resilicao pelo promitente comprador
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Agravo regimental em recurso especial. Contrato de promessa de compra e venda. Resilição pelo promitente-Comprador. Insuportabilidade financeira. Retenção das arras. Impossibilidade. Precedentes. Recurso improvido.

2 - STJ Consumidor. Compromisso de compra e venda. Contrato de promessa de compra e venda. Resilição pelo promitente comprador. Enriquecimento ilícito. Retenção das arras. Impossibilidade. Devolução dos valores pagos. Percentual que deve incidir sobre todos os valores vertidos e que, na hipótese, se coaduna com a realidade dos autos. Majoração. Impossibilidade, na espécie. CDC, art. 53. CCB/2002, art. 418 e CCB/2002, art. 884.

«1. A Colenda Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o promitente-comprador, por motivo de dificuldade financeira, pode ajuizar ação de rescisão contratual e, objetivando, também reaver o reembolso dos valores vertidos (EREsp 59870/SP, 2ª Seção, Rel. Min. Barros, DJ 9/12/2002, pág. 281). ... (Continua)

3 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) CELEBRADA NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018 - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE-COMPRADOR - CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - RETENÇÃO PELO PROMITENTE-VENDEDOR DE 10% DO VALOR DO LOTE - COMPATIBILIDADE COM O LIMITE LEGAL - MULTA INFERIOR AO TOTAL PAGO PELO PROMITENTE-COMPRADOR - AUSÊNCIA DE FLAGRANTE ABUSIVIDADE - RESPEITO AO PACTUADO

Tratando-se de promessa de compra e venda de lote celebrada após 28/12/2018 - data em que ganhou vigência a lei 13.786/2018 (lei do distrato) -, incide, na hipótese de resolução por inadimplemento do promitente-comprador, a regra do art. 32-A, II acrescentado à Lei 6.766/1979, segundo a qual o limite máximo da multa convencional a ser retida pela loteadora é de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. ... (Continua)

4 - TJMG AÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. CULPA DO PROMITENTE VENDENDOR. NÃO COMPROVAÇAÕ. RESILIÇÃO UNILATERAL. INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. RETENÇÃO PELO VENDEDOR DE VALORES PAGOS PELO COMPRADOR.

É considerada legal a possibilidade de retenção de percentual de 10% a 25% contratualmente prevista para o caso de resilição unilateral por iniciativa do comprador. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo (art. 413, CC). Razoável a retenção de 20% sobre o valor pago a título de multa, observadas as circunstâncias do caso concreto.... (Continua)

5 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO - TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL - INDEVIDA - CONSTRUÇÃO POSTERIOR PELO PROMITENTE COMPRADOR - AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

Consoante entendimento jurisprudencial é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. ... (Continua)

6 - TJRS Direito privado. Rescisão de contrato. Promitente comprador. Obrigação de fazer. Descumprimento. Restituição do preço pago. Descabimento. Ação de Resolução contratual. Ruptura postulada pela promitente vendedora com base na mora da promitente compradora ao cumprimento das obrigações estabelecidas em escritura pública e averbadas à margem do registro do imóvel objeto da compra e venda. Agravo retido.

«Inclusão da beneficiária do negócio no pólo ativo. Possibilidade decorrente do litisconsórcio entre as autoras. CPC/1973, art. 46, II. Preliminares de ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e sentença extra petita, afastadas. Rescisão contratual. Escritura pública restrita à parte do valor total da compra e venda. Pagamento que ocorreria mediante o cumprimento de obrigação de fazer assumida pela promitente compradora. Descumprimento evidenciado pelas provas coligidas aos autos. Restituição ao promitente comprador dos valores parcialmente pagos a título de preço. Descabimento, no caso concreto, em razão da fruição, pelo promitente comprador, culpado pela resolução do contrato, do bem, objeto do ajuste, por longo lapso temporal. Perdimento total dos valores pagos que não constitui causa de iniqüidade, mas fator de equação econômica justa do contrato. Não-incidência da regra do art. 924, do C.Civil de 1916, reproduzida no art. 413, do NCC. AGRAVO RETIDO E APELO DESPROVIDOS.... (Continua)

