quotas condominiais
Jurisprudência Selecionada

1 - TJPR Direito civil e direito processual civil. Apelação cível. Cobrança de quotas condominiais e legitimidade ativa do condomínio. Apelação provida e sentença reformada para reconhecer a legitimidade ativa do condomínio para cobrar as quotas condominiais inadimplidas.

I. Caso em exame1. Apelação cível visando a reforma de sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, reconhecendo a ilegitimidade ativa do condomínio autor para cobrar quotas condominiais inadimplidas em razão de contrato com empresa de cobrança que, segundo a decisão recorrida, implicaria na sub-rogação dos direitos creditórios. O condomínio autor alega que a antecipação de valores pela empresa não configura cessão de crédito e que é o único legitimado para a demanda.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se o condomínio é parte legítima para ajuizar ação de cobrança de quotas condominiais, mesmo após a contratação de empresa para antecipação de valores, sem que haja cessão de crédito ou sub-rogação expressa de direitos creditórios entre as partes.III. Razões de decidir3. O condomínio é parte legítima para cobrar as quotas condominiais, pois não houve sub-rogação ou cessão de crédito expressamente prevista no contrato com a empresa de cobrança.4. Quando as partes convencionam expressamente que não haverá a transferência do crédito, persiste o vínculo entre o devedor primitivo e o credor original, independentemente do pagamento antecipado de determinado montante por terceiro. Assim, o condomínio tem legitimidade para cobrar débitos condominiais inadimplidos. 5. A sentença que reconheceu a ilegitimidade ativa do condomínio foi reformada, permitindo o prosseguimento da ação de cobrança.6. O caso encontra-se maduro para julgamento, sendo desnecessária a produção de provas (art. 1.013, § 3º do CPC). O valor das quotas condominiais foi corretamente apurado e a parte ré não comprovou o pagamento das mesmas, sendo devidas as quantias pleiteadas.IV. Dispositivo e tese7. Apelação provida para reconhecer a legitimidade ativa do condomínio e julgar procedente o pedido de cobrança das quotas condominiais, condenando a parte requerida ao pagamento de R$ 13.953,89, com atualização monetária e juros de mora.Tese de julgamento: O condomínio é parte legítima para ajuizar ação de cobrança de quotas condominiais, mesmo quando contrata empresa especializada para a antecipação de valores, desde que não haja previsão expressa de sub-rogação ou cessão de crédito no contrato celebrado entre as partes, como no caso.Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 346 e 347; CPC/2015, art. 1.013, § 3º, e CPC/2015, art. 487, I; L. 14.095/2024, art. 406.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 14.06.2021; TJPR, Apelação Cível 0003158-11.2015.8.16.0004, Rel. Des. Alexandre Barbosa Fabiani, 9ª Câmara Cível, j. 11.11.2024; TJPR, Apelação Cível 0004700-83.2020.8.16.0038, Rel. Des. Rogério Ribas, 9ª Câmara Cível, j. 05.02.2023; TJPR, Apelação Cível 0000683-47.2012.8.16.0179, Rel. Des. Luis Sergio Swiech, 9ª Câmara Cível, j. 22.09.2024; Súmula 14/STJ.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o Condomínio Edifício Dom José pode cobrar as taxas condominiais que a Maria Neide Ferreira Dias não pagou. A decisão anterior tinha considerado que o condomínio não tinha o direito de cobrar o débito condominial porque havia contrato com empresa que adiantou os valores inadimplidos, mas o Tribunal entendeu que esse contrato não transferiu expressamente o direito de cobrança para a empresa. Assim, o condomínio continua sendo o responsável por cobrar as dívidas dos moradores. O valor que Maria deve é de R$ 13.953,89, e ela também terá que pagar as custas do processo e os honorários do advogado do condomínio, que são 10% do valor da dívida.... (Continua)

2 - STJ Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Solidariedade. Legitimidade passiva da viúva-meeira. Existência de menores herdeiros. Irrelevância. CCB, art. 904.

«A ação de cobrança das quotas condominiais pode ser proposta contra a viúva-meeira do primitivo proprietário, embora existam herdeiros-filhos menores. Cerceamento de defesa inexistente. ... (Continua)

3 - STJ Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Solidariedade. Legitimidade passiva da viúva-meeira. Existência de menores herdeiros. Irrelevância. CCB, art. 904.

«A ação de cobrança das quotas condominiais pode ser proposta contra a viúva-meeira do primitivo proprietário, embora existam herdeiros-filhos menores. Cerceamento de defesa inexistente. ... (Continua)

4 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO - QUOTAS CONDOMINIAIS - NATUREZA PROPTER REM - AGRAVANTE QUE DETINHA A POSSE DO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO EM QUE AS DESPESAS CONDOMINIAIS FORAM INADIMPLIDAS - SITUAÇÃO QUE AUTORIZA A INCLUSÃO DA AGRAVANTE NO POLO PASSIVO DA DEMANDA NA FASE DE EXECUÇÃO - DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO

5 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Prazo prescricional. Prescrição da pretensão de cobrança de quotas condominiais. Precedentes do STJ. CCB/2002, arts. 205, 206, § 5º, I, 1.333, 1.334, 1.341, 1.350 e 2.028. CCB, art. 177.

«2. Na vigência do CC/16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177. 3. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC/02, observada a regra de transição do CCB/2002, art. 2.028.... (Continua)

6 - STJ Inventário. Levantamento de valores. Pagamento de impostos e quotas condominiais. CPC/1973, art. 991.

