administradora do condominio
Jurisprudência Selecionada

1 - TJRS Direito privado. Condomínio. Cota. Cobrança. Coisa julgada. Apelação cível. Condomínio. Cobrança de cotas condominiais. Coisa julgada. Anterior ação declaratória de inexigibilidade de cotas condominiais, em que figurou no pólo passivo a administradora do condomínio, ora autor.

«Há coisa julgada material quando, em feito anterior, em face de legitimação concorrente, figurou no pólo passivo apenas a administradora do Condomínio. Havendo litisconsórcio unitário facultativo, há projeção dos efeitos da sentença não só em face daquele que figurou no pólo passivo da demanda como, também, do co-legitimado (administrado), ainda que não tenha sido parte daquela relação processual. Impossibilidade, assim, de buscar, em nova demanda, o mesmo crédito declarado inexigível em ação anterior. ... (Continua)

2 - TJSP DESPESAS DE CONDOMÍNIO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - EMBARGANTE QUE EFETUOU O PAGAMENTO DO DÉBITO POR MEIO DE BOLETOS FALSOS - ALEGAÇÃO DE QUE FORAM ENCAMINHADOS PELA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO POR «E-MAIL - AUSÊNCIA DE PROVA - FALHA DE SEGURANÇA IMPUTÁVEL À ADMINISTRADORA E EXTENSÍVEL AO CONDOMÍNIO NÃO COMPROVADA - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. COM OBSERVAÇÃO.

Não comprovando o embargante que os boletos de cobrança falsos foram encaminhados pela administradora do condomínio exequente por «e-mail pelo qual mantinha contato regularmente, incogitável a ocorrência de vício interno ou falha de segurança é imputável à administradora e extensível ao condomínio, que ela representa, razão pela qual não há como se reconhecer a quitação da dívida, o que enseja a improcedência dos embargos à execução... (Continua)

3 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. PESSOA JURÍDICA (ATLÂNTICA HOTELS) QUE É ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO E GERENTE DO POOL HOTELEIRO. PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO, COM A EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, DETERMINANDO A DEVOLUÇÃO EM DOBRO, COM BASE NO art. 940, CC, DO VALOR COBRADO EM MARÇO/2019. INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES. FORMAÇÃO DE SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO (SCP) COM A ADMINISTRADORA ATLÂNTICA PARA A ADMINISTRAÇÃO DO POOL HOTELEIRO. ADMINISTRADORA ATLÂNTICA QUE TAMBÉM ADMINISTRAVA O CONDOMÍNIO EXEQUENTE. DOCUMENTOS FORNECIDOS PELA EX-ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO QUE DEMONSTRAM A QUITAÇÃO DOS ENCARGOS. IMPOSSIBILIDADE DA COBRANÇA. PRECEDENTES DESTA CORTE. CONDOMÍNIO RECORRENTE QUE DEMANDOU DÍVIDA JÁ QUITADA. EXTINÇÃO COM BASE NO CPC, art. 924, II. DEVOLUÇÃO EM DOBRO, COM BASE NO CODIGO CIVIL, art. 940, SOBRE A INTEGRALIDADE DOS VALORES COBRADOS. RECURSO DO CONDOMÍNIO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. RECURSO DA AUTORA/EMBARGANTE A QUE SE DÁ PROVIMENTO.

4 - TJRJ Responsabilidade civil. Dano moral. Imputação de crime, cuja autoria não foi descoberta, a empregados de condomínio edilício. Carta enviada a todos os condôminos e à administradora do condomínio noticiando o fato. Demissão dos apelantes. Dano moral configurado. Indenização razoável. Valor da condenação mantido. Ausência de dano material. Obrigação de retratação da ofensora. Verba fixada em R$ 6.000,00. CCB/2002, art. 186. CF/88, art. 5º, V e X.

«A imputação de crime, cuja autoria não foi descoberta, a empregados de condomínio, por meio de carta dirigida aos demais condôminos e a administradora do condomínio implica ofensa à honra daqueles, agravada, no caso, pela sua consequente demissão. A contratação de advogado para o acompanhamento de inquérito policial consiste em mera faculdade do indiciado. Os ônus financeiros daí decorrentes não consistem em dano patrimonial. Redução do valor da indenização por dano moral. Condenação da parte ré à retratação, pela mesma via pela qual perpetrou o dano.... (Continua)

5 - TJSP Dano moral. Responsabilidade civil. Comentários relativos à pessoa da síndica divulgados por proprietário de uma unidade para todos os condôminos e dirigentes da administradora do condomínio. Intenção do apelante em ofender a honra da autora. Ausência. Fato potencialmente danoso não configurado. Indenização indevida. Recurso provido.

6 - TJSP Condomínio. Síndico. Destituição em assembleia convocada especialmente para tanto. Condôminos que se insurgiram contra a decisão de substituição da administradora do condomínio. Assembleia regularmente convocada. Síndico que, entretanto, não pode se defender. Garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa não observadas. Alegada administração inadequada aos interesses do condomínio. Alegação genérica e conflitante com os documentos juntados aos autos. Síndico que, ademais, apresentou aos condôminos, fatos sérios e fundados para as ações por ele tomadas, principalmente em relação à substituição da administradora. Suspensão dos efeitos da decisão tomada em assembleia mantida. Recurso não provido.

