Lei 8.245/1991, art. 38 - Jurisprudência

1 - TJRJ DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA. CAUÇÃO LOCATÍCIA. COMPENSAÇÃO INDEVIDA. CONDENAÇÃO MANTIDA. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. APLICAÇÃO EX OFFICIO DA LEI 14.905/2024 AOS CONSECTÁRIOS LEGAIS DA CONDENAÇÃO.

Ação de Despejo cumulada com Cobrança objetivando a desocupação de imóvel e o pagamento de aluguéis, encargos e tributos inadimplidos. A sentença julgou extinta a ação quanto ao pedido de despejo, por perda superveniente do objeto, e procedente o pedido de cobrança, condenando solidariamente os réus ao pagamento dos valores devidos até a desocupação. A reconvenção que pleiteava compensação por danos morais foi julgada improcedente. O locatário apelou, pleiteando a concessão da gratuidade de justiça e o abatimento da caução prestada no início do contrato locatício em relação ao montante devido à locadora. ... (Continua)

2 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE CAUÇÃO. RECONVENÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO. APELO DO AUTOR E DO RÉU. 1.

Preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa que se rejeita. Incumbe à parte instruir a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações. O art. 435 admite a juntada extemporânea de prova documental para a demonstração de fatos supervenientes ou quando se tratar de documento novo. Apelante pretende juntar documento antigo que já possuía na data de apresentação dos embargos monitórios. 2. Preliminar de ilegitimidade passiva que se rejeita. Réus foram casados e são usufrutuários do imóvel. Réu constou como locador no contrato. 3. Alegação de via inadequada que se rejeita. Conforme entendimento do STJ, ainda que disponha de título executivo extrajudicial, o credor pode optar pela ação monitória, desde que não implique em prejuízo à defesa do devedor. 4. Autor concordou com a retenção de R$15.000,00 para reparo de avarias no imóvel. Documentos trazidos pelo réu não provam que os reparos tenham custado R$43.850,00. 5. Débitos condominiais em aberto que devem ser abatidos do valor da caução. A taxa de condomínio pode ser cobrada de forma proporcional aos dias de utilização da unidade. Autor não se desincumbiu do ônus de comprovar o pagamento dos débitos indicados pelo réu. 6. Pequena reforma na sentença em relação aos juros de mora. Os valores pagos a título de caução devem ser devolvidos corrigidos e com juros pelos índices de atualização da caderneta de poupança, conforme §2º da Lei 8.245/91, art. 38. Recursos conhecidos, improvido o primeiro apelo e parcialmente provido o apelo adesivo, nos termos do voto do Desembargador Relator.... (Continua)

3 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL FIRMADO PELO AUTOR COM O FALECIDO PAI DA RÉ, A QUAL RECEBEU O IMÓVEL POR HERANÇA. DEMANDA AJUIZADA PELO EX-LOCATÁRIO EM FACE DA HERDEIRA DO FALECIDO LOCADOR. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA QUANTIA DEPOSITADA A TÍTULO DE CAUÇÃO, DEVIDAMENTE CORRIGIDA, NO TOTAL DE R$6.186,62 OU 1914,15 UFIR. EM DEFESA, A PARTE RÉ ARGUIU PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO, AFIRMOU QUE OS JUROS PACTUADOS SERIAM EQUIVALENTES À REMUNERAÇÃO DA POUPANÇA E DEPOSITOU JUDICIALMENTE A QUANTIA DE R$ 3.052,11, QUE ENTENDIA DEVIDA, PARA PURGAR EVENTUAL MORA. SENTENÇA QUE REJEITOU A PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO E JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO PARA CONDENAR A PARTE RÉ AO PAGAMENTO DA QUANTIA DE R$ 3.052,11 (TRÊS MIL E CINQUENTA E DOIS REAIS E ONZE CENTAVOS) JÁ DEPOSITADOS, FIXANDO A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECORRE O AUTOR POSTULANDO A REFORMA DA SENTENÇA PARA QUE SEJA O VAOR CORRIGIDO MONETARIAMENTE E ACRESCIDO DE JUROS DESDE O DESEMBOLDO, ANTE A AUSÊNCIA DO DEPÓSITO EM CONTA POUPANÇA. RECURSO QUE MERECE PROSPERAR, EM PARTE.

