cota de imovel
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Família. Alimentos. Direito das obrigações, de família e de sucessões. Dação em pagamento. Cota de imóvel. Débito alimentar. Reconhecimento de adiantamento de legítima. Pretendida anulação. Improcedência. CCB/1916, art. 356. CCB/1916, art. 995, CCB/1916, art. 1.165 e CCB/1916, art. 1.171.

«A transferência de cota de bem imóvel do alimentante para os alimentandos, com vistas a saldar débito alimentar e evitar prisão civil, não pode ser encarada como adiantamento da legítima, e sim, como dação em pagamento, não havendo, portanto, preterição de outros filhos.»... (Continua)

2 - TJSP Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Decisão que manteve a penhora sobre cota de imóvel em regime de multipropriedade, rejeitando pleito de desconstituição do ato constritivo e substituição por cota de outra unidade do mesmo empreendimento imobiliário. Inconformismo da executada. Alegação de que a cota penhorada já foi alienada a terceiros. Realmente, há demonstração da existência de compromisso de compra e venda firmado com pessoas alheias à execução anos antes do ajuizamento da demanda. Contudo, não há comprovação de que o preço tenha sido efetivamente pago. Última parcela da promessa de compra e venda vencida há anos, sem que haja comprovação da quitação, tampouco do registro da aquisição na matrícula imobiliária. Cota penhorada que permanece sujeita à responsabilidade patrimonial da executada. Ausência de legitimidade desta para em nome próprio defender interesse alheio (dos compromissários compradores). Penhora que deve ser mantida. Compromissários compradores, contudo, devem ser intimados pessoalmente na forma do art. 675, p. ún, do CPC, para que lhes seja oportunizada a defesa de sua suposta posse. Recurso não provido, com observação

3 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Ação de execução de título extrajudicial. Penhora de cota de imóvel objeto de herança. Inconformismo contra decisão que indeferiu pedido de expedição de mandado de constatação para apurar quem o ocupa e a que título. Cabimento. Imóvel localizado no litoral paulista. Possibilidade de constatar eventual expressão econômica proveniente do usufruto do referido bem. Inexistência de impedimento legal. Precedentes. Decisão reformada. Recurso provido... (Continua)

4 - TJPR RECURSO INOMINADO. RESIDUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. «SALINAS BEACH RESORT. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA QUE JULGOU EXTINTO O FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ART. 51, INC. III, DA LEI 9.099/95, EM RAZÃO DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO CONTRATUAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DA AUTORA. TESE DE NULIDADE DA SENTENÇA. ACOLHIMENTO. RELAÇÃO JURÍDICA DE CONSUMO EXISTENTE ENTRE AS PARTES. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO CASO EM CONCRETO. INSTRUMENTO DE ADESÃO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO ABUSIVA. NULIDADE. ART. 51, INC. IV, DO CDC. SENTENÇA ANULADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA REGULAR PROSSEGUIMENTO DO FEITO.

Recurso conhecido e provido.... (Continua)

5 - TJSP Agravo de Instrumento. Incidente de desconsideração da personalidade jurídica. Na origem, ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda de cotas de imóvel em multipropriedade, com restituição de valores. Sentença de procedência. Cumprimento de sentença infrutífero. Instauração de incidente de desconsideração da personalidade jurídica com aplicação da Teoria Menor, para inclusão do sócio da executada e das empresas coligadas que com à quela forma grupo econômico. Decisão agravada que acolhe o pedido de desconsideração, para incluir as empresas coligadas e o sócio no polo passivo do cumprimento de sentença. Agravo insubsistente interposto pelo sócio. Dificuldade de satisfação do crédito por falta de patrimônio da empresa executada. Bem indicado à penhora não dotado de liquidez, por se tratar de cota de imóvel comercializado em multipropriedade, e ainda ofertado como garantia a inúmeras demandas, o que dificultaria sobremaneira eventual praceamento. Justa recusa, até em razão da ordem de preferência de que trata o CPC, art. 832. Relação de consumo. Inteligência do art. 28, §5º do CDC c/c art. 133, §1º e art. 134, §4º do Código de Processo. A personalidade jurídica da empresa executada como obstáculo à satisfação do crédito dos consumidores Agravados. Precedentes deste E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, inclusive desta C. 34ª Câmara de Direito Privado, reconhecendo a aplicação da «Teoria Menor nas relações de consumo. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO

