Lei 4.591/1964, art. 35-A - Jurisprudência

1 - TJPR DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E RETENÇÃO DE VALORES EM CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE («MY MABU). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME 1.

Apelação Cível por parte da ré visando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição do Montante Pago envolvendo aquisição de unidade em complexo hoteleiro em regime de multipropriedade («time-sharing).II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Consistem em saber se a sentença foi correta ao negar a retenção de comissão de corretagem, ao fixar a cláusula penal em 10% dos valores pagos pelo autor, ao estabelecer a taxa de fruição em 0,5% sobre os valores pagos e não sobre o contrato e ao determinar que os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos incidissem a partir da citação, condenando exclusivamente a ré nos ônus sucumbenciais entre as partes.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O contrato de concessão real de uso foi assinado em data posterior à Lei 13.786/2018, que trouxe novo regramento jurídico para rescisão contratual.4. A retenção de comissão de corretagem não é devida porque não se provou efetiva intermediação do negócio, tampouco o repasse de valores a corretor de imóveis identificado e alheio ao quadro de colaboradores da ré.5. A taxa de fruição, reconhecida como devida, deve ser de 0,5% sobre o valor total do contrato, como prevista de forma válida, a ser calculada conforme os períodos em que a unidade esteve disponível para utilização ao promissário comprador, em apuração a ser efetuada na fase de liquidação de sentença.6. A redução da cláusula penal para 10% dos valores pagos, efetuada na sentença, foi considerada insuficiente, sendo majorada para 20% dessa mesma base de cálculo em razão da natureza do contrato e do montante dos pagamentos realizados pelo autor, que atingiram 16,66% do valor do contrato.7. Os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos ao autor devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, em conformidade com a jurisprudência do STJ, eis que não houve mora anterior da ré.8. Fez-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais entre as partes, conforme o CPC, art. 86, caput, na proporção de 60% para a ré e 40% para o autor quanto às custas e despesas processuais, respeitando os honorários advocatícios como base de cálculo os respectivos proveitos econômicos obtidos.IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e parcialmente provido para reconhecer o direito de retenção da taxa de fruição do imóvel em 0,5% sobre o preço total da avença, majorar o percentual de retenção dos valores pagos para 20% e alterar o dies a quo dos juros de mora para o trânsito em julgado, com redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.10. Tese de julgamento: «Aplica-se a Lei 13.786/2018 na rescisão dos contratos de concessão real de uso em regime de multipropriedade firmados após a sua vigência, sem prejuízo da averiguação da eventual abusividade ou onerosidade excessiva das cláusulas diante do CDC.Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413 e 1.358-B; Lei 4.591/1964, arts. 35-A, III, e 67-A, § 2º, III; CDC, art. 54, caput, e § 4º.Jurisprudência relevante citada: TJPR, 19ª CC, AC 0021411-32.2020.8.16.0017, Rel. Des. DOMINGOS JOSÉ PERFETTO, julgado de 28.3.2023; TJPR, 20ª CC, AC 0014567-56.2022.8.16.0030, Rel. Des. ROSALDO ELIAS PACAGNAN, julgado de 8.11.2024; TJPR, 20ª CC, AC 0016775-13.2022.8.16.0030, Rel. Des. ANTONIO CARLOS RIBEIRO MARTINS, julgado de 2.8.2024; TJPR, 20ª CC, AC 0007775-28.2022.8.16.0017, Rel. Des. FRANCISCO CARLOS JORGE, julgado de 14.6.2024; TJPR, 20ª CC, AC 0016649-87.2022.8.16.0021, Rel. Des. ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO, julgado de 18.11.2024; TJPR, 19ª CC, AC 0014172-98.2021.8.16.0030, Rel. Des. JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA, julgado de 15.07.2024; Tema Repetitivo 1.002 do STJ.... (Continua)