4 - TJRS APELAÇÃO. LOCAÇÕES. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AMORTIZAÇÃO REALIZADA PELA EXEQUENTE E DETERMINADA NA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. PRETENSÃO DE INCIDÊNCIA DE JUROS SOBRE PAGAMENTOS EFETUADOS. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE MORA DA LOCADORA. DESCONTOS CONCEDIDOS EM PERÍODO DE PANDEMIA. PRETENSÃO DE EXECUÇÃO DE DIFERENÇAS. DESCABIMENTO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. ENCARGOS DE MORA DA LOCATÁRIA INCIDENTES SOBRE DIFERENÇAS DEVIDAS DESDE O VENCIMENTO POR FORÇA DO CONTRATO E DA LEI. SUCUMBÊNCIA. DISTRIBUIÇÃO MANTIDA.

I. CASO EM EXAME: embargos à execução proposta por locatária cobrando valores decorrentes de contrato de locação comercial. A embargante questiona a inclusão de valores já pagos, descontos concedidos no período da pandemia, e a incidência de encargos moratórios. A sentença determinou o abatimento dos valores pagos, fixou os aluguéis com base nos descontos praticados e excluiu encargos de mora. Ambas as partes interpuseram apelação. ... (Continua)

5 - TJSP DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO LOCATÍCIA. DATA DA ENTREGA DAS CHAVES. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I 

Caso em Exame: Ação de cobrança, visando o ressarcimento da caução dada em garantia. Sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, condenando o réu à restituição de R$ 8.400,00, com correção e juros, e autorizando desconto de aluguéis devidos. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) a data de efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves; (ii) a responsabilidade pelos reparos no imóvel; (iii) a correção da caução pelo índice da poupança; (iv) a distribuição dos ônus de sucumbência. III. Razões de Decidir3. A entrega das chaves foi considerada efetiva em 29/04/2023, não havendo impugnação administrativa quanto a essa data.4. Ausência de prova mínima dos danos no imóvel impede a condenação por reparos, conforme entendimento do STJ e TJSP. 5. A correção da caução deve seguir o índice da caderneta de poupança, conforme Lei 8.245/91, art. 38, § 2º. 6. A distribuição dos ônus de sucumbência está correta, pois a parte autora sucumbiu em parte mínima. IV. Dispositivo e Tese5. Recurso parcialmente provido para determinar a correção da caução pelo índice da caderneta de poupança.Tese de julgamento: 1. A entrega das chaves em 29/04/2023 é válida. 2. Ausência de prova dos danos impede condenação por reparos. 3. Correção da caução deve seguir o índice da poupança. Legislação Citada: Lei 8.245/91, art. 38, § 2º CPC/2015, art. 86, parágrafo único Jurisprudência Citada: STJ, REsp. 472.624, Rel. Min. Paulo Galotti, j. 26.22.03 TJSP, Apelação Cível 1010272-38.2022.8.26.0625, Rel. José Augusto Genofre Martins, j. 11/03/2025 TJSP, Agravo de Instrumento 2258204-19.2023.8.26.0000, Rel. Marcondes DAngelo, j. 01/12/202... (Continua)

6 - TJSP APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS - REPASSE DE ALUGUÉIS NÃO EFETUADO PELA ADMINISTRADORA DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE VISTORIA DE SAÍDA.

Contrato de administração de imóveis celebrado entre as partes. Apelado que recebeu valores de aluguéis e cauções de inquilinos, mas não os repassou integralmente às proprietárias. Alegação de compensação por despesas com reformas e devolução de cauções sem respaldo documental. Recibos unilaterais, sem indicação do serviço prestado, local da execução ou comprovação de benefício direto aos imóveis. Conversas por aplicativo não autenticadas, impugnadas e desprovidas de valor probatório. Prova testemunhal que confirma o mau estado dos imóveis ao final da administração. Ausência de laudos de vistoria de saída. Cauções devolvidas pelo administrador sem anuência das locadoras, em desacordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 38, §1º). Sentença que, ao reconhecer crédito decorrente da caução, desviou-se do pedido inicial, que era a condenação pelos aluguéis retidos. Réu que não comprovou os repasses alegados nem apresentou documentos idôneos que infirmassem a planilha apresentada pelas autoras. Reforma da sentença para julgar procedente o pedido inicial. Recurso provido... (Continua)