7 - TJRJ Apelação cível. Ação de exigir de contas. Autora que é condômina e nesta condição não possui legitimidade para, individualmente, ajuizar a referida ação. Jurisprudência do STJ. Ausência de prova mínima acerca da recusa da administradora do condomínio em admitir o acesso dos condôminos ao livro de atas. Inobservância ao CPC, art. 373, I. Sentença de improcedência mantida. Recurso conhecido e não provido.

8 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTENCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO - DESPESAS CONDOMINIAIS - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - ADMINISTRADORA DO CONDOMINIO - ACOLHIDA - PROTESTO INDEVIDO - FATO INCONTROVERSO - DANO MORAL - AUSENTE - APLICABILDIADE DA SÚMULA 385/STJ - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - BASE DE CÁLCULO - VALOR DA CAUSA - RECURSO DO RÉU ACOLHIDO - RECURSO DA PARTE AUTORA - ACOLHIDO EM PARTE.

administradora de condomínios é parte ilegítima para responder demanda que tem por objetivo cobrança e protestos de débitos condominiais, vez que não é titular da relação jurídica material. ... (Continua)

9 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. ADMINISTRAÇÃO DE POOL HOTELEIRO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO CONDOMÍNIO (EMBARGADO) QUE NÃO MERECE AMPARO. ATLÂNTICA FORA CONVIDADA PARA ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO HOTELEIRO E CONDOMÍNIO. TAMBÉM SE CONSIGNOU A NECESSIDADE DE CONSTITUIÇÃO DE UMA SCP NO QUAL CONSTARIA A ADMINISTRADORA (ATLÂNTICA) COMO SÓCIA OSTENSIVA E OS CONDÔMINOS SERIAM SÓCIOS PARTICIPANTES. O CONTRATO CONFERIU AMPLOS PODERES À ADMINISTRADORA, INCLUINDO O DIREITO DE REMETER DEMONSTRATIVO DE CONTAS DO CONDOMÍNIO A CADA CONDÔMINO, INDEPENDENTE DE SUBMISSÃO AO SÍNDICO. DADA A SIMILAR CONDIÇÃO DE LONGA MANUS, AS DECLARAÇÕES DE PAGAMENTO EMITIDAS PELA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO, AINDA QUE SEM INDIVIDUALIZAÇÃO DAS COTAS, CONFIGURAM PROVA BASTANTE DE QUITAÇÃO. NA DÚVIDA QUANTO ÀS PARCELAS INDIVIDUALIZADAS, DEVE O EMBARGADO REQUERER PRESTAÇÃO DE CONTAS ANTES DE DEMANDAR OS CONDÔMINOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS QUE SE MANTÉM. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.

10 - TJPR RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. TESE DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO AFASTADA. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL EM VALOR SUPERIOR AO DEVIDO. REEMBOLSO DOS VALORES COBRADOS A MAIOR. DANOS MORAIS NÃO COMPROVADOS. OFENSA AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE NÃO DEMONSTRADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

Recurso conhecido e parcialmente provido.... (Continua)

11 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS - PAGAMENTO VOLUNTÁRIO E SEM OPOSIÇÃO PELO CONDÔMINO DEVEDOR - ALEGAÇÃO DE QUE O IMÓVEL JÁ SE ENCONTRAVA NA POSSE DO CREDOR FIDUCIÁRIO - RESTITUIÇÃO EM DOBRO - DEFICIÊNCIA PROBATÓRIA - DANOS MORAIS INEXISTENTES - AUSÊNCIA DE REPERCUSSÃO - ART. 373, I DO CPC/2015.

Não obstante a administradora do condomínio, assumir a condição de mandatária, tem-se que é contratualmente responsável pelos atos praticados em nome do mandante (condomínio), inclusive pelos atos que lhes sejam desfavoráveis, dependendo do caso. Isso porque o mandatário deve agir como se o mandante fosse, com o zelo esperado no cumprimento do encargo para o qual foi contratado, tendo em conta o disposto no CCB, art. 667, não havendo que se falar em sua ilegitimidade passiva para responder por eventuais danos materiais e morais, deduzidos em ação indenizatória por ex-condômino. Nos termos do CCB/2002, art. 186, somente haverá responsabilidade civil subjetiva se houver a culpa, dano e nexo de causalidade. O ônus da prova tem equivalência bipolar, conforme previsto no CPC/2015, art. 373, sendo incumbência do autor, no que concerne ao fato constitutivo do seu direito, e do réu, no tocante à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Não havendo comprovação de cobrança indevida, da alegada coação para quitação de dívida de responsabilidade do credor fiduciário e consequente repercussão na esfera subjetiva do autor, impõe-se afastar a responsabilização da administradora e do condomínio demandados, pelo pagamento de restituição em dobro dos valores pagos a título de taxas condominiais e indenização a título de danos morais.... (Continua)

12 - TJSP Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Danos morais. Decisão agravada que não acolheu a impugnação apresentada. Bloqueio de numerário pelo sistema SISBAJUD. Agravante que é a administradora do condomínio executado e que não é parte no processo. Título executivo judicial que não foi formado contra a administradora. Reconhecimento. Bloqueio indevido. Devolução do valor bloqueado. Necessidade. Alegação de excesso de execução não conhecida, em razão da ilegitimidade passiva ora reconhecida. Agravo, na parte conhecida, provido.

