divida condominial e falencia
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Condomínio em edificação. Falência. Reconsideração de decisão. Dívida condominial. Bem arrecadado no juízo falimentar. Competência do juízo da ação de cobrança mantida para o prosseguimento dos atos expropriatórios. Agravo interno no agravo em recurso especial. Agravo interno provido. Lei 11.101/2005, art. 6º, II. Lei 11.101/2005, art. 76. Lei 11.101/2005, art. 84, III. Lei 11.101/2005, art. 99, III. Lei 8.009/1990, art. 3º, IV.

Os encargos condominiais, mesmo que anteriores à recuperação, são créditos extraconcursais que não se sujeitam à habilitação, nem à suspensão determinada pela Lei de Falências, competindo ao juízo da ação de cobrança a competência para processar os atos de alienação de bem imóvel para satisfazer dívida condominial. ... (Continua)

2 - STJ Condomínio em edificação. Falência. Reconsideração de decisão. Dívida condominial. Bem arrecadado no juízo falimentar. Competência do juízo da ação de cobrança mantida para o prosseguimento dos atos expropriatórios. Agravo interno no agravo em recurso especial. Agravo interno provido. Lei 11.101/2005, art. 6º, II. Lei 11.101/2005, art. 76. Lei 11.101/2005, art. 84, III. Lei 11.101/2005, art. 99, III. Lei 8.009/1990, art. 3º, IV.

Os encargos condominiais, mesmo que anteriores à recuperação, são créditos extraconcursais que não se sujeitam à habilitação, nem à suspensão determinada pela Lei de Falências, competindo ao juízo da ação de cobrança a competência para processar os atos de alienação de bem imóvel para satisfazer dívida condominial. ... (Continua)

3 - TJRJ DIREITO FALIMENTAR E CONDOMINIAL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS CONTRA MASSA FALIDA. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL ANTERIOR À DECRETAÇÃO DA FALÊNCIA. CRÉDITO DE NATUREZA EXTRACONCURSAL. PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO NO JUÍZO ORIGINÁRIO. RECURSO PROVIDO.

Apelação Cível interposta pelo CONDOMÍNIO BRASIL contra sentença que, no cumprimento de sentença de ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada em face da MASSA FALIDA DE PAN 2007 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, extinguiu a execução após a decretação da falência da executada, determinando a expedição de certidão de crédito e remessa ao juízo universal. A parte autora sustenta que a dívida condominial possui natureza extraconcursal e que a arrematação do imóvel ocorreu antes da falência, pugnando pelo prosseguimento da execução individual e levantamento dos valores depositados. ... (Continua)

4 - TJSP APELAÇÃO. DÍVIDA CONDOMINIAL.

Ação de execução proposta em face de ALZIRA PUGLIERI e ANDRÉ MILOS. Houve desistência em relação àquela. Interpostos embargos à execução pelo recorrente em que alega ilegitimidade passiva de parte. Rejeição dos embargos. Inconformismo. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Ausência de comprovação de liame jurídico entre o recorrente e o imóvel gerador da dívida. Ao imputar a responsabilidade pelo pagamento das dívidas condominiais à pessoa distinta daquela constante da matrícula imobiliária, titular da propriedade, o exequente atrai para si o ônus de comprovar a existência de vínculo que autorize a exigência. O imóvel está registrado em nome de terceiro, que não figura no polo passivo da execução. Eventual contrato de compromisso de compra e venda que tenha a unidade por objeto não foi apresentado. Recorrente e sua falecida companheira, ALZIRA, residiam em outra localidade, onde ocorreu a citação. Ilegitimidade passiva reconhecida, para acolhimento dos embargos à execução e, consequentemente, extinção do processo de Execução. Redistribuição dos ônus sucumbenciais. RECURSO PROVIDO... (Continua)