6 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Cumprimento de sentença. Insurgência contra a r. decisão interlocutória que determinou a penhora de quotas sociais titularizadas pelo agravante. Medida acertada. Execução que se realiza no interesse do credor (CPC, art. 797, caput). Fracasso das tentativas empreendidas no intuito de identificar outros bens e valores do executado capazes de efetivamente saldar a dívida. Diante da notória dificuldade da alienação de cota de imóvel submetido ao regime da multipropriedade, é lícita a recusa do exequente. Penhora de quotas sociais expressamente prevista no CPC, art. 835, IX. Recurso não provido... (Continua)

7 - TJSP APELAÇÃO - RECONHECIMENTO DE SOLIDARIEDADE - AUSÊNCIA DE ELEMENTOS - DANO MORAL - MAJORAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO

Não há como reputar a transferência da titularidade da cota da cooperativa para terceira alheia à demanda tenha extrapolado os limites do interesse do apelante, mormente quando tal ato se coadunava ao negócio jurídico que estava sendo entabulado por intermédio do corretor de imóveis, não havendo, ainda, que se falar em solidariedade por falta e requisito pra tanto. ... (Continua)

8 - TJSP EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

Compra e venda de cota de imóvel. Atraso na entrega da obra além do previsto em contrato. Sentença que julgou o pedido procedente em parte. COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. Atraso na entrega de imóvel. Culpa exclusiva do empreendimento. Prazo de 180 dias de tolerância, até a entrega das chaves. Súmula 160/TJSP. Não comprovação de exclusão da responsabilidade. Risco da atividade. DANOS MATERIAIS. Arbitrados danos materiais no tocante ao tempo em que os autores foram impedidos de se utilizar do imóvel. Arbitramento que deve respeitar o prazo que os autores teriam para usufruir o bem. DANOS MORAIS. Forçoso reconhecer que a narrativa dos fatos, da forma como apresentada, não seria capaz de produzir efeito algum que pudesse ultrapassar os lindes da mera contrariedade ou de aborrecimento típico do cotidiano. Danos morais inexistentes in casu. Recurso parcialmente provido, para adequar a fixação por danos materiais ao período em que os autores teriam direito ao empreendimento e para afastar a indenização por danos ... (Continua)

9 - TJSP PARCERIA AGRÍCOLA. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE PARCERIA AGRÍCOLA ENVOLVENDO O IMOVEL DE PROPRIEDADE DOS RÉUS. DIVISÃO DOS FRUTOS ENTRE OS COPROPRIETÁRIOS. NECESSIDADE. COTA PARTE DO IMÓVEL TRANSMITIDA À CORRÉ POR DOAÇAO VÁLIDA E REGULAR. ALEGAÇÃO DE «ANIMUS DOMINI". DIVERGÊNCIAS JÁ SUPERADAS COM O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA QUE RECONHECEU ESSES FATOS. AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE USUCAPIAO QUE NÃO OBSTA O LEVANTAMENTO DEFERIDO, RESSALVADO O VALOR PENHORADO NO ROSTO DOS AUTOS. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.