2 - TJPR Ementa. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE E «TIME-SHARING (MY MABU). RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO E RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME1. Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelos autores concessionários, rescindindo o negócio jurídico, declarando a abusividade da cobrança e retenção da comissão de intermediação e dos encargos de taxa de administração e de manutenção, como penalidades rescisórias, e autorizando a retenção pela ré concedente da taxa de fruição e da cláusula penal de 20% dos valores pagos pelos autores.2. Apelação interposta pela ré e concedente para reformar a sentença a fim de reconhecer a exigibilidade da comissão de corretagem e fixar o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão.3. Apelação dos autores para reformar a sentença e afastar a cobrança/retenção da taxa de fruição. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO4. Consistem em saber (i) se a comissão de intermediação pode ser exigida dos autores em rescisão contratual, (ii) se os juros de mora sobre os valores a restituir se contam da citação ou do trânsito em julgado, e (iii) se é devida a cobrança ou retenção da taxa de fruição por parte da ré.III. RAZÕES DE DECIDIR5. O recurso da ré atendeu ao princípio da dialeticidade, afastando-se a preliminar de não conhecimento arguida pelos autores em contrarrazões.6. Quanto à comissão de corretagem, não houve comprovação pela ré de efetiva intermediação do negócio por corretores autônomos, tampouco da transferência de valores a terceiros para remuneração de tais serviços, motivo pelo qual a cobrança ou retenção se revela abusiva e não transferível aos consumidores aderentes. O contrato, ademais, não seguiu o disposto no Lei 4.591/1964, art. 35-A, III, e § 2º, introduzido pela Lei 13.786/2018. 7. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos aos autores devem ser contados a partir do trânsito em julgado, pois não houve culpa da ré na rescisão contratual, dando-se o desfazimento do negócio por iniciativa daqueles.8. Em relação à incidência da taxa de fruição, prevista na cláusula 7.2.5.1 do contrato, e fixada em 0,5% calculada proporcionalmente aos períodos anuais de disponibilização para uso da unidade imobiliária aos concessionários, é válida e compatível, devendo ser mantida a retenção, que não implica em bis in idem com a cláusula penal.9. O provimento parcial do recurso de apelação da ré, quanto ao termo inicial dos juros moratórios, não alterou a proporção da distribuição da sucumbência definida na sentença conforme o CPC, art. 86, caput.IV. DISPOSITIVO E TESE10. Recursos conhecidos, sendo parcialmente provido o da ré e não provido o dos autores, apenas reformando a sentença para modificar o termo inicial dos juros de mora.11. Tese de julgamento: «A cobrança ou retenção de comissão de corretagem em contrato de multipropriedade e contra os consumidores aderentes exige a comprovação da intermediação realizada por corretor autônomo identificado e do pagamento dessa remuneração, não bastando previsão contratual genérica. Os juros de mora sobre os valores a restituir se contam do trânsito em julgado se o desfazimento do contrato foi por vontade dos consumidores e sem demonstração de culpa da concedente. Incide a taxa de fruição estipulada em cláusula clara e expressa, no importe de 0,5% calculado proporcionalmente aos períodos anuais de disponibilização/utilização da unidade imobiliária ao concessionário (promissário comprador), em observância do art. 35-A, VI, § 2º, e do art. 67-A, § 2º, III, e §§ 3º e 4º, da Lei 4.591/1964, sem que ocorra bis in idem com a retenção de parte das parcelas pagas.Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, CPC, art. 434 e CPC, art. 1.002. CC, arts. 413, 722 e 1.358-B. Lei 4.591/1964, arts. 35-A e 67-A; CDC, art. 6º, V.Jurisprudência relevante citada: STJ, 3ª T. AgInt no AREsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 22.11.2022; TJPR, 20ª CC, AC 0003894-04.2022.8.16.0030, Rel. Des. Fabio Marcondes Leite, j. 12.07.2024; TJPR, 20ª CC, AC 0015273-39.2022.8.16.0030, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, j. 12.04.2024; TJPR, 19ª CC, AC 0021411-32.2020.8.16.0017, Rel. Des. Domingos José Perfetto, j. 28.03.2023.... (Continua)

3 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL.

