res sperata
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ «Shopping center. Contrato de reserva da localização («res sperata). Finalidade.

«... O contrato de reserva da localização («res sperata) serve para captar recursos na fase de construção (Caio Mário, «Shopping Center, RT, 580/19). O futuro lojista presta recursos, e a contraprestação do empreendedor é a entrega do local, nas condições convencionadas. Se a contraprestação não se dá no modo contratado, há o inadimplemento, total ou parcial. E observo que essa obrigação do empreendedor se prolonga no tempo, mesmo depois de instalado o «shopping, durante todo o período de vigência do contrato entre lojista e empreendedor. ... (Min. Ruy Rosado de Aguiar).... (Continua)

2 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. COBRANÇA DE «RES SPERATA". AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PARCIAL PROVIMENTO.

Apelação cível interposta pelos réus contra sentença que julgou procedente a ação de restituição de valores movida pela autora, condenando os réus ao pagamento de R$ 68.397,22, correspondente à quantia exigida a título de «res sperata, não prevista em contrato e não destinada ao empreendimento locador. ... (Continua)

3 - TAPR «Shopping center. Contrato. Rescisão. Culpa da empreendedora caracterizada. Considerações sobre a verba paga a título «res sperata.

«... No que se refere à devolução dos valores pagos pelos apelados GOG Comércio de Produtos Infantis Ltda. e outros, a título de «res sperata, entendo que não merecem prosperar as alegações da apelante. Inicialmente, cumpre destacar o que vem a ser «res sperata, no entender de J. A. Penalva dos Santos:
«contribuição recolhida pelo lojista ao celebrar o contrato com o empreendedor, em retribuição à parcela do fundo de comércio por ele colocada à disposição do lojista, incluindo estudos de marketing. (...) ... (Continua)

4 - TJSP Locação. «Shopping Center. Ponto Comercial. Insucesso do lojista. Indenizatória. Pretensão à devolução da «res sperata. Descabimento. Conceituação da «res sperata como prestação retributiva das vantagens de se estabelecer num complexo comercial que possui já uma clientela constituída. Licitude, em princípio, de sua cobrança. Lei 8245/1991, art. 54. Pertinente a reserva desta importância, feita pelo lojista interessado em participar do empreendimento. Valor que é devolvido ao locatário quando de sua saída, salvo se comprovado que a frustração da «res sperata se deveu a culpa do empreendedor do «shopping. Inexistência de inadimplemento contratual por parte deste. Ausência, ademais, de comprovação de culpa do empreededor-locador pelo insucesso do lojistalocatário, que desse causa à rescisão do contrato de locação. Descabimento da indenização ou abatimento do referido valor com os débitos locatícios. Ação improcedente. Recurso desprovido.

5 - TJRJ Locação comercial. Empreendimento imobiliário. «Shopping center. Centro comercial. Despejo por falta de pagamento das parcelas relativas à «res sperata. Cobrança. Possibilidade. «Pacta sun servanda. Lei 8.245/91, art. 54.

«Locatário/apelante que não conseguiu fazer prova, nos autos, de que o imóvel locado não foi entregue em condições de utilização. As justificativas apresentadas nas razões de apelação não são suficientes para ilidir a responsabilidade do locatário de arcar com o pagamento das parcelas relativas à res sperata na forma como acordado no contrato de locação. Problemas externos com a reforma da loja que não dizem respeito ao locador. O empreendimento imobiliário onde foi locada a loja não se restringe a um supermercado, como quer fazer crer o apelante, mas pode ser equiparado a um verdadeiro shopping center, de maneira que a cobrança daquela parcela pelo locador não se afigura ilegal, sendo plenamente cabível.... (Continua)

6 - STJ «Shopping center. Contrato de reserva. «Res sperata. Exceção de contrato não cumprido. CCB, art. 1.092.

«O lojista pode deixar de efetuar o pagamento das prestações previstas no «contrato de direito de reserva de área comercial para instalação de loja e de integração no «tenant mix do centro comercial se o empreendedor descumpre com a sua obrigação de instalar loja âncora no local previsto, em prejuízo do pequeno lojista. Para isso, não há necessidade de também rescindir o contrato de locação da loja.... (Continua)

7 - TJSP DIREITO CIVIL E CONTRATUAL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. ATRASO NA ENTREGA DE QUIOSQUE. CONTRATO FIRMADO DURANTE A PANDEMIA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE RES SPERATA. DESPROVIMENTO.

