inadimplemento do promissario comprador
Jurisprudência Selecionada

1 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. NECESSIDADE DE PRÉVIA RESOLUÇÃO JUDICIAL DO PACTO. NÃO OCORRÊNCIA. ESBULHO NÃO CARACTERIZADO. REQUISITOS DO CPC, art. 561. ASUSÊNCIA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. MEDIDA DE RIGOR. SENTENÇA REFORAMADA.

procedência da ação de manutenção/reintegração de posse reclama a presença dos seguintes requisitos: a posse; a turbação ou esbulho praticado pelo réu; a data da turbação ou do esbulho (CPC/2015, art. 561, I a IV). ... (Continua)

2 - STJ Embargos de declaração em agravo interno. Omissão. Obscuridade. Contradição. Inexistência. Arras confirmatórias. Retenção. Redução equitativa. Inadimplemento do promissário comprador. Pagamento de aluguel pelo uso do imóvel. Dupla reparação. Inexistência. Embargos rejeitados.

«1 - Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição porventura existentes no acórdão, não servindo à rediscussão da matéria já julgada no recurso. ... (Continua)

3 - TJRJ Compromisso de compra e venda. Lote. Inadimplemento do promissário comprador. Rescisão judicial do negócio jurídico. Reintegração na posse condicionada ao pagamento da indenização pela benfeitoria.

«O inadimplemento confessado e culposo do promissório comprador revolve as partes ao estado anterior. As obrigações, também no desfazimento do negócio, devem ser recíprocas, sob pena de enriquecimento ilícito por alguma das partes. Neste aspecto, não cabe apenas à promitente vendedora o ônus de indenizar o promissário comprador pela edificação levantada no terreno. Ela também tem direito de ser indenizada pela ocupação indevida e gratuita do imóvel por todo o longo período em que o promissório manteve-se e ainda mantém-se imitido na posse do bem, até a efetiva desocupação. Como não há no contrato previsão expressa de cláusula de decaimento das parcelas pagas na hipótese de culpa do promissório, as cinco prestações adimplidas devem servir como início da indenização, compensando-se com o montante a ser apurado na fase da liquidação do julgado - ocasião em que se observará o percentual de 1% ao mês sobre o valor do lote. Mesmo que o promissório tenha edificado no terreno, se a Fazenda municipal informa não haver cadastramento de unidades prediais - senão territoriais - no Condomínio onde localizado o imóvel, não é possível atribuir a ele (promissário) a responsabilidade pelo pagamento do IPTU do lote.... (Continua)

4 - TJMG AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR - TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA PARA A INIBIÇÃO DA VENDA DO BEM DADO EM PAGAMENTO - PROBABILIDADE DO DIREITO - AUSÊNCIA

Nos termos do CPC, art. 300, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. ... (Continua)

5 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - RETENÇÃO PARCIAL - MANUTENÇÃO. -

Decorrendo a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel da vontade unilateral do comprador, o vendedor faz jus à retenção parcial dos valores até então pagos, a título de compensação (cláusula penal). Diante das peculiaridades do caso em comento, a fração de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor do valor do contrato, se adequa aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e se mostra suficiente para compensar os gastos despendidos com o empreendimento, além de estar em consonância com os parâmetros adotados pelo STJ. - Nos termos da Súmula 543/STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador.... (Continua)

6 - STJ Agravo interno. Recurso especial. Ação revisional cumulada com perdas e danos e ação de Resolução contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos. Contrato de compra e venda. Inadimplemento do promissário comprador. Pagamento de aluguel pelo uso do imóvel. Obrigação devida por todo o período de ocupação. Consectário lógico do retorno ao estado anterior. Precedentes da corte.

1 - Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo adquirente, que deu causa à ruptura do ajuste, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. ... (Continua)

7 - STJ Agravo interno. Recurso especial. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda. Inadimplemento do promissário comprador. Pagamento de aluguel pelo uso do imóvel. Obrigação devida por todo o período de ocupação. Consectário lógico do retorno ao estado anterior. Precedentes da corte.

1 - Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. ... (Continua)

8 - STJ Agravo interno em recurso especial. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda. Inadimplemento do promissário comprador. Pagamento de aluguel pelo uso do imóvel. Obrigação devida por todo o período de ocupação. Consectário lógico do retorno ao estado anterior. Precedentes da corte.

