou entendimento de que, em regra, não ocorre preclusão na análise de matéria de ordem pública pelas instâncias ordinárias, como no caso dos juros de mora e da correção monetária. Precedentes. ... ()
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17 - TJRJ Apelação cível. Incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda de 5 (cinco) imóveis residenciais. Sociedade de propósito específico. Ilegitimidade passiva da incorporadora. Valor da causa. Desistência dos adquirentes quanto ao negócio. Incapacidade financeira. Relação de consumo. Cláusula resolutiva expressa. Percentual de retenção. Arras. Correção monetária.
1. Deve ser acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré CALÇADA, que em nenhum momento figurou no contrato, nem de qualquer forma participou da negociação ou teve seu nome estampado em qualquer documento que envolva o negócio firmado com a 1ª ré, sociedade de propósito específico, com personalidade jurídica própria e única legitimada para responder à demanda. 2. O valor da causa não é o valor do contrato, senão apenas a pretensão de devolução das parcelas pagas ¿ o ¿valor controvertido¿ (CPC, art. 292, II) ¿, razão pela qual correto o valor atribuído pelo autor à causa na inicial. 3. É evidente a vulnerabilidade dos autores perante a incorporadora, o que os qualifica como consumidores, segundo a teoria finalista mitigada, amplamente adotada na jurisprudência pátria, atraindo a incidência do CDC. 4. Considerando a existência de cláusula resolutiva expressa, o contrato estabelece que a promitente vendedora deve efetuar o depósito de 80% das quantias efetivamente pagas em favor dos promitentes compradores, ¿abatidas as despesas realizadas pela concretização do negócio e resilição do presente negócio, a título de compensação pelas perdas e danos sofridos¿, que considero razoável diante do que tem decidido a jurisprudência deste colegiado 5. Na hipótese de rescisão do negócio após pago, não apenas o sinal, mas uma parte maior do preço, incluindo, portanto, prestações periódicas vencidas posteriormente à entrega das arras, estas últimas passam a constituir unicamente um princípio de pagamento e devem, portanto, ser computadas apenas como parte do preço, para fins de base de cálculo do percentual de retenção previsto no contrato. 6. A correção monetária deverá incidir desde cada desembolso, pois não representa qualquer acréscimo, mas apenas evita a corrosão do valor da moeda. 7. Parcial provimento ao recurso.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes LEGJUR)
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18 - STJ Civil e processual. Compromisso de compra e venda. Contrato de promessa de compra e venda. Resolução unilateral pelo promitente- comprador injustificadamente. Parcela a ser restituída. Juros moratórios. Termo de fluição. Trânsito em julgado.
«I. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. ... ()
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19 - TJRJ Apelação cível. Incorporação imobiliária. Desistência dos adquirentes. Retenção parcial dos valores pagos. Juros de mora. Termo inicial. Trânsito em julgado. Devolução parcial que deve incluir comissão de corretagem, arras confirmatórias, seguro e ligações definitivas.
1. Uma vez que a cláusula de irrevogabilidade e a disputa em torno do percentual de retenção tornavam incerta a rescisão e o quantum devoluatur, os juros não devem incidir desde a citação, mas apenas a partir do trânsito em julgado, quando a obrigação se torna certa, líquida e exigível. A correção monetária, por sua vez, deve ser computada a partir do desembolso das parcelas, de forma a recompor o poder de compra da moeda. 2. Se a obrigação de assumir o pagamento do corretor, mesmo sem ser comitente, é contraída pelo comprador perante o vendedor, o direito do corretor à sua comissão integral no caso de desfazimento do negócio é inoponível ao comprador que com ele não constitui relação jurídica. Esse direito se opõe apenas ao comitente, no caso, como em geral, o vendedor. Assim, a comissão de corretagem deve integrar as ¿parcelas pagas pelo promitente comprador¿ de que trata a Súmula 543/STJ, devendo ser devolvida na proporção judicialmente arbitrada ¿ não, porém, pelo intermediador, com quem a autora não tem relação jurídica, e que efetivamente prestou o serviço e está a salvo pelo CCB, art. 725; mas pela incorporadora. 3. Na hipótese de rescisão do negócio após pago, não apenas o sinal, mas uma parte maior do preço, incluindo, portanto, prestações periódicas vencidas posteriormente à entrega das arras, estas últimas passam a constituir unicamente um princípio de pagamento e devem, portanto, ser computadas apenas como parte do preço, para fins de base de cálculo do percentual de retenção previsto no contrato. 4. Não prospera a pretensão de afastamento das despesas de seguro e ligações definitivas, as quais, embora não integrando o preço de aquisição, constituem obrigações acessórias que os autores só assumiram por conta da promessa de compra e venda, e que devem ser suportadas pelo efetivo comprador do imóvel, de modo que sua cobrança não se justifica quando desfeito o contrato por meio da decretação judicial da sua resolução. 5. Provimento parcial ao recurso.(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes LEGJUR)
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20 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR - RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS - SÚMULA 543/STJ - PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGOS - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.
Conforme enunciado da Súmula 543/STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. A jurisprudência do colendo STJ vem admitindo, nos casos de cláusulas abusivas, a retenção pelo promitente vendedor de percentual sobre os valores pagos, até o máximo de 25%, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem. Segundo entendimento do STJ «(...) em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os autores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória.. ... ()