Caso em exame ... (Continua)

8 - TJRS DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. SHOPPING CENTER. INSTRUMENTO DE CESSÃO DO DIREITO DE INTEGRAR O SHOPPING. CLÁUSULA “RES SPERATA”. OBRIGAÇÃO LÍQUIDA, CERTA E EXIGÍVEL. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PANDEMIA DE COVID-19. IRRELEVÂNCIA PARA A EXIGIBILIDADE DA DÍVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME... (Continua)

9 - STJ Tributário e processual civil. Cofins. Incidência. Res sperata. Contratos de dereito de reserva de área comercial para instalação de loja. Receitas que integram o faturamento empresarial. Análise do contexto fático dos autos. Incidência da Súmula 7/STJ.

«1. Esta Corte tem entendido que as receitas decorrentes de atividade de comercialização, administração, incorporação, permuta, locação de bens imóveis sujeitam-se à incidência da COFINS, por integrarem esses valores o faturamento da empresa, compreendido como o resultado econômico da atividade empresarial exercida. ... (Continua)

10 - TJSP Monitória. Embargos. Locação de imóveis. Contratos celebrados entre as partes sem eficácia de títulos executivos. Meio processual adequado. Prova pericial. Desnecessidade. Simples cálculos aritméticos para apuração dos débitos reclamados. «Res sperata. Eventual desequilíbrio de cláusulas contratuais. Não cabimento. Rejeição dos embargos mantida. Recurso desprovido.

11 - STJ «Shopping center. Cláusula de exclusividade na comercialização de produto pelo lojista (mix). Desrespeito pelo incorporador-administrador. Desvirtuamento do objeto do contrato («res sperata). Pagamento parcial do preço de compra da loja. Exceção de contrato não cumprido alegada pelo lojista. Possibilidade. CCB, art. 1.092. CCB/2002, art. 476.

«O lojista pode deixar de efetuar o pagamento total do preço do contrato de promessa de compra e venda de loja situada em «shopping center, se o incorporador-administrador descumpre sua obrigação de respeitar a cláusula de exclusividade na comercialização de determinado produto pelo lojista (mix), permitindo que loja âncora venda o mesmo produto vendido pelo lojista. Trata-se de aplicação do art. 1.092 do Código Civil/1916 (CCB/2002, art. 476). Tratando-se de «shopping center, o incorporador-administrador, além de ter a obrigação de entregar a loja num ambiente com características comerciais pré-determinadas no contrato assinado com o lojista («tenant mix), não pode alterar tais características depois de instalado o shopping, isto é, durante todo o período de vigência do contrato entre lojista e empreendedor, sob pena de desvirtuamento do objeto do contrato («res sperata).... (Continua)

12 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de rescisão contratual. Indenização por perdas e danos. Inadimplemento contratual. Devolução da res sperata. Súmula 7/STJ. Acórdão em sintonia com entendimento firmado no STJ, agravo interno não provido.

«1 - O acórdão recorrido está em consonância com a Jurisprudência do STJ quando sustenta que a autonomia privada, como bem delineado no CCB/2002, art. 421 e CCB/2002, art. 422, não constitui um princípio absoluto em nosso ordenamento jurídico, sendo relativizada, entre outros, pelos princípios da função social, da boa-fé objetiva e da prevalência do interesse público; e que o Direito brasileiro admite, expressamente, a revisão contratual, diante da alteração superveniente das circunstâncias que deram origem ao negócio jurídico. Precedentes. ... (Continua)

13 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO EMPRESARIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO RES SPERATA. PRELIMINAR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. REJEITADA. SHOPPING CENTER. PARANOÁ SHOPPING. LEGITIMIDADE PASSIVA. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. APLICAÇÃO DO CDC. AFASTADA. SÓCIO OSTENSIVO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame ... (Continua)

14 - TJSP Locação. Shopping Center. Devolução da «res sperata paga. Descabimento. Verba que não guarda qualquer semelhança com as parcelas pagas em compromisso de compra e venda e muito menos de cláusula penal contratual. Malogro comercial que em nada diz respeito à ré. Aplicação do Lei 8245/1991, art. 54 e não do artigo 413 do Código Civil e dos ditames do Código de Defesa do Consumidor. Ação julgada improcedente. Recurso desprovido.

15 - STJ Civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Falta de prequestionamento. Súmula 211/STJ. Nulidade de cláusulas contratuais. Estabelecimento distinto de shopping center. Res sperata indevida. Reexame do contrato e do conjunto fático probatório dos autos. Inadmissibilidade. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Ausência de indicação do dispositivo legal violado. Súmula 284/STF. Decisão mantida.