7 - TJRS APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. RECONVENÇÃO. LOCAÇÃO DE SALA COMERCIAL. REPAROS DO IMÓVEL APÓS A DESOCUPAÇÃO. VISTORIA DE SAÍDA DO IMÓVEL. ATUALIZAÇÃO DOS DÉBITOS LOCATÍCIOS E DA CAUÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME: Ação de cobrança cumulada com indenização por dano material ajuizada por locadores contra a empresa locatária e um fiador, discutindo-se a rescisão de contrato de locação comercial, a cobrança de alugueis inadimplidos e a indenização por reparos no imóvel. Os réus contestaram os pedidos e ajuizaram reconvenção pleiteando a devolução da caução prestada, deduzidos os débitos reconhecidos, além de indenização por danos morais e multa pela cobrança indevida. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos principais e da reconvenção, determinando a dedução dos alugueis inadimplidos e dos danos materiais da caução prestada. ... (Continua)

8 - TJDF CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO. VALOR INDEVIDO. TERMO INICIAL. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA. E JUROS MORATÓRIOS. LEI 8.245/1991, art. 38, § 2º). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.  

1. De acordo com o Lei 8.245/1991, art. 38, §2º, a caução em dinheiro será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. Assim, o termo inicial da correção monetária é a data do respectivo desembolso.   ... (Continua)

9 - TJDF CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO. VALOR INDEVIDO. TERMO INICIAL. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA. E JUROS MORATÓRIOS. LEI 8.245/1991, art. 38, § 2º). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.  

1. De acordo com o Lei 8.245/1991, art. 38, §2º, a caução em dinheiro será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. Assim, o termo inicial da correção monetária é a data do respectivo desembolso.   ... (Continua)

10 - TJSP Preliminar. Juntada de documentos após a apresentação da inicial. Interpretação ampliativa dada ao art. 435, parágrafo único, do CPC pelo STJ. Alegação de que houve juntada extemporânea. Insubsistência. Consideração dos documentos necessária a um julgamento justo que se dá com análise de todos os fatos indispensáveis à solução do litígio. Princípios da economia, boa-fé e cooperação processuais. Documento comum às partes. Ausência de cerceamento de defesa.

11 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ANTECIPAÇÃO DO TÉRMINO. DISTRATO. CAUÇÃO. RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO. ENTREGA DO IMÓVEL. AVARIAS. CONDIÇÕES INADEQUADAS E INCOMPATÍVEIS COM O AJUSTE. PROVAS. INEXISTÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA CAUÇÃO. CABIMENTO. 

1. Nos termos da Lei 8.245/1991, art. 23, III e V, o locatário deverá restituir o imóvel no estado em que o recebeu, sendo, ainda, obrigado a realizar os reparos dos danos nele ocasionados.   ... (Continua)

12 - TJRS RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. COBRANÇA DE DÉBITOS LOCATÍCIOS. CRITÉRIOS DE CORREÇÃO DA CAUÇÃO PRESTADA COMO GARANTIA. REFORMA DO IMÓVEL. LAUDO UNILATERAL DE VISTORIA. ÔNUS DA PROVA. PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame: Recurso inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de cobrança de débitos locatícios, condenando a requerida ao pagamento de aluguéis vencidos, despesas com protestos cartorários, IPTU proporcional ao tempo de uso do imóvel, contas de água e energia elétrica, custos de reforma do imóvel, e honorários advocatícios pactuados. Determinou-se o abatimento do valor da caução, corrigido até a data da entrega das chaves, e a exclusão da cobrança do boleto de novembro de 2019.... (Continua)

13 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Locação de imóvel. Decisão que, na execução de título extrajudicial, indeferiu o pedido de penhora do imóvel dado em garantia no contrato de aluguel, assim decidindo o Juízo de origem sob fundamento de que o bem foi objeto de doação e não é mais de propriedade do devedor. Irresignação da exequente que comporta acolhimento. Garantia real que vincula o bem ao pagamento da obrigação, de maneira que a doação do imóvel não impede a execução do bem para o pagamento da dívida locatícia. Caucionamento que foi averbado na matrícula do imóvel, em momento anterior ao ato de doação, restando cumpridos os requisitos do Lei 8.245/1991, art. 38, §1º. Decisão reformada para autorizar a constrição do imóvel dado em garantia no contrato de locação. Recurso provido.... (Continua)

14 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL -

Pretensões de despejo por falta de pagamento e de cobrança de aluguéis e acessórios julgadas parcialmente procedentes - Despejo prejudicado em face da desocupação voluntária do imóvel - Inadimplemento contratual confessado pela locatária - Por isso que correta sua condenação da ré ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos até a data de efetiva desocupação, considerada como tal o dia 28.04.2018, quando as chaves do imóvel locado foram encaminhadas à administradora, através dos Correios - Caução de três aluguéis prestada no início da relação locatícia que deverá ser atualizada em consonância com os índices de atualização da caderneta de poupança, em razão de expressa disposição legal (Lei 8.245/91, art. 38, § 2º) - Sentença mantida - Apelação não provida... (Continua)