5 - TJSP APELAÇÃO - COBRANÇA DE DÉBITO CONDOMINIAL - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA INFORMAÇÃO AO CONDOMÍNIO ACERCA DA ALIENAÇÃO DA UNIDADE CONDOMINIAL - ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA - CARÊNCIA DE AÇÃO - INEXISTÊNCIA - DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA

Diante da inexistência de comprovação de que o apelado tinha ciência de que a unidade que gerou o débito condominial havia sido alienada ao terceiro apontado no contrato encartado ao presente, não há como afastar a responsabilidade da apelante. ... (Continua)

6 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Pretensão deduzida em face dos atuais proprietários do imóvel. Débitos de responsabilidade originária da massa falida e que não foram saldados nos autos da falência por desídia do condomínio. Incúria que não pode prejudicar o novo adquirente, sobretudo porque praticamente inviabiliza eventual direito de regresso deste em face do falido, dada a perda da preferência, na falência, do crédito em relação às demais obrigações. Dívida condominial que, no caso, subrogou. se no preço do imóvel arrematado, especialmente porque na proposta aceita pelo Juízo da falência constou expressamente que o lanço oferecido tinha como condição a transmissão do bem livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive de despesas condominiais. Ação improcedente. Recurso provido para esse fim.

7 - TJPR Direito civil e processual civil. Apelação cível. Extinção de execução de título executivo extrajudicial em razão da decretação de falência do devedor. Dívida condominial. Recurso interposto pelo condomínio conhecido e não provido.

I. Caso em exame1. Apelação cível interposta pelo Condomínio Residencial Moradias Sensei contra sentença que extinguiu a execução de título extrajudicial em razão da decretação da falência da empresa devedora, com a condenação da executada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A apelante sustenta a possibilidade de prosseguimento dos atos executórios sobre o imóvel gerador da dívida condominial, argumentando que este não integra o acervo patrimonial da massa falida.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a extinção da execução de título executivo extrajudicial em razão da decretação da falência da empresa devedora.III. Razões de decidir3. A execução foi extinta pela perda de objeto em razão da decretação da falência da devedora, conforme o CPC, art. 485, VI.4. Os débitos referentes ao período de fevereiro/2016 a maio/2019 são de responsabilidade da massa falida, pois a proprietária registral não estava na posse do imóvel.5. A jurisprudência entende que a suspensão das execuções individuais após a falência é inócua, levando à extinção do processo.6. Não são cabíveis honorários recursais, pois não foram preenchidos os requisitos necessários.IV. Dispositivo e tese7. Apelação cível conhecida e desprovida.Tese de julgamento: A decretação da falência do devedor implica na extinção da execução de título executivo individual, considerando a inviabilidade prática de prosseguimento da demanda e a necessidade de habilitação do crédito no juízo falimentar._________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 485, VI; Lei 11.101/2005, art. 6º, II; Lei 11.101/2005, art. 99, V.Jurisprudência relevante citada: STJ, CC 37.178/GO, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, Segunda Seção, j. 26.04.2006; STJ, REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 24.04.2018; TJPR, Apelação Cível 0008663-84.2018.8.16.0001, Rel. Des. Vitor Roberto Silva, 18ª Câmara Cível, j. 19.11.2024; TJPR, Apelação Cível 0001394-47.2003.8.16.0024, Rel. Des. Abraham Lincoln Merheb Calixto, 4ª Câmara Cível, j. 11.11.2024; TJPR, Apelação Cível 0000718-73.2023.8.16.0194, Rel. Subs. Luciano Campos de Albuquerque, 14ª Câmara Cível, j. 25.03.2024.... (Continua)

8 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Cobrança. Condomínio. Despesas condominiais. Ajuizamento da ação contra quem consta como proprietário do imóvel devedor. Alegação de ilegitimidade de parte. Compromisso de compra e venda do bem firmado com adquirentes, que são os devedores. Desacolhimento. Opção do condomínio credor em acionar aquele dentre os quais tenha liame jurídico com a unidade. Dívida condominial definida como obrigação «propter rem e chamada de ambulatória, pois acompanha a coisa independentemente de seu titular, ou de seu compromissário comprador. Caracterização de espécie de obrigação mais real do que pessoal. Pretensão à carência de ação afastada. Ação procedente. Recurso desprovido.

