Lei 8.245/1991, art. 27 - Jurisprudência

1 - TJPR Direito processual civil. Agravo de instrumento. Inclusão de ônus de contrato de locação em edital de hasta pública. Recurso desprovido.

I. Caso em exame1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que acolheu embargos de declaração opostos por terceiro interessado em execução de título extrajudicial, determinando a inclusão no edital da hasta pública da menção sobre o ônus do contrato de locação vigente sobre o imóvel penhorado, em razão da existência registro do referido negócio após a penhora.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se deve constar no edital de hasta pública a menção ao ônus decorrente do contrato de locação vigente sobre o imóvel penhorado.III. Razões de decidir3. O edital da hasta pública deve mencionar a existência de ônus e pendências em relação aos bens a serem arrematados, conforme o CPC, art. 886.4. A jurisprudência estabelece que o locatário não tem direito de preferência na adjudicação do bem locado em caso de venda judicial.5. A inclusão do ônus no edital é prudente e visa evitar futuras arguições de nulidade, mesmo que a arrematação não seja obstada pela locação, até porque eventual retomada do bem exigirá atuação positiva do arrematante, que deve estar ciente quanto às circunstâncias relativas ao imóvel adquirido.IV. Dispositivo e tese6. Recurso conhecido e não provido.Tese de julgamento: A existência de contrato de locação averbado na matrícula do imóvel deve ser mencionada no edital de hasta pública, visando garantir a transparência e evitar futuras arguições de nulidade, mesmo que a penhora do bem tenha sido registrada anteriormente ao referido negócio._________Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 886, I e VI; Lei 8.245/1991, arts. 27 e 32; Lei 8.245/1991, art. 8º.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp: 2041861 SP 2022/0376874-9, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 13.06.2023; TJPR, AI: 0011202-55.2020.8.16.0000, Rel. Desembargador Roberto Portugal Bacellar, 9ª Câmara Cível, j. 22.06.2020; TJPR, AI: 0022284-15.2022.8.16.0000, Rel. Desembargador Paulo Cezar Bellio, 16ª Câmara Cível, j. 19.09.2022; Súmula 284/STF.... (Continua)

2 - TJMG DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. CONTRATO SEM GARANTIA LOCATÍCIA. CAUÇÃO PRESTADA PELO LOCADOR. REQUISITOS DO ART. 59, §1º, IX, DA LEI DO INQUILINATO PREENCHIDOS. ALEGAÇÃO DE CONFUSÃO DE IMÓVEIS E DIREITO DE PREFERÊNCIA. IRRELEVÂNCIA NO MOMENTO PROCESSUAL. RECURSO DESPROVIDO.

Agravo de Instrumento interposto por Rogério Gonçalves de Oliveira contra decisão que, nos autos de Ação de Despejo c/c Cobrança ajuizada por João Domingos da Cruz, deferiu liminar para desocupação do imóvel situado na Rua Antônio Pratos, 379 B, bairro São Sebastião, Contagem/MG, com base em inadimplemento contratual e ausência de garantia locatícia, nos termos do Lei 8.245/1991, art. 59, §1º, IX. ... (Continua)

3 - TJRS DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE AJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. LOCAÇÃO. AVERBAÇÃO NÃO REALIZADA. DEPÓSITO JUDICIAL NÃO EFETUADO. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

4 - TJMG DIREITO CIVIL. DIREITO IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO LOCATÍCIA ENTRE A AUTORA E O ALIENANTE. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO NÃO PROVIDO.

Apelação cível interposta por PADARIA VISCAVE LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, que julgou improcedentes os pedidos de anulação de compra e venda de fração ideal de imóvel e adjudicação do bem ou indenização por perdas e danos, sob alegação de violação do direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato. ... (Continua)

5 - TJDF JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DESPEJO PARA USO PRÓPRIO. ÚNICO IMÓVEL DO LOCADOR. AUSÊNCIA DE PROVA DA EXISTÊNCIA DE OUTRO IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Admissibilidade... (Continua)

6 - TJRS DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DE PREFERÊNCIA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. AVERBAÇÃO DO CONTRATO COMO REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME... (Continua)

