penhora imobiliaria direito condominial
Jurisprudência Selecionada

1 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO DE DÍVIDA DE COTA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. DÍVIDA ANTERIOR À PROPRIEDADE DOS ATUAIS PROPRIETÁRIOS. IRRELEVÂNCIA. IMÓVEL QUE SERVE DE GARANTIA AO PAGAMENTO DA DÍVIDA CONDOMINIAL. REFORMA DA DECISÃO.

Postula o agravante a reforma do decisum que, ação de execução extrajudicial, determinou a baixa da penhora. Na origem, trata-se de ação de execução por título extrajudicial ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SUBLIME MAX CONDOMINIUM em face de JORGE RICARDO BRAGA DE CARVALHO e CLAUDIA REGO DA PAIXÃO, legítimos proprietários do imóvel, conforme consta na certidão de ônus reais. No decorrer do feito, o condomínio apresentou emenda substitutiva à inicial postulando a modificação do polo passivo da execução, para que passasse a constar a antiga proprietária CHL DESENVOLVMENTO IMOBILIÁRIO S.A, ora agravada, sob o argumento de que as cotas condominiais cobradas na presente execução são referentes a período anterior à posse dos executados originários (doc. 163 e 193). O pedido foi deferido e modificado o polo passivo da execução, passando a constar como executada a empresa CHL DESENVOLVMENTO IMOBILIÁRIO S.A (doc. 284). Posteriormente, o condomínio exequente requereu a penhora do imóvel, o que foi deferido pelo magistrado. Com a penhora, os proprietários do imóvel impugnaram a penhora, mediante a petição de doc. 423 argumentando que não seriam responsáveis pelo pagamento da dívida, visto que se trata de dívida anterior à entrega das chaves do imóvel, o que, inclusive, já teria sido reconhecido pelo próprio exequente. O pedido foi acolhido, e o magistrado determinou a baixa da penhora, prolatando a decisão ora agravada. No entanto, merece reforma a decisão agravada. Como cediço, o art. 1.345 do Código Civil atribuiu às despesas condominiais a natureza de obrigações propter rem, a qual consiste em verdadeira afetação do imóvel para garantir o pagamento das despesas de condomínio, mormente porquanto as despesas condominiais se prestam à manutenção do próprio bem. Outrossim, é pacífico o entendimento doutrinário e jurisprudencial no sentido de que débitos dessa natureza podem ser satisfeitos com a penhora da unidade condominial à qual se vincula, não podendo ser oposta, nestes casos, nem mesmo a impenhorabilidade do bem de família. Tendo em isso em conta, é necessário observar que embora os atuais proprietários não sejam responsáveis pelo pagamento da dívida, o imóvel sobre o qual incidem as cotas condominiais pode ser penhorado, servindo de garantia ao pagamento daquela. No mesmo sentido, já decidiu o C. STJ em situação semelhante à existente nos presentes autos. Em suma, portanto, embora os atuais proprietários não sejam responsáveis pela dívida, o imóvel sobre o qual recaem os débitos condominiais pode ser penhorado, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial. Observe-se, apenas, o disposto no Informativo 789/2023, quanto aos imóveis alienados fiduciariamente, o que, por ora, não impede a penhora requerida. ... (Continua)

2 - TJDF AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSE PELO HERDEIRO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS. PENHORA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

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3 - TJDF DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA DIRETA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA DECORRENTE DE DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO NÃO ALTERADA.

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

4 - TJSP Direito Processual Civil. Apelação. Embargos de Terceiro. Penhora de Imóvel. Dívida Condominial. Obrigação «Propter Rem (obrigação prÓpria da coisa). Alegação de Impenhorabilidade do Bem de Família. Inaplicabilidade. Ordem Preferencial de Penhora no CPC (CPC). Possibilidade de Flexibilização. Recurso Desprovido.

5 - TJDF DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. DÉBITO CONDOMINIAL. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. INAPLICABILIDADE. AVALIAÇÃO JUDICIAL. REGULARIDADE. AGRAVO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME... (Continua)

6 - TJSP Execução de título extrajudicial. Despesas de condomínio. Penhora de frutos e rendimentos gerados pela unidade condominial. Descabimento. Ausência de confirmação acerca da percepção de frutos a serem penhorados, constando estar a unidade ocupada pela própria devedora. Matrícula do imóvel, ademais, não regularizada junto ao cartório de registro imobiliário. Recurso improvido

7 - TJSP Penhora. Incidência sobre bem imóvel. Pretendida constrição de unidade condominial não registrada no álbum imobiliário. Inadmissibilidade. Vedação legal. Possibilidade somente da penhora de direitos da executada que possui o compromisso de compra e venda. Direitos estes que têm valor patrimonial e podem ser objeto de penhora. Decisão mantida. Recurso improvido.