9 - STJ Loteamento. Condomínio. Associação de moradores. Cobrança de taxa condominial. Considerações do Min. Carlos Alberto Menezes Direito sobre o tema. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 8º. Decreto-lei 271/67, art. 3º.

«... O especial merece apreciado quanto ao mérito. Houve flutuação jurisprudencial sobre a cobrança de taxa condominial por associação de moradores. ... (Continua)

10 - TJSP Responsabilidade civil. Dano material. Compra e venda. Bem imóvel. Unidade condominial. Atraso na entrega do apartamento. Ultrapassado o prazo de carência. Mora incontroversa. Prejuízos calculados com base na impossibilidade de utilização do bem no prazo estipulado, independente da destinação do imóvel (moradia ou locação). Indenização devida. Recurso da autora provido.

11 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE AUTO FALÊNCIA. ARREMATAÇÃO. DÍVIDAS CONDOMINIAIS VENCIDAS ENTRE A ARREMATAÇÃO E A IMISSÃO NA POSSE. NATUREZA PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA.

Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão que, nos autos de ação de autofalência, homologou o auto de arrematação e indeferiu o pedido do arrematante para afastar sua responsabilidade em relação às cotas condominiais vencidas entre a arrematação e a imissão na posse. ... (Continua)

12 - TJSP Ação de cobrança de despesas condominiais movida contra a CDHU - Sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da ré e extinguiu o feito, sem resolução de mérito, com fundamento no CPC, art. 485, VI. - Apelo do autor. A ré, por força da teoria da asserção adotada pelo CPC em vigor, tem, sim, legitimidade para figurar no polo passivo da ação. Com efeito, o autor insiste que a ré lhe deve débitos condominiais na medida em que segundo alegado é a titular do domínio da unidade devedora. Destarte, face ao alegado, dúvida não há de que para obter o que pretende, o autor necessitava do ajuizamento desta ação em face da ré. A pertinência ou não do pedido delineado na inicial é matéria de mérito. Bem por isso, a conclusão que se impõe é a de que a ré tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação. De rigor portanto, o afastamento do decreto de carência, anulando-se a r. sentença. Não obstante nula a r. sentença, razão não existe para que feito retorne à origem. - Aplicação da teoria da causa madura - Possibilidade - Mérito - Discute-se na demanda a responsabilidade da ré, promitente vendedora, pelas cotas condominiais pendentes de pagamento, relativas a unidade habitacional cuja alienação não foi levada a registro. Entendimento jurisprudencial do C. STJ, firmado em sede recurso repetitivo (Resp 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), que estabelece os critérios de responsabilização do compromissário comprador. Necessidade de comprovação de que (i) o promissário comprador foi imitido na posse e que (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação. - Requisitos cumulativos. - In casu, ainda que se admita a imissão na posse do imóvel, fato é que não restou demonstrado que o condomínio teve efetiva ciência do negócio jurídico realizado, o que culmina na possibilidade, considerando sua qualidade de compromissária vendedora, de responsabilização da ré, pelas despesas condominiais não pagas. Com efeito, a despeito da ausência de matrícula do imóvel nos autos (tendo em vista que o condomínio ainda não foi registrado), a ré, em contestação, não se insurgiu, em nenhum momento, contra a propriedade que lhe é atribuída. Pelo contrário, reconhece a titularidade do bem, o que é reforçado, inclusive, pelo Termo de Adesão e Ocupação Provisória com Opção de Compra, juntado aos autos. Trata-se, portanto, de fato incontroverso. Obrigação propter rem. De rigor ressaltar que os compromissários compradores não residem no imóvel gerador da dívida. Destarte, cabia à ré, ex vi do que dispõe o CPC, art. 373, II, provar nos autos, que noticiou o Condomínio autor da concretização do negócio que culminou na venda da unidade devedora, o que não aconteceu. Ademais, o C. STJ no julgamento do Recurso Especial 1.442.840, decidiu que: «o promitente comprador e promitente vendedor têm responsabilidade concorrente por dívidas vencidas relacionadas ao período posterior a imissão de posse, diante do caráter «propter rem da obrigação condominial". Portanto, in casu, não tem relevo que a unidade geradora da despesa condominial tenha sido objeto de compromisso particular de venda e compra, não levado a registro. Recurso provido para anular a r. sentença e aplicada a teoria da causa madura, julga-se procedente a ação