7 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS -

Parcial procedência da ação e improcedência da reconvenção - Preliminar suscitada pelos autores em contrarrazões - Violação ao princípio da dialeticidade - Não verificação - Preliminar afastada - Unidade autônoma objeto de contratos de locação e de outorga de opção de compra, firmados na mesma data - Possibilidade de aquisição do imóvel com entrada parcelada, intitulada de aluguel aplicado - Alegação dos autores de que sua intenção era a aquisição e não locação do imóvel - Ré que fundamenta sua conduta no direito de preferência do locatário, previsto na Lei 8.245/91, art. 27 - Hipótese em exame que não se coaduna perfeitamente com a do referido dispositivo legal - Opção de compra conferida no mesmo dia da celebração do contrato de locação - Hipótese legal que não prevê a conversão de aluguéis em abatimento do preço - Transmutação ardilosa da promessa de compra e venda em locação para não submissão aos efeitos da Lei 13.786/2018 - Clara intenção dos autores adquirirem o bem - Exegese do art. 112, do CC - Contrato celebrado que deve ser tido como promessa de compra e venda - CDC - Aplicabilidade - Rescisão do contrato por iniciativa dos compradores - Direito de retenção de percentual dos valores pagos - Súmula 543/STJ e Súmulas 1, 2 e 3, deste E. Tribunal - Percentual de 25% dos valores pagos fixado na sentença que deve ser mantido - Taxa de fruição - Inovação recursal - Não conhecimento do pedido - IPTU e taxas condominiais - Obrigação do adquirente arcar com essas despesas durante a posse do imóvel, autorizando-se o desconto de eventuais débitos do montante a ser restituído - Benfeitorias - Indenização - Cabimento - Possuidores de boa-fé - Art. 1.219, do CC - Atualização monetária devida a partir dos respectivos desembolsos - Devolução dos valores que deve ocorrer de forma imediata e de uma só vez, conforme Súmula 543, do C. STJ, combinada com Súmula 2, deste E. TJSP - Sucumbência recíproca - Adequação dos ônus sucumbenciais - Honorários recursais - Descabimento - Recurso parcialmente provido... (Continua)

8 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - IMÓVEL DADO EM LOCAÇÃO - PROMESSA DE VENDA E COMPRA ENTABULADA ENTRE O LOCADOR E TERCEIRO - LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - RECLAMAÇÃO OPORTUNA - OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS - DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO QUESTIONADO, COM RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO ADQUIRENTE - REGULARIDADE DO ATO.

Conforme a Lei 8.245/1991, art. 27, ao Inquilino é assegurada a preferência na aquisição do imóvel locado, devendo ser regularmente notificado sobre a venda e compra entabulada entre o Locador e terceiro. ... (Continua)

9 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. RECONVENÇÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM EXAME DO MÉRITO DO PEDIDO INICIAL E IMPROCEDENTE EM RELAÇÃO À RECONVENÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ EM RELAÇÃO AO PEDIDO RECONVENCIONAL. RECURSO NÃO PROVIDO.

Autor (locador) alega que, ao decidir vender o imóvel, notificou o réu-locatário quanto ao seu direito de preferência, e que não houve qualquer manifestação, tendo vendido o imóvel a terceiro, ajuizou a presente ação para que o réu desocupe o imóvel. Por sua vez, o réu, em reconvenção alegou que teve seu direito de preferência violado, além de pleitear indenização, tendo sido proferida sentença de extinção sem resolução do mérito em relação ao pedido inicial e improcedente em relação ao pedido reconvencional. ... (Continua)

10 - TJSP ALIENAÇÂO DE IMÒVEL E EQUIPAMENTOS -

Recuperação judicial - Uma das recuperandas que, após pedido de recuperação, seu deferimento e aprovação do plano de recuperação judicial, compromissou à venda, por instrumento particular, imóvel e equipamentos a terceiro, por valor bem inferior ao avaliado na recuperação, mantendo, até que se aperfeiçoasse a alienação, com o pagamento do preço, o imóvel locado ao referido terceiro - Compromisso de venda, ainda não adimplido, entabulado em dissonância com a Lei 11/101, art. 66/2005 - Alienação ineficaz - Circunstâncias dos autos que não permitem que o terceiro exerça o direito de preferência da Lei 8.245/91, art. 27 - Agravo não provid... (Continua)

11 - TJRJ DIREITO CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VENDA DE IMÓVEL LOCADO. DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO EXERCIDO. DANOS AO IMÓVEL. RECURSO DO RÉU PROVIDO. DESPROVIDO O RECURSO AUTORAL.