7 - TJSP Compromisso de compra e venda. Contrato. Resolução. Bem imóvel. Impossibilidade financeira superveniente de cumprimento pelo promitente comprador. Efeito «ex tunc da sentença resolutória. Devida a devolução pela ré de 80% dos valores pagos pelo adquirente. Percentual de retenção fixado na sentença em 10% que se mostra insuficiente, no caso concreto, para cobrir as eventuais despesas administrativas e fiscais arcadas pela promitente vendedora. Elevação ao patamar de 20% que se mostra razoável, tendo em vista os valores nominais pagos pelo promitente comprador referente aos contratos rescindidos. Recurso parcialmente provido.

8 - STJ Processual civil. Tributário. Iptu. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Legitimidade passiva do possuidor (promitente comprador) e do proprietário (promitente vendedor). Tema já julgado pelo regime do CPC, art. 543-Ce da Resolução STJ 08/08.

1 - «A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. (REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Mauro Campbell, Primeira Seção, DJ 18.6.2009, julgado de acordo com o regime previsto no CPC, art. 543-C.... (Continua)

9 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - INTERESSE RECURSAL - PRESENÇA - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR - REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL - SENTENÇA CONTRADITÓRIA - NECESSIDADE DE REFORMA - IPTU - RESPONSABILDIADE DO PROMITENTE COMPRADOR APÓS A POSSE EFETIVA - NÃO COMPROVAÇÃO.

Havendo necessidade e utilidade do recurso para reformar a sentença nos moldes pretendidos pela parte prejudicada, está configurado o interesse recursal. ... (Continua)

10 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA MANTIDA. 

1. Configurado o atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a resolução do contrato, com o retorno ao status quo ante, mediante a devolução integral e imediata das parcelas vertidas pelo promissário comprador, inclusive aquelas pagas a título de comissão de corretagem. Tema 577/STJ dos recursos repetitivos e Súmula 543/STJ. ... (Continua)

11 - STJ Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Promessa. Compra e venda. Desistência pelo promitente comprador. Restituição dos valores pagos. Juros de mora. Termo inicial. Decisão judicial. Súmula 83/STJ.

«1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o termo inicial dos juros de mora na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador é a data do trânsito em julgado da decisão. ... (Continua)

12 - TJMG APLEAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR - MARCO TEMPORAL EM QUE DEVE SER CONSIDERADO RESCINDIDO O CONTRATO - DATA DA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - TRIBUTOS QUE INCIDIRAM SOBRE O IMÓVEL - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR ATÉ A DATA EM QUE FOI DECLARADO RESCINDIDO O CONTRATO.

Não havendo prova da notificação extrajudicial da promitente vendedora pelo promitente comprador, reputa-se rescindido o contrato na data em que se formou coisa julgada sobre o capítulo da sentença que declarou a rescisão. Ainda que exista no contrato clausula de resolução automática pelo inadimplemento do promitente comprador, tal previsão consiste em uma prerrogativa assegurada à parte lesada pelo inadimplemento, que pode optar por resolver ou não o contrato diante de uma situação de inadimplência. Não pode, assim, ser aplicada em benefício da parte inadimplente, conforme inteligência que se extrai da norma insculpida no CCB, art. 475.... (Continua)

13 - STJ Direito civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor. Devolução imediata e de forma integral das parcelas pagas pelo promiente comprador. Súmula 543/STJ. Súmula 83/STJ. Agravo interno desprovido.

I - CASO EM EXAME... (Continua)

14 - TJDF APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL PELO PROMITENTE VENDEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA. RETORNO DAS PARTES AO «STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. SENTENÇA MANTIDA. 

1. Prevê o art. 475 do Código Civil que «a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos, sem olvidar da hipótese de resilição unilateral a que se refere o CCB, art. 473. 1.1. Dispõe o art. 476 do Código Civil que «nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.  ... (Continua)

15 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. O AUTOR ADQUIRIU O IMÓVEL DO PROMITENTE COMPRADOR COM POSTERIOR RESILIÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM A IMISSÃO NA POSSE PELA PROMITENTE VENDEDORA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ.

