Lei 4.591/1964, art. 63 - Jurisprudência

1 - TJMG DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

Ação de conhecimento ajuizada com pedido de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais. O autor alegou atraso na entrega da obra e propôs distrato recusado pela ré, que ofereceu devolução parcial com retenção. A sentença julgou improcedentes os pedidos e extinguiu o processo com resolução de mérito. Interposto recurso de apelação, o autor sustentou que sua inadimplência se deu por motivos justificáveis e que a ré teria descumprido o contrato. Pleiteou a devolução integral dos valores pagos e a indenização por danos morais. ... (Continua)

2 - TJRJ DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXTINÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

Recurso de apelação contra a sentença que declarou extinto o contrato de promessa de compra e venda, determinando a retenção, pela ré, de 20% dos valores pagos, com a devolução dos outros 80%, com juros de 1% ao mês, contados do trânsito em julgado e correção monetária desde o desembolso de cada parcela. ... (Continua)

3 - TJRJ APELAÇÃO. CONSUMIDOR. DIREITO IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

A Súmula 543/STJ, que impõe à incorporadora a obrigação de restituir ao consumidor os valores por ele pagos, foi concebida para solucionar litígios em que se discute a rescisão de contrato, seja por fato do fornecedor (hipótese de devolução integral), seja do próprio consumidor (hipótese de parcial retenção). Mas o caso dos autos revela inadimplemento das obrigações da adquirente desde o longínquo ano de 2010 sem ajuizamento de ação judicial quer para solver o vínculo contratual, quer para rediscutir o débito atribuído pela credora. A inércia da consumidora resultou na execução extrajudicial, que culminou, no ano de 2018, na Leilão público do imóvel, adjudicado pela própria incorporadora. Em tais circunstâncias, a melhor técnica exigiria afastar a incidência da Súmula 543/STJ em favor da observância da Lei 4.591/64, art. 63, § 4º, que restringe a devolução à existência de saldo positivo remanescente, depois de debitados do lanço vencedor o débito atualizado, as despesas incorridas e a comissão da Leiloeiro. O caso dos autos, porém, apresenta complexidades. Ao contrário do que alega nas razões de apelo, a incorporadora não amargou prejuízo algum, visto que, dois meses depois de adjudicar o imóvel em leilão extrajudicial por ela mesma promovido, veio a aliená-lo a terceiro por mais que o dobro do lanço apurado na Leilão - devendo este preço ser tomado para fins de apuração do saldo remanescente de que trata o art. 63, § 4º, da Lei de Incorporações. No caso concreto, constata-se que a observância deste último dispositivo importaria em valor condenatório superior àquele estabelecido na sentença, de sorte que, tendo em vista a vedação da reformatio in pejus, a melhor solução vem a ser a rejeição do recurso e a manutenção do critério delineado pelo juízo a quo. DESPROVIMENTO DO RECURSO.... (Continua)

4 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação cominatoria e indenizatória. Imóvel. Promessa de compra e venda. Arts. 4º, § 1º, da Lei 9.307/1996 e 884 e 944 do código civil. Fundamentação deficiente. Súmula 284/STF. Lei 4.591/1964, art. 63. Prequestionamento. Ausência. Súmula 211/STJ. Construção. Regime. Administração. Simulação. Obra por empreitada. Impugnação. Insuficiência. Súmula 283/STF. Revisão. Reexame de provas e cláusulas. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ.

1 - É inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação quando o recurso especial deixa de indicar especificamente de que forma os dispositivos legais teriam sido violados. Aplicação, por analogia, da Súmula 284/STF.... (Continua)

5 - TJRJ DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO POR PARTE DE PROMITENTE COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. BEM ARREMATADO PELO PROMITENTE VENDEDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. COMPROVAÇÃO DE INTERESSE INTEGRADO E ATUAÇÃO CONJUNTA. AUSÊNCIA DE PERDA DO OBJETO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO DEVIDO. ARRAS QUE DEVEM SER COMPUTADAS NO PREÇO. DESPROVIMENTO.