1. O imóvel objeto de parceria agrícola foi doado aos demandados pelos genitores do recorrente, porém a parte correspondente aos frutos do negócio não foi repassada à coproprietária, fato que originou a presente ação. Reconhecida a regularidade e legitimidade da doação nos termos em que efetuada, bem como a ausência de «animus domini do recorrente sobre a integralidade do imóvel, por sentença transitada em julgado, evidencia-se o direito da outra parte ao recebimento de metade do montante. Assim, o ajuizamento de ação de usucapião não tem relevância e não obsta a providência concedida na decisão agravada. 2. Assim, mantem-se o deferimento do levantamento requerido pela coproprietária, ressalvado o valor penhorado no rosto dos autos, de modo que não se justifica alterar o estado de coisas determinado pela decisão.... (Continua)

10 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - CONSÓRCIO - IMOVEL - COBRANÇA INDEVIDA APÓS QUITAÇÃO INTEGRAL - INSTAURAÇÃO DE PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - DANO MORAL CONFIGURADO - CRITÉRIO DE FIXAÇÃO - RELAÇÃO CONTRATUAL - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - CITAÇÃO - SENTENÇA CONFIRMADA.

cobrança indevida de cotas de consórcio já quitadas, acompanhada da instauração do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel, configura abalo moral passível de indenização. ... (Continua)

11 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL.

Sentença que rejeitou os embargos à execução. Recurso da parte embargante. Cobrança de cota condominial referente ao período de maio de 2021 até a propositura da ação, no valor de R$9.835,00. Ata da assembleia que elegeu o síndico apresentada na ação de execução e nos presentes embargos, estando comprovada a legitimidade do condomínio na propositura da execução. A escritura de compra e venda do imóvel ocorreu em 05/07/2022, todavia a averbação da venda do imóvel no registro geral de imóvel se deu em 13/04/2023, data posterior a propositura da ação de cobrança condominial. Ausência de notificação do condomínio quanto à venda do imóvel com data anterior a propositura da ação de execução. A obrigação é de natureza propter rem, ou seja, de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário do bem ou, ainda, do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição. Ainda que a escritura de compra e venda tenha ocorrido em data anterior a do registro, nos termos do entendimento do STJ, o promitente vendedor pode ser responsabilizado pelos débitos de condomínio posteriores àquela data, uma vez que não restou comprovada a ciência inequívoca do condomínio da transação. Condomínio acostou aos autos da execução a planilha de cálculo contendo os valores devidos com a discriminação individualizada de cada cota condominial, referente ao período de cobrança 10/05/2021 até 10/01/2023, além dos juros e multa, totalizando R$9.835,00. Contribuições condominiais aprovadas em assembleia geral, retratando título executivo certo, líquido e exigível. Aplicação do art. 784, X do CPC e da Lei 4.591/64, art. 12. O embargado juntou aos autos da execução todos os documentos necessários a conferir liquidez a execução, estando presente a legitimidade da execução, nos termos do CPC, art. 784, X. Sentença mantida. DESPROVIMENTO DO RECURSO.... (Continua)

12 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO DE DÍVIDA DE COTA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. DÍVIDA ANTERIOR À PROPRIEDADE DOS ATUAIS PROPRIETÁRIOS. IRRELEVÂNCIA. IMÓVEL QUE SERVE DE GARANTIA AO PAGAMENTO DA DÍVIDA CONDOMINIAL. REFORMA DA DECISÃO.

