diferencas de alugueis
Jurisprudência Selecionada

1 - TJRS DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

2 - STJ Locação. Renovatória. Execução provisória de diferenças de aluguéis e honorários advocatícios (verbas sucumbenciais). Recurso. Efeito suspensivo. Efeito tão-somente devolutivo. Lei 8.245/91, arts. 58, V e 74.

«A norma inscrita na Lei 8.245/91, art. 74, não deve ser interpretada no sentido de dar eleito suspensivo aos recursos manejados contra sentenças que negam provimento a pedido de renovação de imóvel. Não obstante a interposição de recurso contra a sentença que negou provimento a renovatória, cabível, ante a norma inscrita na Lei 8.245/91, art. 58, V, a execução provisória de diferenças de aluguéis e verbas sucumbenciais.... (Continua)

3 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação despejo c/c cobrança. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da autora. Interposição de apelação. Celebração de contrato entre as partes desta demanda, por meio do qual a autora locou imóvel não residencial à ré, pelo prazo de dez anos, com início no dia 18.01.2018 e término previsto para o dia 17.01.2028, com aluguel inicial no importe de R$ 20.000,00, reajustado anualmente pelo índice IGPM-FGV. Alegação da locadora, ora autora, de que a locatária, ora ré, deixou de adimplir diferenças de aluguéis decorrentes da incidência de reajustes anuais desde fevereiro de 2020. Locatária, ora ré, que alega que a existência de pendência referente a diferenças de aluguéis decorrentes de reajustes anuais não lhe foi comunicada, levando-a crer que os valores que vinham sendo pagos a título de aluguéis eram suficientes para satisfazer as referidas obrigações. Alegação aduzida pela ré com o intuito de justificar a sua inadimplência não merece prosperar. Elementos constantes nos autos, especialmente as mensagens eletrônicas que instruem a petição inicial, revelam que a locadora, ora autora, por reiteradas vezes, advertiu a locatária, ora ré, sobre a existência de pendência referente a diferenças de aluguéis decorrentes de reajustes anuais, tanto que as partes mantiveram tratativas visando à celebração de acordo para pagamento parcelado das referidas diferenças, mas tentativas de composição amigável não foram exitosas. Ausência, por parte da locadora, ora autora, de inércia apta a gerar na locatária, ora ré, a expectativa de que o direito de cobrança das diferenças de aluguéis decorrentes de reajustes anuais não mais seria exercido, não havendo, portanto, que se falar em aplicação do instituto da supressio. Reconhecimento da existência de débito referente ao inadimplemento de diferenças de aluguéis decorrentes de reajustes anuais desde ano de 2020 é medida que se impõe. Alegação da locadora, ora autora, de que a locatária, ora ré, deixou de adimplir os encargos de IPTU desde ano de 2020. Suposta falta de entrega dos boletos de cobrança do IPTU não tem o condão de justificar a inadimplência da locatária, pois tal fato não impedia esta última de adotar providências para buscar a segunda dos referidos documentos e efetuar o pagamento do referido encargo. Reconhecimento da existência de débito referente ao inadimplemento de encargos de IPTU desde o ano de 2020 também é medida imperiosa. Demonstração da existência de débitos locatício enseja a rescisão do contrato de locação, a decretação de despejo da locatária, ora ré, bem como condenação desta última ao pagamento de aluguéis e encargos vencidos e inadimplidos até a efetiva desocupação do imóvel objeto da locação, consoante inteligência do art. 9º, III, e art. 62, I, ambos da Lei 8.245/1991 c/c o CPC, art. 323. Reforma da r. sentença, para julgar procedente a ação, em conformidade com os fundamentos expostos. Apelação provida... (Continua)

4 - TJDF EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA, SUSCITADO PELO JUÍZO DA SEGUNDA VARA CÍVEL DO GAMA (SUSCITADO), EM DESFAVOR DO JUÍZO DA PRIMEIRA VARA CÍVEL DO GAMA. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. CONEXÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. COMPETÊNCIA DO JUÍZO SUSCITANTE. 