Compromisso de compra e venda. Ação de resolução contratual ajuizada pela vendedora em face do superveniente inadimplemento dos consumidores. Sentença que julgou procedente a ação para determinar a resolução do contrato, autorizando a retenção pela vendedora de 50% dos valores pagos pelos compradores (R$ 12.589,58). Compradores que apresentaram reconvenção sustentando a nulidade do contrato sob o fundamento de que não lhes fora entregue o instrumento contratual assinado pela vendedora. Não houve pleito de aquilatar a adequação do percentual de retenção. Minuta assinada pelos apelantes no estande de venda que expressamente indicava que competia aos compradores retirar a sua via assinada pela vendedora na sede desta. Hipótese em que não se identifica concreta recusa a entrega da minuta. Instrumento contratual que, outrossim, fora elaborado em consonância com os CDC, art. 46 e CDC art. 54 e Lei 4.591/1964, art. 35-A. Consumidores que tiveram prévio conhecimento dos termos contratuais, tendo rubricado todas as laudas da respectiva minuta. Hipótese que não se verifica vício na declaração de vontade capaz de ensejar a nulidade da contratação. Suposta ausência de mora dos compradores, na medida em que a vendedora não teria enviado os boletos para pagamentos. Compradores que, no entanto, foram cobrados por meio de notificação extrajudicial, permanecendo inadimplentes desde fevereiro de 2020. Hipótese que autorizava a resolução por inadimplemento com retenção parcial dos valores pela vendedora, nos termos determinados pela r. sentença apelada. Recurso desprovido... (Continua)

4 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.

Sentença de parcial procedência, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição de 80% dos valores pagos, com exclusão da corretagem. Recursos das partes. RECURSO DA RÉ. Pretensão de majorar a retenção para 50%, apoiada no Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º (com redação dada pela Lei 13.786/18) . INADMISSIBILIDADE. Ainda que se trate de regime de patrimônio de afetação, a revisão equitativa da cláusula penal prevalece à luz do art. 413 do CC e CDC, art. 51, IV, não se justificando a multa máxima sem demonstração de prejuízo efetivo. Percentual de 20% mostra-se razoável, diante do curto período de vigência e viabilidade de revenda da unidade. Sentença mantida. RECURSO DO AUTOR. Pleito de inclusão da corretagem na devolução, alegando ausência de clareza contratual (Lei 4.591/1964, art. 35-A e Tema 938/STJ). DESCABIMENTO. Contrato em que há destaque específico do valor da intermediação e menção expressa no quadro-resumo, configurando observância do dever de informação e anuência do comprador ao encargo. Sentença mantida. RECURSOS DESPROVIDOS... (Continua)

5 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. GRUPO DE SENTENÇA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE, NA FORMA DO art. 489, §1º. DECISUM QUE NÃO ENFRENTA TODOS OS ARGUMENTOS DEDUZIDOS NO PROCESSO CAPAZES DE, EM TESE, INFIRMAR A CONCLUSÃO ADOTADA PELO JULGADOR. ANULAÇÃO QUE SE IMPÕE, DE OFÍCIO. RECURSO PREJUDICADO.

nula a decisão que não enfrenta todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador; ... (Continua)

