perda das parcelas pagas
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Compromisso de compra e venda. Rescisão. Reintegração de posse. Perda das parcelas pagas como compensação pelo tempo de uso do imóvel. Abusividade não configurada. Mora que se caracteriza pelo não pagamento das parcelas ajustadas entre as partes. Reintegração que é consequência imediata da rescisão. Recurso parcialmente provido.

2 - TJSP Compromisso de compra e venda. Rescisão. Cumulada com reintegração de posse. Ação julgada improcedente. Impugnação. Acolhimento. Perda das parcelas pagas. Abusividade não caracterizada. Mora que se caracteriza pelo não pagamento das parcelas ajustadas entre as partes. Reintegração que é conseqüência imediata da rescisão. Precedentes. Recurso provido.

3 - TARS Compromisso de compra e venda. Rescisão em face do inadimplemento das prestações. Cláusula impondo a perda das parcelas pagas. Invalidade, por ser confiscatória e se tratar de contrato de adesão. Retorno das partes ao «status quo ante. Indenização, pelo uso do imóvel, não pleiteada. Benfeitorias inexistentes. Procedência.

4 - STJ Compromisso de compra e venda. Perda de parte das prestações pagas. Percentual que impõe ônus exagerado para o promitente comprador. Contrato firmado na vigência do CDC. Possibilidade de redução pelo Juiz. Razoabilidade da retenção de 10% das parcelas pagas. Precedentes.

«Assentado na instância monocrática que a aplicação da cláusula penal, como pactuada no compromisso de compra e venda de imóvel, importaria em ônus excessivo para o comprador, impondo-lhe, na prática, a perda da quase totalidade das prestações pagas, e atendendo-se ao espírito do que dispõe o CDC, art. 53, cumpre ao Juiz adequar o percentual de perda das parcelas pagas a um montante razoável. ... (Continua)

5 - TAMG Compromisso de compra e venda. Consumidor. Bem imóvel. Inadimplemento. Imputação de pagamento. Perda das parcelas pagas. Cláusula abusiva. Nulidade. Pagamento antecipado. Cláusula que estabelece a ordem inversa da última para a primeira. Abusividade declarada. CDC, art. 51, § 1º e CDC, art. 53.

«No sistema do Código de Defesa do Consumidor, é considerada nula de pleno direito a cláusula contratual inserida em compromisso de compra e venda que estabelece, em caso de pagamento antecipado de prestações mensais, o pagamento em ordem inversa, da última para a primeira, assim como a que determina a perda total das parcelas pagas, tornando-se inadimplente o compromissário-comprador.... (Continua)

