imovel em mau estado de conservacao
Jurisprudência Selecionada

1 - TJRJ Administrativo. Ação civil pública. Imóvel em mau estado de conservação. Inércia do Município para a tomada de providências em projeto de revitalização. Determinação judicial. Liminar mantida. Lei 7.347/85, art. 1º, III.

«Ao Ministério Público cabe a proteção do patrimônio histórico-cultural, visando também a segurança das pessoas que por ali circulam ou residem, no caso de má conservação. O poder geral de acautelamento é inerente ao exercício da função jurisdicional, e tem por fonte a soberania popular expressa na Constituição originária, a proclamar o direito fundamental de acesso à jurisdição e o princípio da Separação dos Poderes da República. Impossível neste momento de ser apreciado de forma favorável o efeito suspensivo pretendido, ficando evidenciada a urgência referente a má conservação do imóvel e o risco iminente de seu desabamento e a plausibilidade, consistente na responsabilidade atribuída por lei ao Município por esta preservação.... (Continua)

2 - TJSP Multa administrativa. Auto de infração. Imóvel em mau estado de conservação. Desobediência à ordem de demolição. Alegada ilegalidade insanável, ante seu excessivo valor. Ação julgada procedente. Multa anulada. Insurgência. Aplicação de multa seguida de outra majorada 16 vezes pelo não atendimento de ordem de demolição. Ilegalidade desta última imposição. Obrigação de fazer. Procedimento inadequado. Nulidade configurada. Ilegalidade reconhecida. Decisão mantida. Recurso oficial não conhecido e negado provimento ao da municipalidade.

3 - TJSP Locação. Bem imóvel. Demanda de ressarcimento de danos ajuizada pelo locador com fundamento em na devolução do imóvel em mau estado de conservação. Réu que alega ter efetuado a pintura do imóvel, previamente à devolução, mas que acaba por confessar claramente que somente pintou partes dele, mais especificamente as áreas internas. Entrega incontroversa do imóvel com pintura nova em sua totalidade, ao início da locação. Direito do autor ao ressarcimento dos valores despendidos com as áreas não pintadas pelo réu, inexistindo elementos nos autos a autorizar a ilação de que a cobrança envolva qualquer repintura de áreas já pintadas pelo réu. Sentença de procedência integralmente confirmada. Apelação do réu desprovida.

4 - TJSP LOCAÇÃO - COBRANÇA - DANOS MATERIAIS - MULTA CONTRATUAL -

Inconteste que celebrado o contrato de locação entre os Autores (locadores) e o Requerido João Paulo (locatário), com o uso do imóvel para fins comerciais pela Requerida Francisca - Incontroverso que inadimplidos os aluguéis e encargos da locação no valor de R$ 6.738,89 - Cabível a condenação daquele valor - Incontroverso que inadimplidos os débitos no IPTU no valor de R$ 10.683,25 - Cabível a condenação daquela quantia, com o abatimento da caução (R$ 5.000,00) - Requeridos sublocaram algumas casas do imóvel e ofereceram outras em comodato - Devida a multa por inadimplemento contratual (correspondente a três aluguéis) - Requeridos não demonstraram que foi o Autor Gabriel que retirou os móveis (ônus que lhe incumbia) - Cabível a condenação ao pagamento de indenização pelos bens móveis retirados (valor de R$ 26.610,00) - Requeridos não devolveram o imóvel nas mesmas condições do início da locação - Cabível a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais (exceto quanto aos danos estruturais e aos danos causados por cupins) - Cabível a apuração do valor na fase de liquidação de julgado - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para condenar os Requeridos (solidariamente) ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação no valor de R$ 6.378,89, dos débitos de IPTU no valor de R$ 5.683,25, da multa contratual no valor de R$ 9.000,00, de indenização por danos materiais pela subtração dos bens móveis no valor de R$ 26.610,00, e de indenização por danos materiais pela entrega do imóvel em mau estado de conservação, com a apuração na fase de liquidação de julgado, consignando que «devem ser computados no cálculo apenas os gastos com pequenos reparos e manutenção do uso cotidiano, e não os atinentes a problemas estruturais (como infestação de cupins) - Cabível a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais referentes à pintura de duas casas, ao conserto «caixa de eletricidade, à «pintura e restauração do restaurante e à «reforma das duas poltronas - RECURSO DOS REQUERIDOS PARCIALMENTE PROVIDO E DO AUTOR GABRIEL IMPROVIDO, para condenar os Requeridos (solidariamente) ao pagamento de indenização por danos materiais referentes à pintura de duas casas e ao conserto da «caixa de eletricidade (incumbindo aos Autores apresentar, na fase de cumprimento de julgado, orçamento ou recibo específico) e dos valores de R$ 15.700,00, de R$ 866,38, e de R$ 1.100,0... (Continua)