Apelação das rés, objetivando reforma da sentença que julgou procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato e condenar a restituição de 80% do valor pago a título de aquisição de bem imóvel. ... (Continua)

6 - TJRJ APELAÇÃO. DIREITO IMOBILIÁRIO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PRETENSÃO DA PARTE AUTORA DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, NA FORMA DO CDC, art. 53. CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO) NOS TERMOS Da Lei 4.591/64, art. 58. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA CONDENANDO O CONDOMÍNIO E A CONSTRUTORA AO REEMBOLSO DAS PARCELAS PAGAS PELA PARTE AUTORA, COM RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES. RECURSO DOS RÉUS. AFASTADA A APLICAÇÃO DO CDC. NO CONTRATO DE CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO NÃO HÁ RELAÇÃO DE CONSUMO, SENDO IMPOSITIVA A APLICAÇÃO DA LEI DE CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS - LEI 4.591/64. PRECEDENTES DO STJ. RISCOS DO EMPREENDIMENTO QUE SÃO DE RESPONSABILIDADE DOS PRÓPRIOS ADQUIRENTES. CLÁUSULAS CONTRATUAIS QUE ESTÃO EM HARMONIA COM A LEGISLAÇÃO. O INADIMPLEMENTO DA PARTE AUTORA É INCONTROVERSO. RESCISÃO CONTRATUAL QUE OCORREU APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO DA NOTIFICAÇÃO DA PARTE AUTORA PARA PURGAR A MORA NO PRAZO DE 10 DIAS. LEILÃO DO IMÓVEL, CONFORME PREVISTO na Lei 4.591/64, art. 63 E CLÁUSULA 27 DO CONTRATO DE CONSTRUÇÃO, SENDO DEVIDO AO AUTOR EVENTUAL SALDO REMANESCENTE. REFORMA DA SENTENÇA, PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO AUTORAL, CONDENANDO A PARTE AUTORA AO PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA DE 10%(DEZ POR CENTO) DO VALOR DA CAUSA. PROVIMENTO DO RECURSO.

7 - TJRS DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCEDIMENTO COMUM. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME... (Continua)

8 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTENCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR, ORA APELADO. SENTENÇA QUE JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE, DETERMINANDO A RESTITUIÇÃO, EM FAVOR DA PARTE AUTORA, DO EQUIVALENTE A 90% (NOVENTA POR CENTO) DA QUANTIA DE R$ 105.093,28. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA QUE SE REJEITA. APELANTES QUE ATUAM EM VERDADEIRA PARCERIA NA COMERCIALIZAÇÃO E GESTÃO DO EMPREENDIMENTO JUNTO AOS ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR DO PREÇO PAGO, COM RETENÇÃO DE ATÉ 25%, RECONHECIDA DE FORMA CONSOLIDADA PELA JURISPRUDÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL REALIZADO QUE NÃO IMPLICA EM PERDA DO DIREITO À RESTITUIÇÃO. a LeiLÃO INDICADO na Lei 4.591/64, art. 63, QUE SE AFIGURA EM MEDIDA PRÓPRIA DOS CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO, PRESSUPÕE CONDOMÍNIO DE ADQUIRENTES PARA CUSTEIO DA OBRA E SUB-ROGAÇÃO DO ARREMATANTE NOS DIREITOS DO CONDÔMINO. INADIMPLENTE NO CONTRATO DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO OBJETO DA PRESENTE AÇÃO QUE NÃO SE ENQUADRA NESTA MODALIDADE, MAS SIM NA DE EMPREITADA. ARRAS QUE, EM DECORRÊNCIA DAS CONDIÇÕES CONTRATUAIS TÍPICAS DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA FIRMADOS COM CONSTRUTORAS, DEVEM INTEGRAR O MONTANTE PAGO DO PREÇO PARA FINS DE RESTITUIÇÃO PERCENTUAL. RETENÇÃO DE 50% AUTORIZADA PELA LEI 13.786/18 QUE SE APLICA APENAS AOS CONTRATOS FIRMADOS APÓS A SUA VIGÊNCIA. AUSENCIA DE CABIMENTO DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS REFERENTES À SEGURO PRESTAMISTA E RATEIO DE LIGAÇÕES DEFINITIVAS FEITO À TERCEIROS, QUE NÃO INTEGRAM O PREÇO DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