«1 - Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. ... (Continua)

9 - TJMG EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - RETENÇÃO PARCIAL - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - NÃO VERIFICAÇÃO.

Restando constatado que a rescisão se deu por culpa do promissário comprador, cabível a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, montante este que se adequa aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e se mostra suficiente para compensar os gastos despendidos. Diante da comprovação de culpa do comprador pela rescisão, descabe sua pretensão de indenização por danos morais. (Desª Mônica Libânio Rocha Bretas) ... (Continua)

10 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais. Promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da obra. Imissão na posse. Impossibilidade. Inadimplemento do promissário-comprador. Súmula 7/STJ. Agravo interno não provido.

1 - Na hipótese, o Tribunal de origem entendeu que não pode ser imposta à demandada a obrigação de entregar imediatamente o imóvel, sem que o autor tenha cumprido sua obrigação quanto ao pagamento do saldo devedor do preço. A reforma do julgado, a fim de aplicar a exceptio non adimpleti contractus em favor do demandante, sob a alegação de que a requerida não adimpliu integralmente sua obrigação, demandaria o revolvimento do suporte fático probatório dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. ... (Continua)

11 - STJ Agravo interno. Recurso especial. Ação revisional cumulada com perdas e danos e ação de Resolução contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos. Contrato de compra e venda de imóvel. Inadimplemento do promissário comprador. Afastamento da relação de consumo. Inexistência de cerceamento de defesa. Necessidade de reexame fático e contratual. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Restituição das parcelas. Termo inicial dos juros de mora. Trânsito em julgado. Tema 1.002/STJ. Entendimento adotado nesta corte. Verbete 83 da Súmula do STJ. Não provimento.

1 - Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria contratual e fático probatória (Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ). ... (Continua)

12 - TJMG DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSOS DE APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM DISTRITO INDUSTRIAL. FINALIDADE PÚBLICA. CLÁUSULA PENAL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. VALIDADE DA PERDA DE QUANTIAS PAGAS E BENFEITORIAS. RECURSO DA AUTORA PROVIDO. RECURSO DA RÉ PREJUDICADO.

Recursos de apelação interpostos contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, rescindiu o contrato firmado entre as partes, determinando a devolução de valores pagos pela ré e a indenização de benfeitorias, além da redistribuição de ônus sucumbenciais. A Companhia de Desenvolvimento Econômico de Minas Gerais - CODEMIG insurgiu-se contra a devolução dos valores pagos e das benfeitorias, argumentando ausência de pedido reconvencional e a validade das cláusulas contratuais, em razão da finalidade pública do contrato. Por sua vez, a ré interpôs apelo visando à redistribuição dos ônus sucumbenciais. ... (Continua)

13 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - REJEIÇÃO - INADIMPLEMENTO - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR - RESSARCIMENTO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - PARÂMETRO FIXADO PELO STJ - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Para a admissão do recurso é necessária a presença dos requisitos extrínsecos e intrínsecos exigidos pela legislação processual vigente, cabendo ao recorrente consignar, em suas razões recursais, os motivos pelos quais a decisão impugnada deverá ser reformada pelo Tribunal, guardando correspondência entre os temas decididos (ou não) pela decisão recorrida e as razões recursais. ... (Continua)

14 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL.

Direito tributário. ITBI. Repetição de indébito. Contrato de compra de venda de imóvel firmado com o Município do Rio de Janeiro. Recolhimento do ITBI por parte do promitente vendedor. Negócio jurídico que não se concretizou. Inadimplemento do promissário comprador. Termo de distrato. Não ocorrência do fato gerador. Restituição do valor indevidamente recolhido a título de ITBI. DESPROVIMENTO DO RECURSO DO RÉU.... (Continua)

15 - STJ Agravo interno em recurso especial. Civil e processual civil. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda. Sinal. Valor dado a título de arras confirmatórias e início de pagamento. Retenção. Redução equitativa. Inadimplemento do promissário comprador. Pagamento de aluguel pelo uso do imóvel. Desnecessidade de pedido expresso. Consectário lógico do retorno ao estado anterior. Precedentes.