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

5 - STJ Locação. Ação renovatória. Execução. Diferenças de aluguéis. Possibilidade ser procedida nos próprios autos da renovatória. Lei 8.245/91, art. 73.

««Ex vi do Lei 8.245/1991, art. 73, é cabível a execução das diferenças dos aluguéis nos autos da própria ação renovatória. Precedentes.... (Continua)

6 - STJ Locação. Execução por título judicial. Revisional. Responsabilidade do fiador. Falta de citação. Ilegitimidade passiva.

«Não se pode responsabilizar o fiador por diferenças de aluguéis ajustados em ação de revisão de aluguéis da qual não foi citado.... (Continua)

7 - STJ Agravo interno. Recurso especial. Ação de despejo. Diferenças de aluguéis. Apuração mediante perícia. Encargos legais. Decisão mantida. Agravo interno desprovido.

1 - O locatário vencido deverá pagar, do término do contrato até a desocupação do imóvel, o aluguel fixado pela perícia.... (Continua)

8 - STJ Recurso especial. Civil. Lei de locações. Ação renovatória de locação. Diferenças dos aluguéis vencidos. Juros de mora. Termo inicial. Prazo fixado na sentença transitada em julgado. Intimação para o cumprimento de sentença.

1 - Recurso especial interposto em 20/11/2020 e concluso ao gabinete em 27/5/2021. ... (Continua)

9 - STJ Locação. Fiança. Ação revisional de aluguéis de que não participou o fiador.

«A teor do CCB, art. 1.483, que não admite interpretação extensiva ao contrato de fiança, não pode ser o fiador responsabilizado por diferenças de aluguéis ajustados em ação revisional de que não foi cientificado.... (Continua)

10 - TJSP Juros. Moratórios. Locação comercial. Incidência sobre diferenças de aluguéis vencidos. Lei 8245/1991, art. 73. Existência de dívida exequível somente ao final da ação. Observância do trânsito em julgado, momento a partir do qual se tornam exigíveis as diferenças entre o valor do novo aluguel e o valor pago pelo locatário e não a contar da citação. Recurso provido.