9 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ALEGAÇÃO AUTORAL DE RECUSA DAS RÉS EM PROCEDEREM À DEVOLUÇÃO DE 80% DAS QUANTIAS PAGAS PELO BEM, EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DOS AUTORES.

Prejudicial de prescrição que se afasta, tendo em vista que a pretensão ao recebimento de valores não restituídos diante de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel submete-se ao prazo prescricional de dez anos, previsto no CCB, art. 205. ... (Continua)

10 - TJSP Lide questiona a legalidade de leilão extrajudicial realizado na conformidade da Lei 4591/64, art. 63, § 3º e envolve unidade do Condomínio Residencial Anália Franco, alvo de centenas de litígios devido a retomada das obras para finalizar a construção e exigir dos proprietários pagamento de saldo residual. O apartamento da litigante foi arrematado em expediente regular, com notificações recebidas e total conhecimento do montante da dívida, nunca purgada e sempre questionada, sem razão. Após sucumbir em todas as ações, ajuizou a proprietária usucapião (rejeitada em Primeiro Grau), registrando que não existe prejudicialidade externa que justifique obstaculizar o direito dos arrematantes (já imitidos na posse) e a Leilão finalizado. Sentença de improcedência deve ser mantida. Não provimento

11 - TJRJ APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. OBRA EM REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO OU A PREÇO DE CUSTO. ATRASO NA ENTREGA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO.

Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, proposta por adquirente de unidade comercial no empreendimento «Via Genova Comerciale, em razão de atraso na entrega do imóvel e posterior leilão extrajudicial, em que alega ausência de notificação válida e má-fé das rés. ... (Continua)