«1 - Nos termos do Enunciado 165, da III Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal, a previsão de redução equitativa, contida no CCB, art. 413, também se aplica ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais. ... (Continua)

16 - STJ Embargos de declaração no recurso especial. Civil e processual civil. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c.c. Reintegração de posse. Inadimplemento do promissário comprador. Pagamento de aluguel pelo longo período de uso do imóvel sem qualquer contraprestação. Desnecessidade de pedido expresso. Consectário lógico do retorno ao status quo. Quantia que deverá ser apurada em liquidação de sentença. Percentual referente ao valor da taxa de ocupação que deverá ser fixado pelo juízo a quo. Ausência de omissão no acórdão embargado. Embargos rejeitados.

1 - Da leitura dos fundamentos adotados pela Terceira Turma no decisum embargado, verifica- se que a indenização devida pelos recorridos pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis, justificando-se pela vedação ao enriquecimento sem causa. Assim, para se chegar ao valor de aluguel do imóvel objeto de discussão, seria preciso analisar a realidade do mercado imobiliário da cidade, levando-se em conta a situação física do imóvel, o bairro em que localizado, dentre outras questões, procedimento completamente inviável na via do recurso especial, a teor do óbice da Súmula 7/STJ.... (Continua)

17 - TJSP APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

Ajuizamento pela promissária compradora. Atraso na conclusão das obras do loteamento. Sentença que julgou procedente a ação, para declarar rescindido o contrato e determinar a devolução dos valores pagos pela autora, de forma simples, bem como a inversão da cláusula penal. Insurgência de ambas as rés. Preliminar de ilegitimidade passiva da corré PAM Basso Eireli - ME corretamente afastada, vez que figurou como loteadora, integrando a cadeia produtiva na condição de fornecedora. Relação que está sujeita ao CDC. Alegação de caso fortuito. Descabimento. Atraso na conclusão das obras do loteamento que não pode ser atribuída à postura do Poder Público ou à crise econômico-financeira, conforme entendimento deste E. TJSP, consolidado em sua Súmula 161. Rescisão contratual por culpa das promitentes vendedoras que demanda a aplicação da Súmula 543, do E. STJ, que prevê a restituição dos valores despendidos pelo comprador, sem qualquer exceção. Multa moratória prevista somente em caso de inadimplemento do promissário comprador, que impõe igual tratamento ao promitente vendedor, nos termos do entendimento do C. STJ, firmado no Tema 971. Inversão da cláusula penal corretamente determinada. Sentença mantida. RECURSOS DESPROVIDOS.... (Continua)

18 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DO PROCESSO. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO DA PARTE RÉ. NULIDADE POR FALTA DE CITAÇÃO. NÃO VERIFICAÇÃO. AUSÊNCIA DA PARTE RÉ EM AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO. ENCERRAMENTO DA FASE INSTRUTÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. VÍCIO EXTRA PETITA. NÃO VERIFICAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. PROVA. FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. MULTA RESCISÓRIA. LIMITAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE. EXIGÊNCIA DE QUITAÇÃO DE IPTU E ENCARGOS DE ÁGUA E LUZ. POSSIBILIDADE.

comparecimento espontâneo da parte ré supre a falta da citação e enseja a contagem do prazo para contestação (CPC, art. 239, § 1º). ... (Continua)

19 - STJ Recurso especial. Civil e processual civil. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c.c. Reintegração de posse. Inadimplemento do promissário comprador. Pagamento de aluguel pelo longo período de uso do imóvel sem qualquer contraprestação. Desnecessidade de pedido expresso. Consectário lógico do retorno ao status quo. Quantia que deverá ser apurada em liquidação de sentença. Observância, se aplicável, do disposto no CPC/2015, art. 509, § 2º, ficando autorizada a posterior compensação com o valor restituído pela recorrente. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte.

1 - Cinge-se a controvérsia a definir: i) se houve negativa de prestação jurisdicional; ii) se é possível decretar a perda das prestações pagas pelos promitentes compradores, como forma de compensação pelo longo tempo de ocupação do imóvel, mesmo sem haver pedido expresso na petição inicial; e iii) se a sentença proferida foi extra petita em relação à condenação da recorrente/autora à devolução das parcelas pagas aos recorridos/réus. ... (Continua)

20 - TJSP Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Arresto sobre os direitos do promissário comprador. Inadimplemento dos compradores. Alegação da vendedoraembargante de irregularidade da constrição. Questões que devem ser deduzidas em ação própria. Direitos do comprador que tem natureza patrimonial e são passíveis de constrição. Inteligência do CPC/1973, art. 655, XI. Recurso não provido.