11 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação de despejo c/c cobrança. Sentença de parcial procedência. Interposição de apelação pelo autor e pelo município réu. Requerimento de atribuição de efeito suspensivo à apelação interposta pelo autor. Rejeição. Lei, art. 58, V 8.245/1991. Questão que se encontra prejudicada a esta altura do processo. Exame do mérito. Celebração de contrato entre as partes desta demanda, por meio do qual o autor locou imóvel não residencial ao município réu, pelo prazo de doze meses contados do dia 01.03.2005. Prorrogação da locação por prazo indeterminado, na forma o Lei 8.245/1991, art. 56, parágrafo único. Alegação do locador, ora autor, de que o locatário, ora município réu, deixou de adimplir diferenças de aluguéis decorrentes da incidência de reajustes anuais pelo índice previsto na cláusula 7ª do contrato de locação (IGPM), desde fevereiro de 2018. Cláusula 13ª do contrato de locação dispõe que, caso o locador viesse a tolerar eventual atraso no pagamento dos aluguéis, tal tolerância não poderia ser considerada como modificação das condições contratuais ou novação. Comprovante de protocolo que instrui a peça recursal revela que, em meados de março de 2017, o locador, ora autor, formulou requerimento administrativo ao município réu, por meio do qual pugnou pela incidência de reajustes anuais sobre o aluguel da locação havida entre as partes. Sopesando a disposição da cláusula 13ª do contrato de locação e o requerimento administrativo formulado pelo locador em meados de março de 2017, verifica-se que não havia justificativa plausível para o locatário, ora município réu, alimentar a expectativa de que as diferenças de aluguéis decorrentes da incidência de reajustes anuais não mais seriam cobradas. Afastamento da tese de que as diferenças de aluguéis cobradas nesta demanda não seriam exigíveis por força do instituto da supressio. Prazo prescricional para cobrar aluguéis em juízo é de três anos contados do vencimento de cada parcela, conforme o art. 206, § 3º, I, do Código Civil, razão pela qual são exigíveis em face do locatário, ora município réu, somente as diferenças de aluguéis cujos vencimentos ocorreram até três anos antes da propositura desta ação, ou seja, as diferenças vencidas desde 29.10.2018. Momento oportuno para realização da pretendida purgação da mora era o prazo de 15 dias contados da citação, conforme o, II da Lei 8.245/1991, art. 62, o que não ocorreu nestes autos, não havendo que se falar em abertura de novo prazo para tal finalidade, por força de preclusão. A utilização do imóvel objeto da locação para prestação de serviços públicos não pode ser invocada para obstar a decretação de despejo, uma vez que compete ao município réu assegurar a continuidade dos serviços (CDC, art. 22), e não ao locador, ora autor, que, diante da falta de pagamento pontual dos aluguéis, não tem a obrigação de continuar disponibilizando o seu imóvel para tal fim. Embora o imóvel tenha sido alugado com a finalidade de sediar repartições públicas (secretarias municipais), o prazo para sua desocupação voluntária não deve ser fixado em um ano como pretende o locatário, ora município réu, haja vista que o pedido de despejo formulado nestes autos não está fundado na necessidade de realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (inciso IV da Lei 8.245/1991, art. 9º), mas sim na falta de pagamento pontual de diferenças de aluguéis (inciso III da Lei 8.245/1991, art. 9º), hipótese em que o prazo para desocupação voluntária é de 15 dias, conforme o Lei 8.245/1991, art. 63, § 1º, «b. Oposição de embargos declaratórios pelo locatário, ora município réu, caracterizou mero exercício do direito à ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes. Inocorrência de excesso ou abuso que justifique a aplicação da multa prevista no § 2º do CPC, art. 1.026. Reforma da r. sentença, para, mantida a parcial procedência da ação, condenar o locatário, ora município réu, ao pagamento das diferenças de aluguéis decorrentes da incidência de reajustes anuais vencidas desde 29.10.2018 até a efetiva desocupação do imóvel objeto da locação, com multa moratória de 10% (cláusula 12ª do contrato de locação), correção monetária pelo índice IPCA-E e juros moratórios pelo índice da caderneta de poupança desde os respectivos vencimentos até o dia 08.12.2021, conforme o Lei 9.494/1997, art. 1º-F, com redação dada pela Lei 11.960/2009, do Tema 905 do C. STJ e do Tema 810 do C. STF, e, após, pela índice da Taxa Selic, conforme a Emenda Constitucional 113/2021, até o efetivo pagamento, bem como afastar a multa imposta ao município réu com base no § 2º do CPC, art. 1.026, mantida a decretação de despejo, com prazo de 15 dias para desocupação voluntária, conforme o Lei 8.245/1991, art. 63, § 1º, «b. Ocorrência de sucumbência recíproca em proporção, conforme o CPC, art. 86, caput. Apelações parcialmente providas... (Continua)

12 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Agravo de instrumento. Termo inicial dos juros sobre as diferenças de aluguéis. Preclusão. Matéria objeto de recurso anterior transitado em julgado. Súmula 83/STJ. Reexame de fatos e provas. Óbice da Súmula 7/STJ. Agravo desprovido.

1 - As matérias de ordem pública não podem ser revisitadas pelo órgão julgador quando houver decisão anterior sobre o tema, em razão da preclusão.... (Continua)

13 - TJSP AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO -

Preenchidos os requisitos para o deferimento da renovação do contrato - Apurado o valor do aluguel mensal em R$ 1.100,00 - Não infirmada a correção do laudo pericial - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, para determinar a renovação do contrato de locação por cinco anos, fixando o valor do aluguel mensal em R$ 1.100,00 (a partir de abril de 2023), mantidas as demais cláusulas contratuais, e condenando o Autor ao pagamento das eventuais «diferenças de aluguéis, com correção monetária desde «a data em que passaram a ser devidas - Sentença contém omissão (quanto ao termo inicial dos juros moratórios) - Diferença entre o valor do aluguel pago e aquele fixado na sentença da ação renovatória é exigível após o trânsito em julgado da decisão de mérito (art. 69, caput, da Lei número 8.245/91) - RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para a incidência de juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, sobre eventuais diferenças de valores dos aluguéis, além da correção monetária desde os respectivos vencimentos, mantidos, no mais, os termos da sentenç... (Continua)