12 - TJRJ DUAS APELAÇÕES. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA DE 207 DO BLOCO 07, SITUADA NO EMPREENDIMENTO DENOMINADO ¿FRAMES RESIDENCE ¿ VILA DA MÍDIA¿, NO RECREIO DOS BANDEIRANTES. A AUTORA ALEGA QUE O VALOR OBTIDO A TÍTULO DE FINANCIAMENTO QUE LHE FOI APROVADO NÃO FOI SUFICIENTE, RESTANDO INCAPAZ DE ARCAR COM O PAGAMENTO DAS PARCELAS DO IMÓVEL. REQUER A RESCISÃO DO CONTRATO COM A CONDENAÇÃO DAS RÉS À DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES JÁ PAGOS, IMEDIATAMENTE, ACRESCIDOS DE CORREÇÃO MONETÁRIA, JUROS, MULTA E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, DESDE JANEIRO DE 2017, CONFORME CLÁUSULA 12.2 E AO PAGAMENTO DE DANOS MORAIS NO VALOR DE R$30.000,00; REQUER A CONDENAÇÃO DA 3ª RÉ (SAWALA) A INDENIZAR O DANO MATERIAL COMPROVADO, NO VALOR DE R$29.563,32, FACE A FALHA GRAVE NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE ASSESSORIA E CORRETAGEM. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA PARA DECRETAR A RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO FIRMADO ENTRE A PARTE AUTORA E AS RÉS TIC FRAMES E CONSTRUTORA CALPER E CONDENÁ-LAS SOLIDARIAMENTE A DEVOLVER À AUTORA 90% DOS PAGAMENTOS POR ELA REALIZADOS, COM CORREÇÃO MONETÁRIA, DESDE O DESEMBOLSO E JUROS DE MORA, DESDE A CITAÇÃO. JULGADO IMPROCEDENTE O PEDIDO DE DANOS MORAIS EM RELAÇÃO ÀS TRÊS RÉS, E AINDA O PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DO VALOR DE R$29.563,32, REFERENTE À TAXA DE CORRETAGEM DEDUZIDO CONTRA A 3ª RÉ SAWALA IMOBILIÁRIA LTDA. INCONFORMADA, A AUTORA APELA (APELANTE 1). REQUER A REFORMA DO JULGADO E A CONDENAÇÃO DAS RÉS AO PAGAMENTO DE DANOS MORAIS NO VALOR DE R$30.000,00, ALÉM DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DE 15% SOBRE A CONDENAÇÃO. INCONFORMADAS A TIC FRAMES E A CONSTRUTORA CALPER APELAM (APELANTES 2). ALEGAM QUE NÃO É POSSÍVEL DEVOLVER QUALQUER QUANTIA À APELADA, UMA VEZ QUE O CONTRATO FIRMADO POSSUI CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE; QUE NÃO DERAM CAUSA À RESCISÃO PRETENDIDA PELA AUTORA; QUE A AUTORA NÃO COMPROVOU SUA INCAPACIDADE ECONÔMICA; QUE CASO A AUTORA PRETENDA A RESCISÃO, ESTA DEVERÁ SER REALIZADA NA FORMA DO CONTRATO, NA FORMA DO art. 474 DO CC/02, ALÉM DE PROMOVER a LeiLÃO DOS DIREITOS DA PROMESSA DE VENDA E COMPRA EXTRAJUDICIALMENTE, CONFORME AUTORIZADO, TAMBÉM, PELa Lei 4.591/64, art. 63 C/C LEI 4.864/65, art. 1º, VII. ADUZ QUE FOI REALIZADO a LeiLÃO DA UNIDADE PELO VALOR DE R$493.661,96, NÃO HAVENDO SALDO A SER RESTITUÍDO, EIS QUE INFERIOR AO DÉBITO DA AUTORA. ADUZEM QUE NO CASO DE EVENTUAL DEVOLUÇÃO A CORREÇÃO MONETÁRIA DEVERÁ TER COMO TERMO INICIAL A DATA DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO E OS JUROS MORATÓRIOS DEVEM INCIDIR A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO, E NÃO DA CITAÇÃO. REQUEREM A REFORMA DO JULGADO. NENHUMA RAZÃO ASSISTE À AUTORA (APELANTE 1). ASSISTE PARCIAL RAZÃO