8 - TJRS DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA SOBRE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME: EMBARGOS DE TERCEIRO OPOSTOS SOB A ALEGAÇÃO DE QUE O IMÓVEL PENHORADO PARA PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS PERTENCERIA À EMBARGANTE, EM RAZÃO DE CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO FIRMADO COM A EXECUTADA EM 12/02/2023. O CONTRATO, NO ENTANTO, NÃO POSSUI RECONHECIMENTO DE FIRMA, TAMPOUCO FOI REGISTRADO NO OFÍCIO IMOBILIÁRIO. CONSTATOU-SE QUE, MESMO APÓS A SUPOSTA TRANSMISSÃO DO BEM, OS BOLETOS DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E ENERGIA ELÉTRICA PERMANECERAM EM NOME DA DEVEDORA. ... (Continua)

9 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE CONDOMINIAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE - FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA CONSTITUIÇÃO SOB O REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - PENHORA SOBRE A ÁREA DO TERRENO DE PROPRIEDADE DAS EXECUTADAS - POSSIBILIDADE - APLICAÇÃO Da Lei, art. 31-A, § 1º 4.591/64 - PLEITO DE SUBSTITUIÇÃO DA ALUDIDA PENHORA SOB ALEGAÇÃO DE EXCESSO DA CONSTRIÇÃO - NÃO CONFIGURAÇÃO - INEXISTÊNCIA DE OUTROS BENS PASSÍVEIS DE SATISFAÇÃO DA DÍVIDA - IMPUGNAÇÃO À PENHORA REJEITADA - DECISÃO MANTIDA

10 - TJSP Agravo de instrumento. Recurso interposto contra a r. decisão que manteve a penhora imobiliária. Preliminar de intempestividade recursal rejeitada. Decisão recorrida publicada em 03/09/2024, com início do prazo recursal em 04/09/2024 e término em 24/10/2024. Recurso interposto em 12/09/2024 que é tempestivo. Eventual intempestividade da própria impugnação à penhora imobiliária, apresentada pela CEF, não foi suscitada na manifestação do Condomínio na origem, tampouco apreciada na r. decisão recorrida, o que impede a análise do tema, sob pena de violação ao princípio do duplo grau, que veda a supressão de instância. Mérito. Consoante orientação jurisprudencial preconizada pelo C. STJ, admite-se a penhora apenas dos direitos aquisitivos do devedor sobre o imóvel gerador do débito condominial, objeto de alienação fiduciária, cuja propriedade resolúvel pertence à credora fiduciária (CEF), sendo irrelevante a natureza propter rem da obrigação. Precedentes. Decisão reformada. Agravo de instrumento provido

11 - STJ Recurso especial. Cumprimento de sentença de ação de cobrança promovida pelo condomínio contra o promissário comprador. Reaquisição do bem pelo promitente vendedor, que, ciente dos débitos condominiais que passariam a ser de sua responsabilidade, bem como da respectiva ação, remanesce inerte, por mais de seis anos, somente intervindo no feito para alegar nulidade da constrição judicial. Proceder processual repetido em outras sete ações contra o mesmo condomínio. Prejuízo manifesto da entidade condominial. Verificação. Penhora sobre a unidade imobiliária, possibilidade, excepcionalmente. Recurso especial improvido.

«1. As cotas condominiais, concebidas como obrigações propter rem, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter, a titularidade do correspondente direito real. Trata-se, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele. Por consectário, eventual alteração subjetiva desse direito, decorrente da alienação do imóvel impõe ao seu «novo titular, imediata e automaticamente, a assunção da obrigação pelas cotas condominiais (as vincendas, mas também as vencidas, ressalta-se), independente de manifestação de vontade nesse sentido. Reconhecida, assim, a responsabilidade do «novo adquirente ou titular de direito real sobre a coisa, este poderá, naturalmente, ser demandado em ação destinada a cobrar os correspondentes débitos, inclusive, os pretéritos, caso em que se preserva seu direito de regresso contra o vendedor (anterior proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel). ... (Continua)

12 - TJSP Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Recurso interposto contra a r. decisão que manteve o indeferimento de penhora do imóvel. Considerando que o agravado não detém direitos contra a CDHU, titular do domínio do imóvel e que não anuiu com o instrumento particular de cessão celebrado com o casal de mutuários, não há falar em penhora imobiliária, nem dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador do débito condominial, sendo irrelevante a natureza propter rem da obrigação. Decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido

13 - TJSP Despesas condominiais. Ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença. Imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Ainda que a penhora recaísse sobre a própria unidade geradora do débito, haveria preferência do crédito condominial frente ao do credor fiduciário, por se tratar de obrigação propter rem e em homenagem à prevalência dos interesses do condomínio sobre os da instituição financeira. Precedentes desta E. Corte e do Col. STJ. Em se tratando de alienação judicial apenas dos direitos aquisitivos que a executada possui sobre a unidade geradora do débito, que nem sequer pertencem à credora fiduciária, com mais razão há preferência do condomínio. Em consequência, não há razão para condicionar a arrematação, em segunda praça, ao atingimento do valor mínimo equivalente ao do saldo devedor do contrato de financiamento imobiliário.