Os recursos. Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação indenizatória em causa que trata dos desdobramentos da relação locatícia de imóvel residencial. ... (Continua)

12 - TJSP APELAÇÃO.

Ação de rescisão contratual cumulada com indenização. Locação de imóvel residencial. Sentença de procedência. Rescisão antecipada por culpa dos locadores-réus. Suposta quebra da boa-fé objetiva por conta de interesse de terceiros na aquisição de imóvel no primeiro mês da locação. Inocorrência. Locatário-autor a quem conferido o exercício do direito de preferência. lei 8.245/91, art. 27. Negócio não consumado. Inobstante, «não cabe ao locatário qualquer recurso para inibir o locador de alienar o imóvel locado nem lhe é dado pleitear perdas e danos, por ter se verificado a alienação no curso do prazo determinado no contrato". Doutrina. Ausente pactuação da cláusula de vigência. Art. 8º da lei do inquilinato. Rescisão unilateral pelo locatário, que devolveu o imóvel aos locadores antes do prazo estipulado para a duração do contrato. Ausência de nexo de causalidade entre a conduta dos réus e o resultado material e moralmente danoso apontado pelo autor que afasta o dever de indenizar. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Recurso provido... (Continua)

13 - TJSP CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA IMPROCEDENTE. HIPÓTESE EM QUE, NA INICIAL DA AÇÃO, O PEDIDO BASEOU-SE EM CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVIA O PAGAMENTO DE COMISSÃO EM CASO DE VENDA DO IMÓVEL AO LOCATÁRIO. CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRENTE. VERIFICAÇÃO DE QUE A CLÁUSULA, PREVISTA EM CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO SUBTRAI DO LOCADOR A POSSIBILIDADE DE INDICAR CORRETOR DE SUA CONFIANÇA E CONTRARIA O DIREITO DE PREFERÊNCIA, PREVISTO na Lei 8.245/91, art. 27. CASO CONCRETO INDICANDO QUE A ALEGAÇÃO DE APROXIMAÇÃO DAS PARTES E JUNTADA DE DOCUMENTOS OCORREU SOMENTE NA RÉPLICA À CONTESTAÇÃO, EVIDENCIANDO A ALTERAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR, VEDADA PELO ART. 329, II,

do CPC, ANTE A AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO DO RÉU. SENTENÇA MANTIDA. ... (Continua)

14 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação de despejo por denúncia vazia. Sentença de procedência. Interposição de apelação pela ré. Requerimento de atribuição de efeito suspensivo à apelação interposta. Rejeição. Lei, art. 58, V 8.245/1991. Questão que se encontra prejudicada a esta altura do processo. Exame do mérito. O imóvel objeto do contrato de locação que ampara a propositura da presente ação, a saber, aquele descrito na matrícula 37.708 do Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Pires-SP, foi adquirido pela autora mediante registro do respectivo título translativo no dia 13 de fevereiro de 2023. Adquirente, ora autora, notificou extrajudicialmente a locatária, ora ré, no dia 19 de abril de 2023, manifestando a sua intenção de denunciar o contrato de locação, concedendo o prazo de 90 dias para desocupação do imóvel, sob pena de ajuizamento de ação de despejo. Embora estivesse vigendo por prazo determinado, o contrato de locação em discussão não continha cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel objeto da avença, tampouco foi averbado na matrícula do referido bem. Locatária, ora ré, que foi notificada, no dia 30.12.2022, a exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel objeto da locação, conforme a Lei 8.245/1991, art. 27, mas afirmou que não tinha interesse na compra do bem. Sopesando a aquisição do imóvel objeto da locação pela autora, com observância do direito de preferência da locatária, ora ré, a intenção de denunciar o contrato de locação manifestada dentro prazo de noventa dias contados do registro do título translativo, bem como a inocorrência da desocupação voluntária do imóvel dentro do prazo de noventa dias contados da denúncia, verifica-se que a procedência da presente ação de despejo por denúncia vazia era mesmo cabível, consoante inteligência da Lei 8.245/1991, art. 8º. Manutenção da r. sentença. Apelação não provida... (Continua)