ÀS CONSTRUTORAS (APELANTES 2). RESTOU CLARO QUE A RESCISÃO SE DEU POR CULPA DA PRÓPRIA AUTORA, QUE ADMITIU NÃO TER RENDA SUFICIENTE PARA COBRIR O SALDO DEVEDOR. PORTANTO, NÃO HÁ QUE SE FALAR EM FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS A JUSTIFICAR A REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. TAXA DE CORRETAGEM DEVIDA, NA FORMA DO art. 725 DO CC/02, SENDO QUE A DESISTÊNCIA NA CONTINUIDADE DO PAGAMENTO SE DEU POR MOTIVOS ALHEIOS À ATUAÇÃO DA CORRETORA. QUANTO AO APELO DA PARTE RÉ, VERIFICA-SE QUE A DEMANDANTE, ALÉM DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, PAGOU PARTE DO PREÇO AJUSTADO. PERDA DA CORRETAGEM QUE NÃO ABRANGE A INTEGRALIDADE DO MONTANTE PAGO, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. JURISPRUDÊNCIA DO STJ FIRMADA NO SENTIDO DE SER POSSÍVEL A RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA, POR INICIATIVA DO DEVEDOR, SE ESTE NÃO MAIS REÚNE CONDIÇÕES ECONÔMICAS DE SUPORTAR O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AVENÇADAS COM A EMPRESA VENDEDORA DO IMÓVEL. MERECE REPARO A SENTENÇA PARA CONDENAR AS RÉS/APELANTES 2 A DEVOLVER À PARTE AUTORA/APELADA O MONTANTE DE 80% DOS VALORES ORDINARIAMENTE PAGOS (PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA). NÃO PROVIDO O PEDIDO DE RETENÇÃO DE VALOR COM BASE NO MONTANTE OBTIDO PELO IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL, UMA VEZ QUE AS RÉS/APELANTES 2 BUSCARAM RESILIR O CONTRATO CONFORME SEUS PRÓPRIOS INTERESSES, TANTO QUE LEVARAM O IMÓVEL A LEILÃO, INCLUSIVE QUANDO JÁ HAVIAM SIDO NOTIFICADAS PELA AUTORA DA INTENÇÃO DO DISTRATO, DEVENDO, PORTANTO, ASSUMIR OS ÔNUS DA SUA DECISÃO. COM RELAÇÃO AO TERMO A QUO PARA A INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA, O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA DECIDIU, EM JULGAMENTO SUBMETIDO AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS (RESP: 1740911 DF) QUE, «NOS COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS ANTERIORES À Lei 13.786/2018, EM QUE É PLEITEADA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR DE FORMA DIVERSA DA CLÁUSULA PENAL CONVENCIONADA, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO". TRATANDO-SE DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS EM CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS, A CORREÇÃO MONETÁRIA, MERA REPOSIÇÃO DO PODER AQUISITIVO DA MOEDA PELA INFLAÇÃO, DEVE INCIDIR A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO, COMO CORRETAMENTE DISPÔS A SENTENÇA. PARCIAL ACOLHIMENTO DA PRETENSÃO RECURSAL DAS RÉS PARA ADEQUAR O TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS, DEVENDO SER FIXADO COMO MARCO INICIAL O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA, E DETERMINAR A RETENÇÃO DE 20%, COM DEVOLUÇÃO DE 80% DOS VALORES ORDINARIAMENTE ADIMPLIDOS. MANTIDOS OS DEMAIS TERMOS DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

