dividas condominio obrigacoes propter rem
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Recurso especial. Condomínio. Dívidas de cotas condominiais. Omissão, contradição ou erro material. Não ocorrência. Obrigação propter rem. Convenção do condomínio. Dividas anteriores e posteriores. Serviço de proteção ao crédito. Inscrição indevida. Dano moral configurado.

«1 - Ação ajuizada em 27/07/2011. Recurso especial interposto em 08/07/2016 e atribuído a este Gabinete em 13/06/2017. ... (Continua)

2 - STJ Civil. Recurso especial. Ação de cobrança de contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza do crédito. Alienação fiduciária propter rem de coisa imóvel. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial improvido.

1 - Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de propter rem 2002.... (Continua)

3 - STJ Civil. Recurso especial. Ação de cobrança de contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza do crédito. Alienação fiduciária propter rem de coisa imóvel. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial improvido.

1 - Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de propter rem 2002.... (Continua)

4 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança de contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza do crédito. Alienação fiduciária propter rem de coisa imóvel. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial provido. Direito civil. CPC/2015, art. 835, XII. Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. CCB/2002, art. 1.345. CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único.

5 - TJRS AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM. PENHORA SOBRE O IMÓVEL QUE ORIGINOU A DÍVIDA. DIREITOS AQUISITIVOS.

1. Pretende a parte agravante a reforma da decisão agravada, de modo que recai a penhora apenas sobre os direitos aquisitivos do imóvel, e não sobre o imóvel em si, pois este foi adquirido com alienação fiduciária, ou seja, a parte executada não detém a propriedade do bem, que pertence efetivamente à credora fiduciária.... (Continua)

6 - TJRS ​AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDA PROPTER REM. PROCEDIMENTO DE PARTILHA. IMÓVEL RESPONDE PELO DÉBITO.

Da dívida propter rem. No julgamento do REsp. Acórdão/STJ, o STJ firmou o entendimento de que a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica com o imóvel.... (Continua)

7 - TAMG Condomínio em edificação. Penhora. Bem imóvel. Encargos condominiais. Inadimplemento. Obrigação «propter rem. Direito de seqüela.

«... A doutrina e a jurisprudência ensinam que os encargos condominiais constituem espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, pois a lei lhe imprime poder de seqüela.
Para De Plácido e Silva, direito de seqüela «é o atributo ou a qualidade inerente a determinados direitos, notadamente os reais, em virtude do qual se permite a seu titular seguir a coisa, objeto do mesmo direito, onde quer que ela vá, a fim de que sobre a mesma coisa faça valer o direito correspectivo (...). Em realidade, o direito de seqüela resulta num privilégio sobre as coisas que se deram em garantia de obrigações, ou de dívidas (Vocabulário Jurídico, Forense, v. 4, p. 1.435).
Assim, tem-se que o condomínio em plano horizontal impõe direitos limitantes e limitados, e a obrigação «propter rem de contribuir «pro rata para as despesas condominiais, se transmudando em indisponibilidade e inalienabilidade da unidade autônoma, desde o momento em que seu titular se torna inadimplente. ... (Juiz Elias Camilo).... (Continua)

8 - STJ Família. Recurso especial. Ação de indenização. Responsabilidade do condomínio por danos a terceiro. Obrigação do condômino pelas despesas condominiais, na medida de sua cota-parte. Fato anterior à constituição da propriedade. Dívida propter rem. Penhorabilidade do bem de família. Possibilidade. Lei 8.009/1990, art. 3º, IV.

«1 - Constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual. ... (Continua)

9 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. RECONVENÇÃO. DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO PRINCIPAL E IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL. RECURSO DOS RÉUS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE CIVIL AFASTADA.

Trata-se, na origem, de ação de cobrança de cotas condominiais, referente aos meses de dezembro/2012 a dezembro/2017, no valor total de R$ 61.145,83, acrescido de multa de 2%, juros de mora e correção monetária. Contestação dos réus que alegam, em síntese, que a inadimplência das cotas condominiais é decorrente da dificuldade na venda do imóvel, acarretada pela situação financeira deficitária do condomínio. Reconvenção que busca o ressarcimento de dano material e dano moral. Sentença de parcial procedência do pedido principal e improcedência da reconvenção. Apelação dos réus. ... (Continua)

10 - STJ Recurso especial. Proposta de revisão de tese firmada em julgamento de recurso repetitivo. Tema 886/STJ. Dívidas condominiais. Obrigação propter rem. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e promitente comprador. Imissão na posse pelo comprador. Ciência inequívoca do condomínio. Teoria da dualidade do vínculo obrigacional. Necessidade de reexame do tema à luz natureza propter rem da obrigação.