13 - TJSP APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS. CONTRATO DE HONORÁRIOS AD EXITUM.

Ação de cobrança de taxas condominiais proposta pelo apelado em face dos devedores fiduciários em 2013 e subsequente fase de cumprimento. Comunicação de acordo extrajudicial havido entre o condomínio e o credor fiduciante, que consolidou a propriedade, sem o conhecimento do escritório de advocacia que representava os interesses do condomínio. Ajuizamento de ação de execução pelo apelado em face do condomínio, visando o recebimento dos honorários advocatícios ad exitum. Interposição de embargos pelo devedor. FORMAÇÃO DO TÍTULO EXECUTIVO EM FACE DOS DEVEDORES FIDUCIÁRIOS. Trabalho exercido pelo apelado que contribuiu para o pagamento dos débitos condominiais pelo credor fiduciante, sucessor dos anteriores devedores. CARÊNCIA TÉCNICA. INEXISTÊNCIA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. O débito condominial constitui obrigação propter rem, sendo dever do proprietário do imóvel responder pelas despesas, a teor do CCB, art. 1.345. Devedores fiduciários que estavam na posse do bem, de sorte que eram eles quem deveriam responder pelo débito condominial, se a possibilidade de a demanda ser dirigida ao credor fiduciante, enquanto não retomada a posse do bem. Orientação desta E. Corte e do C. STJ. Inexistência de pertinência subjetiva passiva da instituição financeira na demanda antes da consolidação da propriedade em seu nome e de sua imissão na posse. Ausência de carência técnica. ACORDO EXTRAJUDICIAL. O acordo extrajudicial caracterizou manobra que, no mínimo afronta a ética, na medida em que o condomínio tinha advogado constituído para satisfação da dívida. Ao que consta, o condomínio teve a intenção de não pagar os honorários devidos ao escritório de advocacia que há muito labutava na perseguição dos seus interesses. SUCUMBÊNCIA. Fixação de honorários recursais. RECURSO IMPROVIDO.... (Continua)

14 - TJDF EMENTA. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. LEI 13.465/17. EMBARGOS REJEITADOS. 

I. CASO EM EXAME  ... (Continua)

15 - TJSP APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS.

Pretensão julgada procedente, determinando a exclusão do embargante, arrematante do imóvel, do polo passivo da execução. Inconformismo do exequente. ALIENAÇÃO PROMOVIDA NO JUÍZO DA FALÊNCIA. Dívida de natureza propter rem. Débito de condomínio constante no edital. Proposta de arrematação condicionada, excluindo-se débitos condominiais e tributários. Proposta vencedora. Homologação da arrematação. Impossibilidade de responsabilização do arrematante pelos débitos condominiais anteriores à arrematação. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Honorários majorados. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

16 - STJ Recurso especial. Empresarial. Falência. Prestação jurisdicional. Falha. Ausência. Débitos condominiais. Decretação. Quebra. Execução individual. Prosseguimento. Impossibilidade. Classificação.