14 - TJSP AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO -

Preenchidos os requisitos para o deferimento da renovação do contrato - Apurado o valor do aluguel mensal em R$ 48.084,04 - Não infirmada a correção do laudo pericial - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, para determinar a renovação do contrato de locação por cinco anos, fixando o valor do aluguel mensal em R$ 48.084,04 (a partir de junho de 2023), com reajuste anual pelo índice IGP-M, mantidas as demais cláusulas contratuais, e condenando o Autor ao pagamento das eventuais «diferenças de aluguéis, com correção monetária desde «a data em que passaram a ser devidas - Sentença contém omissão (quanto ao termo inicial dos juros moratórios) - Diferença entre o valor do aluguel pago e aquele fixado na sentença da ação renovatória é exigível após o trânsito em julgado da decisão de mérito (art. 69, caput, da Lei número 8.245/91) - RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para a incidência de juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, sobre eventuais diferenças de valores dos aluguéis, além da correção monetária desde os respectivos vencimentos, mantidos, no mais, os termos da sentenç... (Continua)

15 - STJ Recurso especial. Civil. Locação. Ação renovatória. Cumprimento de sentença. Diferenças de aluguéis vencidos desde final do contrato originário. Execução nos autos da ação renovatória. Lei 8.245/1991, art. 73. Julgamento. Inexistência. Ultra petita divêngência jurisprudencial não demosntrada. 1.a sentença de procedência do pedido renovatória produz efeitos, ex tunc isto é, o novo aluguel é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo (REsp 1.929.806/sp, relatora Ministra nancy andrighi, terceira turma, julgado em, DJE de). 7/12/2021 13/12/2021

2 - As diferenças de aluguéis vencidos, decorrentes do novo valor fixado em ação renovatória, são exigíveis desde o término do contrato original, devendo ser executadas nos próprios autos da ação renovatória, conforme o art. 73 da... (Continua)

16 - TJDF EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E SUCESSÕES. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATUALIZAÇÃO DE DÉBITOS HEREDITÁRIOS. DISTINÇÃO ENTRE OBRIGAÇÕES. INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA. PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

17 - TJSP Preliminar. Juntada de documentos após a apresentação da inicial. Interpretação ampliativa dada ao art. 435, parágrafo único, do CPC pelo STJ. Alegação de que houve juntada extemporânea. Insubsistência. Consideração dos documentos necessária a um julgamento justo que se dá com análise de todos os fatos indispensáveis à solução do litígio. Princípios da economia, boa-fé e cooperação processuais. Documento comum às partes. Ausência de cerceamento de defesa.