13 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRETENSÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES. DANO MORAL. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA. IMÓVEL ADJUDICADO PELA CONSTRUTORA NO CURSO DO PROCESSO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES.

Cuida-se de recursos de apelação contra sentença de procedência parcial em ação de conhecimento com pedido de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c ressarcimento por dano moral e material, ajuizada pelos autores em face das rés em razão do suposto atraso na entrega do empreendimento imobiliário. Não se aplica à hipótese a tese firmada pelo E. STJ no Tema 1095, uma vez que apesar de o contrato firmado entre as partes possuir cláusula de alienação fiduciária em garantia, não há qualquer alegação ou prova do respectivo registro em cartório, conforme orientação daquela Corte. Questão que deve ser solucionada à luz do CDC. No caso, os autores postularam pela declaração de rescisão do ajuste, além da devolução dos valores pagos, o que foi parcialmente acolhido pelo magistrado de primeiro grau. Nesta via, buscam o reconhecimento do atraso na entrega da obra e, por conseguinte, o dano moral alegado, bem como a restituição da comissão de corretagem e a devolução dos valores pagos em uma única parcela. As rés, por sua vez, insistem na sua tese de que houve a adjudicação do bem por valor superior ao débito, não sendo cabível a devolução de parcelas. Registre-se que o magistrado de primeiro grau reconheceu expressamente a perda do objeto quanto ao pedido de rescisão contratual em razão da adjudicação do bem, o que não foi objeto de impugnação por nenhuma das partes. No que tange ao atraso na entrega da construção, o contrato firmado entre as partes estabeleceu o prazo para a conclusão da obra em julho/2014, havendo cláusula de prorrogação de 180 dias, o que é perfeitamente admissível pela jurisprudência pátria. Tem-se, portanto, que o termo final para a conclusão das obras ocorreu em janeiro/2015. A expedição do «Habite-se ocorreu em 13/10//2014, conforme se depreende do documento de índice 00125 anexado pelos próprios demandantes juntamente com a petição inicial. Todavia, a sua averbação junto ao RGI só ocorreu em 02/02/2015. Nesse contexto, há que se considerar que a expedição do «Habite-se não pode ser considerada como termo final da conclusão da obra, porquanto configura ato administrativo emanado pela municipalidade no sentido de comprovar que a construção do imóvel seguiu as exigências da legislação municipal. Sendo, portanto, ilegítima a cláusula que estabelece a conclusão da obra com a expedição do referido documento. Apesar de os autores terem afirmado que não haviam recebido o imóvel em razão de vícios na construção, não foi produzida nenhuma prova nesse sentido. Por outro lado, a Notificação Extrajudicial encaminhada pelos autores às rés faz menção à suposta cobrança indevida de parcelas de ligações definitivas e aplicação irregular de índice de correção. Como se sabe, o processo de instalação definitiva para viabilização de fornecimento de serviços públicos (luz, água, telefone etc.) é etapa indispensável para a instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio, sendo certo que a inadimplência dos autores ocorreu exatamente em relação ao pagamento de tais despesas em março de 2015. Nada obstante, não houve a comprovação da realização da Assembleia de Instalação do Condomínio com a individualização das matrículas, o que seria necessário para demonstrar que o imóvel em questão estava apto para a imissão na posse na data do inadimplemento dos autores. Note-se que tal prova cabia à parte ré por constituir fato impeditivo ou modificativo do direito dos autores, nos termos do art. 373, II do CPC. Com efeito, a matéria posta nestes autos está há muito consolidada no âmbito do E. STJ, segundo o qual, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra venda de imóvel, caberá a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador e, dependendo de quem tenha dado causa ao desfazimento, ela ocorrerá em sua integralidade ou parcialmente. Inteligência da Súmula . 543 do STJ. Hipótese em que deve ser reconhecido o atraso por parte das rés na entrega do imóvel, merecendo reforma a sentença recorrida neste tocante, determinando-se, por conseguinte, a devolução imediata e integral dos valores pagos pelos autores. Entretanto, tal fato por si só não tem o condão de acarretar o acolhimento do pedido de condenação em dano moral, diante da orientação do STJ que é no sentido da impossibilidade de reparação moral nos casos em que ocorre o mero atraso na entrega do imóvel. Em relação ao pedido de devolução da comissão de corretagem, a sentença está em conformidade com a jurisprudência do STJ, não merecendo qualquer reforma. Por outro lado, a pretensão recursal das rés não merece prosperar. Iniciada a alienação extrajudicial de que trata a Lei 4.591/64, art. 63, a unidade objeto da lide foi adjudicada em 2º leilão pela própria Construtora (CHL Desenvolvimento Imobiliário) por valor corresponde ao seu crédito (saldo devedor dos adquirentes, não se vislumbrando que tenha sofrido prejuízo com a rescisão do negócio, dado que poderá revender o bem, se ainda não o fez, por preço superior ao inicialmente pactuado. De fato, não merece acolhimento as argumentações das rés no sentido da impossibilidade de devolução dos valores em razão inexistência de saldo residual após a Leilão extrajudicial, conforme preconiza o art 63, § 4º da Lei 4.591/64. Isso porque já se encontra pacificado na jurisprudência que o promitente comprador tem o direito à restituição integral dos valores pagos, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, sendo nula e abusiva qualquer disposição no sentido de lhe impor a perda total das prestações pagas para a futura aquisição do imóvel em construção. Portanto, a opção das rés de levar o imóvel a leilão extrajudicial, não tem o condão de retirar do promitente comprador o direito de ver restituído o valor pago. Precedente do STJ. Por fim, no que tange aos honorários de sucumbência não há que se falar em compensação, já que foi reconhecida a sucumbência recíproca das partes. Sem embargo, merece um pequeno ajuste a sentença neste tocante, para consignar que a parte ré deverá arcar com o percentual de 10% sobre o valor da condenação e não do valor da causa como constou do julgado. Sentença que se reforma em parte. Honorários recursais. Art. 85, §11 do CPC. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DOS AUTORES E NÃO PROVIMENTO DO APELO DAS RÉS.... (Continua)

14 - TJRJ EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO POR PARTE DE PROMITENTE COMPRADORA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. BEM ARREMATADO POR PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. PROVIMENTO PARCIAL.