21 - TJMG Promessa de compra e venda de imóveis. Nulidade da sentença. Fundamentação. Enfrentamento das questões deduzidas. Ação de Resolução contratual cumulada com reintegração de posse. Inadimplemento das prestaçoes às quais se obrigou o promissário comprador. Comprovação da mora. Negócio jurídico resolvido. Posse precária. Reintegração. Eficácia restituitória do provimento. Retorno imediato das partes ao status quo ante. Devolução das parcelas pagas pelo promitente comprador. Voto vencido parcialmente

«- Tendo a sentença enfrentado, ainda que sucintamente, todas as questões relevantes ao feito, expondo de forma clara e em consonância com os elementos dos autos, o caminho lógico-jurídico percorrido para chegar-se à conclusão externada, não há falar em sua nulidade ao fundamento de ter sido omissa. ... (Continua)

22 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - LEI 6.766/79, art. 32ª - LOTE VAGO - FRUIÇÃO - SUMULA 543 STJ - ENCARGOS DE MORA.

A indenização por fruição do imóvel pressupõe a existência de proveito ou a utilização da coisa, inexistente em caso de lote vago. ... (Continua)

23 - TJMG EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO - VÍCIO SANÁVEL - REJEIÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO- PROMESSA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL - DESISTÊNCIA DO COMPRADOR - INADIMPLEMENTO - CLÁUSULA PENAL - PARÂMETRO FIXADO PELO STJ - ACESSÃO - POSSUIDORA DE BOA-FÉ - APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA MEDIANTE COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE DA CONSTRUÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA - TERMO INICIAL.

Nos termos do CPC, art. 79, a irregularidade da procuração é vício sanável. ... (Continua)

24 - STJ Agravo interno no recurso especial. Compromisso de compra e venda. Inadimplemento. Promissário comprador. Execução. Direitos sobre o imóvel. Penhora. Possibilidade. Multa. CPC/2015, art. 1.021, § 4º. Não cabimento.

1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/1973 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

25 - TJMG AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE PROVA DE NOTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO SOBRE A TRANSAÇÃO - RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO EM NOME DE QUEM ESTÁ REGISTRADO O IMÓVEL ATÉ A EFETIVA IMISSÃO DA POSSE DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR - TAXAS CONDOMINIAIS - MULTA DE DOIS POR CENTO EM CASO DE INADIMPLEMENTO - CABIMENTO - EXCESSO DE EXECUÇÃO - INEXISTÊNCIA - DECISÃO MANTIDA.

Segundo a jurisprudência do STJ, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário-comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. ... (Continua)

26 - TJSP DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.

Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, proposta em razão de inadimplemento do contrato de compra e venda de imóvel. Sentença de parcial procedência que declarou rescindido o contrato, condenou o réu ao pagamento de taxa de fruição e débitos propter rem e determinou à autora a restituição de 80% dos valores pagos pelo réu, além de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, assegurado o direito de retenção. Sucumbência recíproca. Recursos de apelação interpostos por ambas as partes. ... (Continua)

27 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. CULPA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RESTITUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DO VALOR INTEGRAL PAGO. DIREITO DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. 10%. MAJORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO. LOTE VAGO. INDEVIDA. JUROS DE MORA. VALOR A SER RESTITUÍDO PELA PROMITENTE VENDEDORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DO ACÓRDÃO.

Consoante orientação do STJ, «as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador (STJ, AgInt no REsp: 1893412/SP 2020/0225682-8, Relator: Ministra Nancy Andrighi, T3 - Terceira Turma, DJe 11/12/2020). ... (Continua)

28 - STJ Compromisso de compra e venda. Restituição. Ação proposta pelo promissário comprador. CDC, arts. 51, II e 53.