5 - TJSP Cumprimento de sentença - Contribuições condominiais - Decisão que indefere pedido de reavaliação do imóvel - Agravo do condomínio exequente - CPC, art. 873 - Argumentação do agravante e elementos de prova juntados que conduzem à necessidade de realização de perícia técnica especializada - Laudo do Oficial de Justiça que aponta o mau estado de conservação do bem - Recurso provido

6 - TJSP Compra e venda. Bem móvel. Indenizatória decorrente de vício no produto. Improcedência. Ação ajuizada decorridos três anos da compra do fogão. Aplicação do CDC, art. 26, II. Decadência do direito do autor reconhecida. Ademais, os vícios não foram comprovados. Evidência do mau estado de conservação do produto. Sentença mantida. Recurso não provido.

7 - TJSP Responsabilidade civil. Dano no imóvel. Bem alugado que não se encontrava em perfeito estado de conservação no início da locação. Falta de comprovação de que as avarias indicadas fossem decorrentes de mau uso, e não do desgaste natural do imóvel, mormente em face do longo período de locação. Ausência de vistoria final (por ocasião da entrega das chaves) ou de qualquer prova que possibilitasse a exata apuração dos fatos. Recurso dos réus provido para julgar improcedente o pedido indenizatório.

8 - TJSP Locação. Imóvel comercial. Demanda indenizatória por vícios de conservação imputados aos inquilinos. Apresentação do laudo de vistoria de entrada atestando perfeito estado de conservação do bem. Inexistência, contudo, de laudo de vistoria de saída, a impossibilitar o confronto entre o estado em que recebido o imóvel pelos locatários e o posterior à devolução. Ata notarial juntada pela locadora insuficiente, porquanto elaborada mais de um ano após a devolução das chaves e com base em vistoria realizada quarenta e dois dias após a entrega, sem participação dos locatários. Fotografias juntadas, outrossim, sem a indicação de data de extração. Orçamentos juntados que apontaram reparos relativos à estrutura do imóvel, sem compatibilidade para com o alegado mau uso. Ônus probatório que era da autora, à luz do CPC, art. 373, I. Autora que, ademais, recebido o bem ao término da locação, não teve a iniciativa de, em momento algum, dirigir-se aos réus para expressar a existência de danos pretensamente de responsabilidade daqueles, limitando-se a realizar os supostos reparos e a ajuizar a presente demanda. Sentença de improcedência confirmada. Apelação da autora desprovida

9 - TJSP ADMINISTRATIVO. MULTA. MÁ CONSERVAÇÃO DE IMÓVEL. ANULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Os atos administrativos gozam dos atributos de presunção de veracidade e legalidade, de modo que cabe à parte que impugna o ato comprovar sua invalidade; 2. A ausência de manutenção da conservação de imóvel autoriza a aplicação de multa, conforme arts. 27 e 28 da Lei Municipal 2.109, de 23 de julho de 1987; 3. O Ementa: ADMINISTRATIVO. MULTA. MÁ CONSERVAÇÃO DE IMÓVEL. ANULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Os atos administrativos gozam dos atributos de presunção de veracidade e legalidade, de modo que cabe à parte que impugna o ato comprovar sua invalidade; 2. A ausência de manutenção da conservação de imóvel autoriza a aplicação de multa, conforme arts. 27 e 28 da Lei Municipal 2.109, de 23 de julho de 1987; 3. O mau estado de conservação do imóvel foi comprovado, o que autoriza a aplicação de multa; 4. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.

10 - TJSP Agravo de instrumento. Locação de imóvel. Ação cominatória c.c indenizatória ajuizada pelo locatário em face da locadora fundada no mau estado de conservação do imóvel. Reconvenção apresentada pela locadora. Impossibilidade de inclusão dos ocupantes do imóvel (mãe e padrasto da ré) como locatários de fato na demanda reconvencional. Inexistência de relação jurídica a justificar o acolhimento da pretensão, sendo irrelevante para tanto a realização de pagamentos das locações e taxas administrativas, em nome da locatária. Decisão que rejeitou impugnação à gratuidade de justiça, além de trazer fixados os pontos controvertidos. Matérias não contempladas nas hipóteses de cabimento de agravo. Ausência de demonstração de urgência a justificar a interposição do presente recurso. Inaplicabilidade da tese da taxatividade mitigada do art. 1.015, CPC. Não conhecimento. Demais matérias, próprias de defesa, que devem ser apreciadas pelo magistrado «a quo, após regular instrução probatória. Recurso improvido, na parte conhecida.