13 - TJSP Agravo de instrumento - Ação declaratória de nulidade de rescisão contratual - Insurgência contra a decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência para que a autora seja mantida como administradora do condomínio até a realização da próxima assembleia - Requisitos do CPC, art. 300 que não se encontram presentes - Decisão mantida - Recurso desprovido

14 - TJSP Execução por quantia certa - Contrato de prestação de serviços de implantação de sistema fotovoltaico - Decisão de primeiro grau que indeferiu o pedido da credora agravante de envio de ofício à administradora do condomínio executado para que ela informe os dados dos titulares das unidades autônomas - Reforma - Descabimento, na hipótese - Ainda que possível a responsabilização dos condôminos pelas obrigações do condomínio, a teor do disposto no art. 1.315, do CC e Lei 4.591/64, art. 12, a medida não prescinde do esgotamento da busca patrimonial dos bens do condomínio, o que ainda não ocorreu - Ademais, noticiado nos autos principais, que a administradora mencionada pela agravante não mais presta serviços ao condomínio agravado, assim como sua sucessora, revelando-se a inocuidade da medida nos termos pretendidos - Decisão mantida - Agravo desprovido

15 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA FUNDADA EM INADIMPLEMENTO DE COTAS CONDOMINIAS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONTIDO NA PEÇA DE INGRESSO, SOB O FUNDAMENTO DE EXISTÊNCIA DE PROVAS DO PAGAMENTO, PELA RÉ, DAS PARCELAS COBRADAS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DE DÉBITOS FORNECIDA PELA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO POSTERIORMENTE RETIFICADA, INEXISTINDO PROVA NOS AUTOS DO EFETIVO ADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO COM VENCIMENTO EM OUTUBRO DE 2013. ÔNUS DO CONDÔMINO DEMANDADO DE FAZER PROVA DA QUITAÇÃO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO, NA PROPORÇÃO DE SUA FRAÇÃO IDEAL. INCIDÊNCIA Da Lei 4.591/1964, art. 12 C/C CODIGO CIVIL, art. 1.315 e CODIGO CIVIL, art. 1.336. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

16 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência. Reconsideração. Ação declaratória de nulidade. Anulação de assembleia de condomínio. Legitimidade passiva da administradora constatada. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

1 - Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração. ... (Continua)

17 - TJDF Apelação cível. Direito civil e processual civil. Taxa condominial. Cobrança. Administradora do condomínio. Ilegitimidade passiva arguida em contestação. Indicação de terceiro legitimado. Responsabilidade do condomínio e da administradora. Ausência de prazo para inclusão de litisconsorte. Sentença cassada. CPC/2015, art. 339.

«1. A legitimidade do réu para figurar no polo passivo da demanda deve ser analisada à luz da relação jurídica de direito material deduzida nos autos pelo autor, situação capaz de revelar a pertinência subjetiva da demanda, isto é, a possibilidade do sujeito responder em face do direito alheio. ... (Continua)

18 - TRT3 Terceirização. Responsabilidade subsidiária. Adminsitração de condomínio. Inexistência de terceirização. Ausência de responsabilidade subsidiária.

«A administração do condomínio, por empresa especializada nessa atividade econômica e contratada para essa finalidade, não resulta alegada terceirização de serviços, nem em contratação irregular de mão de obra, por pessoa interposta. As responsabilidades do administrador são apenas aquelas assumidas com o condômino, respectivo contrato de administração. Esta não é a hipótese de fato prevista entendimento da Súmula 331/TST, nem pode ser atribuída responsabilidade trabalhista subsidiária à administradora do condomínio.... (Continua)

19 - TJSP Cotas condominiais. Ação declaratória de inexigibilidade de débito com pedido cumulado de indenização por danos morais. Nulidade de sentença, em concreto, não verificada. Condomínio que agiu em exercício regular de direito, eis que ao tempo do ajuizamento da ação de execução havia cotas condominiais inadimplidas. Locatário do autor que compareceu à administradora do condomínio, após o ajuizamento da, e quitou o débito. Condomínio que isso noticiou naqueles autos, tendo o feito sido extinto antes mesmo da citação do ora autor. Ação improcedente. Recurso improvido.

20 - TJSP Apelação. Direito civil. Despesas condominiais. Vagas de garagens em condomínio comercial. Despesas aprovadas em assembleia. Obrigação de pagar reconhecida.