6 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. PERDA DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. VALIDADE. NULIDADES PROCESSUAIS. NÃO OCORRÊNCIA. JUSTIÇA GRATUITA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual c/c reintegração na posse e de indenização por perdas e danos, por reconhecer o inadimplemento por parte do réu, e declarou a resolução do contrato de compra e venda do imóvel rural, a reintegração da autora na posse do bem e a perda, pelo demandado, das parcelas pagas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões essenciais em discussão: (i) regularidade do polo ativo do processo; (ii) verificar a ocorrência de cerceamento de defesa e nulidade processual pela não realização de audiência de conciliação; (iii) analisar a alegação de modificação contratual não formalizada; (iv) avaliar a validade da cláusula penal que prevê a perda das parcelas pagas pelo comprador inadimplente; e (v) examinar a concessão da justiça gratuita ao apelante. III. RAZÕES DE DECIDIR Rejeição da preliminar de nulidade do processo pela ausência do marido da autora no polo ativo da relação processual. Questão já esclarecida a fls. 30-32 dos autos, por determinação judicial. O marido da demandante, Maurício Nunes da Silva, é com ela casada sob o regime da comunhão parcial de bens e o imóvel objeto de controvérsia é fruto de herança recebida pela autora. Em regra, e o caso em exame não é exceção, a herança recebida por um dos cônjuges, mesmo durante o casamento, não se comunica na comunhão parcial de bens. Em outras palavras, a herança é considerada um bem particular do cônjuge que a recebeu. Por conseguinte, fica afastada a preliminar. Impugnação à gratuidade processual. A concessão da justiça gratuita não exige estado de miséria, mas apenas a demonstração de que o pagamento das despesas processuais comprometeria a subsistência do postulante. A mera titularidade de bens imóveis não comprova, por si só, a liquidez financeira necessária para arcar com os custos do processo. Impugnação ao benefício concedido rejeitada. A ausência de audiência de conciliação não gera nulidade processual se não existe prejuízo à parte e se a questão debatida permite o julgamento antecipado da causa, conforme os princípios da celeridade e da economia processuais. O réu não impugnou oportunamente o indeferimento da audiência de conciliação, operando-se a preclusão. Preliminar do cerceamento do direito de produzir provas afastada. O contrato firmado entre as partes é escrito, cabendo ao réu o ônus de demonstrar eventual alteração contratual, nos termos do CPC, art. 444, o que não ocorreu. A cláusula penal que prevê a perda das parcelas pagas pelo comprador inadimplente é válida e compatível com o art. 413 do CC, pois a retenção dos valores pagos visa a compensar a autora pelo período em que ficou privada do uso do imóvel, sem a contraprestação financeira acordada. IV. DISPOSITIVO E TESE RECURSO DESPROVIDO. Tese de julgamento: a herança recebida por um dos cônjuges, mesmo durante o casamento, não se comunica na comunhão parcial de bens. Em outras palavras, a herança é considerada um bem particular do cônjuge que a recebeu. A ausência de audiência de conciliação não gera nulidade processual se não houver prejuízo à parte, especialmente quando a questão admite julgamento antecipado do pedido e a parte não impugnou a decisão de indeferimento do ato processual oportunamente. A cláusula penal que prevê a perda das parcelas pagas pelo comprador inadimplente é válida, desde que proporcional e razoável, podendo ser ajustada pelo juízo caso seja manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do CC. A concessão da justiça gratuita não exige estado de penúria, bastando a comprovação de que o pagamento das despesas processuais comprometeria o sustento próprio ou familiar, sendo insuficiente, por si só, a titularidade de bens imóveis para afastar a presunção de hipossuficiência. Dispositivos relevantes citados: CF/88, art. 5º, LXXIV; CC, arts. 412 e 413; CPC, arts. 98, 278, 300, 373, II, 444, 475 e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Primeira Turma, DJe 2/10/2020; STJ, REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 09/11/2021, Info 717... (Continua)

7 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Adquirente de unidade da COHAB que se faz inadimplente por quase seis anos. Rescisão do contrato e reintegração de posse. Necessidade. Caráter social do empreendimento que não autoriza moradia gratuita. Observância. Perda das parcelas pagas, situação extraordinária, ante prejuízo acarretado à companhia habitacional. Recurso provido.

8 - TJSP Rescisão de compra e venda de imóvel - Inadimplência da demandada por mais de 12 anos incontroversa - Resolução do contrato que se impõe - Direito social à moradia que não salvaguarda a conduta da requerida - Perda das parcelas pagas por conta do longo período do inadimplemento - Razoabilidade - Sentença reformada neste ponto - Recurso provido.

9 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Adquirente de unidade da COHAB que se faz inadimplente por quase seis anos. Rescisão do contrato e reintegração de posse. Necessidade. Caráter social do empreendimento que não autoriza moradia gratuita. Observância. Perda das parcelas pagas, situação extraordinária, ante prejuízo acarretado à companhia habitacional. Recurso da companhia de desenvolvimento provido.

10 - TJSP Sentença. Julgamento «ultra petita. Compra e venda. Contrato. Aquisição de automóvel usado. Rescisão contratual cumulada com busca e apreensão. Insurgência contra a imposição da perda das parcelas pagas e a devolução do veículo. Alegação de ausência deste requerimento. Desacolhimento. Pedido certo e determinado. Causa de pedir referente ao cumprimento de cláusula do contrato. Perda de direitos do veículo em questão, bem como a perda das quantias pagas no referido negócio. Condenação nos limites do pleito inicial. Violação ao princípio da congruência descaracterizada. Irresignação da ré inexistente quanto à causa de pedir. Preliminar de nulidade da decisão rejeitada.

11 - TJSP Compra e venda. Estabelecimento comercial. Inadimplemento do comprador. Ausência de cumprimento de parte das obrigações avençadas. Resolução contratual. Reintegração do vendedor na posse dos bens e equipamentos que integram o estabelecimento. Reparação de danos. Perda das parcelas pagas pelo comprador, em razão da exploração da atividade comercial e alienação de bens, nos termos avençados no contrato. Sentença mantida. Recurso não provido.

12 - TJSC Compromisso de compra e venda. Pedido de rescisão contratual por inadimplemento da promissária compradora. Cláusula de perda das parcelas pagas. Inaplicabilidade em face do CDC, art. 53. Redução a 10% do «quantum pago. CDC, art. 51, II.