14 - TJSP Agravo de instrumento. Recurso interposto contra a r. decisão que rejeitou a impugnação da agravante e indeferiu a suspensão da Leilão imobiliário. Gratuidade modulada (CPC/2015, art. 98, § 5º). Isenção apenas do preparo recursal. Execução condominial. Citação recebida, sem ressalvas, na portaria do edifício do imóvel gerador da dívida condominial, onde a agravante confirmou residir, sendo válido o ato, ausente qualquer presunção de má-fé do condomínio. Precedente. Igualmente válida a intimação da penhora remetida ao mesmo endereço, sendo desnecessária a intimação da avaliação do bem, ausente disposição normativa nesse sentido, o que afasta qualquer nulidade processual por cerceamento de defesa. Tampouco se cogita de irregularidade na intimação das datas dos leilões, diante do recebimento dos telegramas enviados, aplicando-se, subsidiariamente, o disposto no art. 889, parágrafo único, do CPC/2015. Precedentes. Decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido.

15 - TJRJ DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Agravo de instrumento interposto por Condomínio contra decisão proferida em ação de cobrança de cotas condominiais, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel ocupado pela executada, sob o fundamento de que o bem não integra seu patrimônio, por estar registrado em nome de terceira pessoa e gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. ... (Continua)

16 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONDOMÍNIO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - Ação de cobrança - Penhora do imóvel - Possibilidade de prosseguimento dos atos executórios, com a realização da avaliação do bem, sem prejuízo da averbação da penhora do registro imobiliário competente.

17 - TJSP Execução de título extrajudicial - Débito condominial - Penhora de imóvel - Decisão que, adotando a média aritmética de avaliações de imobiliárias, fixou o valor do imóvel penhorado - Insurgência dos executados.

18 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Direito civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem. CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/1964, art. 4º. CPC/2015, art. 109 (Legitimidade ativa. Alienação da coisa litigiosa ou alienação do direito litigioso). CPC/1973, art. 42, § 3º. CPC/1973, art. 472. CPC/1973, art. 1.046. CPC/2015, art. 674 (Embargos de terceiros. Hipótese de cabimento). Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais.

«[...] O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel. Aplicação do CPC/1973 – Enunciado Administrativo 2/STJ. ... (Continua)

19 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIROS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE QUE É POSSUIDOR USUCAPIENTE, PRETENDENDO DISCUTIR O REAL VALOR DEVIDO. PEDIDO DE MANUTENÇÃO NA POSSE DO IMÓVEL OU ALTENATIVAMENTE A REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA PRELIMINAR DO art. 677, § 1ª DO CPC. HIPÓTESE EM QUE É POSSÍVEL A PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE DÁ ORIGEM AO DÉBITO EM RAZÃO DA NATUREZA PROPTER REM DA RESPECTIVA DÍVIDA CONDOMINIAL. A DÍVIDA ATRIBUÍDA À UNIDADE IMOBILIÁRIA DEVE SER ASSUMIDA PELO PROPRIETÁRIO OU PELO TITULAR DOS DIREITOS SOBRE UNIDADE AUTONÔMA. O AGRAVANTE, AINDA QUE TENHA INGRESSADO COM AÇÃO DE USUCAPIÃO, CONTINUA A FIGURAR COMO MERO OCUPANTE, NÃO PREENCHENDO TAIS REQUISITOS. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

20 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. DECISAO QUE INDEFERE PEDIDO DE PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL, HERDADO PELA EXECUTADA EM RAZÃO DO FALECIMENTO DA ANTIGA DEVEDORA FIDUCIANTE (PRINCÍPIO DA SAISINE), SOB O FUNDAMENTO DE QUE O IMÓVEL ESTÁ ALIENADO FIDUCIARIAMENTE EM FAVOR DA CEF (PROPRIETÁRIA RESOLUVEL) E OS RESPECTIVOS DIREITOS AQUISITIVOS INCIDENTES SOBRE O BEM AINDA ESTÃO AVERBADOS NA MATRÍCULA EM NOME DA DEVEDORA FALECIDA. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. DESCABIMENTO. OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. EXEGESE DO ART. 195

e 237, DA LEI 6.015/73. AINDA QUE A EXECUTADA SEJA A ÚNICA HERDEIRA DOS DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE O IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO CONDOMINIAL, NÃO PROCEDEU À AVERBAÇÃO DE TÍTULO DE TRANSFERÊNCIA ANTERIOR (CARTA DE ADJUDICAÇÃO) JUNTO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO. NECESSIDADE DE PRÉVIA REGULARIZAÇÃO PARA POSTERIOR AVERBAÇÃO DA PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL CONSTRITO NOS AUTOS. DECISAO MANTIDA. ... (Continua)