11 - TJRJ ADMINISTRATIVO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO. DANO MATERIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL DEVOLVIDO COM AVARIAS.

Ação indenizatória pelos danos derivados do mau estado de conservação do imóvel locado pela Autora ao Réu quando encerrado o vínculo contratual. ... (Continua)

12 - 2TACSP Medida cautelar inominada. Depósito de bens. Pedido fundado na quase certeza de que o requerido, locatário, irá desocupar o imóvel sem deixá-lo em perfeito Estado. Descabimento. Falta de relação entre a medida pleiteada e o eventual direito à indenização. Cautelar desnecessária. Indeferimento da inicial. (Cita doutrina).

É inadmissível a cautelar que pretende obter do locatário o depósito de bens, como garantia de futuro prejuízo, com base na quase certeza de que este irá desocupar o imóvel deixando-o em mau estado de conservação.... (Continua)

13 - TJDF DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMÓVEL EM PÉSSIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO. AUSÊNCIA DE VALOR COMERCIAL DAS BENFEITORIAS. FALTA DE PROVA DA CONTRIBUIÇÃO FINANCEIRA DA AUTORA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA NÃO CONFIGURADO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DESPROVIDO. 

  ... (Continua)

14 - TJRJ Apelação. Ação de rescisão contratual c/c perdas e danos. Procedência dos pedidos. Contrato de locação residencial celebrado entre as partes. Telhado do imóvel que se encontra em precário estado de conservação, ocorrendo vazamentos em seu interior durante as épocas de chuvas. Imóvel ofertado à inquilina, mas que se encontra em condições insalubres. Responsabilidade da proprietária ou locadora pela conservação do telhado do imóvel e calha localizada na parte externa do bem. Acervo probatório encartado aos autos, em especial a prova documental e prova pericial, que demonstra o precário estado de conservação do telhado. Dano material demonstrado através de orçamentos e fotos de objetos danificados. É inequívoco que as goteiras no telhado do imóvel não apenas danificaram objetos da autora como também impediram a autora de habitar o local, sendo um fato que retirou a tranquilidade e a paz de espírito da inquilina, principalmente, durante a ocorrência de tempestades, para macular a sua esfera psicológica. Dano moral devidamente fixado pelo juízo de origem. Manutenção da sentença que se impõe. Apelação desprovida.

15 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. LOCADORA QUE IMPUTOU AO LOCATÁRIO A DEVOLUÇÃO DO BEM EM PRECÁRIO ESTADO DE CONSERVAÇÃO, INCLUSIVE COM MODIFICAÇÃO DA PLANTA. REQUEREU INDENIZAÇÃO PARA FINS DE SE VER REEMBOLSADA POR CONSERTOS QUE PRECISOU REALIZAR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO LOCATÁRIO. RAZÕES RECURSAIS QUE MERECEM SER ACOLHIDAS PARCIALMENTE, PARA QUE O JULGADO SE HARMONIZE À SENTENÇA PROFERIDA EM AÇÃO CONEXA EM QUE FIGURARAM AS MESMAS PARTES.

Incontroversa a relação locatícia existente. Discussão que se cinge à verificação de descumprimento contratual no que tange ao estado de conservação do bem no ato da devolução das chaves, assim como ao direito da locadora ao ressarcimento de valor correspondente aos danos materiais alegados. ... (Continua)

16 - TJSP Locação comercial. Demanda indenizatória. Vícios de conservação imputados às inquilinas. Sentença de procedência. Insurgência das rés. Cerceamento de prova. Inocorrência. Elementos instrutórios presentes nos autos suficientes ao julgamento de mérito, nos termos em que posta a controvérsia. Arguição de nulidade afastada. Descumprimento do dever de devolução do imóvel no mesmo estado de conservação do início da relação locatícia evidenciado. Laudos de vistoria inicial e final suficientemente detalhados e que evidenciam os danos listados no orçamento apresentado pelo proprietário. Insistência inócua das rés sobre o bom estado em si do imóvel, não sendo essa propriamente a discussão da demanda, mas sim os danos especificamente indicados na inicial, os quais não foram impugnados. Sugestão de realização de benfeitorias no imóvel alugado irrelevante, seja porque não interferentes sobre a outra questão, seja porque sequer devidamente individualizadas, seja porque tampouco seriam passíveis de indenização. Expressa exclusão contratual do ressarcimento por benfeitorias. Legalidade da disposição convencional em tal sentido, à luz da Súmula 335/STJ. Demanda procedente. Sentença integralmente confirmada. Apelo das rés desprovido.