18 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação de declaratória de descumprimento contratual c/c pedidos de cobrança e de indenização por danos morais. Sentença de improcedência. Interposição de apelação pelos autores. Razão assiste aos autores quanto à alegação de que o comprovante de pagamento da guia de preparo foi devidamente juntado a estes autos quando da interposição da presente apelação, de sorte que não há que se falar em inobservância da disposição do § 4º do art. 1.093 das Normas Judiciais da Corregedoria deste E. Tribunal de Justiça. Importância recolhida pelos autores a título de preparo se mostra compatível com o cálculo da referida taxa judiciária baseado no valor atualizado que foi atribuído à causa após a emenda à inicial, de sorte que, no caso em tela, eventual diferença recolhida a menor deve ser relevada, a fim de permitir a admissibilidade deste recurso, em atenção aos princípios da razoável duração do processo e da primazia do mérito, ressalvando-se que a suposta parcela faltante da referida taxa judiciária deverá ser oportunamente recolhida pelos autores, sob pena de inscrição na dívida ativa. Preliminar de inadmissibilidade da apelação interposta por violação do princípio da dialeticidade. Rejeição. Observância das regras previstas no art. 1.010, II e III, do CPC. Exame do mérito. Celebração de contrato entre as partes desta demanda em dezembro de 2012, por meio do qual os autores locaram imóvel não residencial à ré Caminho do Mar Auto Posto Ltda. com garantia locatícia consistente em fiança prestada pelos seus então sócios Luís Roberto Gottardo e Eliane Christine Colosimo Gottardo, que renunciaram ao benefício de ordem, responsabilizando-se solidariamente pelo cumprimento das obrigações assumidas pela locatária. Alegação de ocorrência de inadimplemento contratual, em razão da alienação de cotas sociais da locatária sem a prévia autorização dos locadores e da falta de pagamento integral dos aluguéis vencidos no período de novembro a dezembro de 2022. Pedidos de recebimento de taxa pela transferência das costas sociais da locatária, multa compensatória pela infração do contrato de locação, de diferenças de aluguéis não adimplidas e de indenização por danos morais. Pretensão de recebimento de taxa pela transferência de cotas sociais da locatária deve ser afastada, haja vista que disposição contratual que estabelece a referida sanção, a saber, a cláusula décima do contrato de locação, deve ser reputada nula, por caracterizar indevida intromissão na vida societária, bem como violação dos princípios da autonomia da vontade e da liberdade associação. Afastamento da pretensão de recebimento de multa compensatória por infração contratual, pois a alienação de cotas sociais acarretou a modificação do quadro social da locatária, mas não promoveu alteração das partes contratantes, de sorte que a ré Caminho do Mar Auto Posto Ltda. seguiu na qualidade de locatária, não havendo que se falar em infração do contrato por cessão da locação ou por sublocação sem a prévia autorização dos locadores. Afastamento da pretensão de recebimento de diferenças de aluguéis inadimplidas, pois os comprovantes de pagamento que instruem a contestação revelam que os aluguéis vencidos entre junho e outubro de 2022 foram pagos no valor mensal de R$ 15.000,00, quando, na verdade, eram devidos no valor de R$ 13.300,00 por mês, em razão desconto concedido pelos locadores desde o início de 2022 até o dia 08.11.2022, o que evidencia que os pagamentos feitos a maior superam as diferenças de aluguéis cobradas, de sorte que não há saldo devedor a esse título. Ilícitos imputados aos réus, ainda que tivessem sido reconhecidos, não ultrapassariam os limites do mero inadimplemento contratual, os quais não têm condições de causar graves repercussões negativas na esfera psíquica da parte lesada, e, por isso, não ensejam a fixação de indenização por danos morais. Pretensões formuladas neste recurso não merecem acolhimento. Manutenção da r. sentença é medida que se impõe. Apelação não provida, com ressalva... (Continua)

19 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO-RESIDENCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS.

Cerceamento de defesa inocorrente. Prescrição de parte da dívida reconhecida, relativamente às cobranças com vencimentos ocorridos mais de três anos antes do ajuizamento. Aditamento contratual válido que fixou o valor locatício em R$15.000,00 em 2014. Inexistência de prova de pactuação, em 2018, de que os aluguéis voltariam a ser de R$15.000,00 sem quaisquer reajustes futuros. Afastada a hipótese de ocorrência da «suppressio". Índices de juros e correção contratuais aplicáveis até o ajuizamento da ação. A partir de então, aplica-se a Tabela Prática do TJSP, com acréscimo de juros de 1% ao mês, até a entrada em vigor da Lei 14.905/2024, que alterou as taxas legais de juros e correção. Recurso parcialmente provido... (Continua)

20 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Ação renovatória de locação de imóvel comercial. Entrega do imóvel. Diferenças dos aluguéis referentes ao «período da graça". Cobrança. Possibilidade. Apuração do valor de mercado do aluguel pela perícia oficial. Dissonância do acórdão recorrido com a jurisprudência desta corte. Recurso especial provido. Agravo interno desprovido.

1 - « A sentença de procedência do pedido renovatória produz efeitos ex tunc, isto é, o novo aluguel é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo. Fixado o novo valor do aluguel, pode remanescer saldo relativo às diferenças de aluguéis vencidos em favor do locador ou do locatário, a depender de o novo valor ser, respectivamente, maior ou menor do que o original. As diferenças, se existentes, a teor da Lei 8.245/1991, art. 73, serão executadas nos próprios autos da ação renovatória « (REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2021, DJe de 13/12/2021). ... (Continua)