«O contrato de adesão possibilita a intervenção judicial para a correção de cláusulas excessivamente onerosas para a parte. O CDC, cujas normas, que visam àquela proteção e defesa são de ordem pública e de interesse social (art. 1º), considera nulas de pleno direito cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas, no caso de resolução do contrato de compra e venda de coisa móvel ou imóvel pelo inadimplemento do comprador (art. 53). Esta disposição, por ser de ordem pública aplica-se aos contratos anteriores ao referido estatuto legal, de forma a nulificar a cláusula do contrato que estabelece aquela perda (TJSP - Ap. 197.165-2/3, de 22.10.92, 12ª CC; RJ 186/77, rel. Des. Pinheiro Franco).... (Continua)

13 - TJSP Compromisso de compra e venda. Resolução cumulada com reintegração de posse. Cessão do imóvel a terceiro. Inadimplemento, ademais, das prestações. Mora que se caracteriza pelo não pagamento das parcelas ajustadas entre as partes. Inadimplemento contratual que autoriza resolução da avença. Reintegração que é consequência imediata da rescisão. Perda das parcelas pagas, no caso, que excepcionalmente não se considera abusiva dado o tempo de ocupação, sem o pagamento das correspondentes parcelas. Entendimento pacificado por este Tribunal de Justiça. Benfeitorias não especificadas e que se imputariam, do mesmo modo, à mesma compensação. Precedentes. Sentença mantida. Recurso desprovido

14 - STJ Consumidor. Cláusula penal. Compromisso de compra e venda. Imóvel. Devolução das importâncias pagas. CDC (Lei 8.078/90) . Redução proporcional prevista no CCB, art. 924. Perda do sinal.

«Não se aplica o CDC aos contratos anteriores a sua vigência. ... (Continua)

15 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. Contrato de compra e venda de imóvel. Rescisão. Perda das parcelas pagas. Enriquecimento ilícito. Culpa concorrente reconhecida. Exceção de contrato não cumprido. Súmula 7/STJ.

«1. A jurisprudência desta Corte orienta, há muito, que «o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas (EREsp 59870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281). ... (Continua)

16 - STJ Compromisso de compra e venda. Devolução das importâncias pagas. Redução prevista no CCB, art. 924. CDC, arts. 51, II e 53.

«Não se aplica o CDC aos contratos anteriores a sua vigência. Precedentes. ... (Continua)

17 - STJ Compromisso de compra e venda. Imóvel. Consumidor. Devolução das importâncias pagas. CDC. Redução proporcional prevista no CCB, art. 924. CDC, art. 51, II e CDC, art. 53.

«Não se aplica o CDC aos contratos anteriores a sua vigência. ... (Continua)

18 - TJSP HONORÁRIOS DE ADVOGADO. Ação de rescisão contratual cumulada com de reintegração de posse e de indenização por perdas e danos. Fixação da verba honorária por equidade (CPC, art. 20, § 4º). Percentual de 10% sobre o valor da causa. Necessidade de aplicação do CPC/1973, art. 20, § 3º, considerando a existência de condenação, consubstanciada na perda das parcelas pagas. Valor da condenação demasiadamente elevado e baixa complexidade da causa, de modo a justificar a fixação da verba abaixo do mínimo legal. Vedação ao enriquecimento sem causa. Valor fixado, por equidade, que se mostra suficiente para remunerar condignamente o trabalho do causídico. Recurso provido

19 - STJ Consumidor. Direito civil. Promessa de compra e venda. Extinção. Iniciativa do promissário comprador. Perda das parcelas pagas. Cláusula abusiva. Código de Defesa do Consumidor. Norma de ordem pública. CDC, art. 51, IV e CDC, art. 53. Derrogação da liberdade contratual. Redução. Possibilidade. Recurso desacolhido. CDC, art. 1º.

«I - A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça uniformizou-se pela redução da parcela a ser elida pelo promitente vendedor, nos casos de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda, por inadimplência do comprador. ... (Continua)

20 - STJ Compromisso de compra e venda. Cláusula penal. Perda da prestação paga. Cláusula tida como leonina. Redução da pena convencional. CCB, art. 924.

«Tendo por finalidade a pré-fixação dos danos, não é de ser tida como leonina a cláusula que estabelece a perda das parcelas pagas em caso de resolução do contrato por culpa do compromissário-comprador. Redução da pena convencional com base no CCB, art. 924. Precedentes do STJ.... (Continua)