1 - A controvérsia dos autos resume-se em definir: (i) se houve falha na prestação jurisdicional; (ii) se o crédito decorrente de despesas condominiais anteriores ao decreto de falência deve ser considerado extraconcursal, e (iii) se a execução em que os débitos condominiais são exigidos deve ficar suspensa.... (Continua)

17 - TJSP APELAÇÃO -

Ação de Revisão de Valores e Juros Condominiais com Pedido de Antecipação de Tutela - Autora alega que adquiriu um apartamento usado, ocorre que a ré vem cobrando taxas condominiais com juros abusivos, uma vez que está sendo cobrada multa 2% ao mês e juros de 0,0333% ao dia, aduz que o valor do condomínio é de R$ 138,60, todavia, o réu está cobrando o valor de R$ 156,10, além disso está cobrando indevidamente honorários advocatícios no valor de 20% sobre os débitos condominiais, bem como tarifas e encargos bancários, aduz ainda que estão sendo cobradas dívidas prescritas - Sentença de parcial procedência - Apelação do réu, para reconhecer que não houve prescrição das taxas condominiais informadas na inicial, quando do ajuizamento da ação; na cobrança de honorários extrajudiciais, bem como na mudança da distribuição dos honorários advocatícios sucumbenciais - Exame: Prescrição quinquenal afastada, exegese da Lei 14.010/20, art. 3º, que suspendeu a fluência do prazo prescricional a contar de sua entrada em vigor - Inadimplemento da autora incontroverso - Não há de se falar em cobrança de honorários extrajudicial, sendo que não há previsão expressa na Convenção Condominial - No que tange nos valores cobrados referentes a taxa condominial de R$ 156,10, mês de referência em abril/2018, verifica-se que não constam dos autos qualquer comprovação de valores diferentes, portanto, o valor cobrado pelo réu é indevido - Mantido a fixação das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, pois, deve ser levado em consideração, todos os pedidos realizados na exordial e, o que de fato foi vencedor e perdedor na lide, inteligência do art. 85, §2º, I, II, e III, do CPC - Precedentes desta C. 27ª Câmara de Direito Privado - Sentença reformada - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

18 - TJRS APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. ÍNDICE PREVISTO EM CONVENÇÃO. JUROS. TERMO INICIAL. INCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA. DÍVIDA POSITIVA E LÍQUIDA.

I. CASO EM EXAME... (Continua)

19 - TJSP Extinção do processo. Ação indenizatória. Uso de imóvel cujo domínio útil pertence ao autor. Ré que faz jus à indenização pelas acessões. Direito de retenção que não afeta o interesse do requerente. Carência não verificada. Sentença terminativa anulada. Indenização que deve levar em conta o valor venal do terreno, exclusivamente. Responsabilidade da possuidora pelo pagamento de eventuais dívidas tributárias e condominiais. Ressarcimento das despesas incorridas pelo autor, decorrentes da ação proposta pelo condomínio. Possibilidade de compensação. Ação parcialmente procedente. Recurso provido.

20 - TJSP EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS - EXECUTADA QUE TEVE SUA FALÊNCIA DECRETADA - JUÍZO DA EXECUÇÃO QUE DETERMINOU A PENHORA DA UNIDADE GERADORA DO DÉBITO, DIZENDO SE TRATAR DE DÍVIDA PROPTER REM E EXTRACONCURSAL - DESCABIMENTO - COMPETÊNCIA EXCLUSIVA DO JUÍZO UNIVERSAL DA FALÊNCIA, A TEOR DO ART. 76 DA LRF - DECISÃO CASSADA COM DETERMINAÇÃO SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO, DEVENDO O CREDOR HABILITAR SEU CRÉDITO JUNTO AO JUÍZO FALIMENTAR O

fato dos débitos condominiais possuírem natureza propter rem e se constituírem créditos extraconcursais, não permitem o seu pagamento à margem do concurso falimentar. AGRAVO PROVID... (Continua)