1 - De acordo com a interpretação literal do Tema Repetitivo 886, o promitente vendedor, cujo nome ainda consta do registro imobiliário como proprietário, não responde por obrigações condominiais após a imissão na posse do promissário comprador e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação.... (Continua)

11 - STJ Recurso especial. Proposta de revisão de tese firmada em julgamento de recurso repetitivo. Tema 886/STJ. Dívidas condominiais. Obrigação propter rem. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e promitente comprador. Imissão na posse pelo comprador. Ciência inequívoca do condomínio. Teoria da dualidade do vínculo obrigacional. Necessidade de reexame do tema à luz natureza propter rem da obrigação.

1 - De acordo com a interpretação literal do Tema Repetitivo 886, o promitente vendedor, cujo nome ainda consta do registro imobiliário como proprietário, não responde por obrigações condominiais após a imissão na posse do promissário comprador e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação.... (Continua)

12 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Obrigação propter rem. Penhora online. Possibilidade. Penhora do imóvel. Não obrigatoriedade. Princípio da menor onerosidade. Violação. Ausência. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a natureza jurídica das cotas condominiais. CPC/1973, art. 620 e CPC/1973, art. 655.

«... I - Delimitação da controvérsia ... (Continua)

13 - TJPR Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Penhora de imóvel. dívida condominial. promitente comprador. obrigação propter rem. possibilidade de constrição, ainda que registrado em nome de terceiro. Recurso provido.

I. Caso em exame1. Agravo de instrumento interposto pelo Condomínio Residencial Quintas de São Francisco contra decisão da 20ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, que indeferiu a penhora sobre imóvel em execução de título extrajudicial referente a dívidas condominiais. O agravante sustenta a possibilidade de penhora do imóvel, alegando que este responde pelos valores inadimplidos, mesmo estando registrado em nome de terceiro.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora de imóvel em execução de dívida condominial, mesmo que o bem esteja registrado em nome de terceiro, considerando a natureza propter rem da obrigação e a responsabilidade concorrente entre promitente comprador e vendedor.III. Razões de decidir3. As despesas condominiais são obrigações propter rem, vinculadas ao imóvel, tornando o proprietário responsável pelo pagamento, mesmo que não exerça a posse direta.4. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador, dependendo da imissão na posse e do conhecimento do condomínio sobre a transação.5. A penhora do imóvel é admitida para garantir o crédito do condomínio, mesmo que o imóvel esteja registrado em nome de terceiro.IV. Dispositivo e tese6. Recurso conhecido e provido para autorizar a penhora do imóvel.Tese de julgamento: A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é concorrente entre o promitente vendedor e o promitente comprador, podendo a penhora do imóvel ser realizada para garantir a quitação dos débitos, independentemente do registro do compromisso de compra e venda.Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.315 e 1.336; CPC/2015, art. 543-C.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015; STJ, AgRg no REsp. 1472767, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 01.10.2015; STJ, AgInt no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 15.08.2017; Súmula 282/STF; Súmula 7/STJ.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o Condomínio Residencial Quintas de São Francisco pode penhorar o imóvel de um devedor para garantir o pagamento de dívidas condominiais, mesmo que o imóvel esteja registrado em nome de outra pessoa. Isso acontece porque as despesas do condomínio estão ligadas ao imóvel, e quem é dono do bem deve pagar essas contas. O juiz entendeu que, como o devedor não pagou as taxas, o condomínio tem o direito de cobrar e penhorar o imóvel para receber o que é devido. Assim, o pedido do condomínio foi aceito e a penhora do imóvel foi autorizada.... (Continua)

14 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO DE DÍVIDA DE COTA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. DÍVIDA ANTERIOR À PROPRIEDADE DOS ATUAIS PROPRIETÁRIOS. IRRELEVÂNCIA. IMÓVEL QUE SERVE DE GARANTIA AO PAGAMENTO DA DÍVIDA CONDOMINIAL. REFORMA DA DECISÃO.