15 - STJ Condomínio. Direito de preferência. Recurso especial. Civil. Venda de quinhão de coisa comum indivisa. Direito de preferência. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Inobservância ao direito de preempção dos demais condôminos. Ausência de notificação prévia. Ciência inequívoca que se deu apenas com o registro da escritura pública de compra e venda. Dissonância entre o preço do negócio e aquele estampado no título translativo registrado em cartório. Prática de preço simulado. Abuso do direito. Ofensa à boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422). Prevalência do documento lavrado pelo tabelião e levado a registro. Recurso especial conhecido e desprovido. CCB/2002, art. 107. CCB/2002, art. 108. CCB/2002, art. 187. CCB/2002, art. 215, § 1º, IV. CCB/2002, art. 504. CCB/2002, art. 1.245. CCB/2002, art. 1.322, parágrafo único. Lei 8.245/1991, art. 27. Lei 6.015/1973, art. 172.

«1. O propósito recursal consiste em definir, além da negativa de prestação jurisdicional: i) a forma pela qual deve se dar a notificação que viabilize o direito de preferência do condômino na aquisição de parte ideal de coisa comum indivisa; e ii) o parâmetro do valor do negócio a ser considerado para tal fim. ... (Continua)

16 - STJ Recurso especial. Direito civil e processual civil. Locação. Venda do imóvel locado. Direito de preferência. Oferta ao locatário em desigualdade de condições com terceiro. Violação a Lei 8.245/1991, art. 27.

«1 - Pedido de indenização formulado por locatário contra os locadores em face dos prejuízos sofridos em decorrência da forma como efetivado o direito de preferência à aquisição do imóvel em condições superiores às oferecidas a terceiro, com violação ao disposto na Lei 8.245/1991, art. 27. ... (Continua)

17 - STJ Processual civil. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Civil. Locação. Direito de preferência. Efeitos obrigacional e real. Pleito indenizatório e de adjudicação compulsória do imóvel. Contrato de locação não averbado no cartório de registro de imóveis por falha do locador. Irrelevância. Inexistência de direito de reaver o bem. Manutenção do aresto recorrido.

«1. Afasta-se a alegada negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido, integrado por julgado proferido em embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. ... (Continua)

18 - STJ Recurso especial. Compromisso de compra e venda sob condição suspensiva levado a registro. Exercício do direito de preferência por locatário. Ação de obrigação de fazer consistente na baixa do registro. Reconvenção pelo cumprimento do contrato e perdas e danos. Violação do CPC, art. 319. Falta de prequestionamento. Exercício do direito de preferência (Lei 8.245/1991, art. 27). Não configuração. Ofensa à coisa julgada. Não ocorrência. Afronta ao princípio da boa-fé. Inexistência. Enriquecimento sem causa. Óbice das Súmula 7/STJ e Súmula 283/STF. Julgamento extra petita. Afastamento.

«1. Não tendo sido abordada pelo acórdão recorrido a questão objeto do CPC, art. 319, falta o necessário prequestionamento viabilizador do conhecimento do recurso especial. ... (Continua)

19 - TJSP Obrigação de fazer. Perdas e danos. Tutela antecipada. Locação de imóvel. Não residencial. Contrato prorrogado após o término estabelecido inicialmente pelas partes com pacto adjeto de opção de compra. Despejo com base na denúncia vazia em ação apartada. Pretensão da locatária em fazer valer cláusula contratual que dispõe sobre o direito à opção de compra dos imóveis locados. Afastamento. Mero direito de preferência legal. Locadoras que não pretendem vender ou ceder os imóveis objeto da locação. Contrato de locação não averbado na matrícula. Inteligência dos Lei 8245/1991, art. 27, 28 e 33. Antecipação de tutela recursal indeferida. Improcedência mantida. Recurso desprovido.

20 - TJSP Locação. Comercial. Alienação do imóvel no curso da vigência contratual, restando controversa a necessidade da locatária ter sido (ou não) notificada nos termos do Lei 8245/1991, art. 27. Indenização pela perda do fundo de comércio. Cabimento, tomando-se como base o valor estabelecido em tratativas firmadas entre locadora e locatária. Ressalvada, entretanto, a possibilidade de compensação de eventuais créditos locatícios em favor da locatária, cuja liquidação deverá ser feita por simples cálculo aritmético. Recurso parcialmente provido.