6 - TJSP Apelação. Ação de rescisão contratual c./c. devolução de valores pagos. Compromisso de compra e venda de bem imóvel (unidade autônoma em condomínio edilício). Rescisão contratual a pedido dos promitentes compradores. Sentença de improcedência. Recurso dos autores que comporta conhecimento em parte e merece prosperar parcialmente. Alegação que a vendedora ré fez simulação de financiamento com suposta aprovação que induziu os compradores a erro. Apresentação de argumentos não deduzidos na inicial ou em réplica, para contrapor os argumentos da contestação. Indevida inovação recursal. Inteligência do art. 1.014 do CPC. Recurso não conhecido nesta parte. Autores que estavam cientes deste a contratação sobre sua responsabilidade em obter o financiamento para quitação do saldo devedor ou pagamento com recursos próprios. Inexiste abusividade na cláusula contratual que responsabiliza o comprador pela obtenção do financiamento para quitação saldo do preço ou quitação com recursos próprios. Cabe ao comprador de imóvel ponderar se tem capital suficiente para arcar com a compra do imóvel e pesquisar se seus rendimentos são suficientes para obtenção de eventual financiamento caso não possua a totalidade do valor do preço do imóvel. Contrato firmado após a Lei do Distrato, que não afasta a aplicabilidade do CDC. Aplicação das Súmulas 1 e 2 deste Tribunal e Súmula 543/STJ. Mesmo o comprador inadimplente pode pedir a rescisão do contrato e faz jus a restituição de parte da quantia paga. Declarada a rescisão do contrato. Incorporação submetida ao regime de afetação. Retenção que deve estar entre 10% e 50% do valor pago em interpretação conjugada da jurisprudência do STJ e Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º, introduzida pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Comprador que pagou o correspondente a 12,5% do valor do negócio. Retenção fixada em 45% da quantia paga em relação a unidade. Contrato que previa que a comissão de corretagem seria paga pela vendedora e que ela não compunha o preço do imóvel. Ré que não comprovou o pagamento da comissão a nenhum corretor ou imobiliária. Contrato em dissonância com o Lei 4.591/1964, art. 35-A, III e com a tese vinculante do Tema 938. Desconto de comissão de corretagem afastada. Ré que deve restituir 55% dos valores pagos pelos compradores, com correção monetária desde os respectivos desembolsos e juros de mora desde o trânsito em julgado, ambos pelos índices do contrato, descontado o valor já devolvido. Sucumbência recíproca. Custas e despesas a serem divididas entre as partes e fixados honorários advocatícios aos patronos das partes, ressalvada a gratuidade concedida. Sentença reformada. Sucumbência alterada RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

7 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO VERIFICAÇÃO. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DOS RÉUS PELO ATRASO NA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO. NÃO COMPROVADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO ADMITIDA EM 25% DO PREÇO PAGO. ART. 67-A, INC. II, DA Lei 4.591/1964, COM A REDAÇÃO DADA PELA Lei 13.786/2018. PRECEDENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. COMPRADORES DEVIDAMENTE INFORMADOS. Lei 4.591/1964, art. 35-A, III, ALTERADA PELA Lei 13.786/2018. OBSERVÂNCIA. PRECEDENTE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

Não há fundamento legal para reconhecimento de ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais impugnam a motivação da sentença. ... (Continua)

8 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. REGISTRO EM CARTÓRIO. INEXISTÊNCIA. Lei 9.514/1997. INAPLICABILIDADE. PRECEDENTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL: TRÂNSITO EM JULGADO, POR CAUSA DA EXTINÇÃO DA AVENÇA POR FATO IMPUTÁVEL EXCLUSIVAMENTE À COMPRADORA. PRECEDENTE. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. COMPRADORA DEVIDAMENTE INFORMADA. Lei 4.591/1964, art. 35-A, III, ALTERADA PELA Lei 13.786/2018. OBSERVÂNCIA. PRECEDENTE. DEVOLUÇÃO PARCELADA. ADMISSIBILIDADE. ART. 32-A, § 1º, INC. I, DA Lei 6.766 DE 1979. APLICAÇÃO. PRECEDENTE. ENCARGOS DA SUCUMBÊNCIA. ATRIBUIÇÃO EXCLUSIVA À AUTORA. ADMISSIBILIDADE. PRINCÍPIOS DA CAUSALIDADE E DA SUCUMBÊNCIA. OBSERVÂNCIA. RECURSO DESPROVIDO