1 - A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem enfrentamento do tema pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor da Súmula 211/STJ. ... (Continua)

16 - TJRJ Locação. Shopping center. Repetição de indébito. Cobrança da res sperata (coisa esperada) Aluguel. Ação de rescisão de contrato de locação de loja em shopping center c/c repetição de indébito. Agravo retido. Citação. Inexistência de revelia das rés, que apresentaram a contestação de forma tempestiva, contando-se o prazo a partir da juntada aos autos do último aviso de recebimento ou mandado citatório cumprido (CPC, art. 241, III). Alegação de abusividade dos encargos cobrados. Ônus da prova. Ausência de comprovação dos fatos aduzidos na petição inicial. CPC/1973, art. 333, I. Lei 8.245/1991, arts. 17 e 54, «caput.

«O contrato de locação em shopping center ostenta natureza atípica, ou seja, constitui negócio jurídico complexo, que não pode ser enquadrado como simples locação, pois existem peculiaridades referentes à utilização do espaço comercial, como a cobrança da res sperata, de aluguel percentual e em dobro no mês de dezembro e dos fundos de promoção. ... (Continua)

17 - TJSP AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL - LOCAÇÃO COMERCIAL (SHOPPING CENTER) - RECONVENÇÃO - Autora que pretende a declaração da resolução contratual e da inexigibilidade da cláusula penal, bem como a condenação da ré à devolução de quantia paga a título de «Res Sperata - Reconvenção objetivando a condenação da reconvinda ao pagamento de multa contratual - Sentença de procedência dos pedidos principais e de improcedência da reconvenção - Recurso da ré - Não acolhimento - Configuração de inadimplemento da apelante quanto à entrega pontual de infraestrutura técnica do shopping center - Descumprimento do projeto do empreendimento, evidenciado por fotografias acostadas pela autora e não impugnadas pela ré - Tese defensiva de força maior, em decorrência da suspensão das obras pelo Poder Público, no combate à pandemia de Covid-19 - Descabimento - Ausência de comprovação específica do óbice experimentado pela ré, como lhe competia (CPC, art. 373, II) - Diante do inadimplemento da locadora, é inexigível a cláusula penal pela rescisão antecipada da locação - Restituição da Res Sperata - Possibilidade - Cláusula que se destina a remunerar os investimentos do administrador do shopping center, relativamente à construção do empreendimento, seleção de lojistas e disponibilização de infraestrutura técnica aos locatários - Descumprimento da locadora relativamente à estrutura organizacional do centro comercial, que impõe a restituição da contraprestação pecuniária paga pela autora - Sentença mantida - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.

18 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no agravo interno no agravo em recurso especial. Locação de espaço em shopping center. Não entrega do empreendimento. Devolução da res sperata (fundo de promoção). Revisão. Incidência das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Razões recursais insuficientes. Agravo interno desprovido.

1 - Sem razão a agravante quando defende a não incidência das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ, porquanto a revisão da conclusão a que chegou o Tribunal de origem, pela nulidade da cláusula que prevê a não devolução do fundo de promoção, em razão da não entrega do empreendimento, demandaria nova incursão no conjunto probatório e contratual. ... (Continua)

19 - TJSP DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE LOJA COMERCIAL EM E CONTRATO DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS E DE OBRIGAÇÕES (RES SPERATA). DEPÓSITO EM JUÍZO DAS CHAVES PELO ENTÃO LOCATÁRIO. PARCIAL PROCEDÊNCIA. NÃO PROVIMENTO.

Apelação da autora, então locatária, objetivando a integral improcedência dos pedidos formulados na exordial. ... (Continua)

20 - TJSP Locação. «Shopping Center. Embargos à execução julgados improcedentes. Dívida, fundada em título extrajudicial, referente à cobrança da «res sperata. Legalidade da cobrança dessa verba, que representa a retribuição ao empreendedor pela cessão do fundo de comércio. Remuneração paga ao empreendedor pelo trabalho desempenhado na concepção do empreendimento e montagem da respectiva estrutura. Pretensão do embargante à indenização pelas benfeitorias feitas. Contrato de locação que excluiu expressamente a retenção ou indenização por benfeitorias de qualquer tipo. Validade da cláusula de renúncia. Aplicação da Súmula 335, do Superior Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Recurso improvido.