Postula o agravante a reforma do decisum que, ação de execução extrajudicial, determinou a baixa da penhora. Na origem, trata-se de ação de execução por título extrajudicial ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SUBLIME MAX CONDOMINIUM em face de JORGE RICARDO BRAGA DE CARVALHO e CLAUDIA REGO DA PAIXÃO, legítimos proprietários do imóvel, conforme consta na certidão de ônus reais. No decorrer do feito, o condomínio apresentou emenda substitutiva à inicial postulando a modificação do polo passivo da execução, para que passasse a constar a antiga proprietária CHL DESENVOLVMENTO IMOBILIÁRIO S.A, ora agravada, sob o argumento de que as cotas condominiais cobradas na presente execução são referentes a período anterior à posse dos executados originários (doc. 163 e 193). O pedido foi deferido e modificado o polo passivo da execução, passando a constar como executada a empresa CHL DESENVOLVMENTO IMOBILIÁRIO S.A (doc. 284). Posteriormente, o condomínio exequente requereu a penhora do imóvel, o que foi deferido pelo magistrado. Com a penhora, os proprietários do imóvel impugnaram a penhora, mediante a petição de doc. 423 argumentando que não seriam responsáveis pelo pagamento da dívida, visto que se trata de dívida anterior à entrega das chaves do imóvel, o que, inclusive, já teria sido reconhecido pelo próprio exequente. O pedido foi acolhido, e o magistrado determinou a baixa da penhora, prolatando a decisão ora agravada. No entanto, merece reforma a decisão agravada. Como cediço, o art. 1.345 do Código Civil atribuiu às despesas condominiais a natureza de obrigações propter rem, a qual consiste em verdadeira afetação do imóvel para garantir o pagamento das despesas de condomínio, mormente porquanto as despesas condominiais se prestam à manutenção do próprio bem. Outrossim, é pacífico o entendimento doutrinário e jurisprudencial no sentido de que débitos dessa natureza podem ser satisfeitos com a penhora da unidade condominial à qual se vincula, não podendo ser oposta, nestes casos, nem mesmo a impenhorabilidade do bem de família. Tendo em isso em conta, é necessário observar que embora os atuais proprietários não sejam responsáveis pelo pagamento da dívida, o imóvel sobre o qual incidem as cotas condominiais pode ser penhorado, servindo de garantia ao pagamento daquela. No mesmo sentido, já decidiu o C. STJ em situação semelhante à existente nos presentes autos. Em suma, portanto, embora os atuais proprietários não sejam responsáveis pela dívida, o imóvel sobre o qual recaem os débitos condominiais pode ser penhorado, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial. Observe-se, apenas, o disposto no Informativo 789/2023, quanto aos imóveis alienados fiduciariamente, o que, por ora, não impede a penhora requerida. ... (Continua)

13 - TJRJ DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTA CONDOMINIAL. RÉU REVEL.

Ação de cobrança movida por condomínio em face de condômino inadimplente a objetivar o recebimento de cotas condominiais vencidas e vincendas. Apelo a buscar improcedência dos pedidos e, subsidiariamente, que as cotas vencidas sejam incluídas considerando que o marco final seja o início da execução. ... (Continua)

14 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. MANUTENÇÃO. IMÓVEIS UTILIZADOS PARA RESIDÊNCIA DOS DEVEDORES E DE COPROPRIETÁRIA. EFEITO EXPANSIVO DA IMPENHORABILIDADE DA COTA PARTE IDEAL DE IMÓVEL INDIVISÍVEL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

Agravo de instrumento. Impenhorabilidade de bem de família. Manutenção. Imóveis utilizados para residência dos devedores e da irmã, coproprietária. Efeito expansivo da impenhorabilidade de cota parte ideal de imóvel indivisível. Decisão mantida. ... (Continua)

15 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO EMBARGADO.

A obrigação de pagamento de cota condominial é propter rem, existente em razão da situação jurídica de titularidade sobre um direito real. Cobrança de cota condominial deve se dar em face de que figure no RGI como proprietário. Embargante figura como proprietário no RGI, devendo arcar com as cotas condominiais. O caso apreciado pelo STJ no Tema 886 traz a hipótese em que o promissário comprador foi imitido na posse do imóvel sem que o compromisso de compra e venda tenha sido registrado. A situação de posse vem atrelada a uma posse titulada, com vistas a atribuir a reponsabilidade pelo pagamento ao possuidor com instrumento particular de compra e venda de unidade condominial cientificada ao condomínio. Caso dos autos em que não há qualquer compromisso de compra e venda. A posse de terceiro alegada pelo embargante se dá em razão de outra situação não esclarecida nos autos. Não há prova inequívoca de que o condomínio tivesse ciência de transação transferindo propriedade. Os boletos do condomínio são emitidos em nome do embargante. Não há como afastar a responsabilidade do executado embargante, devendo a sentença ser reformada. Recurso conhecido e provido, nos termos do voto do Desembargador Relator.... (Continua)

16 - TJSP DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. INDISPONIBILIDADE DE COTA PARTE DE IMÓVEL. BEM DE FAMÍLIA. RECURSO DESPROVIDO.