Manutenção da gratuidade de justiça do autor diante da ausência de prova da sua capacidade econômica. ... (Continua)

16 - STJ Recurso especial. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos. Reconvenção. Direito de retenção por benfeitorias. Taxa de fruição de imóvel. Venda de lote não edificado. Posterior construção pelo promitente comprador. Impossibilidade. Ausência de enriquecimento sem causa. CCB/2002, art. 884. CCB/2002, art. 1.219.

1 - Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023. ... (Continua)

17 - STJ Recursos especiais. Direito civil e falimentar. Compra e venda de imóvel. Arras e cláusula penal. Inadimplemento. Falência do promitente comprador.

«1. RECURSO ESPECIAL DE PORTUS INSTITUTO DE SEGURIDADE SOCIAL (PROMITENTE VENDEDOR). ... (Continua)

18 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR - RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS - SÚMULA 543/STJ - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - PREVISÃO ESPECÍFICA DE PERDA DO SINAL - PREVALÊNCIA DA PERDA DAS ARRAS.

Conforme enunciado da Súmula 543/STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Deve prevalecer a perda das arras confirmatórias, em detrimento da incidência da cláusula penal, sobretudo, quanto constatada sua manifesta abusividade.... (Continua)

19 - STJ Recurso especial. Ação civil pública. Promessa de compra e venda de imóvel na planta. Resilição unilateral do promitente comprador. Retenção de 25%. Contratos firmados antes da Lei 13.786/2018. Possibilidade. Comissão de corretagem. Abatimento. Viabilidade, caso exista clara previsão contratual. Tese sufragada em recurso repetitivo. CDC, art. 42. Devolução em dobro do valor da comissão de corretagem abatida. Inviabilidade, por ausência de má-fé. Taxa administrativa em valor razoável para obtenção de certidões, documentos diversos e elaboração de dossiê para propiciar o financiamento imobiliário. Cabimento. Taxa por cessão de direitos, fixada tendo por base o valor do contrato. Abusividade.

1 - Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, «na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAG. Acórdão/STJ, DJe 4/10/2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento» (REsp. Acórdão/STJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). ... (Continua)

20 - TJRJ APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO DA PARCELA FINAL. FINANCIAMENTO NÃO APROVADO. RISCO DO ADQUIRENTE TOMADOR DO FINANCIAMENTO. COTAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR NÃO IMITIDO NA POSSE. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. REVISÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

