AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (OUTORGA/ASSINATURA DE ESCRITURA E PAGAMENTO DE EMOLUMENTOS) CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE DESPESAS

ENDEREÇAMENTO AO JUÍZO COMPETENTE

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de [cidade/UF].

QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

AUTORAS: A. B. dos S., nacionalidade, estado civil, profissão, portadora do RG nº [●], inscrita no CPF nº [●], endereço eletrônico: [[email protected]], residente e domiciliada na [endereço completo, CEP], e C. D. de O., nacionalidade, estado civil, profissão, portadora do RG nº [●], inscrita no CPF nº [●], endereço eletrônico: [[email protected]], residente e domiciliada na [endereço completo, CEP].

As autoras são herdeiras de M. F. da S. (falecida em [data]), conforme certidão de óbito e documentos de inventário que instruem esta petição.

RÉ: E. F. da S., nacionalidade, estado civil, profissão, portadora do RG nº [●], inscrita no CPF nº [●], endereço eletrônico: [[email protected]], residente e domiciliada na [endereço completo, CEP].

ADVOGADO(A) DAS AUTORAS: G. H. de L., OAB/[UF] nº [●], escritório profissional na [endereço], e-mail: [[email protected]], para fins do CPC/2015, art. 319.

DOS FATOS

1. Em [ano], a de cujus M. F. da S. celebrou com a ré E. F. da S. contrato de compra e venda referente ao imóvel situado na [endereço do imóvel], matriculado sob nº [matrícula] no [Cartório/Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de ___].

2. O preço foi integralmente quitado pela ré, porém não houve a conclusão da escritura pública nem o registro do título na matrícula do imóvel. Em [mês/2023], a compradora deixou de comparecer para a lavratura e de efetuar o pagamento dos emolumentos notariais e registrais, além de não assinar a escritura, impedindo a regularização dominial em seu nome.

3. Com o falecimento da vendedora, as autoras (herdeiras) foram compelidas a inventariar o imóvel como se ainda integrasse o acervo, recolhendo ITCMD e arcando com despesas processuais e cartorárias inerentes ao inventário, situação que decorreu exclusivamente da inércia da compradora em regularizar a transmissão dominial mediante escritura e registro.

4. Em síntese: a ré pagou o preço, mas descumpriu sua obrigação de concluir a transferência (escritura e custas), gerando às autoras prejuízos (ITCMD, custas do inventário e outras despesas documentadas) e risco de novas constrições/ônus em razão de o imóvel permanecer em nome da alienante, consoante o regime jurídico do registro imobiliário.

Fechamento: A narrativa evidencia o inadimplemento da ré quanto à outorga/assinatura da escritura e ao pagamento dos emolumentos, estabelecendo o nexo causal dos prejuízos indenizáveis sofridos pelas autoras.

DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DA PERSISTÊNCIA DO INADIMPLEMENTO

5. As autoras encaminharam notificação extrajudicial à ré em [data de 2023], recebida em [data], por meio de AR/protocolo nº [●], oportunizando prazo razoável para: (i) comparecimento ao Tabelionato de Notas para assinar a escritura; (ii) pagamento integral dos emolumentos notariais e registrais; (iii) adoção de medidas para o registro no competente Cartório de Registro de Imóveis.

6. Não obstante a interpelação, a ré permaneceu inerte, caracterizando-se a mora e o inadimplemento de obrigação de fazer e de dar (emolumentos), atraindo a responsabilidade por perdas e danos e a incidência de juros e correção. Aplica-se, portanto, a regra da mora ex persona, com termo inicial na notificação, nos termos do CCB/2002, art. 397.

Fechamento: A prova da notificação extrajudicial consuma a mora da ré e justifica a tutela judicial específica, com imposição de astreintes.

DA LEGITIMIDADE ATIVA (HERDEIRAS/ESPÓLIO) E REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL

7. Aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros (CCB/2002, art. 1.784), que respondem pelos encargos do falecido nos limites da herança (CCB/2002, art. 1.997 e CCB/2002, art. 1.792). As autoras, na qualidade de herdeiras de M. F. da S., possuem legitimidade ativa para exigir o adimplemento de obrigação assumida pela vendedora e não personalíssima, cuja satisfação beneficia a massa hereditária e elimina ônus indevidos.

8. Ademais, o espólio é parte legítima e se encontra representado pelo inventariante (CPC/2015, art. 75, VII). Caso entenda V. Exa. necessário, requer-se a regularização para inclusão do Espólio de M. F. da S. como litisconsorte ativo, sem prejuízo da legitimidade das herdeiras, em razão da transmissão imediata da herança e do interesse jurídico direto na regularização.

Fechamento: A legitimidade ativa decorre da transmissão sucessória e da natureza transmissível das obrigações de fazer não personalíssimas, legitimando as herdeiras/espólio a exigir a outorga/assinatura da escritura e o ressarcimento.

DA COMPETÊNCIA

9. A demanda envolve obrigação de fazer diretamente ligada a direito real imobiliário e à regularização registrária do imóvel, sendo competente o foro da situação da coisa, conforme CPC/2015, art. 53, II. A competência territorial é absoluta nas ações fundadas em direito real sobre imóveis, o que se coaduna com a necessidade de expedição de ofícios e ordens aos serviços locais de notas e registro.

Fechamento: Requer-se o processamento da causa perante o Juízo da Vara Cível da Comarca onde situado o imóvel.

DO DIREITO

10. Transferência da propriedade imobiliária e prevalência do registro

A transferência de propriedade imobiliária por ato inter vivos exige escritura pública e registro do título na matrícula do imóvel (CCB/2002, art. 1.227 e CCB/2002, art. 1.245). Enquanto não registrado, o alienante continua a ser havido como dono (CCB/2002, art. 1.245, §1º). Esse regime protetivo do registro dá segurança aos terceiros e impõe aos contratantes o dever de perfeccionar a transmissão.

11. Obrigação do comprador de custear escritura e registro

Salvo estipulação em contrário, as despesas de escritura e de registro são de responsabilidade do comprador (CCB/2002, art. 490). É, pois, obrigação jurídica da ré promover a lavratura da escritura e arcar com os respectivos emolumentos notariais e registrais, providência que faltou e que ora se busca compelir judicialmente.

12. Tutela específica da obrigação de fazer, com astreintes

O ordenamento privilegia a tutela específica do adimplemento (CPC/2015, art. 497), autorizando a imposição de medidas coercitivas necessárias para efetividade da ordem, inclusive multa diária (CPC/2015, art. 536 e CPC/2015, art. 537), além de medidas atípicas adequadas (CPC/2015, art. 139, IV). A inércia da ré após notificação legitima a fixação de astreintes em valor suficiente e proporcional.

13. Responsabilidade por perdas e danos (ITCMD e despesas do inventário)

O inadimplemento contratual impõe ao devedor responder por perdas e danos, juros e atualização monetária (CCB/2002, art. 389), abrangendo os prejuízos efetivos e o que razoavelmente deixou de lucrar (CCB/2002, art. 402), limitados ao que for consequência direta e previsível do inadimplemento (CCB/2002, art. 403). Estabelecida a mora pela notificação (CCB/2002, art. 397), a ré responde pelos danos emergentes suportados pelas autoras (despesas com ITCMD e custas do inventário relativas ao imóvel que não deveria ter permanecido formalmente no acervo se a ré houvesse concluído a transferência).

Com efeito, a omissão do comprador em providenciar a regularização expõe o bem a riscos e encargos, a exemplo de constrições judiciais e tributação, ônus que repercutem indevidamente sobre o alienante/herdeiros, em violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social"'>...