Caso em Exame ... (Continua)

17 - TJSP AÇÃO DE COBRANÇA - COTA PARTE DE ALUGUÉIS -

Parcial procedência - Autora legatária de 25% do imóvel - Validade do testamento reconhecida em 15/07/2021 - Imóvel locado comercialmente em 01/12/2016 pela viúva do testador por R$ 8.700,00 - Redução do aluguel mensal para R$ 5.000,00, em decorrência da pandemia da COVID 19, de março/2020 a novembro/2021 - Depósito do aluguel realizado diretamente pela locatária em favor da autora, a partir de fevereiro/2022, conforme acordo celebrado nos autos de ação renovatória de locação - Multa contratual de 10% por atraso no pagamento do aluguel - Cabimento - Liberalidade do réu que não pode prejudicar a autora - Ressarcimento que deve ser integral - Dano moral - Inocorrência - O não pagamento de cota parte no aluguel não gera, por si só, a ocorrência de dano moral indenizável - Necessidade de particularidades excepcionais que possam denegrir a honra e a dignidade da legatária não verificadas na espécie - Honorários sucumbenciais - Ação e reconvenção - CPC, art. 85, § 1º - Independência das verbas honorárias - Tema 1.076, do C. STJ - CPC, art. 85, § 2º, que apresenta verdadeira ordem de gradação legal a ser observada - Fixação dos honorários da ação principal com base no valor da condenação - Não apreciação do mérito da reconvenção - Rejeição após a formação do contraditório - Cabimento de honorários próprios da reconvenção - Desproporcionalidade, porém, da condenação, em caso de aplicação dos critérios do art. 85, § 2º - Aplicação, por analogia, do art. 338, parágrafo único, do CPC - Descabimento de honorários recursais - Recurso parcialmente provido... (Continua)

18 - TJMG AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO FUNDADA EM TÍTULO EXTRAJUDICIAL - PENHORA DE COTA DE CONSÓRCIO - AUSENTE CARÁTER DE RESERVA FINANCEIRA - DESPROVIDO.

O consórcio detém características de reserva financeira, cuja finalidade é de consumo, de modo a facilitar a compra de um bem móvel ou imóvel, não possuindo o escopo de reserva financeira para a manutenção de subsistência, razão pela qual não é considerável impenhorável na forma do CPC, art. 833, X.... (Continua)

19 - TJSP Apelação - Consórcio - Bem móvel - Ação cominatória - Sentença de acolhimento dos pedidos - Manutenção.

20 - TJSP COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. COTA/FRAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING).

Ação de rescisão contratual cumulada com indenização julgada parcialmente procedente para declarar rescindido os contratos de compromisso de venda e compra; condenar a parte requerida à devolução de 80% das quantias pagas pela parte autora, incluídas as arras, destacado que a devolução deverá ocorrer em parcela única. APELO DA AUTORA. Alegação de atraso na obra. «Habite-se expedido após o decurso do prazo de tolerância de 180 dias previsto contratualmente. Rescisão por culpa da vendedora que é condenada a devolver integralmente os valores pagos pela apelante a título de entrada e parcelas para aquisição das cotas, em parcela única, como postulado. Lucros cessantes configurados a decorrer do atraso na entrega. Súmula 162 deste Egrégio Tribunal de Justiça. Taxa de fruição que é devida, considerado que a ação foi ajuizada após disponibilização do imóvel. Recurso parcialmente provido para julgar parcialmente procedente a ação... (Continua)