«A nulidade de pleno direito da cláusula de decaimento, que prevê a perda da totalidade das prestações pagas pelo promissário comprador em caso de inadimplemento, também se reconhece quando a ação é de iniciativa do comprador. Reconhecimento do direito à restituição de parte do que foi pago.... (Continua)

29 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO DO RÉU, PROMISSÁRIO COMPRADOR. SENTENÇA QUE DETERMINOU A REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM FAVOR DA AUTORA E O PERDIMENTO INTEGRAL DAS PRESTAÇÕES PAGAS, ALÉM DE CONDENAR O REQUERIDO A ARCAR COM O VALOR DOS

IPTUs EVENTUALMENTE EM ABERTO. ALEGAÇÃO DE INEFICÁCIA DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA ENCAMINHADA AO RÉU, CIENTIFICANDO-O DO INADIMPLEMENTO DO DÉBITO. INADMISSIBILIDADE. NOTIFICAÇÃO QUE CUMPRIU SUAS FINALIDADES. PROVIDÊNCIA QUE, ADEMAIS, ERA A RIGOR DESNECESSÁRIA. CONSTITUIÇÃO EM MORA SUPRIDA PELA CITAÇÃO VÁLIDA, COM POSSIBILIDADE DE PURGA. INADIMPLEMENTO, ASSIM, AMPLAMENTE CARACTERIZADO. RESCISÃO DO CONTRATO QUE ERA MESMO DE RIGOR, COM A REINTEGRAÇÃO DA AUTORA NA POSSE DO IMÓVEL. EXCEPCIONAL ADMISSIBILIDADE, ADEMAIS, DO PERDIMENTO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. REQUERIDO QUE, TENDO CELEBRADO O NEGÓCIO, SE LIMITOU A ADIMPLIR O VALOR DO SINAL (MENOS DE 8% DO PREÇO) E PERMANECE A OCUPAR O IMÓVEL HÁ QUASE DEZ ANOS SEM NADA PAGAR. DESCABIMENTO DE SE LHE ATRIBUIR O DIREITO DE MORADIA GRATUITA, À CUSTA DA AUTORA. DECRETADA, POIS, EXCEPCIONALMENTE, A PERDA INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO, OUTROSSIM, DA DETERMINAÇÃO DE QUE ARQUE COM O IPTU EVENTUALMENTE EM ABERTO. PARTES QUE DEVEM SER REPOSTAS AO STATUS QUO ANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO... (Continua)

30 - STJ Agravo regimental no recurso especial. Ação de cobrança de cotas condominiais. Nulidade de citação. Não ocorrência. Aplicação da teoria da aparência. Precedentes. Legitimidade da promissária vendedora. Não comprovação da ciência do condomínio acerca da transação imobiliária, bem como da alegada imissão na posse pelo promissário comprador. Recurso desprovido.

«1 - Nos termos da jurisprudência consolidada nesta Corte, é válida a citação realizada na pessoa de quem se apresenta como representante legal da pessoa jurídica, sem fazer nenhuma ressalva quanto à inexistência de poderes para tal. Aplicação da teoria da aparência. Precedentes. ... (Continua)

31 - STJ Recurso especial. Ação de Resolução contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos. Promessa de compra e venda de lote. Acessão artificial por construção. Direito do promissário comprador à indenização e à retenção. Análise da regularidade da edificação. Julgamento. CPC/1973.

«1 - Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016. ... (Continua)

32 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PERDAS E DANOS - PRELIMINAR - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - NÃO CONFIGURAÇÃO - REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - ABUSIVIDADE NÃO CONSTATADA - EXERCÍCIO DIREITO DE PREFERÊNCIA - CONDOMÍNIO PRO DIVISO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - HIPÓTESE DE RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - MULTA MORATÓRIA DEVIDA - DIREITO DO CONSUMIDOR - LIMITES - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - QUANTUM.

Verificado que os argumentos deduzidos no apelo, ao seu modo, impugnam as razões de decidir da sentença, não há ofensa ao princípio da dialeticidade que não pode ter aplicação banal. Em se tratando de condomínio pro diviso, não há se falar em exercício de direito de preferência. Nos termos do entendimento do STJ, é válida a «a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". (REsp. Acórdão/STJ). -"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. (REsp. Acórdão/STJ). Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, a multa deve ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. A ausência de obras de infraestrutura apresenta perspectiva de caracterizar dano moral indenizável, uma vez que priva os moradores dos serviços públicos essenciais à dignidade humana. - O valor da indenização deve ser proporcional para satisfazer a vítima, punir o ofensor e, em caráter pedagógico, evitar reiteração. V.V.: Tratando-se de compra e venda de lote sem edificação, ou seja, sem moradia na acepção da palavra, o atraso na entrega da infraestrutura condominial não enseja dano moral indenizável, embora seja compreensível o aborrecimento vivenciado pelo promissário-comprador.... (Continua)

33 - STJ Agravo interno no recurso especial. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Inadimplemento do comprador. CPC/2015, art. 489 e CPC/2015 art. 1.022. Negativa de prestação jurisprudencial. Inexistência. Suficiência na fundamentação. Percentual de retenção. Revisão. Impossibilidade. Necessidade de incursão no acervo fático probatório dos autos. Súmula 7/STJ. Reparação pelo uso do bem. Obrigação devida pelo período de ocupação.