17 - TJSP Locação. Demanda indenizatória. Vícios de conservação imputados aos inquilinos. Cobrança movida em face dos fiadores. Descumprimento do dever de devolução do imóvel no estado de conservação do início da relação locatícia evidenciado. Comprovação de que os fiadores foram cientificados da necessidade de acompanhar a vistoria final, mas sobre ela manifestaram desinteresse. Laudos de vistoria inicial e final suficientemente detalhados e que evidenciam os danos listados no orçamento apresentado pela proprietária. Demanda procedente. Sentença mantida. Apelo dos réus desprovido.

18 - TJSP Indenização. Danos morais, materiais e estéticos. Lesões decorrentes de queda de pedestre em calçada em mal estado de conservação. Calçada defronte a um imóvel, feita pelo seu proprietário, que responde pelo risco decorrente do seu estado de conservação, juntamente com o Município, por se tratar de área pública municipal de uso comum do povo. Responsabilidade solidária. Estabelecido o nexo de causalidade entre a má conservação do bem público e a queda da transeunte, em razão de pedras soltas na calçada, com as lesões consequentes. Perda de dentes. Danos materiais comprovados por recibos. Dor física e transtornos decorrentes das lesões que comportam indenização a título de dano moral. Ausência de dano estético, como constatou a perícia. Demanda parcialmente procedente. Sem majoração dos honorários advocatícios porque fixados no limite máximo de vinte por cento do valor da condenação. Recursos não providos.

19 - TJSP Agravo de Instrumento. Despesas Condominiais. Fase de cumprimento de sentença. Decisão agravada homologou o laudo de avalição dos bens imóveis penhorados elaborado pela expert judicial. Irresignação da agravada/executada. Inadmissibilidade. Com efeito, a perita judicial analisou não só os imóveis paradigmas, mas, também, as caraterísticas dos imóveis em questão. Com efeito, a análise do laudo pericial dá conta de que a perita descreveu a situação dos imóveis quando da avaliação o que compreende o seu estado de conservação e o seu padrão construtivo, aliás, atestado pelos registros fotográficos constantes do trabalho. A análise levada a efeito pela expert judicial, foi abrangente, na medida em que, como pode ser verificado no laudo, sem deixar de considerar as características e estado dos bens constritos, contextualizou sua situação, como lhe competia, perante imóveis similares e localização. Em outras palavras, a perita não só analisou os imóveis paradigmas, mas, também, as características dos imóveis, sua metragem, localização, características de acesso, qualidade de serviços públicos. Destarte de rigor o acolhimento do laudo pericial, posto que o raciocínio expendido pela perita judicial é irrecusável visto que a avaliação deve ser consentânea às características dos imóveis constritos, contextualizada sua situação perante imóveis simulares e localização. Recurso improvido

20 - TJRJ Responsabilidade civil do Estado. Dano moral. Administrativo. Constitucional. Ocupação policial manu militari de cada de morada em favela. Dano moral. Responsabilidade objetiva do estado. Pedido líquido de indenização de prejuízo material. Falta de prova de dispêndios. Impossibilidade de sentença ilíquida. Pretensão de o estado comprar nova casa para as vítimas. Falta de prova da propriedade. Locupletamento. CF/88, arts. 5º, V e X e 37, § 6º. CCB/2002, arts. 43, 186, 927 e 945. CPC/1973, art. 459, parágrafo único.

«Ação de responsabilidade civil proposta em face do ESTADO DO RIO DE JANEIRO por casal de moradores de favela do Complexo do Alemão porque policiais do Batalhão de Operações Especiais da Polícia Militar ocuparam sua casa por oito meses, lá hastearam a bandeira da unidade, causaram danos materiais, de lá trocaram tiros com marginais e transformaram o imóvel em posto de observação, Pedido de condenação de o ESTADO indenizar dano moral e prejuízo patrimonial (R$ 20.000,00), bem assim de adquirir outra casa para substituir aquela, a fim de que se mude do lugar, eis ter medo de continuar a morar no imóvel que, durante a ocupação, acabou por abandonar. Defesa centrada na tese de que os policiais agiram no estrito cumprimento do dever legal, escolhendo a casa dos demandantes em razão de sua posição estratégica. Sentença de improcedência ... (Continua)