Promessa de Compra e Venda. As partes firmaram promessa de compra e venda de dois imóveis comerciais, para funcionamento de escritórios. O contrato principal não foi pactuado, tendo em vista o não pagamento da parcela final, vencida em 05.04.2014. A parte autora imputa a culpa pela não realização do contrato ao promitente vendedor, que não logrou êxito em cumprir sua obrigação de aprovar o financiamento imobiliário, a permitir o pagamento da última parcela. Como cediço, a desistência do contrato de compra e venda pelo comprador autoriza a rescisão contratual, com retenção parcial dos valores pagos a título de multa. Por outro lado, se o contrato principal não for pactuado por culpa do promitente vendedor, cabível a resolução do contrato, com devolução integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, conforme enunciado de súmula 543, do STJ. Na hipótese dos autos, o contrato de promessa de compra e venda prevê o pagamento de várias parcelas, sendo a última com vencimento em 05.04.2014, mediante (i) pagamento à vista por recursos próprios, (ii) financiamento imobiliário por instituição bancária, ou (iii) financiamento próprio junto ao promitente vendedor, conforme condições e parcelas ajustadas no contrato. Logo, de fato, o promitente vendedor possuía obrigação contratual de conceder empréstimo financeiro ao promitente comprador. Todavia, para exercício desse direito, o comprador deveria cumprir as condições previstas no item 7, IV do quadro resumo: manifestação por escrito entre o 120º e 90º dia anteriores ao vencimento da parcela de 05.04.2014, com apresentação da escritura de promessa registrada no RGI, sob pena de o pagamento ter de ser realizado por recursos próprios. A parte autora, contudo, não comprovou preencher quaisquer dos requisitos, cingindo a juntar troca de e-mails realizadas após o vencimento da avença, desrespeitando o aviso prévio, para realização de acordo sobre a dívida e pagamento via financiamento imobiliário por concessão própria do vendedor ou por sua intermediação junto às instituições financeiras. Dessa forma, não merece prosperar a alegação do autor de culpa do promitente vendedor para não pactuação do contrato, em razão de não conceder o empréstimo financeiro para quitação da parcela final. Ao contrário, verifica-se a culpa do promitente comprador, pois há apenas pedido de financiamento após o vencimento da avença. Com efeito, não atendido o prazo e as condições contratuais para o financiamento próprio, a Construtora vendedora se eximiu da obrigação de concessão do crédito, restando ao promitente comprador quitar a parcela por recursos próprios ou se submeter aos riscos de concessão de financiamento imobiliário, que acabou não sendo aprovado e não realizado o pagamento. A análise de crédito não foi aceita, por pendência de declaração de Imposto de Renda do promitente comprador e não aceitação do bem dado em garantia em nome da pessoa física do sócio. Quanto ao requisito de registro do contrato de promessa no RGI pelo comprador, não há notícia de cumprimento. Nesse sentido, a Construtora vendedora se valeu da cláusula contratual . 7.3, c, que, com base no Decreta Lei . 745/1969 e leis . 4.591/1964 e . 4.864/1965, autoriza a promoção de leilão extrajudicial dos direitos de aquisição da promessa para quitação do débito, com restituição de eventual saldo a maior para o promitente comprador. O valor da arrematação não alcançou o valor total do débito, inexistindo, assim, valores a serem restituídos ao promitente comprador em relação ao desfazimento do negócio de promessa de compra e venda. Dessa forma, merece prosperar o recurso para julgar improcedente o pedido de restituição de valores pagos no contrato de promessa de compra e venda, tendo em vista a culpa do promitente comprador. Os pedidos subsidiários de retenção percentual de valores e aplicação dos encargos de mora a contar do trânsito em julgado (tema . 1.002 do STJ) perdem seu objeto, considerando a total improcedência deste pedido. Cotas condominiais. Consoante o entendimento consolidado pelo C. STJ no REsp. Acórdão/STJ, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador, a depender da comprovação da imissão na posse e da ciência inequívoca por parte do condomínio. Consignou o Colendo STJ, assim, que o promitente vendedor não possui responsabilidade de pagamento das cotas ainda que conste como proprietário do bem no RGI se o promitente comprador foi imitido na posse e o Condomínio possui ciência inequívoca da transação. In casu, o promitente comprador jamais foi imitido na posse, não sendo responsável pelo pagamento. Como bem salientado na sentença, o problema foi gerado pelo promitente vendedor, que indicou equivocadamente ao Condomínio a responsabilidade do promitente comprador não imitido na posse. Outrossim, abusiva a cláusula contratual . 5.8, que prevê o repasse da responsabilidade de pagamento ao comprador inadimplente, tendo em vista a ausência de imissão na posse. Dessa forma, não merece reforma a condenação de devolução do pagamento das cotas condominiais pelo promitente comprador. Ônus sucumbenciais. Com a reforma parcial da sentença para julgar improcedente o pedido de devolução dos valores pagos no contrato de compra e venda, os ônus sucumbenciais devem ser revistos. A parte autora requereu a devolução da quantia paga nos contratos de promessa de compra e venda, do montante adimplido em cotas condominiais e indenização por dano moral. Apenas o dano material referente ás cotas foi julgado procedente. Portanto, a parte autora deve ser condenada no pagamento de 2/3 das custas e honorários de 10% do valor referente aos pedidos de sua sucumbência, ou seja, o somatório dos pedidos de restituição dos valores pagos na promessa de compra e venda e de indenização por danos morais. A parte ré deve ser condenada no pagamento de 1/3 das custas judiciais e honorários de 10% do valor da sua condenação. Sem honorários recursais, tendo em vista o provimento parcial do recurso e a nova fixação dos ônus sucumbenciais nesta instância recursal. Provimento parcial do recurso.... (Continua)