1 - A alegação de violação aos arts. 489, § 1º, IV, 1.022 II, do CPC/2015 não ficou configurada, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. Registre-se que o julgador não está obrigado a analisar todos os argumentos invocados pela parte quando tiver encontrado fundamentação suficiente para dirimir integralmente o litígio.... (Continua)

34 - STJ Direito civil. Recurso especial. Promessa de compra e venda de imóvel. Resolução. Denúncia pelo compromissário comprador em face da insuportabilidade no pagamento das prestações. Possibilidade. Devolução parcial do valores pagos. Taxa de ocupação devida por todo o período de posse sobre o imóvel. Entendimento adotado para evitar o enriquecimento sem causa do comprador. Juros moratórios. Termo inicial. Data do trânsito em julgado. Recurso especial provido.

«1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. ... (Continua)

35 - STJ Agravo regimental no recurso especial. Processual civil e civil. Ação de cobrança de cotas condominiais. Legitimidade do promissário vendedor. Não comprovação da ciência do condomínio acerca da transação imobiliária, bem como da alegada imissão na posse pelo promissário comprador. Recurso desprovido.

«1. A colenda Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), sob o regime do CPC/1973, art. 543-C, firmou entendimento de que, «Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. ... (Continua)

36 - STJ Agravo interno no recurso especial. Processual civil e civil. Ação de cobrança de cotas condominiais. Legitimidade do promissário vendedor. Não comprovação da ciência do condomínio acerca da transação imobiliária, bem como da alegada imissão na posse pelo promissário comprador. Recurso desprovido.

«1 - A colenda Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), sob regime do CPC, art. 543-C, 1973, firmou entendimento de que, «Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. ... (Continua)

37 - STJ Agravo regimental no recurso especial. Processual civil e civil. Ação de cobrança de cotas condominiais. Legitimidade do promissário vendedor. Não comprovação da ciência do condomínio acerca da transação imobiliária, bem como da alegada imissão na posse pelo promissário comprador. Recurso desprovido.

«1. A colenda Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), sob regime do CPC/1973, art. 543-C, firmou entendimento de que, «Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. ... (Continua)

38 - STJ Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda. Inadimplemento da promissária vendedora. Indenização. Valor atual do imóvel. Lucros cessantes. Dano positivo.

O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte da promitente vendedora leva à indenização do promissário comprador, que tem o direito de receber, além da devolução do preço, a diferença do valor atual do imóvel. ... (Continua)

39 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - JUSTIÇA GRATUITA PERQUIRIDA POR PESSOA NATURAL - DEFERIMENTO - AUSÊNCIA DE INDÍCIOS DE QUE A PARTE TERIA CAPACIDADE FINANCEIRA PARA ARCAR COM OS ÔNUS DO PROCEDIMENTO - TESE DEFENSIVA PREAMBULAR DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - NÃO ACOLHIMENTO - TEORIA DA ASSERÇÃO - TESE DE IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - REJEIÇÃO - CAUSA DE PEDIR CONSUBSTANCIADA NO INADIMPLEMENTO E NÃO NA DESISTÊNCIA - PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REJEIÇÃO - APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - FINANCIAMENTO QUITADO PELA SEGURADORA EM RAZÃO DO FALECIMENTO DO PROMISSÁRIO VENDEDOR - CONTRATO DE GAVETA - SEGURO PRESTAMISTA ADIMPLIDO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA - COMPROVAÇÃO DA NOVAÇÃO EM RELAÇÃO AO SALDO RESTANTE - INSCRIÇÃO DO NOME DO VENDEDOR NOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO - AUSÊNCIA DE CORRELAÇÃO COM O NEGÓCIO JURÍDICO ESPECÍFICO MENCIONADO NOS AUTOS. -