1.Trata-se de Apelação da autora contra sentença que julgou improcedente o pedido de restituição de 90% do valor pago a título de aquisição de bem imóvel. ... (Continua)

15 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL PRÉVIO. IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. APLICAÇÃO DO CDC. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE 20%. PREVISÃO CONTRATUAL E ADEQUAÇÃO JURISPRUDENCIAL. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO.

Decretada a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por inadimplemento dos compromissários-compradores, conforme estabelecido na cláusula contratual e no CDC, bem como na Súmula 543/STJ. A restituição parcial de 80% dos valores pagos é devida, com retenção de 20%, em conformidade com a cláusula penal compensatória e a jurisprudência consolidada. A existência de leilão extrajudicial prévio e subsequente adjudicação do imóvel não exime a obrigação de devolução parcial das quantias pagas, em respeito ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Aplicação restrita da Lei 4.591/1964, art. 63, sem incidência retroativa da Lei 13.786/2018, nos termos da CF/88, art. 5º, XXXVI e do art. 6º, § 1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. Incidência da correção monetária a partir de cada desembolso, em razão de sua natureza de recomposição do poder aquisitivo da moeda, conforme entendimento pacífico na jurisprudência. Correção desde cada pagamento, afastando-se o marco inicial da propositura da ação. Juros de Mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos do Tema 1.002 do STJ, considerando que a resolução contratual ocorreu por inadimplemento dos compradores e não por culpa do vendedor, evitando-se penalização injusta à parte não inadimplente. Reforma da sentença apenas para ajustar o marco inicial dos juros de mora. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

16 - TJSP RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS -

Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma firmado antes da vigência da Lei 13.786/2018 - Sentença de parcial procedência que declarou rescindido o contrato, motivado pelo inadimplemento do compromissário comprador e determinou a restituição de valores pagos, com retenção de 25% pelo réu - Apelo do réu insurgindo-se contra a devolução de valores - Incorporadora que, com base na Lei 4591/64, art. 63, leva o imóvel a leilão extrajudicial, com posterior adjudicação do bem - Hipótese que não afasta a obrigação de devolução dos valores pagos - Precedentes - Incidência da Súmula 543/STJ - Mantida a condenação na devolução de valores pagos e o percentual de 25% (não impugnado especificamente) a título de retenção pelo apelante - Pleito formulado nas contrarrazões para condenação do apelante por litigância de má-fé. Rejeição. Ausente demonstração de quaisquer das condutas previstas no CPC, art. 80 a justificar a aplicação da penalidade - SENTENÇA MANTIDA, majorada a verba honorária, nos termos do §11, do art. 85, CPC (Tema 1059/STJ) - RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

17 - TJSP CONTRATO -

Compra e venda - Rescisão - Desistência do comprador - Adjudicação pela demandada do imóvel, extrajudicialmente, nos moldes da Lei 4.591/64, art. 63, hipótese que envolve negócio por preço de custo - Aquisição por preço fechado - Legislação consumerista - Aplicação - Devolução de parcelas pagas - Restituição que deve ser imediata, sob pena de onerosidade excessiva do consumidor, admitida a retenção do montante, em 20% da quantia paga, o que inclui a remuneração pelas despesas administrativas - Inteligência do CDC, art. 53 e das Súmulas 01 e 02 deste Tribunal - Taxa de fruição e impostos atinentes, enquanto o bem esteve à disponibilização do comprador, em 0,5% do valor contratual do bem - Recurso parcialmente provido... (Continua)

18 - TJSP APELAÇÃO.