«Administrador, que é, o inventariante tem a obrigação de zelar pela conservação do patrimônio do espólio. A falta de pagamento de impostos e de quotas condominiais acarreta o pagamento de encargos adicionais (v.g. multa e juros de mora), quando não a própria perda dos imóveis por força de eventual execução judicial. Conseqüentemente, tem o inventariante o direito de dispor das quantias correspondentes para solver as obrigações «propter rem. Recurso especial conhecido e provido em parte.... (Continua)

7 - TJRS AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE QUOTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE.

1. Pretende a parte agravante a reforma da decisão que indeferiu parcialmente a petição inicial e não conheceu do pedido de execução das quotas condominiais vincendas.... (Continua)

8 - STJ Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Rescisão do compromisso de compra e venda. Subsistência da responsabilidade do promitente comprador até a data da devolução do apartamento.

«Se foi imitido na posse do apartamento, e nele habitou por vários anos, o promitente comprador responde pelo pagamento das quotas condominiais, mouco importando que, posteriormente, o negócio tenha sido rescindido judicialmente; essa responsabilidade só se transfere para o proprietário, após a reintegração deste na posse no imóvel.... (Continua)

9 - STJ Penhora. Bem de família. Impenhorabilidade. Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Cobrança. Impossibilidade da constrição diante das peculiaridades da espécie. Hipoteca legal para garantia de alimentos. Lei 8.009/90, art. 1º.

«O imóvel residencial da família do proprietário, sobre o qual foi instituída hipoteca legal para garantia dos alimentos, não pode ser penhorado por descumprimento da obrigação do alimentante, que deixa de pagar as quotas condominiais. Peculiaridade da espécie.... (Continua)

10 - STJ Condomínio em edificação. Propriedade em condomínio. Cobrança de quotas condominiais da única condômina que reside no imóvel. Litisconsórcio necessário inocorrente na hipótese. Citação dos demais co-proprietários. Denecessidade. CPC/1973, art. 47.

«Residindo um dos co-proprietários no imóvel e sendo apenas ele o beneficiário dos serviços postos à disposição pelo condomínio, deve ele estar no pólo passivo da ação de cobrança de quotas condominiais, ressalvado o seu direito de reembolso ante os demais proprietários.... (Continua)

11 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Inadimplemento de quotas condominiais. Dívida «propter rem. Cobrança devida. Inteligência dos arts. 1315 e 1336, do Código Civil. Recurso improvido.

12 - TJMG DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. MULTA MORATÓRIA E PARCELAS VINCENDAS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PROVIMENTO PARCIAL.

Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança de quotas condominiais vencidas, mas não incluiu multa moratória de 2%, nem estendeu a condenação às parcelas vincendas até o cumprimento da obrigação. Fixação dos honorários advocatícios em 10% do valor da condenação. ... (Continua)

13 - STJ Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança de quotas condominiais. Cumprimento de sentença. Executada. Promissária compradora. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem.

«1 - Ação de cobrança de quotas condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual foi proferida decisão indeferindo a penhora da unidade condominial geradora das despesas. ... (Continua)

14 - TJSP APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE QUOTAS CONDOMINIAIS -

Sentença de extinção por ausência de emenda da inicial - Observada a determinação judicial e apresentada nova petição inicial, alterando o procedimento - Valor da causa que pode ser corrigido de ofício, não ensejando a extinção do feito - Sentença anulada.... (Continua)

15 - STJ Execução de sentença. Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Excesso de execução. Cobrança das prestações vincendas. CPC/1973, art. 290.

«Não constando da sentença a condenação no pagamento das prestações vincendas, embora passível de inclusão, ainda que não mencionado no pedido inicial, torna-se impertinente a sua cobrança na execução.... (Continua)

16 - STJ Denunciação da lide. Condomínio em edificação. Ação de cobrança de quotas condominiais. Despesas. Taxa condominial. Compromisso de compra e venda. Proprietário. Promissário comprador.

«Inexistindo lei ou contrato estabelecendo o direito de regresso do proprietário contra o promissário comprador pelas despesas que efetuar com o condomínio, não cabe a denunciação da lide ao promissário comprador, devendo a pretensão ser proposta em ação própria. ... (Continua)

17 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Exibição de documentos, além do demonstrativo das despesas. Desnecessidade. Prestação de contas, ata de assembleia e balancetes que aprovaram o valor das quotas condominiais necessários apenas em caso de teratologia, ausente na espécie. Cerceamento de defesa inocorrente. Recurso não provido.

18 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança de despesas de manutenção e conservação da coisa comum. Natureza «propter rem da obrigação. Inclusão do compromissário vendedor na lide. Inadmissibilidade. Ciência do condomínio sobre a existência da alienação da unidade condominial. Legitimidade dos compromissários compradores. Ocupação do imóvel pelos apelados. Responsabilidade pelos pagamentos das quotas condominiais desde a posse. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.

19 - STJ Civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Quotas condominiais. Penhora do imóvel. Coproprietário não figurou no polo passivo da ação de execução. Súmula 284/STF. Reexame do conjunto fático probatório. Súmula 7/STJ. Agravo interno improvido.

1 - A orientação desta Corte Superior tem se firmado no sentido de que, sendo propter rem a natureza do débito condominial, por ele responde o proprietário, ainda que não tenha figurado no polo passivo da ação.... (Continua)

20 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - DECISÃO QUE NÃO SE MANIFESTOU ACERCA DA INCLUSÃO DE PARCELAS VINCENDAS NO PROCESSO DE EXECUÇÃO DE QUOTAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS SÃO DE TRATO SUCESSIVO - SÚMULA 13 DESTE E. TJ/SP - DECISÃO REFORMADA -RECURSO PROVID