Tratando-se de pessoa natural, determina o §3º do CPC, art. 99 que se presume como verdadeira a alegação de insuficiência deduzida, de forma que a benesse apenas poderá ser indeferida quando existir nos autos elementos que demonstrem que a parte não preenche os pressupostos legais para a sua concessão. - Os pressupostos ao regular desenvolvimento do processo devem ser aferidos em abstrato, no momento da sua propositura, com base nas alegações apresentadas na inicial e sem um maior aprofundamento cognitivo por parte do julgador, conforme a Teoria da Asserção. De forma que, se é necessário realizar a realização de dilação probatória para que, somente depois se possa aferir, com precisão, se no caso concreto teria ocorrido, ou não, uma novação do contrato, se está, em verdade, diante de situação de procedência ou improcedência do pedido exordial com anál ise do mérito da demanda. - Encontrando-se o pedido de rescisão contratual lastreado na alegação de que o adquirente do terreno estaria inadimplente quanto as obrigações que haviam sido assumidas e não na desistência do negócio jurídico, em si, é indevida a aplicação da cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade no caso concreto. - A quitação do financiamento imobiliário em razão do falecimento do promissário vendedor aproveita aos promissários compradores que estavam realizando o pagamento das parcelas remanescentes e do seguro prestamista, atentando-se ao princípio da boa-fé objetiva que deve permear as relações negociais e a aplicação dos institutos do surrectio e supressio. - Reconhecido na sentença que houve novação quanto a parte do contrato e verificando-se que o efetivo inadimplemento contratual foi praticamente mínimo é indevida a rescisão do contrato de compra e venda. - Baseada nos princípios da boa-fé objetiva e na função social do contrato, o teoria do adimplemento substancial surge como uma alternativa à resolução contratual, com o objetivo de preservar o negócio jurídico e de seus efeitos no mundo fático. - É indevida a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais se não for possível aferir pelos documentos juntados ao processo de que a anotação inserida em nome do promitente vendedor seria referente exatamente ao contrato mencionado nos autos.... (Continua)

40 - TJSP Compromisso de compra e venda. Contrato. Resolução. Culpa exclusiva do promissário-comprador. Inadimplemento das prestações de aquisição do imóvel. A ausência de certidões de objeto e pé, ou de maiores esclarecimentos sobre as pendências, por si só, não justifica o não pagamento pura e simplesmente das prestações. Réu que já estava no gozo da posse do imóvel, o que o coloca em vantagem e em uma posição comodamente ilícita. Determinação de reintegração dos autores na posse do imóvel. Deram provimento ao recurso dos autores e negaram-no ao do réu.

41 - STJ Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda. Inadimplemento da promissária vendedora. Indenização. Valor atual do imóvel. Lucros cessantes. Dano positivo. CCB/1916, art. 1.059.

«O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte da promitente vendedora leva à indenização do promissário comprador, que tem o direito de receber, além da devolução do preço, a diferença do valor atual do imóvel. ... (Continua)

42 - STJ Agravo regimental no recurso especial. Processual civil e civil. Alegação de ocorrência de prescrição. Inovação de tese. Impossibilidade. Ação de cobrança de cotas condominiais. Legitimidade do promissário vendedor. Não comprovação da ciência do condomínio acerca da transação imobiliária, bem como da alegada imissão na posse pelo promissário comprador. Recurso desprovido.

«1. É vedado à parte inovar nas razões do agravo regimental, ainda que se trate de matéria cognoscível de ofício pelo magistrado, tendo em vista a ocorrência da preclusão como consequência de a questão não ter sido tratada oportunamente em sede de recurso especial. ... (Continua)

43 - TJSC Compromisso de compra e venda. Pedido de rescisão contratual por inadimplemento da promissária compradora. Cláusula de perda das parcelas pagas. Inaplicabilidade em face do CDC, art. 53. Redução a 10% do «quantum pago. CDC, art. 51, II.