(i) Ação de ressarcimento. Promessa de compra e venda de unidade imobiliária para entrega futura. Rescisão motivada pela falta de obtenção do financiamento bancário pela promitente compradora. (ii) Sentença de improcedência. (iii) Insurgência da autora. Irresignação que prospera em parte. (iv) Inaplicabilidade da Lei 4.591/64, art. 63. Dispositivo que incide nas incorporações na modalidade «preço a custo da obra ou regime de administração. Caso concreto em que a construção se deu por «preço fechado". (v) Descabimento da retenção de 100% dos valores pagos. (vi) E, ainda que se trate de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, faz-se necessário harmonizar a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) com o CDC e com o Código Civil. (vii) Devolução de 75% do que foi pago que se revela razoável e proporcional. (ix) Danos morais não configurados, eis que a autora não teve seu nome negativado pela ré. (x) Recurso ao qual se dá parcial provimento... (Continua)

19 - TJSP Compromisso de compra e venda. Demanda de resolução contratual de iniciativa da compradora, com pedido de restituição integral de valores pagos. Sentença de procedência, com reconhecimento da responsabilidade da ré pela resolução. Peculiaridades do caso concreto. Aceitação de proposta de acordo após a notificação extrajudicial para constituição em mora enviada à adquirente, com a retomada dos pagamentos por essa última. Ré que, apesar disso, promoveu a Leilão extrajudicial dos direitos aquisitivos, em conduta claramente contraditória para com o envio de novos boletos à autora. Impossibilidade, quando não bastasse, da Leilão em si mesmo. Inaplicabilidade da Lei 4.591/64, art. 63 ao caso, dispositivo de incidência restrita aos contratos com incorporação pelo regime de administração, ou a preço de custo. Contrato, no caso dos autos, firmado pelo sistema de preço fechado, ou empreitada. Ineficácia da Leilão e da adjudicação dos direitos à incorporadora reconhecida. Distrato que se deve ter por consumado de todo modo, em termos práticos, considerando a revenda da unidade a terceiro e o desinteresse da autora em prosseguir com o negócio, de sua parte. Descabimento, em tal cenário, de qualquer retenção de valores desembolsados. Resolução por culpa da vendedora que determina a necessidade de restituição plena, nos termos da Súmula 543 do C. STJ. Sentença de procedência integralmente confirmada. Apelação da ré desprovida.

20 - TJRJ Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores. Contrato de compra e venda de imóvel - apart-hotel - firmado sob o regime de construção por administração. Atraso na entrega das chaves. Alegação de excesso no valor do custo da obra. Autores que buscam ressarcimento pelo dano material sofrido. Sentença de procedência. Recursos das sociedades demandadas. Inequívoca afronta ao disposto na Lei 4.591/64, art. 58. Patente desvirtuamento do contrato que acarreta a responsabilidade da construtora e incorporadora, no tocante à rescisão contratual e restituição de valores. Alegação de ilegitimidade passiva que se afasta. Regime de construção por administração, regido pela Lei 4.591/1964. Empresas que figuram no polo passivo da demanda ( Construtoroa Calper Ltda e TC Nexus Empreendimentos Imobiliários Ltda) como vendedora, construtora e incorporadora ao mesmo tempo. Estrita observância aos ditames da legislação consumerista. Falha na prestação dos serviços, devidamente demonstrada nos autos pela parte autora. Empresas contratadas que não comprovaram a ocorrência de fortuito externo. Quem assume os ônus decorrentes da venda da unidade são as empresas demandadas, não os autores/ compradores e isso, porque, não se aplica ao presente caso, a Lei 4.591/1964, art. 63, § 4º. Inexistência de pedido ou condenação ao pagamento de indenização por dano extrapatrimonial. Juros e correção monetária corretamente fixados. Correção monetária que deve incidir a partir de cada desembolso. Juros de mora que incidem da citação, em se tratando de relação contratual (art. 405 do CC). Acerto do julgado de Primeiro Grau. DESPROVIMENTO DO RECURSO.