Postula o agravante a reforma do decisum que, ação de execução extrajudicial, determinou a baixa da penhora. Na origem, trata-se de ação de execução por título extrajudicial ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SUBLIME MAX CONDOMINIUM em face de JORGE RICARDO BRAGA DE CARVALHO e CLAUDIA REGO DA PAIXÃO, legítimos proprietários do imóvel, conforme consta na certidão de ônus reais. No decorrer do feito, o condomínio apresentou emenda substitutiva à inicial postulando a modificação do polo passivo da execução, para que passasse a constar a antiga proprietária CHL DESENVOLVMENTO IMOBILIÁRIO S.A, ora agravada, sob o argumento de que as cotas condominiais cobradas na presente execução são referentes a período anterior à posse dos executados originários (doc. 163 e 193). O pedido foi deferido e modificado o polo passivo da execução, passando a constar como executada a empresa CHL DESENVOLVMENTO IMOBILIÁRIO S.A (doc. 284). Posteriormente, o condomínio exequente requereu a penhora do imóvel, o que foi deferido pelo magistrado. Com a penhora, os proprietários do imóvel impugnaram a penhora, mediante a petição de doc. 423 argumentando que não seriam responsáveis pelo pagamento da dívida, visto que se trata de dívida anterior à entrega das chaves do imóvel, o que, inclusive, já teria sido reconhecido pelo próprio exequente. O pedido foi acolhido, e o magistrado determinou a baixa da penhora, prolatando a decisão ora agravada. No entanto, merece reforma a decisão agravada. Como cediço, o art. 1.345 do Código Civil atribuiu às despesas condominiais a natureza de obrigações propter rem, a qual consiste em verdadeira afetação do imóvel para garantir o pagamento das despesas de condomínio, mormente porquanto as despesas condominiais se prestam à manutenção do próprio bem. Outrossim, é pacífico o entendimento doutrinário e jurisprudencial no sentido de que débitos dessa natureza podem ser satisfeitos com a penhora da unidade condominial à qual se vincula, não podendo ser oposta, nestes casos, nem mesmo a impenhorabilidade do bem de família. Tendo em isso em conta, é necessário observar que embora os atuais proprietários não sejam responsáveis pelo pagamento da dívida, o imóvel sobre o qual incidem as cotas condominiais pode ser penhorado, servindo de garantia ao pagamento daquela. No mesmo sentido, já decidiu o C. STJ em situação semelhante à existente nos presentes autos. Em suma, portanto, embora os atuais proprietários não sejam responsáveis pela dívida, o imóvel sobre o qual recaem os débitos condominiais pode ser penhorado, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial. Observe-se, apenas, o disposto no Informativo 789/2023, quanto aos imóveis alienados fiduciariamente, o que, por ora, não impede a penhora requerida. ... (Continua)

15 - TJDF JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS. DÍVIDA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENCARGO DO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para determinar que a dívida condominial relativa ao imóvel adquirido pela autora junto aos requeridos seja rateada entre as partes à razão de 50% para cada um. ... (Continua)

16 - TJSP DÉBITOS DE IPTU - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E REGRESSIVA ENDEREÇADA AO CONDOMÍNIO - DÍVIDA DE IPTU QUE É PROPTER REM - IMPUTÁVEL AOS PROPRIETÁRIOS OU POSSIDORES DOS IMÓVEIS QUE COMPÕEM O CONDOMINIO, NÃO A ESTE - REGRESSO QUE PRESSUPÕE A QUITAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES AJUSTADAS EM PARCELAMENTO PELO AUTOR - AUSÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO PELO AUTOR - PROVA DOS AUTOS QUE INDICA TEREM SIDO EFETUADAS PELO RÉU - PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE PARCELAS FUTURAS - IMPERTINÊNCIA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CARACTERIZADA - RECURSO NÃO PROVIDO.

responsável tributário pelo pagamento do IPTU é o proprietário ou possuidor do imóvel, condição esta que o Condomínio réu não ostenta, razão pela qual impertinente o pedido de obrigação de fazer consistente em obrigar o réu a se cadastrar perante a municipalidade como tal; ... (Continua)

17 - TJDF AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSE PELO HERDEIRO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS. PENHORA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

 ... (Continua)

18 - TJSP CONDOMÍNIO. Despesas condominiais. Possuindo as obrigações para com condomínio natureza «propter rem, vinculando à dívida a própria unidade condominial, principal garantia do adimplemento do débito, admissível sua penhora, mesmo que recebida pelo executado por força de herança, ainda que não formalizada a transmissão da propriedade perante o registro de imóveis. Recurso provido.

19 - TJRS AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ACORDO HOMOLOGADO. PROSSEGUIMENTO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA COM INCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS. IMPOSSIBILIDADE. PENHORA DE IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS. POSSIBILIDADE. NATUREZA PROPTER REM. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA EM PARTE. 

No caso em análise, a parte agravante formalizou acordo para o pagamento das taxas condominiais do período de janeiro/2012 e outubro/2018, sem previsão de possibilidade de prosseguimento das cobranças das parcelas, a partir dos mesmo autos, de eventuais taxas de condomínio ou acessórios vencidos após o referido acordo. Limitação do alcance das obrigações previstas, em razão do acordo ser um ato de vontade entre as partes com livre disposição de seus interesses. Precedentes do STJ. REsp. Acórdão/STJ, relator Ministro Moura Ribeiro. Afastamento das parcelas não previstas no acordo é medida que se impõe. Recurso provido no ponto. ... (Continua)

20 - STJ Direito civil e processual civil. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Prequestionamento. Ausência. Execução de sentença de débitos condominiais em face do antigo proprietário do imóvel. Alienação do bem no curso da execução. Inocorrência de substituição processual. Desistência da execução. Propositura de nova ação de cobrança contra os atuais proprietários. Limites subjetivos da coisa julgada. Ofensa ao CPC, art. 267, V. Inocorrência. Dívida condominial. Obrigação propter rem.

1 - A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.... (Continua)