15 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. PENHORA DO BEM OFERECIDO COMO CAUÇÃO IMOBILIÁRIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

Embora o objeto da presente dissensão tenha sido oferecido como caução imobiliária em contrato de locação, relevante particularidade obsta a subsunção à hipótese prevista no § 3º do CPC, art. 835, qual seja, a inexistência de averbação à margem da respectiva matrícula, em inobservância à regra insculpida na Lei 8.245/1991, art. 38, § 1º. Nenhum ato foi praticado capaz de proporcionar a necessária publicidade quanto à existência da garantia, obstando a oponibilidade erga omnes, razão pela qual não se vislumbra justificativa para que seja mitigada a ordem preferencial prevista no caput do mesmo dispositivo para a perseguição de bens aptos a proporcionar a satisfação do crédito. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

16 - TJSP LOCAÇÃO -

Imóvel - Ação de despejo cumulada com cobrança de alugueis e acessórios da locação - Cumprimento de sentença - Penhora - Insurgência, por parte de fiador, contra decisão que rejeitou alegação de bem de família, deduzida por meio de exceção de pré-executividade, bem assim contra decisão que rejeitou embargos de declaratórios opostos pelo agravante contra predito julgado - Imóvel constrito que não pode ser tido como impenhorável, ao argumento de que constitui bem de família, por foça do que preceitua a Lei 8/009, art. 3º, VII/90, porquanto se trata de hipótese de obrigação de decorrente de fiança, disciplinada pelos arts. 818 a 839 do Código Civil, concedida, em contrato de locação, pelo agravante, em favor da sociedade empresária executada, a qual figurou como locatária, no contrato objeto da lide, celebrado com o agravado, da qual o primeiro era sócio - Hipótese de contrato de locação garantido por fiança, nos termos da Lei 8.245/91, art. 37, II, e não por caução (stricto sensu), na forma da Lei, art. 37, I 8.245/1991, não só pela ausência da formalidade prevista no Lei 8.245/1991, art. 38, § 1º, «in fine, consistente na averbação, à margem da matrícula do imóvel, mas, também, porque constou, expressamente, de cláusula do instrumento contratual, a indicação do imóvel constrito, pelo fiador, e não pela locatária, como garantia da fiança, e não como garantia da locação, propriamente dita - Demanda fundada em obrigação garantia por fiança, nos termos da Lei 8.245/91, art. 37, II, correspondente a uma das espécies do gênero caução (lato sensu), e não por caução (stricto sensu) de bem imóvel, «ex vi da Lei, art. 37, I 8.245/1991 - Bem constrito que não se revela impenhorável, segundo a Súmula 549/STJ, os Temas de Repercussão Geral 295 e 1.127 do STF e os Temas Repetitivos 708 e 1.091 do STJ - Recurso improvido... (Continua)

17 - TJSP APELAÇÃO. LOCAÇÃO.

Ação de despejo por falta de pagamento, cobrança e reconvenção. Sentença de procedência da ação de despejo e de improcedência da reconvenção. Insurgência dos réus-reconvintes. ... (Continua)

18 - TJSP Ação de despejo - Locação de imóvel residencial - Contrato de garantido por caução em dinheiro - A caução depositada pelo locatário no início da locação pode ser compensada do montante da dívida na fase de cumprimento de sentença - Valor da caução deve ser atualizado pelo índice da poupança, nos termos da Lei 8.245/91, art. 38, § 2º - Recurso provido.

19 - TJSP APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL.

Ação de despejo por falta de pagamento e condenatória de cobrança. aluguéis e acessórios da locação. Sentença de procedência. Insurgência dos réus. ... (Continua)

20 - STJ Recurso especial. Embargos de terceiro. Promessa de compra e venda. Registro tardio. Imóvel oferecido como garantia. Caução locatícia. Averbação anterior. Matrícula. Omissão. Contradição. Afastamento. Prequestionamento. Ausência. Súmula 211/STJ. Natureza jurídica. Eficácia real.

1 - A controvérsia dos autos está em definir i) se houve, ou não, a negativa de prestação jurisdicional ventilada e ii) se seria válida a caução locatícia oferecida aos recorridos por terceiro, promitente vendedor, após a data da assinatura da promessa de compra e venda do imóvel, mas antes do registro do contrato.... (Continua)