«O contrato de adesão possibilita a intervenção judicial para a correção de cláusulas excessivamente onerosas para a parte. O CDC, cujas normas, que visam àquela proteção e defesa são de ordem pública e de interesse social (art. 1º), considera nulas de pleno direito cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas, no caso de resolução do contrato de compra e venda de coisa móvel ou imóvel pelo inadimplemento do comprador (art. 53). Esta disposição, por ser de ordem pública aplica-se aos contratos anteriores ao referido estatuto legal, de forma a nulificar a cláusula do contrato que estabelece aquela perda (TJSP - Ap. 197.165-2/3, de 22.10.92, 12ª CC; RJ 186/77, rel. Des. Pinheiro Franco).... (Continua)

44 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - SENTENÇA CITRA PETITA - VÍCIO RECONHECIDO DE OFÍCIO - INTEGRAÇÃO DO JULGADO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE LOTE - DESISTÊNCIA IMOTIVADA DA COMPRADORA - POSSIBILIDADE - INADIMPLEMENTO - CLÁUSULA PENAL - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - PARÂMETRO FIXADO PELO STJ.

sentença que não analisa pedidos formulados pelas partes incorre em vício citra petita, passível de reconhecimento de ofício, sendo de rigor a integração do julgado pelo Tribunal sempre que o processo estiver pronto para julgamento, ex vi do art. 1.013, § 3º, III, do CPC. ... (Continua)

45 - TJSP Compromisso de compra e venda. Rescisão. Bem imóvel. Alegação de inadimplemento por parte dos promissários compradores. Ausência de comprovação de pagamento de apenas uma das parcelas. Indício de adimplemento total. Aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial. Improcedência da ação de rescisão e reintegração de posse do bem. Sentença mantida. Recurso não provido.

46 - STJ Embargos de declaração. Agravo regimental. Recurso especial. Promessa de compra e venda. Mora do promissário comprador. Ausência de interpelação. Adimplemento e purgação da mora. Prestação ainda útil para o credor. Omissão. Inexistência. Embargos de declaração rejeitados.

«1. Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição, vícios inexistentes no acórdão embargado. ... (Continua)

47 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINVINDICATÓRIOA DA POSSE, PERDAS E DANOS - AQUISIÇÃO IMÓVEL - RELAÇÃO JURÍDICA INEQUÍVOCA - INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - CHEQUES - ÔNUS DA PROVA - ART. 373, I, II DO CPC - CLÁUSULA PENAL - FRUIÇÃO - PERDAS E DANOS - ART. 475, DO CÓDIGO CÍVIL - POSSIBILIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS (ART. 85, § 2º E 11 DO CPC) - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

A regra geral é a de que ao autor incube a prova do fato constitutivo de seu direito, e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, I e II do CPC. Em conformidade com a regra de distribuição do ônus da prova, incumbiu-se ao réu/apelante comprovar o adimplemento contratual, por meio dos cheques emitidos, nos termos do art. 373, II do CPC, o que não restou comprovado nos autos. A condenação a título de fruição do imóvel pelos promissários compradores encontra amparo no disposto nos arts. 389 e 402, do CC/2002, haja vista que o promitente vendedor não recebeu o valor que lhe era devido e ficou privado do uso e gozo do imóvel que permaneceu na posse dos compradores inadimplentes. Nos termos do disposto no CCB, art. 475, «A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Assim, a mantença da sentença e não provimento do recurso é medida que se impõe.... (Continua)

48 - TAMG Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Inadimplemento. Devolução de prestações. CCB, art. 924. Aplicação.

«O promissário-comprador inadimplente tem o direito de pleitear a rescisão do contrato, recebendo as parcelas já pagas, devidamente corrigidas, sendo lícito ao juiz reduzir o valor da quantia que haverá de ser retida pelo promitente-vendedor, se esta se apresenta abusiva, nos termos do CCB, art. 924.... (Continua)

49 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA - JULGAMENTO EXTRA PETITA - VÍCIO NÃO CONFIGURADO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ACABAMENTO NÃO FINALIZADO PELA CONSTRUTORA - PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA - REALIZAÇÃO DAS OBRAS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - ACORDO EXTRAJUDICIAL - ADIMPLEMENTO PARCIAL - DÍVIDA REMANESCENTE - RECURSO DESPROVIDO.

Consoante o princípio da congruência, exige-se a adequada correlação entre o pedido e o provimento judicial, sob pena de nulidade por julgamento citra, extra ou ultra petita, a teor do que prescrevem os CPC, art. 128 e CPC art. 460. ... (Continua)

50 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Despesas condominiais. Transferência da posse em virtude de contrato de promessa de compra e venda não registrado. Promissário-comprador. Imissão na posse, com o pleno conhecimento do condomínio. Legitimidade passiva ad causam. Registro. Desinfluência. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 12. CCB/2002, art. 1.331, e ss. (Do Condomínio Edilício).

«I - A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99); ... (Continua)